某实业有限公司商业计划书

某实业有限公司商业计划书声明：本计划书版权归中国江西婺源光明实业有限公司所有，任何单位和个人使用本计划书的文字、数据、图表、结论等，除为本公司项目推广和招商介绍目的外，均需获得婺源光明实业有限公司的认可。本计划书尽力但并不保证所引用资料和结论的完整性、准确性，任何单位和个人依据本计划书所做出的任何决定所造成的风险，均与婺源光明实业公司无关。婺源光明实业公司建议您在做出任何投资决定前，应咨询相关专家和人员。内容概要帝豪国际大酒店项目位于中国江西省婺源县内，根据婺源县城市规划，在婺源县的中央商务区（CBD—CentralBusinessDistrict），是婺源县极具潜力的商业重地。帝豪国际大酒店项目包括客房、餐饮、娱乐、康体、会议中心及商业项目等，酒店按国家四星级标准建造，将打造成婺源县最有特色、方便、舒适的e化酒店。光明实业公司于2006年2月取得本项目的土地使用权。整个项目土地面积共约4600平方米，规划建筑面积19000平方米，其中包括酒店、购物广场、公共绿地和停车场整个项目计划分二期滚动开发，工期约为两年。建成后，将成为婺源县城市中心最具水准最有特色的国际四星级酒店。本酒店项目的投资回报率大约在25%左右，依经营时段有所不同。婺源光明实业公司愿意在以下方面寻求与投资者合作：债权性融资：针对酒店项目，以固定利率为主进行债权性融资，光明实业公司将提供充分的项目风险抵御机制；权益性融资：针对酒店项目，以部分股权的形式进行融资。或其他可行的融资方式。一、城市基本情况婺源，地处江西东北部，东距浙江衢州150公里，南距上饶150公里，西距景德镇80公里，北距黄山120公里，是镶嵌在赣浙皖三省交界处的一颗绿色明珠。县域面积2947平方公里，人口33万，辖26个乡镇。“婺源文化与生态旅游区”目前已形成了“一区四线”20个景区（点）的旅游产品格局，被许多海内外媒体誉为“中国最美的乡村”。婺源是江西省一个具有悠久历史的古县，历史上属安徽管辖。是古徽州一府六县之一，也是南宋著名理学家朱熹的故里和中国铁路之父詹天佑、原国家主席江泽民的故里。这里民风纯朴，文风鼎盛，名胜古迹遍布全县。有保持完美的明清古建筑，有田园牧歌式的氛围和景色。婺源县是国家级文化与生态旅游示范县，这里古祠堂、古民居、古桥、古亭等古建筑遍布乡野，有国家级历史文化村镇2个，省级历史文化村镇6个，省级文物保护单位9处，4A级景区2处。古村落资源与生态资源融为一体，成为婺源独具特色、底蕴深厚的旅游资源。其中，该县的理坑作为理学名村、汪口作为商埠名村，是具有鲜明特色和风格的文化乡村典范，是研究地域文化——“徽文化”不可或缺的活化石。婺源旅游交通图二、婺源基础建设状况城镇建设日新月异。该县按照“城市经营企业化，市政资源货币化，资金筹措市场化，建设投入社会化”的经营思路，加快城镇建设步伐。全县建制镇发展到11个，县城建成面积扩大到9.4平方公里，人口增加到6万人，拓宽、改造城市主干道17.7万m2，“一江两岸三中心，五纵六横七片区”的山水文化旅游城市初具规模。基础建设明显改善。目前全县广播、电视、通讯等设施逐步完善，移动通讯在上饶市率先实现“乡乡通”，城乡电网改造2061公里，县乡公路改造240公里，景婺黄、景婺常高速公路将于2006年10月峻工通车。九景（婺）衢铁路列入国家十一·五计划，婺源将成为华东地区连接京九、皖赣、浙赣三大铁路干线的重要枢纽。进出婺源交通图

