房地产-数据中心地图集探索北美、欧洲、中东、非洲及亚太地区关键市场的数据中心格局2026

数据中⼼地图集2026年

探索北美、欧洲、中东、非洲及亚太地区关键市场的数据中心格局

knightfrank.co.uk/research前言 目录斯蒂芬·⽐尔德数据中⼼开发与投资全球主管

易量在2025年总计达到165亿美元，其中开发⽤地收购量较2024年激增12.4%，全球稳定数据中⼼市场估值为1.95万亿美元，较2024年增⻓39.3%。展望未来，2026年⾄2029年间预计将交付48GW，全球供应量将增⻓77%。其中，⼈⼯智能供应量将从8GW扩⼤到27GW，占活跃IT总量的24.5%

以及政府激励措施，尽管基础设施和供应过 欧洲 北美5伦敦.5伦敦.25阿什本.44我们的服务热线6法兰克福.26硅⾕45我们的员⼯7巴黎27菲尼克斯46我们的全球网络8阿姆斯特丹28哥伦布9都柏林。29达拉斯。 ⽶兰。 ⻢德⾥。芬兰。雅典。亚太地区东京新加坡。⾸尔。柔佛。墨尔本孟买亚特兰⼤。芝加哥。克雷塔罗市多伦多中东与非洲阿联酋利雅得。达曼。卡塔尔巴林约翰内斯堡⼒接⼊、基础设施规模扩⼤和监管执⾏，⽽⾮需求本⾝北美仍然是全球最成熟、流动性最强的数据中⼼市场，以阿什本、达拉斯-沃斯堡和菲尼克斯为⾸。来⾃⼈⼯智能和超⼤规模⽤⼾的需求远超近期供应，将空置率推⾄历史低位，并推动提前数年预租。然⽽，增⻓越来越受到电⼒可⽤性、电⽹时间表和互连延迟的限制，这使得市场转向了远期承诺模式。扩张正扩展到次级区域，⽽硅⾕等核⼼市场正成为⾼成本、利基型枢纽。总体⽽⾔，成功取决于提前获取电⼒、执⾏交付以及根据需求扩展基础设施。

关于我们欧洲的数据中⼼市场正⽇益受到电⼒限制的需求驱动。传统的FLAP-D枢纽（伦敦、都柏林、阿姆斯特丹）、可再⽣能源优势成为⼈⼯智能枢纽的新兴热点。

在超⼤规模愿景与基础设施现实之间形成分化。海湾国家凭借主权资本和有⼒政策⽀持，正迅速定位为全球⼈⼯智能和云计算枢纽设施瓶颈。21海德拉巴。41拉各斯。22雅加达。42开罗。极端需求但交付受限的特点，电⼒、⼟地和监管框架制约了增⻓。东京、⾸尔和新23曼⾕43内罗毕加坡⾯临严重的电⼒和政策限制，迫使地理格局向次级市场转移。东南亚正在迅速崛起，得益于较低的成本、超⼤规模扩张，

