某花园产品策划篇

某花园产品策划篇目录第一部分“广福花园”产品策划篇项目简介项目所在地地理位置图基地图项目规划简介经济指标特殊限制或事项立地条件分析四至环境描述项目周边商业房及住宅市场现状项目所在地的区域规划SWOT分析目标客源的锁定目标客户群的锁定目标客户群的特征分析产品建议方案一：开发思路及项目定位总体规划建议第一期产品及价格等建议第二期产品及价格等建议第三期产品及价格等建议第四期产品及价格等建议第五期产品及价格等建议方案二：开发思路及项目定位总体规划建议第一期产品及价格等建议第二期产品及价格等建议第三期产品及价格等建议第四期产品及价格等建议第五期产品及价格等建议第二部分“广福花园”营销企划篇广告企划整体形象定位市场主诉求案名建议推广类型及通道系列广告主标设计推广预算营销策划定位策略销售理念及销售计划现场布置人员管理第三部分“广福花园”经济测算篇项目投资估算第一期项目投资估算第二期项目投资估算第三期项目投资估算第四期项目投资估算第五期项目投资估算总投资估算项目收入预测第一期项目收入预测第一期项目收入预测第一期项目收入估算第一期项目收入预测第一期项目收入预测总项目收入预测损益表总收入总成本净收益、投资回报率、年投资回报率现金流量预测每季度现金流入每季度现金流出每季度现金净流量主要经济测算指标及风险评估静态回收期动态回收期项目投资最大值预算净现值内部收益率敏感度分析

第一部分“广福花园”产品策划篇第一章项目简介项目所在地1、地理位置图（红线圈围为本项目地块）项目位于包河区常青镇地界，处东流路以南、金寨路以东；地块之东为政府大力开发的合肥政务文化新区所在，以南为合肥经济技术开发区；地块东、南为规划中合肥最大的黄山公园所环抱，自然景观条件优越。2、基地图地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域项目规划简介地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域经济指标规划用地性质：第二类建筑用地容积率小于1.2住宅间距系数大于1.23居住小区及相应配套设施：住宅面积净密度小于1.80住宅建筑净密度小于30%建筑密度小于22%公共服务设施（千人指标）大于2800平方米/千人建筑限高小于24米绿地率大于35%人均公共绿地大于1.5平方米/人中心绿地规模大于11000平方米2、特殊限制或事项规划范围：三河路西、东风路南、新仓路东、馆驿路北。净用地面积约：512亩（合平方米）功能分区原则：可结合路网合理确定小区组团结构，道路结构及绿地系统。划分若干组团做设计。规划设计要求分区合理，建筑布局应满足消防、环保、卫生、通风、人防等方面要求，组织好地块竖向、杆管线综合等工程设计。公共区服务设施应满足方便使用的要求，根据不同的服务半径合理安排服务设施。基础设施配备如垃圾站、煤气调压站应结合管线布局合理设置。主入口设在祁门路上，出入口距城市道路交口不小于80米。住宅用地占总用地比例控制在55%以内，幼儿园、中、小学教学用房日照间距系数按1.5控制，结合竖向设计合理确定建筑标高，明确建筑控制尺寸和控制间距。规划应设计幼儿园、中、小学、文化活动用房、社区及物业管理、商业设施、（非）机动车辆停车位等设施以及配电房、煤气调压站、垃圾站、公厕等相关基础配套设施。配套教育规模：幼儿园（以2人/100人计），15平方米/生；小学（以总人口的9%计），10平方米/生；中学（以总人口的8%计），12平方米/生。商服、办公用地配套机动车及自行车车位分别按不小于每一百平方米建筑面积0.4个、3个计，住宅配套小汽车及自行车车位分别按不小于每户0.2个、2个计。合理组织内部交通，做到通而不畅，人车适度分流。规划多层建筑退红线不得小于5米。沿街单体方案报审。

第二章立地条件分析一、四至环境描述东：地块东至三河路，隔三河路直接面对的就是规划中合肥最大的黄山公园及其扩建地带，再往东为合肥市的商业街美菱大道，通往合肥市老城区；西：至新仓路，与金寨路相夹区域为规划的大量商业金融用地，再往西则为城市交通主干道金寨路及规划中的合肥市政务文化新区，政务新区面积约12.32平方公里，首期5平方公里已经启动，计划5年内建成；南：南至馆驿路，隔一居住用地为十五里河沿河绿化景观带，与黄山公园扩建区连成一体，再往南约3公里为合肥经济技术开发区，其规划面积39平方公里，仅2001年就实现GDP27.6亿元，进出口额达2.95亿美元，正逐步成为区域经济的亮点，区域内还拥有五星级的明珠国际大酒店、占地180亩环境优美的明珠广场、安徽国际会展中心、徽园、大学城等配套设施；北：北面为东风路，直至城市二环东流路，沿金寨路可通往以中科大为核心的文教区块，区域内还拥有安徽大学、安徽医科大学、安徽建工学院、市三医院等一大批科教文卫单位，拥有深厚的文化底蕴。二、周边房地产市场现状按照前期市场调查显示，包河区房地产发展呈现两条主线：一是美菱大道沿线部分，依托一级主干道的优势，自北由南逐步扩张，银杏苑、菱水苑等大型居住社区相继开发建成，使得该地区成为合肥房地产开发规模最大、居住条件最完善的地区。地区内的行情价格也由2年前的1800元/平方米涨到现在的2200元/平方米，而且目前可利用土地已经相当小；二是新近开通的马鞍山南路两侧，起步较晚，但是大规模、高价格、高品位在本区域都体现的淋漓尽致，个案规模基本上都在15万平方米以上，如太宁花园、太阳岛花园、万振花园，而世纪阳光花园更是达到56万平方米，区域内的价格也不断上扬，在短短1年多时间里从2200元/平方米暴涨到2600元/平方米。而近期马鞍山南路的通车，使得本地区未来的竞争将更为激烈。本项目地块周边刚刚处于规划的开发启动阶段，目前附近基本上没有相类同的竞争个案，项目又正好处于东流路二环之外，而包河区80%的住宅项目都集中在一环和二环之间，因此，离地块最近的基本上只有美菱大道两侧近东流路的银杏苑、菱水苑和枫丹城市花园，北端近金寨路的太湖新村，西北角合作化路上的香樟雅苑、金环花园，西面政务文化区内潜山路东流路的国际花都以及西南角沿金寨路而下的浅水湾和明珠广场附近的东海花园。三、项目所在地区域规划道路规划地块四围的道路为三河路（东）、新仓路（西）、馆驿路（南）、东风路（北），贯穿地块的道路南北向为青平路，东西向为新仓支路和祁门路，这些道路目前为止尚处于规划阶段，还未启动。因祁门路延伸将成为连接政务文化新区和黄山公园的枢纽道路，预计规划为双向四车道路，路面宽幅可达35米左右，其他道路则结合项目整体规划予以实施改造。地块周边有合作化路、金寨路及东流路三大城市主干道通往各个区域，基本上为双向四车道加非机动车道，路面宽幅在40米左右，其中金寨路成为连接市中心和政务文化新区、经济技术开发区的唯一主干道，将发挥越来越重要的作用，关于它和其他7条道路的城市出入口景观风貌设计已被定为今年规划局的重点任务目标之一。