三、婺源县经济状况生态经济发展势态良好，近年来，婺源将县域经济定位为生态经济，2004年，全县财政收入首年突破亿元大关。2005年完成财政收入1.4亿元，同比增长26%。旅游业发展迅猛，2001年被评为国家首批AAA级旅游区，成为国家级文化与生态旅游县，2003年，接待游客138万人次，旅游综合收入1.87亿元。2004年接待游客189万人次，旅游综合收入达2.8亿元，2005年接待游客243万人次，旅游综合收入3.39亿元，生态农业建设居全国先进行列，农业产业化进程加快，年产值100万元以上的县级龙头企业发展到41家。生态工业发展方向明确，工业经济稳步增长，80%的国有工业企业进行了机制创新，93%的国有、集体企业完成改制。全省首家生态工业园区落户婺源，32家企业入园投产。婺源为了抢占经济“制高点”，在文化与生态旅游业方面大做文章。近年来，婺源先后开发了江湾、鸳鸯湖等27个风景名胜景点（区），开辟了东、西、北三条精品线路。旅游从业人员达1.4万人，全县宾馆、酒店一次性可接待游客万余人。婺源正在申报“世界自然文化遗产”和“中国历史文化名城”为抓手，景婺黄、景婺常两条高速公路和九景（婺）衢铁路相继即将建成，婺源以此为契机，建精品、创品牌，争创AAAA景区和国家级风景名胜区。婺源为了持续发展，大力夯实“立足点”，生态农业大放异彩。婺源从开发有机绿色食品着手，先后培育出AA级绿色食品－大鄣山茶等5个绿标产品，经欧盟BCS有机食品机构论证颁发的有机食品有大鄣山茶、黑芝麻、银杏叶、食用菌和35种中药材。建立了生态农业基地50万亩、有机食品基地5万亩和5个生态农业主题公园。东北生态林茶、中部生态茶果、西南生态粮、牧、渔三大生态农业区结构日臻完善。一个以有机茶为龙头，林、渔、畜、药材、蔬菜等齐头并进的生态农业产业链正逐步形成。婺源为了增强经济动力，着力主攻“突破点”，生态工业日渐壮大。婺源发展工业不以破坏生态为代价。近年来，该县依托山水资源优势，以推进企业为核心的工业化进程，重点培植了大鄣山绿色食品有限公司、电力公司、清华酒业有限公司、天佑药业有限公司等一批规模较大的生态工业企业。目前，全县又以全新的思路和举措，依托园区办工业，不断形成规模效益和集聚效应；依托支柱强工业，迅速增大工业经济总量，逐步走上一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源得到合理利用的新型工业化道路。四、婺源旅游业发展状况“中国最美的农村”――婺源，是朱熹故里，自古享有“书乡”之美誉，拥有高达81.5%的森林覆盖率，是全国首批生态旅游示范区，国家3A级旅游区。婺源以田园牧歌式的优美风光和保存完好的古文化、古建筑、古树、古洞而被人称为“最后的香格里拉”。目前已形成“一区四线”20个景区（点）的旅游产品格局。婺源温和湿润，四季分明，雾日较多，一年四季都可以在此旅游。春天是婺源旅游最好的季节，尤其是在３、４月份，漫山的红杜鹃，满坡的绿茶，金黄的油菜花，加上白墙黛瓦，五颜六色，和谐搭配，胜过世上一切图画。在这里，你可以春赏五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋赏漫山红叶，冬访平湖鸳鸯。婺源是理学大师朱熹和中华铁路之父詹天佑的故里，曾出过550名进士。在这里，你可以欣赏到“京剧的老祖宗”徽剧的典雅韵味，你可以在“舞蹈活化石”傩舞的原始粗犷中惊讶，在清纯迷人的茶道姑娘的表演中陶醉。婺源有着一座座保存良好的古村落，是生态文明的绿宝石，是建筑艺术的博览园，是宗族制度的活化石。鳞次栉比的徽式古建筑，粉墙黛瓦，飞檐戗角，或隐现翠青山间，或倒映清溪湖面。直可让人领略小桥流水人家那天人合一、返朴归真的意境。给人一种“五岳归来不看山，婺源归来不看村”感慨。在这些村落中，至今仍然留有一些当年的古驿道，宛如飘带一般蜿蜒在村庄与村庄之间。那些规模较大的村落更有江南风光田园诗般的意境，高高低低的树，曲曲弯弯的河，零零落落的村，好一种国画般的韵味。错落有致的古民居中有众多的巷道，在那铺着硕大的青石板的巷道中漫步，两边是高大的风火墙壁和重重叠叠的马头墙，脚下是青石板的古道，令人不由产生时光不再的慨叹！淡淡炊烟笼罩的马头墙、山间梯田抽象的线条、暮色中骑在牛背上的村童、幽静的孤舟野渡、倒映在清澈山涧里的火红的枫叶等，不由让人陡然间心静如水，恍若隔世！这里是“乌托邦”式的理想家园。近年来，婺源县巧打“生态”、“名人”、“文化”三张牌，大力发展旅游业，并取得显著成效。先后开辟三条精品线路，开发出江湾等27个景区（点）。全县有大小宾馆130多家，床位6000张，旅行社近10家。2003年，全县接待游客138万人次，旅游综合收入1.87亿元。2004年，全县接待游客189万人次，综合收入2.8亿元。2005年，婺源接待旅游人次达240多万人次，旅游综合收入达3.39亿元，约相当于全县GDP的16％。五、婺源酒店业发展状况酒店概况婺源酒店业是随着婺源生态乡村旅游的开展而发展起来的，从开始一般性的接待，到后来的高档接待，婺源的酒店接待能力有了很大提高。到2005年，全县的大小酒店为130多家，床位约6000多张。其中挂牌三星两家，分别为明珠大酒店，江湾大酒店；准三星三家，分别为文博宾馆、锦江宾馆、天马大酒店；二星级7家。客房规模最大的是江湾大酒店，房间数145间，其他酒店的房间数在50－85之间。星级酒店的房间总数大约为400多间，床位数约在900张。婺源星级酒店一览表酒店名称星级地址明珠大酒店三星紫阳镇文公南路2号江湾大酒店三星文博路西侧文博宾馆准三星文博路锦江宾馆准三星紫阳镇文公北路天马大酒店准三星文公北路JFO编制婺源重点酒店调查明珠大酒店明珠大酒店是江西省首家县级三星级酒店，位于婺源县紫阳镇文公南路2号，距大型停车场北站仅500米，交通非常便利。明珠大酒店装修豪华，客房80间，配套设施有餐饮、桑拿、娱乐等。酒店餐饮规模较大，有大餐厅和各式包房，可供500人同时就餐，主要经营赣、川、粤菜。酒店还设有大、中、小型会议室及贵宾接待室，大型会议中心投资约百万元，可接待国内外各类会议。江湾大酒店江湾大酒店为三星级旅游涉外酒店，位于婺源城区文博路西侧，背枕青山，面临绿水，交通畅达，环境优雅，是婺源县规模最大档次最高的酒店。酒店集旅游、住宿、餐饮、休闲、娱乐服务为一体，采用先进的电脑管理系统管理，设有各式客房（总统套房、豪华套房、豪华标准房）145间（套），配套设施有茶艺厅，棋牌室，保健中心，桑拿中心，歌舞厅，豪华KTV，美容美发厅等，是上饶市首家提供蒸气式宫廷足浴服务的酒店。酒店大小会议室俱全，具有同时接待400人会议的能力。2004年7月20日酒店被三清山旅游集团成功收购，2005年4月酒店按照4星级标准和要求完成了重新装修改造工程，酒店可提供免费宽带上网，免费拨打长途电话服务。婺源酒店业发展评价婺源酒店业最近几年发展较快，但档次及接待能力和婺源旅游发展还很不平衡，婺源到现在，挂牌三星只有两家，加上准三星婺源的星级酒店只有9家，房间约为400间，在旅游季节，这些酒店间间爆满，应接不暇。婺源名气越来越大，生态乡村旅游越来越火，旅游人次逐年上升，按婺源的统计年报，其旅游人次每年约按35％的增长率增长。按预测，2006年，婺源的旅游人次将可达到340万。按照旅游景区酒店发展经验，婺源高档酒店还有4－5间的空间，高档酒店将有极好的市场前景。