本报告对这些地区进⾏了全⾯评估，在技术、基础设施和能源交汇成为当今时代关键经济挑战之际，提供了清晰的洞察2 数据中心地图集2026 数据中心地图集2026 3伦敦。作为FLAP-D市场之⼀，伦敦是欧洲最⼤的市场，拥有最深厚的⼤型云服务商、托管运营商和企业需求⽣态系统。与新兴市场主要由需求驱动的扩张不同，伦敦的发展轨迹现在由供应端限制所定义。后者随后⾯临法律挑战，政府承认其批准可能被撤销。市场正在适应，运营商开始优先考虑棕地再开发、⾼密度建设以及改造策略，以最⼤化现有站点的产出。伦敦。作为FLAP-D市场之⼀，伦敦是欧洲最⼤的市场，拥有最深厚的⼤型云服务商、托管运营商和企业需求⽣态系统。与新兴市场主要由需求驱动的扩张不同，伦敦的发展轨迹现在由供应端限制所定义。后者随后⾯临法律挑战，政府承认其批准可能被撤销。市场正在适应，运营商开始优先考虑棕地再开发、⾼密度建设以及改造策略，以最⼤化现有站点的产出。“伦敦核⼼西部地区在可⽤区域（斯），到确保新连接可能需要其中最重要的是电⼒可⽤性。在核⼼西伦敦可⽤区域（斯劳和海耶斯），电⽹容量已收紧到确保新接⼊可能需要5到10年甚⾄更⻓时间，极⼤地限制了近期发展。电⽹加固时间线也在延⻓这⼀制约条件。在西伦敦关键电⽹供应点（GSPs），输电升级项⽬现已推迟⾄2037年，相⽐此前21世纪30年代中早期的⽬标有所延迟，⽽配电层⾯的加固存在显著差异，部分区域已提前⾄2026-2029年，其他区域则尚未触发升级开发商为降低对电⽹的依赖⻛险，越来越关注现场和专线电⼒解决⽅案，以及⻓期购电协议（PPA）。5到10年以上，实际上限制了短期发展。”这迫使运营商重新思考建设地点和⽅式规划和⼟地限制加剧了这⼀问题。数据中⼼正⽇益与住宅和物流⽤途展开竞争，尤其是在西伦敦各区，当地反对⼯业开发的呼声⽇益⾼涨。与此同时，英国不断发展的政策框架——包括将数据中⼼视为关键国家基础设施的认可度⽇益提⾼——正在简化规划审批流程，尽管交付时间表仍不确定。虽然最近在AbbotsLangley和CourtLane推翻绿化带拒绝的决定，凸显了国家层⾯优先发展数据中⼼的明显转变，但数据中心地图集20265欧洲。芬兰。417兆瓦2.5%7,498兆瓦131.73亿美元1,052.72亿美元都柏林雅典1254兆瓦21兆瓦10.0%16.1%1649兆瓦229兆瓦356.52亿美元6.15亿美元189.47亿美元20.70亿美元马德里263兆瓦米兰9.9%186兆瓦1,143兆瓦8.4%69.25亿美元2,833兆瓦136.70亿美元法兰克福980兆瓦78.65亿美元307.38亿英镑伦敦。巴黎阿姆斯特丹1.6%2,572兆瓦295.7亿美元344.13亿美元4数据中心地图集2026关键。实时IT管道IT市场价值资本支出需求西伦敦关键电网供应点的输电线路升级已推迟至2037年配电和输电⽹络升级时间表来源：莱坊洞察*国家电网电力系统运营商**苏格兰和南方电力网络预计到2027年，皇家公园将增长近三倍按伦敦⼦市场划分的数据中⼼IT容量预测（兆⽡）预计到2027年，皇家公园将增长近三倍按伦敦⼦市场划分的数据中⼼IT容量预测（兆⽡）2025年 2027年预测1.4倍赫默尔亨普斯特德1.2倍1.6倍2.8倍1.8倍皇家公园斯劳海斯道克兰资料来源：莱坊洞察1,467兆瓦696兆瓦1,467兆瓦696兆瓦829兆瓦7.1%5.7%5.0%5,694兆瓦 2,837兆瓦 722兆瓦430.26亿美元 207.54亿美元 246.71亿美元788.05亿美元 388.95亿美元 98.99亿美元电⽹供应接⼊点(GSP)输电强化⽇期（NGESO）分配强化⽇期(SSEN)阿默舍姆 2037年(原计划2035年) 2028年艾弗2037（前值2035）2029（前值2027）拉勒姆 2037（前值2031） 未触发强化伊灵2037年（原为2025年）2026年（原为2024年）北海德 2037年（原为2033年） 未触发任何强化措施威尔斯登2037年（原为2028年）未触发任何强化措施（原为2025年） 法兰克福。 巴黎。德国于2023年推出的《能源效率法案》（EnEfG）中⼼不仅对电⼒使⽤负责，还要对能源如何⽀持或给社会带来压⼒负责。该法案施加了⼀系列具有约束⼒的运营要求，直接影响设施的设计、选址以及融⼊更⼴泛能源系统的⽅式。这种监管收紧发⽣在已经以超⼤规模需求为主导的市场中，公共云服务在法兰克福的托管租赁中占⽐从2014年的22%上升⾄85%