交通规划公共交通地块周围主要途径及附近公交线路、站点如下：路线起始站--终点站首末班车时间途径线路售票形式首班车夏/冬末班车冬/夏10黄潜交口－新火车站6:0019:00黄潜交口－黄山路－金寨路－屯溪路－桐城路－长江中路－美菱大道－荣事达大道－濉溪路－站前西路－站前路－新火车站无人售票12十五里河－毫州路6:0019:00/19:15十五里河－金寨路－合作化路－濉溪路－毫州路无人售票13十五里河－公交四公司6:0021:00十五里河－金寨路－合作化路－濉溪路－毫州路无人售票16葛大店－南七里站6:0019:00葛大店－姥山路－东流路－合安路－南七里站无人售票26南七里站－四十井6:0018:00/18:30南七里站－金寨路－合安路－繁华大道－莲花路－四十井有人售票101十五里河－新火车站6:00/6:3021:00十五里河－金寨路－长江中路－胜利路－新火车站有人售票113沿河村－北五里井6:0019:00沿河村-张夹弄-青松园-姚公庙-东流路-南门换乘中心-江淮化肥厂-南七里站-宿松路-南园新村-金安花园-科技大学-安攻附院-稻香楼-安徽报社-三孝口-长江饭店－四牌楼－市府广场-百花井-阜阳路桥－高河埂-白水坝-公交四公司-海棠花园-北五里井无人售票135十五里河－小商品批发城6:0019:00/18:30十五里河－合安路－东流路－美菱大道－屯溪路－全椒路－和平路－铜陵路－长江东路－小商品批发城无人售票140安居苑－官塘村6:00/6:3018:00/19:30安居苑－长江西路－肥西路－绩溪路－金寨路－东流路－美丹路－官塘村有人售票虽然途径地块的公交线路只有113路有终点起始，但金寨路和东流路上的路线比较多，停靠站点离项目也只5—10分钟的步程，另外按照地块所在的黄山公园区未来规划，这里将陆续增加多条公交线路，通行状况将有很大的改善。轨道交通轨道交通将是本项目的一项极大利好，因其站点正好设置在东流路、金寨路交叉口附近，而它的竣工和开始运营正好与本项目的开发建设进度相吻合，因而该项规划将对项目增值带来最为可观的利益点。规划中的合肥轻轨交通系统是由东西和南北及环行线路三条线路构成，拟建中的轻轨一号线是城市当前客流量较大和交通矛盾突出的交通线路，自合肥市西南经济技术开发区的明珠广场起，沿合安路，金寨路向北，由稻香楼向东转向芜湖路，过孝肃桥后，沿铁路专用线转至明光路，最后沿胜利路直达合肥新火车站。线路全长15.77公里，设13座车站。其中高架线长9.63km，地下线长1.72km。沿线有9座高架车站，3座地面站及一座地下车站，其余为区间隧道、区间桥梁及地面线。在金寨路局部下穿铁路线，在胜利路上跨铁路线。工程总建设周期为五年，从2002年底开工到2005年底竣工，工程分段建设，分段运营。其中，第一阶段从合肥新火车站――生物药厂站，建设期为三年，第二阶段从生物药厂站――明珠广场站，全线于2008年底竣工并通车试运营。景观规划地块东南分别为规划的黄山公园和十五里河沿河景观带所环抱政区规划政务文化新区（位于项目西侧）东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北与铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、312国道，规划面积12.67平方公里；两大建筑群已于2001年底开始启动：文化艺术中心位于政务文化新区天鹅湖北岸，占地约160亩，总建设面积约7万平方米，总投资约5亿元，主要由大剧院和综合艺术馆两大部分构成。大剧院包括主剧场、小剧院、音乐厅、地方戏曲艺术馆等，综合艺术馆包括综合美术馆和赖少其美术馆两部分；体育中心位于政务区南侧，占地约480亩，总投资约7.5亿元，包括6万人规模的田径足球场、6000人规模的室内体育馆、3000人规模的游泳跳水馆及运动员公寓等，两大工程都将于2006年竣工；政区以四大标志性建筑群和五大体系为主体，目前的建设项目还有商住金融中心、六大主体公园、轻轨、观光塔、翠庭园、汇林阁、嘉禾苑和绿怡居恢复小区、安徽出版大厦、安徽日报报业大厦和绿地上海城、政务文化新区的“翡翠项链”、22桥、天鹅湖工程、“三纵四横”主干道路工程、合肥市政务文化大楼、体育中心足球场等。合肥经济技术开发区（位于项目西南）成立于1993年4月，规划面积53平方公里，人口4万；至2002年年底，共计引进项目293个，项目投资总额165亿元，协议利用外资12亿美元，实际利用外资7亿美元，累计实现国内生产总值135.7亿元，工业总产值356.7亿元，工业增加值112亿元，利税34亿元，财政收入16亿元。累计完成固定资产投资额116亿元，其中基础设施投资14亿元，建成道路100公里，变电所4座，10KV以上供电线路70公里，供水管线65公里，通讯管线70公里，绿化面积220万平方米，开竣工建筑面积近360万平方米；配套有一个外籍员工居住所，七个中方员工居住所，一所国际学校(幼儿到高中)，七所中专职业培训学校，一家医院，五家国内银行分支机构，一家五星级酒店，各类宾馆、休闲中心、人才劳务中心，通向市区的公交线路三条，区内环线一条。配套规划项目规划有幼儿园3000㎡，小学9000㎡，中学10000㎡，菜市场8000㎡，超市10000㎡，会所11000㎡，沿街商业用房43000㎡，各项配套十分完备；此外，地块西北角为安徽建工学院，西南角为广电学院，整个西面不到金寨路的区域就配套规划有大量商业金融用地、行政办公用地、中学、医院等；东面的规划黄山公园有行政办公用地和大量文化娱乐用地，另地块东南角旁边有一块近40000平方米的体育用地，再往东就是大片的居住用地。四、SWOT分析1、优势分析（strength）地块优势地块整体并不规正，但划分为五个小块之后都较为方正，且自东南角始有一自然水系斜向穿越地块，此对项目整体的自然景观和水景规划带来极大便利；交通优势地块北面的东流路和西面的金寨路皆为城市的交通主干道，路面状况良好，道路沿线公交线路发达，规划的轨道一号线在附近设有站点，通往政务文化新区的祁门路延伸段正好穿越本地块；文化优势地块旁边有安徽建工学院和广电学校，沿金寨路向北直接通往中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学、市三医院等一大批科教文卫单位，区域文化底蕴深厚；区域规划潜力优势地块北面的一、二环之间为城市规划中的重要住宅区，目前已在迅速发展中，其南移趋势已经显露；南面为经济技术开发区，西面为政务文化新区，东面为黄山公园及周边规划居住区，由此如前一节所提到的区域规划中包含的道路、交通、景观、政区、配套等规划优势全部纳入其中，使得项目具有巨大的升值潜力；2、劣势分析（weakness）区域开发度不够地块所在黄山公园区的规划还未得到正式确准落实，各项开发正处于刚刚起步阶段，周边环境比较差，配套不齐而又十分凌乱，在形象档次上还比较低；公众接受抗性大地块北面（一、二环之间）才是消费者概念中的居住区，尽管地块所显示的规划潜力优势惊人，但要花费一定的力量和时间进行宣传和引导，由此对初期的定价也有了一定的限制；3、机会点分析（opportunity）房地产市场发展良好在宏观经济快速增长的大背景下，合肥房地产市场继续保持平稳发展的良好势头，房地产投资继续增长，销售面积和金额强势增长，市场需求旺盛，商品房（住宅）空置量近三年连续下降，商品房（住宅）平均价格逐年上涨。居住区南移原来一、二环之间为居住生活圈，现在二、三环之间的城市区域功能定位为：将现有环境污染企业应逐步外迁，保留部分工业，但不宜发展新的工业用地。新建用地以发展居住为主，并注意保护分布其间的各种景观绿地与自然生态空间形态，由此本地块首当其冲；轨道交通轨道一号线即将启动，并能在2008年年底竣工通车投入试运营，其在东流路、金寨路口设有站点，因而对居民出行方便和物业的升值带来更大机会；区域品质提升黄山公园规划和十五里河景观规划将使项目周围的环境档次有明显的提升，因此对规划定位公园住宅及其他高品质物业带来可能，在价格定位上也增加了一定的砝码；市场先入优势本项目在区域内属于第一批开发项目，赢得市场先机优势，加上项目体量比较大，分为五期开发，前期品牌、品质的确立，对后期品牌延续、品质升华来赢得市场起着至关重要的作用；4、威胁分析（threat）周边领先开发威胁北部二环之内的房地产逐渐进入成熟开发阶段，而西面的政务文化新区和南部的经济技术开发区靠近明珠广场及翡翠湖附近已陆续有项目开始启动，如潜山路、东流路的国际花都将于今年年底开盘，这些项目先动将分散本区域的一部分客源；未来市场竞争威胁区域规划利好的优势将逐步体现，更多的开发商和投资者已经看好这个区域，使得未来的竞争愈加激烈，加上本项目规划周期比较长，承受的竞争压力和冲击更加巨大；规划风险因素威胁由于本项目在很大程度上依赖于一系列规划政策的利好，但这些政策中有一些还未得到具体落实定案，一方面会影响客户和投资者的信心，另一方面也随时存在着政策变动的不安定风险因素。