六、婺源经济发展对帝豪大酒店项目开发的影响婺源以生态经济立县，生态旅游成为婺源经济的重要组成部分，2005年婺源旅游综合收入达到3.39亿元，约为婺源GDP的16％，而且还在不断增长。婺源被誉为“中国最美的乡村”，正在利用自身的资源优势申报“世界自然文化遗产”和“中国历史文化名城”，利用“生态”、“名人”、“文化”三张牌，先后开辟出三条精品线路，并开发出江湾等27个景区（点）。随着婺源旅游的发展，县政府不断加大旅游宣传力度，改善旅游投资环境，出台多种投资优惠政策，吸引投资商纷纷进入婺源，抢占旅游投资先机，投资各种旅游项目和旅游房地产项目，甚至有的投资商直接购买旅游物业，改造经营，如江湾大酒店就是被三清山旅游集团收购后改造经营的成功案例。婺源正在成为旅游投资的热土，成为投资商旅游掘金的乐园。婺源帝豪大酒店位于婺源县紫阳镇中心黄金地段，地理环境优越，交通方便，是政府重点关注项目。现在开发本项目正逢其时。

七、帝豪大酒店项目情况介绍项目原为度假型的三星酒店，由于投资商资金原因，项目被迫停工。政府为了婺源经济发展，变废为宝，将该项目拍卖给婺源光明实业公司，将项目改造成四星级酒店，以提升婺源城市接待水平和婺源整体形象。项目原建筑面积9263.76m2，土地使用面积3823.54m2，改造后项目建筑面积将增加到根据婺源旅游经济的发展，婺源帝豪大酒店将获得极好的发展商机。根据婺源专业机构评估，婺源帝豪大酒店项目现有物业及土地评估值为1743.4878万元。可以预料，按照婺源经济的迅速发展，此项目将获得理想的目标。

八、有关土地的法律及政策按照中国法律规定，土地属全民所有或集体所有。本项目的土地所有权归全民所有。同时按照法律规定，土地使用权可以依法有偿转让。光明实业公司依据法律，在2005年12月由市政府公开挂牌转让，合法拥有帝豪国际大酒店项目的使用权，并可以依法转让、作为出资合作。土地证书和合同见附件。土地的用地性质是规定了该块土地上所建物业的形态，本项目包括的土地的用地性质有：商业、住宅、酒店、办公、酒店式公寓、公寓式办公、体育、绿化等。根据2005年7月向社会公布的《物权法（草案）》内容规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期”。虽然《物权法》要等到2006年才能实行，且其关于土地使用权的具体操作细则还未明确，但可以确定《物权法》将严格保护属于个人所有的财产的安全，例如不动产的所有权。而不动产的所有权是与土地的使用权是密不可分的。可以合理的预测，未来的《物权法》关于不动产土地使用权的操作细则是有利于现有不动产所有人继续持有自己的不动产的。政府及政策支持条件帝豪国际大酒店项目是婺源县政府的重点工程，在项目进行的整个过程中得到了婺源县政府及各有关职能部门的大力支持和鼓励，政府为本项目还开辟了专用“绿色通道”，成立了政府领导协调小组，为整个项目建设的顺利进行提供及时帮助。九、项目的整体规划与目标定位在充分尊重控制性规划设计要点的基础上，结合市场需求，充分利用周边自然景观，协调周边建筑形态及风格，营造区内人性化、智能化的精品环境，体现人性化、均好性的设计理念，合理配置，竭力营造浓厚的高雅舒适的酒店及高尚的商业环境。以国家设计规范为依据，从设计理念、经营和环境、建设体系等各方面入手，高起点规划，高水准建设，努力建设成婺源具有鲜明特色、深远影响的高档次的四星级酒店。根据婺源县城市总体规划的有关文件，本项目完全符合婺源县的最新整体规划。婺源帝豪大酒店立面图十、发展商介绍——婺源光明实业公司婺源光明实业公司组建于1985年，注册地在江西省婺源县，注册资金1000万元，是一个包括房地产、光明大酒店、大光明家电公司、大光明眼镜公司实业开发公司，其发展已有20年历史。光明实业公司法定代表人为董光明先生。董光明先生