前，德国约45%的电⼒来⾃⻛能和太阳能，但仍是欧盟最⼤的煤炭⽣产国，这意味着其国家能源结构落后于那些拥有更成熟低碳发电模式的欧洲同⾏。能源效率本⾝也通过电能利⽤效率（PUE）阈值受到严格监管，新设施要求达到1.2的PUE，⽽现有资产

必须逐步提升⾄1.3‒1.5的范围。在我们的《数据中⼼：在《盘点可持续发展》报告中，我们考察了领先的超⼤规模云服务商和托管供应商的年度平均PUE商的PUE维持在1.17左右，已经轻松低于新建阈值。然⽽，托管和服务供应商尽管在2020年⾄2024年间将差距从1.46缩⼩到1.39，但仍需进⼀步改进。

法国具备⽀撑数据中⼼持续增⻓的基本条件。该国受益于⾮常适合数据中⼼运营的能源系统，电⼒供应充⾜，低碳发电⽐例⾼（约70%的电⼒来⾃核能，加上⽔电、太阳能和⻛能后，这⼀⽐例增⾄约95%），同时电价相对稳定且具有竞争⼒（⽬前估计约为每千⽡时16.6便⼠，⽐英国低40%，⽐爱尔兰低32%，⽐荷兰低18%）。

然⽽，这⼀项⽬管线的交付仍不确定，其中很⼤⼀部分集中在少数⼤型项⽬上，尤其是MistralAI拟建的⼈⼯智能园区，仅此⼀项就占总量的相当⼤份额。虽然这凸显了⽇益增⻓的势头，但也反映出法国在实时IT容量⽅⾯仍在追赶更为成熟的FLAP-D市场。直到最近，巴黎在FLAP-D

“法国的⼈⼯智能国家战略在加速数字基础设施的公共和私⼈投资⽅⾯发挥了核⼼作⽤。”第⼆季度资料来源：莱坊洞察2,0001,800第⼆季度资料来源：莱坊洞察2,0001,8001,6001,4001,200⼀千⼆百02014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年公共云目前占法兰克福租赁需求的85%法兰克福主机托管租赁领域（兆⽡）公共云 其他 未明确指定，包括DigitalRealty与SasonAG签署了15年的余热再利⽤协议，以及NTT全球数据中⼼在法兰克福和柏林向住宅⽹络供应余热的举措

这得益于⼴泛且持续扩展的⾼压输电⽹络，减少了欧洲其他地区常⻅的许多基础设施限制法国95%的电力来自低碳能源按来源划分的电⼒占⽐（%）低碳 化⽯燃料法国95%的电力来自低碳能源按来源划分的电⼒占⽐（%）低碳 化⽯燃料90%2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年5之⼋⼗资料来源：莱坊洞察、Ember注：低碳能源包括核能、可再生能源（风能、太阳能、水能）及其他低排放发电；化石燃料包括天然气、煤炭和石油。。这种需求⽇益受到国家和欧洲政策驱动因素的综合影响，数据主权和战略技术开发已稳固地提上议程。法国于2021年11通过的《国家⼈⼯智能战略》在加速公共和私营部⻔对数字基础设施的投资⽅⾯发挥了核⼼作⽤，⽽巴黎⼈⼯智能⾏动峰会引发的公告浪潮进⼀步增强了这⼀势头。与此同时，该法案强制要求向可再⽣能源采购转型，规定⼤型数据中⼼⾃2024年起需从⽆补贴可再⽣能源中采购50%的电⼒，到2027年这⼀⽐例将提升⾄100%。对于德国运营商⽽⾔，实现这⼀⽬标的挑战将⽐许多其他欧洲市场更为严峻。⽬

德国的平均PUE（电能使用效率）优于全球及EMEA（欧洲、中东及非洲）地区的平均水平设计电能利⽤效率（PUE）发展全球平均 德国 欧洲、中东和⾮洲地区1.6 1.5

去年是巴黎数据中⼼项⽬宣布最繁忙的时期，提案新增容量超过1.3GW“德国的做法并不完美，但在实质上领先于欧洲其他地区看到的更具反应性的政策。”