第三章目标客源的锁定一、目标客户群的锁定区域属性:周边区域内客源市区内改善居住环境条件的升级消费客源在附近经济技术开发区内工作的白领在高新技术开发区内刚参加工作的白领小部分房产投资客源身份描述:年轻夫妇，中年3—5口之家，年龄:25—40购房目的:满足舒适的住房需求未来有便捷的地铁交通未来有较大的升值潜力贴近大自然有良好的小区环境完善的物业管理小区会所二、目标客户群的特征分析客层职业分布分析客层分布区域周边区域（合肥经济技术开发区、高新技术开发区）为主，从事的职业以工业、食品加工业、服务业等为主，其他行业主要涉及服装业、广告业、公务员、私营业主等；职务多为中高级主管；婚姻状况购房客源中的家庭结构主要表现为2+1已婚的结构，未养育或有一个子女；家庭成员为两代人，与父母同住的比例相当少（占1.6%），子女较为年幼，3~5岁较为常见；客户价格意向分析客层对新开物业价格主要视物业的房型设计、配套设施档次、景观设计及物业管理标准等为综合考量因素，报价差异也较大，但主要集中在2000—3000元/平方米，占到总客户比例近7成。客户配置要求分析在物业的配置上，被购房客源最为关心小区安全、环境美化度、及主题会所功能设置等，其他配套设施更多关注实用性和舒适度，不讲求豪华性，说明客层对购买物业更趋于理性和实用性；对于小区外部的环境要求自然绿色；在会所功能设置上，更多体现在健身及休闲方面的功能上。第四章产品建议方案一：一、开发思路及项目定位产品开发遵循的原则：经济效益最大化开发商品牌延续化营造多赢局面效益社会化可行性原则开发时机的论证： 本项目是拿下土地后立即开发，还是等待周边逐步改善后，再待机开发，是本项目产品策划中首要解决的关键问题。根据市场调研的情况，目前本项目可供建造的产品预测售价是： 2004年售价： 6-7层多层房 2200元/㎡ 8层小高层 2500元/㎡ 7层小高层 2550元/㎡ 叠加别墅 2700元/㎡ 联排别墅 3000元/㎡ 双拼别墅 3300元/㎡ 独幢别墅 3800元/㎡ 以后预测为以6%的幅度增长。 以小高层产品为例，假设2004年全部开发完，则收益为： 2004年总收益=每平方米土地产出收益*总净面积=（（售价-造价）*容积率-250）*总净面积=（(2200-1200)*1.4-250）*总净面积 假设2005年全部开发完，则收益为： 2005年总收益=（（2200*1.06-1200）*1.4-250）*总净面积 年收益率=（2005年总收益/2004年总收益-1）*100%=1334.8/1150=11.6% 按此计算方式可推算出各类产品及推出后开发各时间段所产生的潜在收益都是在11%~13%之间，而作为房地产开发企业，毛年收益率都在18%以上。初步计算结果表明，等待周边环境逐步改善，售价上升后再来开发低于房产行业平均收益，在这本项目周边今年内无重大因素，促使某售价升幅加快，所以我司的结论是：与其等待周边环境改善，再待机开发，不如立即开发此项目，自身的开发和市政的建设来加速完成该区域的建设情况。本项目分期开发的理由： 本项目既然晚开发不如早开发，那么本项目是一期开发呢，还是分多期开发？若分期开发则分几期为好，我司基于以下原因：本项目总规划面积为598亩，建筑面积约㎡，如此大规模体量，通常都采用分期开发。分期开发可减轻资金压力，形成滚动开发资金。分期开发可减轻销售压力，顺利回笼资金。分期开发有利于大规模项目的规划调整，也利于销售价格的调整。大规模项目的分期开发，有利于风险的规避。大规模项目的分期开发量通常每年在5万~10万建筑面积为宜。根据本项目特点，被市政道路自然分成五块，且每块面积相差不大，每块地的建筑规模也大致在5万~10万之间。综上所述：我司认为本项目宜分期开发，最好是按市政道路的自然划分，分五期完成。产品组合定位的综合论证：根据开发项目的一些基本原则，按照市场调研得出来的各种可能开发产品的价格走势，我们进行综合的比较：可供开发产品的价格走势：（单位：元/㎡）年份\价格\建筑形态6-7层多层房7层小高层8层小高层叠加别墅联排别墅双拼别墅独幢别墅2004年22002550250027003000330038002005年（6%增长）23322703265028623180349840282006年（7%增长）24952892283530623402374243092007年（8%增长）26943123306133063672404146532008年（9%增长）29363404333636034004440450712009年（10%增长）32293744366939634404484455782.2004年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m2）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4220012002501334.87层小高层1.6255014502501754.88层小高层1.8250014502501910叠加别墅1270010502501562联排别墅0.830009502501534双拼别墅0.733009502501533.6独幢别墅0.638009502501596.8开发每平方米土地产生的收益情况比较：8层小高层>7层小高层>独栋别墅>叠加别墅>双拼别墅>联排别墅>多层别墅2005年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m2）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4233212002501334.87层小高层1.6270314502501754.88层小高层1.8265014502501910叠加别墅1286210502501562联排别墅0.831809502501534双拼别墅0.734989502501533.6独幢别墅0.640289502501596.82006年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m2）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.42495120025015637层小高层1.6289214502502057.28层小高层1.8283514502502243叠加别墅1306210502501762联排别墅0.83402950250911.6双拼别墅0.737429502501704.4独幢别墅0.643099502501765.42007年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m2）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4269412002501841.67层小高层1.6312314502502426.88层小高层1.8306114502502649.8叠加别墅1330610502502006联排别墅0.836729502501927.6双拼别墅0.740419502501913.7独幢别墅0.646539502501971.82008年