十一、帝豪大酒店财务投资分析项目投资估算项目总投资人民币5,081.38万元，具体估算见表1《婺源帝豪大酒店项目投资估算表》。婺源帝豪大酒店项目投资估算表（表1）单位：万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值1投资总额2+3+4+5+6+75,081.382工程费用2.1+2.2+2.32,688.422.1建筑工程费用605.552.1.1地基平整及护坡工程按建筑面积算㎡3,974.000.0027.952.1.2建筑及外装饰1按建筑面积算㎡10,000.000.035350.002.1.3建筑及外装饰2按建筑面积算㎡9,264.000.025231.602.1.4停车场及广场建设按建筑面积算㎡2,000.000.00816.002.2装饰工程费用987.252.2.1客房装饰600.00房间、走廊及电梯间按建筑面积算㎡12,0000.045540.00大堂及其配套按实际面积算㎡5000.1260.002.2.2餐饮装饰197.50中餐及宴会厅按建筑面积算㎡1,800.000.095171.00大堂吧按建筑面积算㎡150.000.09514.25餐厅灯饰按餐台计算台70.000.053.50厨房装饰按实际面积算㎡350.000.0258.752.2.3会议室装饰按建筑面积算㎡800.000.05544.002.2.4康乐装饰按建筑面积算㎡350.000.04515.752.2.5游泳池宗1.003232.00婺源帝豪大酒店项目投资估算表（表1续1）单位：万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值2.2.6后勤装饰按建筑面积算㎡900.000.0545.002.2.7行政办公室按建筑面积算㎡300.000.0515.002.2.8园林绿化含喷水池宗1.001818.002.2.9景观制安含楼层景观灯宗1.002020.002.3设备制安费用1,095.622.3.1配电系统158.7照明工程按建筑面积算㎡19,264.000.002548.16综合布线工程按建筑面积算㎡19,264.000.001528.90防雷工程按建筑面积算㎡19,264.000.00023.85变配设备安装按建筑面积算㎡19,264.000.00357.79发电机系统450kw组1.002020.002.3.2暖通工程按建筑面积算KW2,400.000.02560.002.3.3消防系统67.42消防水系统按建筑面积算㎡19,264.000.002548.16消防电系统按建筑面积算㎡19,264.000.00119.262.3.4给排水系统138.70给水系统含热水系统㎡19,264.000.00357.79排水系统按建筑面积算㎡19,264.000.00357.79污水处理按建筑面积算㎡19,264.000.001223.122.3.5其他公共设备151.50电梯制安费中外合资品牌部3.002060.00电话系统工程实际分机容量计算门350.000.0310.50闭路监控系统按实际监控点计点50.000.525.00有线电视系统安装费及卫星接收系统宗1.002020.00婺源帝豪大酒店项目投资估算表（表1续2）单位：万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值热水锅炉系统专供客房热水台3.001236.002.3.6经营性音响设备38.50中餐厅音响设备套30.000.3510.50KTV包厢音响设备按包厢数计间10.001.515.00演艺厅音响设备中档配置组1.0055.00会议室专业音响含同声传译系统一套间8.0018.002.3.7经营性家私设备395.00客房家私电器按客房数计间240.001240.00客房布草按客房数计间240.000.1536.00中餐家私按包厢及大厅放置数量计套70.000.1510.50中餐厨房设备按建筑面积算㎡350.000.1552.50中餐厅布草台布餐巾等宗1.0022.00餐饮器具餐台数三倍计台100.000.055.00KTV家私按包厢计间10.00110.00演艺厅家私中档配置组1.0066.00会议室家私按座位计位300.000.0721.00其他康乐设备设施宗1.001212.002.3.8后勤设备设施84.40运输及辅助设备宗1.001515.00员工食堂设备设施宗1.0088.00清洁卫生用品宗1.001515.00办公设备宗1.002020.00员工宿舍设备设施按房间数计间120.000.112.00员工制服按编制600人计套1,200.000.01214.402.3.9其他基础配套设施1.40婺源帝豪大酒店项目投资估算表（表1续3）单位：万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值广告牌按营业项目各1块块4.000.31.20户外灯光楼层景观灯宗1.000.20.203其他费用1,427.153.1土地费用评估价1,000.003.2建设单位管理费294.023.2.1建设项目筹建管理费按建设部规定费率计算35.003.2.2前期咨询费见注150.003.2.3报建费按建筑及装饰工程1%计15.933.2.4施工报建费按建筑及装饰工程4.5%计71.683.2.5规划验收费按建筑面积4.8元/㎡计㎡19,2649.253.2.6消防验收费按建筑面积3.0元/㎡计㎡19,2645.783.2.7建筑税费按建筑及装饰工程5.8%计92.383.2.8其他费用按总管理费用5%计14.003.3勘察设计费根据建设部规定相关标准取定93.673.4联合试运转费见注22.833.6工程监理费按监理工程造价2.3%计36.634预备费560.814.1基本预备费按总造价10%计，不含土地费用311.564.2涨价预备费按总造价8%计，不含土地费用249.255借款利息融资2,000万,综合利率9%90.00婺源帝豪大酒店项目投资估算表（表1续4）单位：万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值6开办费用115.006.1广告及宣传媒体推广、宣传资料等40.006.2开业典礼费用开业典礼、宾客宴请等15.006.3筹建期经营准备费员工培训费及行政管理费50.006.4筹建期其他费用10.007流动资金物资备货、备用金等200.00注1：前期咨询费包含编制项目评估报告、编制设计概算、编制施工图预算、设计招标全过程代理、施工监理招标全过程代理、施工招标全过程代理等费用。注2：热力工程按热力设备安装工程和设备总值的1.5%计算，给排水工程按设备总值的1%计算。

投资回报分析1.投资1.1投资估算婺源帝豪大酒店的总投资为5,081.38万元，如表1所示。1.2资金筹措自有资金：3,081.38万元筹集资金：2,000.00万元，综合利率为9%。2.经营预测2.1经营预测指标取定依据原则：根据婺源酒店市场的客观状况，结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性原则取定。2.2营业收入基础指标取定婺源帝豪大酒店经营收入结构见图1所示，预测基础指标见表2所示。婺源帝豪大酒店经营收入结构图（图1）