20102011 2012201320142015201620172018201920202021202220232024

数据来源：莱坊洞察

1.11.0

“去年是巴黎数据中⼼公告创纪录最繁忙的时期，提出了超过1.3GW的新容量。”随着人工智能驱动的项目管道加速推进，预计到2027年产能将增长52%巴黎活跃IT容量年增⻓率（%）60%随着人工智能驱动的项目管道加速推进，预计到2027年产能将增长52%巴黎活跃IT容量年增⻓率（%）60%50%40%30%20%10%201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027 0%数据来源：莱坊洞察 阿姆斯特丹。 都柏林。FLAP-D市场的⼀致趋势是 为了确保未来容量，超⼤规模云服务

“当地社区和议会开始对⾏业

电⼒已成为都柏林的主要制约因素，这

对于市场⽽⾔，影响是重⼤的。这些

并辅以电池储能。这将为其位于Orio由于⼤量开发和电⼒消耗，当地社区对数据中⼼⾏业的抵制情绪上升。阿姆斯特丹就是⼀个很好的例⼦，近年来该市吸引了⼤量外国投资，运营⾜迹也⼤幅增⻓。3001002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年 0来源：KnightFrankInsight暂停令后复合年增长率：9%暂停令前复合年增长率：17%700自2022年第二次暂停以来，现有供应复合年增长率已减半实时IT容量（兆⽡）作为回应，当局在2019年实施了⼀个为期⼀年的暂停令，禁⽌未经事先批准新建数据中⼼。尽管这⼀限制后来被取消，但包括阿姆斯特丹和哈勒默梅尔在内的市政当局此后实施了更有针对性和限制性的规划政策来管理发展。这些政策涵盖⼋个指定区域（包括斯希普霍尔-赖克），新项⽬现在需遵守更严格的标准，涉及⼟地可⽤性、现有供应和可证明的市场需求这些⼲预措施的影响在供应动态中清晰可⻅2022年年度实况容量增⻓率放缓⾄仅1%，尽管此后增⻓部分恢复，但在第⼆次暂停后，供应复合年增⻓率实际上减半。

商越来越多地签订⻓期预租协议。⽬前有8个在建项⽬，总容量达95.3MW，均为现有设施的扩建，其中37MW已预租。在已承诺的项⽬管线中，240MW总容量中有63MW已获得预租。

⽤地稀缺、⾼⽤⽔量和⾼电⼒消耗感到担忧。”

与欧洲许多成熟的数据中⼼市场相似。⾃2021年以来，EirGrid的压⼒不断加⼤⽽收紧了电⽹连接审批，有效限制了⼤都柏林地区的新开发项⽬，并将系统韧性置于⽆限制扩张之上。这些措施反映了爱尔兰电⼒系统⾯临的挑战规模。数据中⼼已成为电⼒需求的最⼤驱动因素之⼀，2025消费量的23%，预测显⽰到2026⽐例可能升⾄近三分之⼀。公⽤事业监管委员会（CRU）此后为⼤型能源⽤⼾引⼊了更正式化的框架根据⼤型能源⽤⼾接⼊政策，超过10MVA的项⽬必须确保表后或邻近发电量相当于电⽹连接容量的100%。这些发电设施必须位于电⽹的⽆约束区域，并确保年度电⼒需求的80%与爱尔兰可再过去五年中，公共云推动了77%的采用率。按类型汇总的装机容量（兆⽡）过去五年中，公共云推动了77%的采用率。按类型汇总的装机容量（兆⽡）公有云内容未指定托管服务与软件即服务内容未指定⽹络与电信企业7006005004003002001002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年 0数据来源：莱坊洞察