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m2）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4293612002502180.47层小高层1.6340414502502876.48层小高层1.8333614502503144.8叠加别墅1360310502502303联排别墅0.840049502502193.2双拼别墅0.744049502502167.8独幢别墅0.650719502502222.62009年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m2）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4322912002502590.67层小高层1.6374414502503420.48层小高层1.8366914502503744.2叠加别墅1396310502502663联排别墅0.844049502502513.2双拼别墅0.748449502502475.8独幢别墅0.655789502502526.8通过上述论证，我们发现：随着时间的推移，各产品之间的收益差距越来越大；8F小高层是所有产品中收益最大的；别墅物业中，叠加别墅的收益最大，其次为独栋别墅；考虑到地块容积率及高度的限制，结合合肥当地的住房习惯，我们选择了8F小高层加独栋别墅的产品组合，为最佳产品组合。进一步测算8F小高层加独栋别墅各占的分额：设8F小高层的建筑面积为X；X=X=Y=55015则有：X+Y=Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8X+Y=Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8在充分考虑了项目开发的完整性，所以将别墅放在了5号地块（85850m2）。根据经济测算所得，小高层的涨势较快，而且随着开发时间的推移，其每平方米的收益越大，所以我司建议将小高层的销售时间尽可能的放在后面两期，以期望得到最大的经济效益。综上所述，本项目的产品定位为：具有丰富的产品形态（8层小高层和独栋别墅），随着市政建设逐步完工，产品品质、售价都逐级递升的新兴高尚居住区。只有定位为此种产品才能真正实现经济效益最大化、品牌延续化、风险最小化和营造多赢局面，取得较好的社会效益，从而顺利实现产品的销售，达到预期的目标。二、总体规划建议总体规划布局总用地面积约598亩，合㎡容积率1.2市政道路面积：57573㎡净用地面积约512亩，合㎡由东西走向的四条规划路（自北向南依次为东风路、新仓支路、祁门路、馆驿路）和南北走向的三条规划路（自西向东依次为：新仓路、青平路、三河路）分割成五块地（暂命名为1号地块、2号地块、3号地块、4号地块、5号地块）本项目共分五期开发总建筑面积约：㎡，其中：幼儿园3000㎡，小学9000㎡，中学10000㎡，菜市场8000㎡，超市10000㎡，会所11000㎡，沿街商业用房43000㎡，8层小高层房㎡（约2301户，平均每户约120㎡）。独幢别墅52456㎡（约163户，平均每户约320㎡）总计：2464户，约7392人。商业及配套设施建议商业房：沿街商业用房共计43000㎡第一期：沿祁门路和青平路商业房约10000㎡第二期：沿祁门路和青平路商业房约7000㎡第三期：沿祁门路和青平路商业房约10000㎡，沿新仓支路商业约3000㎡第四期：沿祁门路和青平路商业房约10000㎡主要商业分布在祁门路和青平路上，新仓支路仅有小部分商业第五期：沿新仓支路商业约3000㎡祁门路商业街共长600米，沿街商业房总面积为：21000㎡主要规划业态为：百货、副食品、书店、邮政、银行、便利店、干洗店、五金、电器、服装等商业。青平路商业街共长537米，沿街商业房总面积为：19000㎡。其中祁门路以北商业街长260米，沿街商业房总面积为：9000㎡主要规划业态为：餐饮、副食品等商业。祁门路以南商业街长277米，沿街商业房总面积为：10000㎡主要规划业态为：娱乐、休闲、服务业（如：美容、理发、洗脚店、酒吧、茶室）等商业。总体商业设施新仓支路商业街长300米，沿街商业房总面积为：6000㎡主要规划业态为：以学校配套的学生用品、书店、餐饮、便利店等商业。总体商业设施配套设施：共计51000㎡幼儿园3000㎡（四期）小学9000㎡（三期）中学10000㎡（五期）菜市场8000㎡（四期）超市10000㎡（三期）会所11000㎡（二期：主会所设施8000㎡，一期高级会所设施3000㎡）配套设施分布配套设施分布3、会所设施建议主会所设施：（8000㎡）1、健身房、韵律操室600㎡2、阅览室500㎡3、游泳池、桑拿、美容1000㎡4、棋牌室1000㎡5、医疗保健中心300㎡6、台球室1000㎡7、乒乓球室300㎡8、室内羽毛球馆1000㎡幻彩壁球室9、室内篮球场1000㎡幻彩壁球室10、攀岩室200㎡11、壁球室300㎡12、儿童乐园300㎡13、小影院300㎡14、商务中心100㎡普通商用游泳池15、社区管理服务中心100㎡普通商用游泳池跑步机跑步机豪华游泳池高级会所设施：（3000㎡）豪华游泳池游泳池、桑拿、美容、600㎡咖啡室、酒吧400㎡网球场2000㎡高级会所设施图片：酒吧、咖啡店第一期产品及价格等建议酒吧、咖啡店开发时机开始施工到竣工交房时间：2004年6月至2005年6月销售时间：2004年9月－2005年12月2、规划布局第一期为5号地块，由三河路、馆驿路、青平路和祁门路围成，净用地面积约76430㎡，净容积率0.7，总建筑面积约53650㎡。其中：高级会所约3000㎡（地下机动车位：10个；地面机动车位：5个；自行车位：100个）沿祁门路和青平路商业房约10000㎡（地面机动车位：40个；自行车位：300个）独幢别墅约40650㎡（每户约320平方米共计127户，车库每户一个共127个）中心绿地约：11000㎡地下建筑面积350㎡3、房型配置 建筑面积：从300——350平方米不等 一层有车库、工人房、储藏间、卫生间，功能完备，超大挑高客厅与阳光活动室浑然一体，尽显豪华气度。 客厅挑高4.2米设计，错层为餐厅和酒吧，变化丰富。 二层设置三卧和家庭室，八角型景观阳台风味别具。 三层主卧、书房及走入式衣帽间一体化的设计。健身房与景观露台相邻，主卧自带八角观景阳台，形成一个别致个性的空间。价格建议独栋别墅均价：4000元/平方米（送花园、晒台及车库）沿街商业房均价：4500元/平方米可出租机动车位：地下机动车位：10个地面机动车位：45个二期产品及价格等建议开发时机主会所开始施工到竣工时间：2004年6月至2005年6月（可用做售楼处）主体建筑开始施工到竣工交房时间：2005年4月至2006年8月主体销售时间：2005年9月至2006年9月规划布局二期为4号地块，由青平路、馆驿路、新仓路和祁门路围成，净用地面积71540㎡，其中沿新仓路约40000㎡为回迁户安置区，建造多层房，总建筑面积为56095㎡，预计2005年5月开工至2006年8月完工。可建商品房占地面积为31540㎡，净容积率为1.86，总建筑面积58570。住宅部分建8层小高层，总建筑面积为43570㎡，预计2005年4月开工至2006年8月完工。