婺源帝豪大酒店经营收入预测基础指标一览表（表2）项目客房餐饮康乐其他豪华套房豪华标房普通标房容量1010013070010翻(开)房率75%80%80%80%150%均价（元）42825818840300日收入（万元）0.322.061.962.240.450.7日收入合计（万元）7.73营业收入变化情况第一个五年年递增3%第二个五年不变第三个五年在第十年基础上年递减10%指标说明：（1）容量根据酒店功能定位各营业部门容量计算。（2）翻（开）房率根据婺源市场高星级酒店的平均翻（开）房率计算，结合本项目实际情况计算。（3）平均消费水平参考婺源市场高星级酒店的平均消费，结合本酒店的经营定位计算。（4）其他收入包括商场租金收入，会议收入、杂费收入等，按客房、餐饮、康乐总收入10%计，合7,000元/天。（5）营业收入增长指标通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。第一个五年每年递增3%包括价格上涨与消费人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则取定。第二个五年不增长酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，经营也到了平稳阶段。考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则制定。第三个五年每年递减10%。酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则制定。2.3成本基础指标取定（1）客房成本率按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、客人用品、书报费等费用列入客房成本核算。本项目的客房成本率取定为8%。（2）餐饮成本率参考四星级酒店标准成本率，并结合团餐为主的特点，本酒店中餐成本率取定为40%。（3）康乐成本率参照按照四星级酒店标准成本率，结合本项目实际情况，按20%计算。（4）其他成本率其他成本相对应收入项目为其他收入，按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在费用中一并核算。2.4费用基础指标取定（1）固定费用与变动费用的划分由于服务行业的特殊性，酒店严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动部分与固定部分。变动费用则包括宣传推广费和其他费用。（2）税金营业税金及附加按照营业收入的5.5%核算。（3）行政管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合婺源实际情况取定。固定行政管理费为150万/年；变动行政管理费为营业收入的2%。（4）工资及福利费包括员工工资、社会保险、员工餐、员工宿舍费等其他福利费。员工餐费平均100元/月/人，工资及福利标准：6,00元平均工资＋100元员工餐＋50元保险＝7,50元/人/月帝豪大酒店员工人数约为600人。基期工资的计算：固定工资及福利费用为150万/年，变动工资部分为营业额的4%。酒店在第二年左右，已经有一定的管理基础，各部门磨合期已经结束，酒店在这个时候，将会较大幅度裁员，裁员比例保守定为10%，工资总额相应调低10%。（5）能源费用包括水电费、天然气费、柴油费等酒店固定水电能源费用为100万/年变动能源费用为营业额的5%。（6）维修保养费包括设备维修费、保养费，及预提部分二次装修费用及大修理费用等。固定部分，为设备基本的维修保养费。基期保养费为10万/年，随着设备的不断老化，固定维修保养费每年递增5%。基期变动维修保养费为营业额的0.5%，加上每年预提的中小装修费用、设备大修理基金等，比率为营业收入的0.5%，维修保养费比率共为1%变动维修费部分，随着营业额的变动而变动，每年的变动比率按1.5%的速度递增。（7）宣传推广费包括广告费等其他推广费用，根据酒店惯例，结合本项目实际情况编制。宣传推广费用变动：由于酒店在经营前期投入的广告费会较多，1－2年为3%，在第三年的时候将广告费比率调低至2%。（8）其他费用其他费用为1%，为不可预见费用等。（9）固定资产折旧按照可行性研究报告的惯例，折旧计算方法与会计折旧计算方法有所不同，会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行，而可行性报告则站在财务分析的角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。本报告将固定资产折旧按照直线法计提，预留10%残值，折旧年限统一为15年，其中土地摊销不考虑残值。（10）开办费摊销根据新会计制度规定开办费为开业后一次性摊销完。（11）固定费用增长比率除折旧及摊销、管理公司管理费外，所有固定费用考虑消费价格指数的变化，在保持原有变动比率的基础上，每年递增3%。3财务基础数据估算3.1营业收入估算婺源帝豪大酒店15年营业收入预测（表3）金额单位：万元人民币年份/部门客房餐饮康乐其他合计11,584.17817.60164.25255.502,821.5221,631.70842.13169.18263.172,906.1731,680.65867.39174.25271.062,993.3541,731.07893.41179.48279.193,083.1551,783.00920.22184.86287.573,175.6561,783.00920.22184.86287.573,175.6571,783.00920.22184.86287.573,175.6581,783.00920.22184.86287.573,175.6591,783.00920.22184.86287.573,175.65101,783.00920.22184.86287.573,175.65111,604.70828.19166.38258.812,858.08121,444.23745.37149.74232.932,572.28131,299.81670.84134.77209.642,315.05141,169.83603.75121.29188.672,083.54151,052.84543.38109.16169.811,875.19合计23,897.0012,333.372,477.693,854.1842,562.23平均1,593.13822.22165.18256.952,837.48

3.2营业成本预测婺源帝豪大酒店15年营业成本预测（表4）金额单位：万元人民币年份/部门客房中餐西餐合计1126.73327.0432.85486.622130.54336.8533.84501.223134.45346.9634.85516.264138.49357.3735.90531.755142.64368.0936.97547.706142.64368.0936.97547.707142.64368.0936.97547.708142.64368.0936.97547.709142.64368.0936.97547.7010142.64368.0936.97547.7011128.38331.2833.28492.9312115.54298.1529.95443.6413103.98268.3326.95399.271493.59241.5024.26359.351584.23217.3521.83323.41合计1,911.764,933.35495.547,340.64平均127.45328.8933.04489.38

3.3固定营业费用预测婺源帝豪大酒店15年固定营业费用预测（表5）金额单位：万元人民币年份/部门行政管理费工资及福利水电能源费维修保养费折旧及摊销财务费用合计1150.00150.00100.0010.00407.65180.00997.652154.50139.05103.0010.82292.65105.86805.883159.14143.22106.0911.70292.6530.54743.334163.91147.52109.2712.65292.65726.005168.83151.94112.5513.68292.65739.656173.89156.50115.9314.80292.65753.777179.11161.20119.4116.00292.65768.368184.48166.03122.9917.31292.65783.469190.02171.01126.6818.72292.65799.0710195.72176.14130.4820.24292.65815.2311201.59181.43134.3921.89292.65831.9512207.64186.87138.4223.68292.65849.2613213.86192.48142.5825.60292.65867.1714220.28198.25146.8527.69292.65885.7315226.89204.20151.2629.95292.64904.94合计2,789.842,525.851,859.89274.714,504.74316.4012,271.43平均185.99168.39123.9918.31300.32105.47818.10