要求超出了与可再⽣能源供应商签订的企业购电协议（CPPA）等传统机制，⽽是推动开发商在获得电⽹连接之前，将投资转向现场或邻近发电设施。爱尔兰的装机容量约为7GW，其中约2GW已⽤于数据中⼼需求，新框架实际上意味着可能需要同等⽔平的专⽤发电容量来⽀持未来增⻓。这⼀转变的早期迹象已经显现。PureDataCentres是⾸批在该模式下推进开发的公司之⼀，正在建设⼀个110MW的现场微电⽹，由天然⽓供电

n商业园区的数据中⼼园区供电，该园区全⾯建成后总容量预计将达到54MW。来源：KnightFrankInsight、CSOIreland、IEA0%来源：KnightFrankInsight、CSOIreland、IEA0%20262025202420232022年2021202035%30%25%20%15%10%5%预测。到2026年，数据中心将消耗爱尔兰三分之一的电力爱尔兰数据中⼼消耗的计量能源百分⽐（%）⼤规模云提供商的需求）却丝毫没有放缓的迹象过去由企业主导的市场已转变为由超⼤规模运营商主导，过去五年中这些运营商占租赁活动的77%。由于阿姆斯特丹的容量限制，⼀些运营商如⾕歌已扩展到格罗宁根等北部地区；然⽽，阿姆斯特丹因其强⼤的连接基础设施和成熟的⽣态系统仍是⾸选地点。

可再生能源目前已占已安装电力容量的近三分之二爱尔兰已安装电⼒容量（吉⽡）可再生能源目前已占已安装电力容量的近三分之二爱尔兰已安装电⼒容量（吉⽡）已安装电⼒容量 可再⽣能源占⽐1470%1260%1050%840%630%420%210%02015年2016年2017年2018年 2019年2020年 2021年2022年2023年2024年2025年0%数据来源：莱坊洞察，Ember8 数据中心地图集2026 数据中心地图集2026 9 米兰。 马德里。意⼤利对数据中⼼开发的兴趣⽇益浓厚，该国输电系统运营商Terna报告称，电⽹接⼊申请超过82吉⽡，⼏乎是2024年底⽔平的两倍，与历史趋势相⽐发⽣了显著变化。作为背景，2020年和2021年的申请总量均不⾜1吉⽡，到2023⾄约10吉⽡。意⼤利北部，尤其是伦巴第⼤区，处于这⼀增⻓的中⼼。在31.8GW的待处理申请中，伦巴第⼤区占12.8GW（40%），仅⽶兰⼀地就贡献了4.6GW。

在监管⽅⾯，政府于2026年2⽉推出了⼀项新框架，旨在加速数据中⼼发展改⾰建⽴了⼀个单⼀、统⼀的授权流程，取代了先前碎⽚化的许可制度，并规定了明确的时间表。

（最⻓时限为⼗个⽉）和更清晰的管辖权划分。这提⾼了开发商的确定性，同时过滤了更多投机性项⽬。虽然改⾰带来了更⼤的清晰度，但短期前景将取决于电⽹建设的速度以及需求是否⾜够强劲以消化现有项⽬储备。如果当前的不平衡状况持续存在，中期供应过剩的⻛险依然明显。

西班⽛的电⽹已成为欧洲数据中⼼发展的最⼤制约因素之⼀。根据西班⽛电⽹输电系统运营商RedEléctricadea的数据，西班⽛超过80%的配电和输电节点⽬前已满负荷运转，可⽤容量为19.4吉⽡。⼤量需求侧申请（其中许多是投机性的）使电⽹不堪重负，⽽该电⽹的设计初衷并⾮为了承受如此快速的电⽓化进程。

⻢德⾥南站将提供144兆⽡的IT容量，由现场太阳能光伏发电⽀持，预计在2030年之前投⼊运营。这并⾮个例。这反映了西班⽛市场的⼀个更⼴泛趋势⾃⽤，这意味着拥有

量的路径（预计从2025年底的274兆⽡增⻓到2027年的近500兆⽡）越来越依⽹接⼊申请，这重塑了竞争格局，使那些能够直接获取电⼒和⼟地的开发商占据优势。如果包含已获批的容量，活动的规模更加明显：全国已有近50GW的申请获得批准，其中伦巴第⼤区占26GW，⽶兰省占12.1GW。然⽽，由于电⽹限制、⽹络加固周期⻓以及⼤量投机性申请占⽤排队容量，转化为实际交付容量的不确定性仍然很⾼，仅有约730兆⽡的项⽬已签署连接合同