其中：主会所约8000㎡（地下机动车位：30个；地面机动车位：5个；自行车位：240个）沿祁门路和青平路商业房约7000㎡（地面机动车位：30个；自行车位：210个）8层小高住宅约43570㎡，每户约120㎡，共360户（地下小汽车位：60个；地面小汽车位：30个；自行车位：750个）地下车库面积约3000㎡房型配置三房二厅二卫建筑面积：121平米三房二厅二卫建筑面积：108平米三房二厅二卫建筑面积：121平米三房二厅二卫建筑面积：108平米建筑面积：121平方米270度方正大阳台双向进出、纳凉赏月、谈天说地，不一样的自由之域双卫生设计，干湿分离，体贴照顾，满足全家人的生活习惯储藏室设计，合理安置杂物，家居生活更有序建筑面积：112平方米多边形环转客厅，翠绿景色360°自由漫入客厅卧室全部朝南，让家人都生活在阳光的温暖怀抱中完全的明厅、明卧、明厨、明卫，无论哪里都有阳光留下的足迹小高层均价：2800元/平方米沿街商业房：4500—5500元/平方米，均价：5000元/平方米住宅可售小汽车位：地下小汽车位：60个，平均售价6.5万元/个地面小汽车位：30个，平均售价3.5万元/个可出租机动车位：地下机动车位：30个地面机动车位：35个三期产品及价格等建议开发时机开始施工到竣工交房时间：2006年5月至2007年9月销售时间：2006年8月至2007年9月规划布局三期为3号地块，由三河路、祁门路、青平路和新仓支路围成，净用地面积约61340㎡，净容积率1.37，总建筑面积约83740㎡。其中：小学约9000㎡超市约10000㎡（地下机动车位：100个；地面机动车位：50个；自行车位：600个）沿祁门路和青平路商业房约10000㎡，沿新仓支路商业约3000㎡（地面机动车位：52个；自行车位：400个）8层小高住宅约39940㎡，每户约120㎡，共330户（地下小汽车位：55个；地面小汽车位：30个；自行车位：700个）独栋别墅11800㎡，每户约320㎡，共36户地下车库面积约5100㎡房型配置三房二厅二卫建筑面积：132m三房二厅二卫建筑面积：132m2270度观景角窗，使主卧通透明亮，视野开阔。客厅、餐厅双面朝北，南北对开，达到最佳的“穿风堂”效果。娱乐会客区和生活休憩区的分离，在功能上互不干扰，保证了卧室的私密性。主人房特设舒适的进入式衣帽间，使您充分感受到别墅生活的品质。卫生间和盥洗间相对独立，提供了真正意义上的干湿分离。小高层均价：3050元/平方米别墅均价：4600元/平方米沿街商业房：；均价：5500元/平方米超市商业房均价：4000元/平方米住宅可售小汽车位：地下小汽车位：55个，平均售价7万元/个地面小汽车位：30个，平均售价4万元/个可出租机动车位：地下机动车位：100个地面机动车位：102个第四期产品及价格等建议开发时机开始施工到竣工交房时间：2007年6月至2008年10月销售时间：2007年10月至2008年10月规划布局四期为2号地块，由青平路、祁门路、新仓路和新仓支路围成，净用地面积约52580㎡，净容积率约1.69，总建筑面积约88640㎡。其中：幼儿园约3000㎡菜市场约8000㎡（地下机动车位：25个；地面机动车位：10个；自行车位：300个）沿祁门路和青平路商业房约10000㎡（地面机动车位：40个；自行车位：300个）8层小高层房67640㎡，每户约120㎡，共560户（地下小汽车位：100个；地面小汽车位：50个；自行车位：1200个）地下车库面积约4100㎡环境设计建筑风格房型配置二房两厅一卫三房二厅二卫+小书房 二房两厅一卫 客厅开间4.2M，主卧开间3.9M，两厅南北通透、厨卫全明 建筑面积：99—110平方米面积配比建议：房型:二房两厅一卫三房二厅二卫+小书房 二房两厅一卫 客厅开间4.2M，主卧开间3.9M，两厅南北通透、厨卫全明 建筑面积：99—110平方米面积配比建议：房型:两房两厅两卫一厨房建筑面积：115M2如果得房率为77.5%则套内面积为89M2建议面积配比:客厅:28.5M2主卫:7.5M2主卧:17M2客卫:7M2卧室:12M2主阳台:7M2厨房:8M2工作阳台:2M2 三房二厅二卫+小书房 建筑面积：132平方米 套内面积：121平方米，得房率：88% 主卧内设小书房，彰显学院风范 客厅开间：4.2M，主卧开间3.9M，卧室凸窗坐享小区美景 餐厅、厨房、卫生间无遮挡采光、通风面积：110平方左右为主力户型，比例：占住宅总面积的20%。设计要求：*带挑高的豪华艺术门厅设计。*设计时考虑玄关、设备平台、鞋柜等细节的处理。*设置独立更衣室；设置专用工作阳台。*飘窗、弧形落地景观窗的应用。*主卧（不低于3.6米）、客厅（不低于4.2米）的大面宽设计。*不低于三米的层高，纵向拓展生活空间。智能设施全防范子系统a.住宅报警装置 b.访客对讲装置 c.周边防越报警装置d.闭路电视监控装置 e.电子巡更装置 管理与设备监控子系统a.自动抄表装置 b.车辆出入与停车管理装置 c.紧急广播与背景音乐d.物业管理计算机系统 e.设备监控装置 信息网络子系统为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据插座。详细解说：如：管理与监控子系统自动抄表装置上述表具数据可远传到供水、电、气、热相应的职能部门。住户可通过居住小区内部宽带网、Internet网等查看表具数据或网上支付费用。车辆出入与停车管理装置停车出入口车辆管理装置与居住小区物业管理中心计算机联网使用。紧急广播与背景音乐小区内安装有线广播装置，播放背景音乐。物业管理计算机系统居住小区建立Internet网站，住户可在网上查询物业管理信息。居住小区内安全防范子系统，水、电、气、热等表具的自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、设备监控装置等与居住小区物业管理的计算机系统联网。居住小区内采用“一卡通”技术。价格建议小高层均价：3300元/平方米沿街商业房均价：6000元/平方米住宅可售小汽车位：地下小汽车位：100个，平均售价7.5万元/个地面小汽车位：50个，平均售价4.5万元/个可出租机动车位：地面机动车位：50个

第五期产品及价格等建议开发时机开始施工到竣工交房时间：2008年7月至2009年12月销售时间：2008年10月至2009年12月规划布局五期为1号地块，由三河路、新仓支路、青平路、东风路围成，净用地面积约79450㎡，净容积率约1.74，总建筑面积约㎡。其中：中学10000㎡。沿新仓支路商业约3000㎡（地面机动车位：12个；自行车位：100个）8层小高层住宅㎡，每户约120㎡，共1040户（地下小汽车位：200个；地面小汽车位：80个；自行车位：2100个）地下车库面积约6600㎡房型配置户型建议：充满细节灵感的尊贵生活空间设计要求：*带挑高的豪华艺术门厅设计。*设计房型的时候应充分考虑到主人的尊宠感，力求细致周到。*根据目标客户的身份和日常生活需要详尽合理地划分各功能区域。*浅进深，大面宽的板式住宅设计思路需进一步加强。住宅三房：面积配比建议：房型面积配比建议：房型:三房两厅两卫一厨房一工人房(带卫生)建筑面积：164M2如果得房率为77.5%则套内面积为127M2建议面积配比:客厅:45M2主卧:17M2储藏室:1.8M2卧室:13M2卧室:11M2厨房:9M2客卫:6M2主卫:9M2主阳台:6M2工作阳台:2.2M2工人房:7M2比例：占住宅总面积的70%。设计要求：*主人生活区和佣人生活区合理分隔。*佣人卫生间与主人分离*主卧（不低于3.6米）、客厅（不低于4.2米）的大面宽设计。*设置独立更衣室；设置专用工作阳台。价格建议小高层均价：3600元/平方米沿街商业房：均价：6500元/平方米住宅可售小汽车位：地下小汽车位：200个，平均售价8万元/个地面小汽车位：80个，平均售价4.5万元/个可出租机动车位：地面机动车位：12个