3.4变动费用预测婺源帝豪大酒店15年变动营业费用预测（表6）金额单位：万元人民币年份/部门行政管理费工资及福利水电能源费维修保养费广告费其他合计156.43112.86141.0828.2284.6528.22451.44259.87119.73149.6734.4289.8029.93483.43363.51127.03158.7842.0063.5131.76486.59467.38134.76168.4551.2467.3833.69522.91571.48142.97178.7162.5171.4835.74562.90673.63147.26184.0774.0573.6336.81589.45775.84151.68189.5987.7175.8437.92618.57878.11156.23195.28103.8978.1139.06650.68980.46160.91201.14123.0680.4640.23686.251082.87165.74207.18145.7682.8741.44725.851176.82153.64192.05155.3976.8238.41693.131271.21142.43178.03165.6571.2135.61664.141366.01132.03165.04176.6066.0133.01638.691461.20122.39152.99188.2661.2030.60616.631556.73113.46141.82200.6956.7328.36597.79合计1,041.552,083.102,603.881,639.451,099.70520.788,988.47平均69.44138.87173.59109.3073.3134.72599.23

3.5营业利润利润预测根据测算，婺源帝豪大酒店在15年的经营期内可创造11,620.77万元利润，平均利润率为27.30%。经营期内各年的利润及分配等详见表7所示。婺源帝豪大酒店15年营业利润预测表（表7）金额单位：万元人民币序号项目12345～101营业收入2,821.522,906.172,993.353,083.1519,053.892销售税金及附加155.18159.84164.63169.571,047.963总成本费用1,935.721,790.531,746.181,780.6511,779.454利润总额730.62955.801,082.541,132.936,226.485所得税（33%）241.11315.41357.24373.872,054.746税后利润489.52640.39725.30759.064,171.747可供分配利润489.52640.39725.30759.064,171.747.1盈余公积金(15%)73.4396.06108.80113.86625.757.2应付利润277.23645.203,545.987.3未分配利润416.09544.33339.288累计未分配利润960.421,299.701,299.701,299.70注：总成本费用=营业成本+固定费用+变动费用

婺源帝豪大酒店15年变动营业费用预测（表7续1）金额单位：万元人民币序号项目1112131415合计1营业收入2,858.082,572.282,315.052,083.541,875.1942,562.232销售税金及附加157.19141.48127.33114.59103.142,340.923总成本费用2,018.011,957.031,905.141,861.701,826.1428,600.554利润总额682.88473.77282.58107.25-54.0811,620.775所得税（33%）225.35156.3493.2535.393,852.706税后利润457.53317.42189.3371.867,822.157可供分配利润457.53317.42189.3371.86-54.087,768.077.1盈余公积金(15%)68.6347.6128.4010.781,173.327.2应付利润388.90269.81282.58107.25-54.085,462.877.3未分配利润1,299.708累计未分配利润1,299.701,299.701,299.701,299.701,299.701,299.70营业收入和营业利润的变化趋势如图2所示。营业收入和利润变化趋势（图2）

4财务效益分析4.1现金流分析（1）婺源帝豪大酒店全部投资现金流量表（见表8）全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，不分资金来源，不考虑借款利息，其主要目的是考核项目的盈利能力。婺源帝豪大酒店全部投资现金流量表（表8）金额单位：万元人民币序号项目建设期12341现金流入2,821.522,906.172,993.353,083.151.1营业收入2,821.522,906.172,993.353,083.151.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出5,081.381,744.361,867.271,944.862,031.442.1建设投资4,766.382.2流动资金200.002.3经营成本115.001,348.071,392.011,422.991,488.002.4营业税金及附加155.18159.84164.63169.572.5所得税241.11315.41357.24373.873净现金流量-5,081.381,077.171,038.901,048.491,051.714累计净现金流量-5,081.38-4,004.21-2,965.31-1,916.82-865.115净现值（ic=6%）-5,081.381,016.19924.62880.33833.056累计净现值-5,081.38-4,065.19-3,140.57-2,260.24-1,427.19

婺源帝豪大酒店全部投资现金流量表（表8续1）金额单位：万元人民币序号项目56789101现金流入3,175.653,175.653,175.653,175.653,175.653,175.651.1营业收入3,175.653,175.653,175.653,175.653,175.653,175.651.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出2,112.012,139.252,168.542,200.172,234.462,271.822.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本（注）1,557.611,598.271,641.981,689.191,740.381,796.132.4营业税金及附加174.66174.66174.66174.66174.66174.662.5所得税379.74366.32351.90336.32319.43301.033净现金流量1,063.641,036.401,007.11975.48941.19903.834累计净现金流量198.531,234.932,242.043,217.524,158.705,062.535净现值（ic=6%）794.81730.62669.78612.03557.09504.696累计净现值-632.3898.24768.021380.051937.142,441.83注：经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-借款利息

婺源帝豪大酒店全部投资现金流量表（表8续2）金额单位：万元人民币序号项目1112131415合计1现金流入2,858.082,572.282,315.052,083.542,451.8343,138.871.1营业收入2,858.082,572.282,315.052,083.541,875.1942,562.231.2回收固定资产余值376.64376.641.3回收流动资金200.00200.002现金流出2,107.911,962.201,739.821,683.641,636.6334,925.762.1建设投资4,766.382.2流动资金200.002.3经营成本（注）1,725.361,664.381,612.491,569.051,533.5023,894.412.4营业税金及附加157.19141.48127.33114.59103.142,340.922.5所得税225.35156.3493.2535.393,852.703净现金流量750.18610.07481.98364.51815.208,084.464累计净现金流量5,812.716,422.786,904.767,269.278,084.468,084.465净现值（ic=6%）395.18303.19225.97161.22340.153,867.546累计净现值2,837.013,140.203,366.173,527.393,867.543,867.54