截至2025年底，数据中心的总请求量接近40GW82.6意⼤利数据中⼼设施连接请求（GW）82.6

西班⽛政府随后于2026年3⽉出台了第7/2026马德里的数据中心总容量接近1.5GW⻢德⾥供应发展（MW）马德里的数据中心总容量接近1.5GW⻢德⾥供应发展（MW）在建 施⼯中已承诺。早期阶段1,4002018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年第⼆季资料来源：KnightFrankInsight。其⽬的是从排队中过滤掉投机性申请，但这并未解决根本性的容量短缺问题。这个不断增⻓的项⽬管道建⽴在⼀个相对较低的运营基础之上。

0.7

1.0

2.0

6.3

19.7

9.9然⽽，⻢德⾥与众不同的地⽅不仅在9.9于电⽹限制的规模，还在于市场对此的⽶兰⽬前拥有184兆⽡的已建成IT容量，预测显⽰未来两年内将扩展⾄近500兆⽡。尽管如此，已提案和获批的容量规模仍远超现有库存和实际交付时间表。需求侧动⼒也已放缓。2025年托管设施的租赁活动总量为68.8兆⽡，不到前两年（2023年的171.2兆⽡和2024年的165.4兆⽡）记录⽔平的⼀半。“伦巴第⼤区在31.8GW的待审批申请中占12.8GW(40%)，仅⽶兰就代表4.6GW。”

2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 ⾄今累计来源：莱坊洞察0来源：莱坊洞察020272026202520242023202220212020600300200100预测米兰的供应量在未来两年内将增长一倍以上实时意⼤利供应量及预测（兆⽡）

反应。西班⽛作为欧洲领先的可再⽣能源⽣产国之⼀，到2025年将75%的电⼒来⾃低碳能源，这为⼀种新的发展模式创造了条件，在这种模式下，能源公司正以直接股权合作伙伴的⾝份进⼊数据中⼼开发领域，⽽不仅仅是作为电⼒供应商。EchelonDataCentres与Iberdrola来源：莱坊洞察、RedEléctrica84%百分之⼋⼗来源：莱坊洞察、RedEléctrica84%百分之⼋⼗74%70%2026 20252024202320.0⼗九点五⼗九点零⼗⼋点五17.517.016.516.015.515.080%的节点完全饱和西班⽛节点可⽤发电并⽹容量可⽤容量（吉⽡） 完全饱和节点占⽐。第⼀个项⽬，10 数据中心地图集2026 数据中心地图集2026 11 芬兰 雅典⼈⼯智能计算正进⼀步向北延伸，芬兰已成为关键的活动热点。作为国家⼈⼯智能政策的早期推动者，该国通过其⼈⼯智能计划，已将⾃⼰定位为⼈⼯智能和⾼性能计算部署的领先地区。⽬前，在欧洲183个当前和未来IT容量超过100MW的数据中⼼中，芬兰拥有29个，仅次于英国。此外，其43%的设施属于100MW+类别，由超⼤规模开发商和AI/HPC运营商推动，其中⾕歌来源：莱坊洞察35来源：莱坊洞察35302520151050芬兰拥有欧洲16%的100MW+数据中心份额设施数量（已投产、在建、已承诺及早期项⽬）/超⼤规模(100⼩型(⼩于10中型（10‒50兆⽡）⼤型（50‒100兆⽡）芬兰的优势基于⼀系列引⼈注⽬的源接⼊、⼴泛的区域供热⽹络（利⽤废热），（可降低冷却需求），超过⼀半（56%）。此外，极具竞争⼒的能源成本环境进均电费约为每千⽡时8.6便⼠，⽐欧盟27国加英国的平均⽔平低64%。对于超来源：莱坊洞察、欧盟统计局30来源：莱坊洞察、欧盟统计局3025芬兰的平均电价较欧盟中位数低约64%⾮居⺠⽤电平均价格（便⼠/千⽡时）价格（不含税） 价格（不含税） 欧盟27国加英国平均（含税）挪威瑞典法国荷兰。德国。丹⻨联合王国0 5 10 15 20