方案二：开发思路及项目定位由于方案一先推别墅，从销售角度考虑存在一定的风险，因此我司特别设计了方案二供参考。方案二比较传统，但此方案的风险是最小的，主体思路是先推购房者较能接受的多层和小高层，累积人气，为后期项目做铺垫。同时后期项目可根据前期的市场反映作出相应的调整。二、总体规划建议总体规划布局总用地面积约598亩，合㎡综合容积率1.2净用地面积约512亩，合㎡由东西走向的四条规划路（自北向南依次为东风路、新仓支路、祁门路、馆驿路）和南北走向的三条规划路（自西向东依次为：新仓路、青平路、三河路）分割成五块地（暂命名为1号地块、2号地块、3号地块、4号地块、5号地块）本项目共分五期开发总建筑面积约：㎡总体规划图其中：总体规划图幼儿园3000㎡，小学9000㎡，中学10000㎡，菜市场8000㎡，超市10000㎡，会所11000㎡，沿街商业用房43000㎡，6层多层房49440㎡（约490户，平均每户约100㎡）。8层小高层房㎡（约1950户，平均每户约120㎡）。独幢别墅45270㎡（约137户，平均每户约330㎡）总计：2577户，近8000人。学校分布图商业及配套设施建议学校分布图由于本方案商业基本没有改变。其具体设置参照方案一。此不详列。商业分布图三、一期产品及价格等建议商业分布图1、开发时机开始施工到竣工交房时间：2004年7月至2005年11月销售时间：2004年10月至2005年11月2、规划布局一期为2号地块，由青平路、祁门路、新仓路和新仓支路围成，净用地面积约52580㎡，净容积率约1.41，总建筑面积约74280㎡。其中：幼儿园约3000㎡菜市场约8000㎡（地下机动车位：25个；地面机动车位：10个；自行车位：300个）沿祁门路和青平路商业房约10000㎡（地面机动车位：40个；自行车位：300个）多层49440㎡，每户100㎡，共490户（地下小汽车位：80个；地面小汽车位：20个；自行车位：1000个）8层小高层房3840㎡，每户120㎡，共32户（地下小汽车位：8个）地下车库面积约3700㎡3、价格建议多高层均价：2300元/平方米小高层均价：2600元/平方米沿街商业房均价：4500元/平方米住宅可售小汽车位：地下小汽车位：88个，平均售价6.5万元/个地面小汽车位：20个，平均售价3.5万元/个可出租机动车位：地下机动车位：25个地面机动车位：50个二期产品及价格等建议1、开发时机主会所开始施工到竣工时间：2004年6月至2005年6月（可用做售楼处）主体建筑开始施工到竣工交房时间：2005年8月至2006年12月销售时间：2005年11月至2006年12月规划布局二期为4号地块，由青平路、馆驿路、新仓路和祁门路围成，用地面积为71540㎡，其中沿新仓路约40000㎡为回迁户安置区，建造多层房，总建筑面积为57100㎡，预计2005年5月开工至2006年11月完工。商品房占地面积为31540㎡，净容积率1.86，总建筑面积为58570㎡。其中：主会所约8000㎡（地下机动车位：30个；地面机动车位：5个；自行车位：240个）沿祁门路和青平路商业房约7000㎡（地面机动车位：30个；自行车位：210个）8层小高住宅约43570㎡，每户约120㎡，总共360户（地下小汽车位：60个；地面小汽车位：30个；自行车位：750个）地下车库面积约3000㎡价格建议小高层均价：2800元/平方米沿街商业房：4500—5500元/平方米，均价：5000元/平方米住宅可售小汽车位：地下小汽车位：60个，平均售价7万元/个地面小汽车位：30个，平均售价4万元/个可出租机动车位：地下机动车位：45个地面机动车位：30个第三期产品及价格等建议1、开发时机开始施工到竣工交房时间：2006年9月至2008年2月销售时间：2006年12月至2008年2月2、规划布局三期为3号地块，由三河路、祁门路、青平路和新仓支路围成，净用地面积约61340㎡，净容积率1.75，总建筑面积约㎡。其中：小学约9000㎡超市约10000㎡（地下机动车位：100个；地面机动车位：50个；自行车位：600个）沿祁门路和青平路商业房约10000㎡，沿新仓支路商业约3000㎡（地面机动车位：52个；自行车位：400个）8层小高住宅约75310㎡，每户约120㎡，共620户（地下小汽车位：120个；地面小汽车位：40个；自行车位：1250个）地下车库面积约7200㎡3、价格建议小高层均价：3100元/平方米沿街商业房：；均价：5500元/平方米超市商业房均价：4000元/平方米住宅可售小汽车位：地下小汽车位：120个，平均售价7.5万元/个地面小汽车位：40个，平均售价4.5万元/个可出租机动车位：地下机动车位：100个地面机动车位：102个

六、第四期产品及价格等建议1、开发时机开始施工到竣工交房时间：2007年10月至2008年10月销售时间：2008年1月至2009年6月2、规划布局四期为1号地块，由三河路、新仓支路、青平路、东风路围成，净用地面积约79450㎡，净容积率约0.65，总建筑面积约51270㎡。其中：沿新仓支路商业约3000㎡（地面机动车位：12个；自行车位：100个）别墅住宅45270㎡，每户约320㎡，共140户（送花园、晒台、车位）高级会所3000㎡（地下机动车位：10个；地面机动车位：5个；自行车位：100个）地下车库面积约350㎡3、价格建议别墅均价：5100元/平方米沿街商业房：均价：6000元/平方米可出租机动车位：地下机动车位：10地面机动车位：17个七、第五期产品及价格等建议1、开发时机开始施工到竣工交房时间：2008年7月至2009年12月销售时间：2008年10月至2009年12月2、规划布局第五期为5号地块，由三河路、馆驿路、青平路和祁门路围成，净用地面积约76430㎡，净容积率1.72，总建筑面积约㎡。其中：中学面积为10000㎡沿祁门路和青平路商业房约10000㎡（地面机动车位：40个；自行车位：300个）8层小高层住宅面积为㎡，每户约120㎡，共920户（地下车位：200个；地面车位50个；自行车位1900个）地下建筑面积：6600㎡3、价格建议8层小高层均价：3600元/平方米沿街商业房均价：6500元/平方米可出售机动车位：地下机动车位：200个平均售价：8万/个地面机动车位：50个平均售价：5万/个可出租机动车位：地面机动车位：40个第二部分“广福花园”营销企划篇第一章广告企划整体形象定位本案的整体形象、品牌形象定位将通过生活形态、产品、服务三个角度予以表现。生活形态形象倡导国际化生活之内涵——尊贵、个性、健康、资讯、时尚。契合现代菁英人类的生活精神满足现代菁英人士的生活价值追求产品形象新兴地脉，成就高尚的产品名师打造品牌辉映全森林生态，现代都市梦想信息时代，科技以人为本会所国际化个性生活保障服务形象无微不至的6星级个性化服务迅速有效的信息服务处处备受尊重和关心市场主诉求全景观——公园住宅概念倡导绿色、自然、健康，依托规划的黄山公园和十五里河沿河景观带；全空间——捷运生活概念出行通畅便捷的现代节奏，依托紧靠的轻轨一号线站点；全配套——现代居家概念成熟大社区的配套环伺，依托周边政务文化新区、经济技术开发区、黄山公园规划区的行政、文化、金融、体育、休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游等全方位配套；全规划——物业升值概念强大的规划优势，未来潜量无限，依托可见的多项规划项目逐一动工落实。案名建议由于本案分五期开发建设，所以我司认为在案名方面有一个总的案名和五个分案名建议二：总案名：广厦建议二：总案名：广厦·创世纪花园一期：世纪花园—小富人家二期：世纪花园—华丽家族三期：世纪花园—怡景园四期：世纪花园—全景台五期：世纪花园—天地雅阁案名释义：创世纪一词体现在本案的开发是新世纪时期更体现本案是新兴的高尚住宅社区，是未来合肥市二环外的标志型生活社区，公园一词体现本案的一旁就为黄山公园是最大的卖点之一。