（2）婺源帝豪大酒店自筹资金现金流量表（见表9）自筹资金现金流量表以投资者的出资额作为计算基础，从自筹资金的角度出发，把借款本金偿还和利息支出作为现金流出，考核项目自筹资金的盈利能力和向外部借款对项目是否有利。婺源帝豪大酒店自筹资金现金流量表（表9）金额单位：万元人民币序号项目建设期123451现金流入2,821.522,906.172,993.353,083.153,175.651.1营业收入2,821.522,906.172,993.353,083.153,175.651.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出3,081.382,748.102,810.112,314.682,031.442,112.012.1自筹资金3,081.382.2借款本金偿还823.74836.98339.282.3借款利息支出180.00105.8630.542.4经营成本1,348.071,392.011,422.991,488.001,557.612.5营业税金及附加155.18159.84164.63169.57174.662.6所得税241.11315.41357.24373.87379.743净现金流量-3,081.3873.4396.06678.671,051.711,063.644累计净现金流量-3,081.38-3,007.95-2,911.89-2,233.22-1,181.51-117.87

婺源帝豪大酒店自筹资金现金流量表（表9续1）金额单位：万元人民币序号项目678910111现金流入3,175.653,175.653,175.653,175.653,175.652,858.081.1营业收入3,175.653,175.653,175.653,175.653,175.652,858.081.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出2,139.252,168.542,200.172,234.462,271.822,107.912.1自筹资金2.2借款本金偿还2.3借款利息支出2.4经营成本1,598.271,641.981,689.191,740.381,796.131,725.362.5营业税金及附加174.66174.66174.66174.66174.66157.192.6所得税366.32351.90336.32319.43301.03225.353净现金流量1,036.401,007.11975.48941.19903.83750.184累计净现金流量918.531,925.642,901.123,842.304,746.135,496.31

婺源帝豪大酒店自筹资金现金流量表（表9续2）金额单位：万元人民币序号项目12131415合计1现金流入2,572.282,315.052,083.542,451.8343,138.871.1营业收入2,572.282,315.052,083.541,875.1942,562.231.2回收固定资产余值376.64376.641.3回收流动资金200.00200.002现金流出1,962.201,833.071,719.041,636.6335,370.812.1自筹资金3,081.382.2借款本金偿还2,000.002.3借款利息支出316.402.4经营成本1,664.381,612.491,569.051,533.5023,779.412.5营业税金及附加141.48127.33114.59103.142,340.922.6所得税156.3493.2535.393,852.703净现金流量610.07481.98364.51815.207,768.074累计净现金流量6,106.386,588.366,952.877,768.0734,711.90

4.2借款偿还能力分析假设建设期内偿还借款利息，贷款本息在项目经营期内根据实际偿还能力偿还。则酒店在经营期的第3年，即可归还全部贷款，并开始向投资者分配利润。借款偿还期为2.33年，即2年零4个月（不含建设期）。详见表10《婺源帝豪大酒店借款还本付息计算表》婺源帝豪大酒店借款还本付息计算表（表10）金额单位：万元人民币序号项目利率建设期1231借款及还本付息9.00%1.1年初借款本息累计2,000.001,176.26339.281.1.1本金1.1.2建设期利息1.2本年借款2,000.001.3本年应付利息90.00180.00105.8630.541.4本年还本823.74836.98339.281.5本年付息90.00180.00105.8630.542偿还借款本金的资金来源823.74836.98339.282.1利润416.09544.33339.282.2折旧与摊销407.65292.65

4.3盈利能力分析财务投资评价决策基础指标取定：假设经营期限为15年。假设建设期为1年，项目资金在1年内均匀投入。假设在经营期结束回收固定资产残值、土地余值和流动资金年折现率为6%。详见表11《婺源帝豪大酒店财务决策评价指标分析表》。婺源帝豪大酒店财务决策评价指标分析表（表11）序号指标项目全部资金自筹资金参考范围1盈利能力1.1净现值（Ic=6%）3,867.54万元3,771.01万元大于零1.2内部收益率18.27%19.27%大于6%1.3静态投资回收期4.81年5.11年10年以内(不含建设期)1.4动态投资回收期5.87年6.00年1.5盈利能力系数1.762.22大于1计算依据详见表8和表92其他指标2.1平均利润率27.30%2.2投资利润率15.25%2.3投资利税率18.32%由表11可见，财务投资评价决策的主要指标净现值及其他辅助指标均在合理范围内。

4.4资金来源与运用分析根据预测，项目在经营期内可盈余资金5,332.50万元，详见表12《婺源帝豪大酒店资金来源与运用表》。婺源帝豪大酒店资金来源与运用表（表12）金额单位：万元人民币序号项目建设期123451资金来源5,081.381,138.271,248.451,375.191,425.581,443.381.1利润总额730.62955.801,082.541,132.931,150.731.2折旧和摊销407.65292.65292.65292.65292.651.3长期借款2,000.001.4自筹资金3,081.381.5回收固定资产余值1.6回收流动资金2资金运用5,081.381,064.841,152.39973.751,019.071,035.082.1建设投资4,791.382.2建设期利息90.002.3流动资金200.002.4所得税241.11315.41357.24373.87379.742.5应付利润277.23645.20655.342.6长期借款本金偿还823.74836.98339.283盈余资金（1-2）73.4396.06401.45406.51408.304累计盈余资金73.43169.49570.93977.441,385.74婺源帝豪大酒店资金来源与运用表（表12续1）金额单位：万元人民币序号项目678910111资金来源1,402.721,359.001,311.801,260.611,204.86975.531.1利润总额1,110.071,066.351,019.15967.96912.21682.881.2折旧和摊销292.65292.65292.65292.65292.65292.651.3长期借款1.4自筹资金1.5回收固定资产余值1.6回收流动资金2资金运用998.51959.19916.73870.68820.53614.252.1建设投资2.2建设期利息2.3流动资金2.4所得税366.32351.90336.32319.43301.03225.352.5应付利润632.19607.29580.41551.26519.50388.902.6长期借款本金偿还3盈余资金（1-2）404.21399.82395.07389.93384.33361.284累计盈余资金1,789.952,189.772,584.842,974.773,359.103,720.38