消耗量在70‒150GWh之间时，价格进⼀步降⾄约5.29便⼠/千⽡时芬兰在⼈⼯智能准备程度⽅⾯也排名靠前。在最新的政府⼈⼯智能准备指数中，该国全球排名第18位，欧洲排名第9位，在所有⽀柱⽅⼯智能战略、治理框架和国际参与的实⼒与执⾏情况，芬兰在此项得分81，远⾼于欧洲平均⽔平65。其次是基础设施雅典数据中心产能预计未来两年将增长三倍以上已投产IT容量（兆⽡）雅典数据中心产能预计未来两年将增长三倍以上已投产IT容量（兆⽡）预测。70%40%2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 来源：莱坊洞察

芬兰在此⽅⾯也表现强劲。⼀个关键组成部分是⽀持性技术基础设施，该指标衡量⽹络安全能⼒、能源独⽴性、电⼒接⼊、宽带速度、4G覆盖范围以及安全服务器的可⽤性。芬兰在此指标上得分超过72，优于英国、德国和爱尔兰等主要欧洲市场，进⼀步巩固了其作为⽀持⼈⼯智能驱动增⻓的市场地位。

海底电缆承载着全球约99%的互联⽹流量，是国际连接的物理⻣⼲。在这⼀⽹络中，雅典作为连接欧洲、北⾮和中东的⻔⼾，占据着重要的战略位置。希腊境内已连接或计划连接超过20个电缆系统，其中4个直接登陆雅典地区。MedNautilus系统是地中海地区最成熟的线路之⼀，连接希腊与意⼤利、⼟耳其、以⾊列和塞浦路斯。这⼀连接基础将在未来⼏年显著深化。Medusa场，包括西班⽛、法国、意⼤利、希腊和埃及，从2026年开始分阶段部署。CWest海底电缆预计将通过希腊、塞浦路斯、意⼤利和法国连接沙特阿拉伯与欧洲，预计从2026年起提供服务。在国内，Thetis项⽬正在通过新的海底光纤基础设施加强克⾥特岛与希腊⼤陆之间的联系，预计将于2027年投⼊使⽤。随着这些系统上线，预计将推动对运营商中⽴数据中⼼的需求

雅典，⽀持主机托管业务的增⻓，并吸引值超过10亿欧元的数据中⼼园区，⽽Data4、DigitalRealty、DAMACDigital、Apto和Serverfar均承诺在该地区建设新设施。即将上线的容量现已超过250MW，。

⽀持主机托管业务的增⻓，并吸引⼤型超⼤规模企业和投资者的浓厚兴趣。”“⼈⼯智能计算正在进⼀步向北迁移，芬兰正成为关键的活动热点。”