建议一：总案名：广厦·黄山御景园一期：御景园—时代先锋二期：御景园—时代菁英三期：御景园—君临天下四期：御景园—公园天下五期：御景园—汇豪天下案名释义：黄山这个词充分体现黄山公园对本案的景观价值，御景园更体现了小区的景观的独一无二未来小区的内在景观和外在黄山公园景观的完美结合，广厦的前缀更是体现了一个品牌的优势。推广类型及通道整合营销思想，成为实力品牌公司取得市场先机，快速树立品牌的法宝。运用立体化的营销推广手段，体现产品形象于推广细节过程始终，推广涵义延伸至产品塑造的每一个环节，成为现代营销的精髓。地盘包装推广造梦，让实品形象说话，征服大批眼见为实的成熟消费者。感性，来自于现实的感动，是日益理智的消费者的心路历程。地盘包装，其内容包括：售楼现场的创意营建与布置售楼处外围形象的树立与强化高品质格调样板房的展示主题风格环境样板段的展现现场物业管理服务的高质量运作建设工地的齐整规范与次序印刷品包装推广专业化、交流性，诚信与情感的传递，成为印刷品担负的主要职责。精美详尽的印刷品也是对客户的尊重和认同。作为楼书类，分册专业介绍：项目的主题开发理念规划建筑设计思想及方案环境设计思想及方案户型设计思想及特点建材设备品牌与参数物业管理服务内容将加深消费者对未来拥有物业的真实诚信度，如果与良好的地盘包装相结合，则极具营销感染力，对最终销售的实现，具强大的推动力。营销过程，从另一个角度，实际是与消费者坦诚沟通与交流的过程，楼刊伴随销售过程的动态发布，旨在向消费者传递全息产品品牌信息，介绍社区未来的生活设施与生活形态特征，反馈消费者对产品的关注，是维系与消费者良好关系，推动销售，扩大二次口碑传播的营销佳径。海报，是整合整体产品品牌形象与主要产品特色的简易印刷品，主要用途在于大型房展会、目标客户专用通道直派等覆盖面较广的推广通道。名片、信纸、信封等，是营销工作赖以开展的基础道具，“广福花园”作为一个完整的生活形态品牌，这些基础道具的统一设计与标识，极为重要。公关活动类公关活动的推广形式，将在生活形态品牌和档次树立与强化，开发、吸纳和维系客户关系，展示产品形象，积累推动销售等方面起到积极作用。根据“国际丽都城”项目的具体情况，公关活动将分以下几类：生活形态启示类：通过承办或协办时尚高雅类的活动，如开盘新闻发布酒会、首批购买业主联谊活动等一系列SP活动。提示“广福花园”生活形态品牌的档次地位及反映的生活形态内容。通过“广福花园”各类主题俱乐部的活动运作，直接接示“广福花园”业主未来所享用的小区内生活内容特征。专业品牌演示类：“广福花园”所倡导贴近自然和国际化的生活形态，是有品牌产品创意、品牌服务创意、品牌建材设备整合等多维元素有机构成。运用生动活泼的组织活动，多方位演示其不凡的品牌内容，是建立饱满品牌形象的佳径。这类演示包括：“广福花园”规划建筑思想发布会“广福花园”环境设计思想介绍会“广福花园”建材品牌展示会“广福花园”服务内容讲解会“广厦企业”品牌楼盘介绍报章媒体类“广福花园”的生活形态品牌，必须结合主流报章媒体扩大整体社会影响力；结合特定专用报章影响主力目标客户群。主流报章媒体：合肥有影响力的报刊特定专用报章媒体：合肥当地比较时尚的杂志电视媒体类“广福花园”的生活形态品牌，通过生动的电视媒体发布品牌形象，将更具直观冲击力与感染力。这将在“广福花园”品牌树立与强化的初期运用。户外媒体类在合肥市的淮河路步行街、长江中路等市中心区域进行灯箱发布在一二环金寨路沿线安排引导旗，及东流路沿线安排一定量的引导旗在本案附近的主要交通出入口安排横幅广告推广预算整个楼盘的样板房、广告、SP活动等一系列推广总的费用预计是整个楼盘总销金额的2—3%第二章营销策划销售理念及销售计划本案的销售由于体量较大销售时间周期很长产品类型多样化，故应该选用低开高走的的销售策略，并在整个销售过程中选用脉冲式销售理念，充分制造市场饥渴度，实现本案的强销势头。具体销售计划一期销售：2004年7月主体动工，在动工的同时之前销售处已建成竣工，在2004年7月就进行预定，前期的预定为3—6个月（具体以预售许可证出来的时间为准），然后进行开盘销售（具体第一批房源的投放量以预定量为基准）进入第一波强销期，后期推出的房源都应以预定量为基准来制定，具体就是如果预定客户为500人放出房源为300—400人，充分制造市场供不应求的饥渴现象。具体如下：预约期（3—6个月）——开盘强销期（2个月）——持续期（2个月）——第二波强销期（3—5个月）——清盘期（1个月）二、三、四期的销售计划应基本与一期的相同。第五期为别墅类的住宅，由于针对的客源与前面几期不同，所以在前面的形象推广期比较长，给购房客源一种向往，然后在进行公开销售，整个销售的周期在11个月左右。二、现场布置售楼处配置营销中心（售楼处）不仅是激发买家购房欲的现场第一线，还体现出发展商的专业水准与品牌形象。由于本案的体量较大、地处的位置暂时较偏远，所以建议本案设置二个售楼处，一个售楼处的位置应选择在市中心位置，一个设置在现场。主题调性舒适、典雅、安静、突出生活在大自然具有适中“激发度”（表现度）体现在音乐、照明、布局、色彩、人员类型方面。功能分区模型区：大模型、单体模型、会所模型（力求精美、必要时至外地制作）展示区：（加强专业形象，非卖一般住宅）工程施工图例建筑理念示意效果图及其他洽谈区以开发式的洽谈区域为主，安排10桌左右洽谈区域与签约区域分开媒体展示区多媒体投放于现场循环播放内容：建筑理念、居住理念、未来小区生活形态包装要美仑美奂作用：使客户陷入美好梦想中所有人员藉机研判客户、制定应付方式办公区：所有人员均在后台处理业务前台保持专业、安静的形象样板房配置提示理论：面对高品位的客户，我们谦恭的认为没有资格为他们提供装修建议。市场的结论：在住宅消费中，有装修样板房展示的房型（包括样板房）去化明显快于无样板房的房型。所以，样板房还是要加强运用。样板房推出时间和销控想结合，容许有时间跨度，但要保证主力房型和每一阶段重点推荐房型的样板展示。样板房设计趋势亲近自然——人类心灵的归宿艺术化——对高雅的音乐向往本案体量大的样板屋的风格应以略呈多样化针对不同层面的客源。（具体方案可另行商议）智能化——科技进步的产物本案体量大的样板屋的风格应以略呈多样化针对不同层面的客源。（具体方案可另行商议）国际化——挡不住的趋势潮流化——反握时代的脉搏豪华化——永恒的话题设计要求注意表现景观，除要积极运用未来的黄山公园景观，将三级景观进行展现。充分体现内装风格和手法，展示和引导客户对住在此地的向往。提高停留时间，激发购房欲望，作好销售道具和样品的作用。力求达到“感觉上尊重客户，在视觉上引导客户”的目的（具体风格和手法，另行研讨）表现宗旨：“通过有目的的影响，以求在看似无意的场景中，达到最有效的引导”注意以下几个问题：包装要切合主题，注重细节，充分利用每一个空间和角落。样板房应给人一个真正的“家”的感觉。色调和音乐等辅助物要具有促销氛围，要很好的配合销售。点示：样板房不仅简单的展示房型，而是整个产品的综合体现，是整个社区（管理、服务）的集中体现，是整个销售团队（销售人员、管理人员、服务人员）团结合作集中表现的平台和机会，所以我们要充分利用这一平台和场所，激发客户各种购买欲望，实现本案的销售。四、人员管理1、销售队伍组建销售队伍的组建应在2004年4月前完成。由于本案体量较大销售周期长，应此售楼处宜安排18个销售人员，其中销售专案一人、销售副专一人、案场秘书一人、业务组长二人、业务员13人。队伍培训操作环节挑选招募挑选招募训练具体方案另行制定训练评估评估激励报酬激励报酬预计（60~90天）管理完成管理销售训练内容销售产品知识市场知识公司政策营业方针销售技术]相关知识3、销售文件和信息反馈系统（1）销售法律性文件主要为销售人员提供销售支持的工具性文件和政策性文件，其中主要包括：销售手册价目表付款方式税费明细购房政策汇编临时认购书预售合同样本制定订金收据（2）销售工作性文件和表格为保证销售的顺利进行，销售过程中需要的相关文件和表格，以及对楼盘的销售信息进行及时反馈的信息收集分析文件和表格，其中主要包括如下部分：项目前期调查工作表格楼盘调查表细分市场表楼盘市调详表目标客户调查表市场分析执行表广告宣传表格文件广告宣传阶段性运作表媒体分析表月度广告执行计划促销计划表销售活动管理表格销售部职能检查销售电话记录表销售电话评估总结销售情况日（周、月）报表楼盘销售检讨表销售培训安排表销售客户系统表格客户问询表（总结表）电话接听记录表新客户登记表老客户登记表已成交客户档案管理应收帐款控制