婺源帝豪大酒店资金来源与运用表（表12续2）金额单位：万元人民币序号项目12131415合计1资金来源766.42575.23399.90815.2021,783.531.1利润总额473.77282.58107.25-54.0811,620.771.2折旧和摊销292.65292.65292.65292.644,504.741.3长期借款2,000.001.4自筹资金3,081.381.5回收固定资产余值376.64376.641.6回收流动资金200.00200.002资金运用426.15375.83142.6416,451.032.1建设投资4,791.382.2建设期利息90.002.3流动资金200.002.4所得税156.3493.2535.393,852.702.5应付利润269.81282.58107.255,516.952.6长期借款本金偿还2,000.003盈余资金（1-2）340.26199.40257.26815.205,332.504累计盈余资金4,060.644,260.044,517.305,332.505,332.50

5项目不确定性分析投资项目的不确定性分析，主要是计算和分析各种不确定因素（如价格、投资费用、成本、经营期、规模）的变化对投资项目经济效益的影响。5.1盈亏平衡分析酒店的盈亏平衡点为1,404.70万元/年。只要达到预期营业收入的49.51%，即可保持盈亏平衡，如图10-3所示。计算公式：盈亏平衡点（扣税后）=固定成本/（1-变动成本率）固定成本=818.10万元变动成本=营业成本+变动费用=1,088.60万元变动成本率=38.37%盈亏平衡点（扣税后）=818.10/（1–38.37%）=1,327.44万元婺源帝豪大酒店经营盈亏平衡图（图3）

5.2敏感性分析婺源帝豪大酒店的敏感性分析详见表13所示。婺源帝豪大酒店投资敏感性分析表（表13）基础数据/投资指标投资回收期（年）借款偿还期投资利润率净现值（万元）盈利能力基期指标4.812.3315.25%3,867.541.76投资额变动幅度（注2）+10%5.142.3113.78%3,575.201.66-10%4.492.3616.94%4,159.921.88+150%可行性临界点（注1）营业收入变动幅度+10%4.332.1118.42%4,949.011.97-10%5.442.6212.08%2,786.121.55-50%可行性临界点经营成本变动幅度+10%5.302.5512.10%2,835.041.56-10%4.422.4418.39%4,900.091.96+3%可行性临界点注1：此处的可行性临界点是指净现值大于零，盈利能力系数高于1。注2：在进行投资额变动的敏感性分析时，不考虑地价的浮动。依表13可见，项目有一定抗风险能力。6融资渠道分析6.1渠道变更后的投资额变化情况若自有资金不足，需通过投资公司进行质押贷款时，假设：贷款额：3,000.00万元担保费：800.00万元，其中40%在建设期内支付，60%在经营期第一年支付。贷款利率：6%（银行贷款利率）则：投资总额变更为：5,401.38万元，比原计划增加6.3%。6.2渠道变更后的现金流量变化情况融资渠道变更后，累计净现金流量为8,078.96万元（详见表14），比原先增加1%；累计净现值为3,799.64万元，比原先减少1.8%。婺源帝豪大酒店融资渠道变更后新现金流量表（表14）金额单位：万元人民币序号项目建设期12341现金流入2,821.522,906.172,993.353,083.151.1营业收入2,821.522,906.172,993.353,083.151.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出5,401.381,579.621,847.531,916.542,025.112.1建设投资5,086.382.2流动资金200.002.3经营成本115.001,348.071,392.011,422.991,488.002.4营业税金及附加155.18159.84164.63169.572.5所得税76.37295.67328.92367.533净现金流量-5,401.381,241.901,058.641,076.811,058.054累计净现金流量-5,401.38-4,159.48-3,100.84-2,024.03-965.985净现值（ic=6%）-5,401.381,171.61942.19904.11838.076累计净现值-5,401.38-4,229.77-3,287.58-2,383.47-1,545.40婺源帝豪大酒店融资渠道变更后新现金流量表（表14续1）金额单位：万元人民币序号项目56789101现金流入3,175.653,175.653,175.653,175.653,175.653,175.651.1营业收入3,175.653,175.653,175.653,175.653,175.653,175.651.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出2,105.672,132.912,162.212,193.832,228.132,265.482.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本（注）1,557.611,598.271,641.981,689.191,740.381,796.132.4营业税金及附加174.66174.66174.66174.66174.66174.662.5所得税373.41359.99345.56329.98313.09294.693净现金流量1,069.981,042.731,013.44981.82947.52910.164累计净现金流量104.001,146.732,160.183,141.994,089.514,999.685净现值（ic=6%）799.55735.09674.00616.00560.84508.236累计净现值-745.85-10.76663.241,279.241,840.082,348.31注：经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-借款利息

婺源帝豪大酒店融资渠道变更后新现金流量表（表14续2）金额单位：万元人民币序号项目1112131415合计1现金流入2,858.082,572.282,315.052,083.542,483.8343,170.871.1营业收入2,858.082,572.282,315.052,083.541,875.1942,562.231.2回收固定资产余值408.64408.641.3回收流动资金200.00200.002现金流出2,101.571,955.871,826.731,712.701,636.6335,091.922.1建设投资5,086.382.2流动资金200.002.3经营成本（注）1,725.361,664.381,612.491,569.051,533.5023,894.412.4营业税金及附加157.19141.48127.33114.59103.142,340.922.5所得税219.01150.0186.9229.063,570.213净现金流量756.51616.41488.31370.84847.208,078.964累计净现金流量5,756.196,372.606,860.927,231.768,078.968,078.965净现值（ic=6%）398.52306.34228.94164.02353.513,799.646累计净现值2,746.833,053.173,282.113,446.133,799.643,799.64

6.3