第三部分“广福花园”经济测算篇本项目总占地面积598亩，合㎡，实际净用地面积约503亩，合㎡。根据规划局容积率为1.2的指标，本公司建议按照别墅，多层，小高层，商业街及公建配套等类型进行组团，分期开发建设。按照规划方案，本项目共分五期开发总建筑面积约：㎡，其中：幼儿园3000㎡，小学9000㎡，中学10000㎡，菜市场8000㎡，超市10000㎡，会所11000㎡，总计：3020户，约10000人。综合容积率为1.2。总计：3020户，约10000人。综合容积率为1.2。6层多层房25000㎡（约250户，平均每户约100㎡）。8层小高层房㎡（约2650户，平均每户约120㎡）。独幢别墅38500㎡（约120户，平均每户约320㎡）注：以下经济分析根据策划报告中第二部分产品建议方案(一)进行测算。可售住宅车库为：地下车库840个；地面车库170个。注：以下经济分析根据策划报告中第二部分产品建议方案(一)进行测算。某花园产品策划篇第四部分“广福花园”经济测算篇方案一经济测算篇第一章项目投资估算第一期项目投资估算第一期项目投资估算表序号项目金额估算指标备注（元）工程量单位指标一固定资产投资1.1总体工程1.1.1室外管线系统53650元/m2101.1.2道路、围墙、大门53650元/m2151.1.3绿化53650元/m2151.2土建工程1.2.1别墅40650元/m26001.2.2沿街商铺10000元/m26001.2.3高级会所3000元/m28001.2.4地下室350元/m220001.3设备工程1.3.1电器工程53650元/m2301.3.2弱电工程53650元/m2301.3.3智能化53650元/m2601.3.4给排水工程53650元/m250第一部分合计二其它基建费用2.1大市政配套费53650元/m21232.2可行性、设计、勘察第一部分合计3%计算2.3建设单位管理费第一部分合计2%计算2.4监理费第一部分合计1%计算第二部分合计三预备费3.1不可预见费按第一部分的5%计算第三部分合计四投资合计经测算，我们预测第五期项目总投资为元（不含土地出让金及土地契税和因销售产生的各项费用）第二期项目投资估算第二期项目投资估算表序号项目金额估算指标备注（元）工程量单位指标一固定资产投资1.1总体工程1.1.1室外管线系统元/m2101.1.2道路、围墙、大门元/m2151.1.3绿化元/m2151.2土建工程1034460001.2.1多层56095元/m28001.2.2小高层43570元/m210001.2.3沿街商铺7000元/m26001.2.4主会所8000元/m26001.2.5地下室3000元/m220001.3设备工程1.3.1电器工程元/m2301.3.2弱电工程元/m2301.3.3智能化元/m2601.3.4电梯43570元/m2801.3.5给排水工程元/m250第一部分合计131011250二其它基建费用2.1大市政配套费元/m21232.2可行性、设计、勘察.5第一部分合计3%计算2.3建设单位管理费第一部分合计2%计算2.4监理费.5第一部分合计1%计算第二部分合计三预备费3.1不可预见费.5按第一部分的5%计算第三部分合计.5四投资合计159526283经测算，我们预测第一期项目总投资为159526283元（不含土地出让金及土地契税和因销售产生的各项费用）第三期项目投资估算第三期项目投资估算表序号项目金额估算指标备注（元）工程量单位指标一固定资产投资1.1总体工程1.1.1室外管线系统83740元/m2101.1.2道路、围墙、大门83740元/m2151.1.3绿化83740元/m2151.2土建工程1.2.1小高层39940元/m210001.2.2沿街商铺13000元/m26001.2.3超市10000元/m28001.2.4小学9000元/m26001.2.5别墅11800元/m26001.2.6地下室5100元/m220001.3设备工程1.3.1电器工程83740元/m2301.3.2弱电工程83740元/m2301.3.3智能化83740元/m2601.3.4电梯39940元/m2801.3.5给排水工程83740元/m250第一部分合计二其它基建费用2.1大市政配套费83740元/m21232.2可行性、设计、勘察第一部分合计3%计算2.3建设单位管理费第一部分合计2%计算2.4监理费第一部分合计1%计算第二部分合计三预备费3.1不可预见费按第一部分的5%计算第三部分合计四投资合计120412686经测算，我们预测第三期项目总投资为120412686元（不含土地出让金及土地契税和因销售产生的各项费用）第四期项目投资估算第四期项目投资估算表序号项目金额估算指标备注（元）工程量单位指标一固定资产投资1.1总体工程1.1.1室外管线系统88640元/m2101.1.2道路、围墙、大门88640元/m2151.1.3绿化88640元/m2151.2土建工程1.2.1小高层67640元/m210001.2.2沿街商铺10000元/m26001.2.3菜场8000元/m26001.2.4幼儿园3000元/m26001.2.5地下室4100元/m220001.3设备工程1.3.1电器工程88640元/m2301.3.2弱电工程88640元/m2301.3.3智能化88640元/m2601.3.4电梯67640元/m2801.3.5给排水工程88640元/m250第一部分合计112465600二其它基建费用2.1大市政配套费88640元/m21232.2可行性、设计、勘察第一部分合计3%计算2.3建设单位管理费第一部分合计2%计算2.4监理费第一部分合计1%计算第二部分合计三预备费3.1不可预见费按第一部分的5%计算第三部分合计四投资合计135739536经测算，我们预测第一期项目总投资为135739536元（不含土地出让金及土地契税和因销售产生的各项费用）第五期项目投资估算第五期项目投资估算表序号项目金额估算指标备注（元）工程量单位指标一固定资产投资1.1总体工程1.1.1室外管线系统元/m2101.1.2道路、围墙、大门元/m2151.1.3绿化元/m2151.2土建工程1460000001.2.1小高层125000000元/m210001.2.2沿街商铺3000元/m26001.2.3中学10000元/m26001.2.4地下室6600元/m220001.3设备工程1.3.1电器工程元/m2301.3.2弱电工程元/m2301.3.3智能化元/m2601.3.4电梯元/m2801.3.5给排水工程元/m250第一部分合计184980000二其它基建费用2.1大市政配套费元/m21232.2可行性、设计、