“希腊已有或计划连接超过20个海底电缆系统，其中四个直接登陆雅典地区来源：KnightFrankInsight,TeleGeography706050来源：KnightFrankInsight,TeleGeography70605040希腊跻身欧洲增长最快的连接枢纽之列海底电缆登陆点现有 管道沙特阿拉伯埃及法国。0 10 20 3012 2026年数据中心地图集 2026年数据中心地图集 13东京东京的需求信号仍是全球最强劲的之⼀，但 成本加剧了这⼀挑战。东京是该市场⾯临的主要挑战是投资承诺规模与交东京东京的需求信号仍是全球最强劲的之⼀，但 成本加剧了这⼀挑战。东京是该市场⾯临的主要挑战是投资承诺规模与交球最昂贵的数据中⼼建设市场之⼀付新产能所需时间线之间的不匹配。超过43，每兆⽡成本⾼达1700万美元。0亿美元的超⼤规模资本已投⼊⽇本，其中亚⻢逊云科技（236亿美元）、微软（100亿美元）、甲⻣⽂（80亿美元）和⾕歌（17亿美元）位居前列。然⽽，据东京电⼒公司称，在东京市中⼼，新电⼒接⼊的等待时间现在已延⻓⾄10年之久。“东京是全球最昂贵的数据中⼼建设市场之⼀，每兆⽡成本⾼达1700万美元。”作为回应，⽇本总务省于2025年6⽉发 布的《2030年数字基础设施发展计划》正积极推动区域分散化，通过所谓的“⽡特⽐特协作”，将数据中⼼分布到电⼒容量充裕的地区。下⼀阶段的增⻓将更多取决于电⼒输送、建设成本和区域基础设施能否跟上资本部署的规模，⽽⾮需求本⾝。千叶县（印西/⽩井）开发热点，体现了这⼀制约因素。东京电⼒公司已在印西新建⼀座变电站，并计划到2027便如此，该⾛廊内NTT新建的200兆⽡TK12园区预计最早要到2030年或更晚才能获得第⼀阶段服务，需等待公共电⼒接⼊。据伍德⻨肯兹预测，⽇本的数据中⼼⽤电量预计将从2024年的19太⽡时增⻓⾄2034年的66太⽡时，增⻓超过三倍，这将推动该国约60%的电⼒需求增⻓然⽽，⽇本的发电仍主要依赖天然⽓和煤炭，⽽⽀撑如此⼤规模需求所需的燃⽓轮机发电⼚本⾝可能需要⻓达10年时间建设。“超过430亿美元的超⼤规模数据中⼼资本已投⼊⽇本，主要由AWS（236亿美元）、微软（100亿美元）、甲⻣⽂（80亿美元）和⾕歌（17亿美元）带动。”2026年数据中心地图集15亚太地区首尔738兆瓦1.3%1,217兆瓦234.77亿美元159.31亿美元东京1473兆瓦5.8%3368兆瓦孟买416.03亿美元572.56亿美元774兆瓦4.8%4,993兆瓦 柔佛州236.45亿美元1,110兆瓦430.9亿美元0.7%8,542兆瓦海得拉巴。151兆瓦391.09亿美元1067.75亿美元21.7%2,265兆瓦46.51亿美元203.85亿美元新加坡曼谷。136兆瓦雅加达。316兆瓦墨尔本。443兆瓦1,118MW5.0%23.3%22.5%3.5%561兆瓦4,981兆瓦3,739兆瓦7,802兆瓦298.1亿美元92.36亿美元151.56亿美元137.72亿美元90.38亿美元597.72亿美元435.22亿美元895.67亿美元142026年数据中心地图集关键点实时IT管道IT市场价值资本支出需求*大型新数据中心电网接入已暂停。来源：KnightFrankInsight,Ember0%121086电⼒交付周期（年）42030%20%10%东京阿姆斯特丹都柏林法兰克福70%60%50%40%亚特兰⼤。⻢德⾥。凤凰城伦敦孟买⽶兰100%90%80%最高增长出现在电力受限最严重的市场之外电⼒建设周期（年）与产能增⻓（2025-2028年复合年增⻓率）曼⾕SupplyCAGR(2025-2028)超大规模云服务商对日本承诺投资超过430亿美元超⼤规模云服务商承诺投资额（⼗亿美元）超大规模云服务商对日本承诺投资超过430亿美元超⼤规模云服务商承诺投资额（⼗亿美元）252015105亚⻢逊⽹络服务微软甲⻣⽂⾕歌来源：莱坊洞察0 新加坡 首尔过1.1GW的容量，但⼟地、电⼒和⽔、以可持续性为主导的审批流程进⾏分配。

新容量的要求⾮常严格。DC-CFA2申请⼈必须达到⾄少1.25的电源使⽤效率（PUE），并且从可再⽣能源中获取⾄少%的能源，以及其他标准。对于现有运营基础设施法案》（DIA）预计将于今年晚

设施。新加坡已有⽀持机制到位。IMDA的能效补助⾦共同资助购买预先批准的节能IT设备，并已延⻓⼀年⾄2027年。

⼈⼯智能需求增⻓与⾸尔运营环境之间的紧张关系使得新产能难以交付。⾸尔⾸都圈（GSA）在68个设施中拥有738MW的活跃IT容量，另有187MW在建、已承诺，但新增供应的路径受到⼟地供应、电⼒限制以及⽇益增⻓的社区反对的制

，该公司是唯⼀的输配电供应商，要求根据负荷⼤⼩提前⼀到四年发出通知，⽽KEPCO⾃⾝已有55%的输电项⽬出现延误

署反对请愿书后毫⽆进展，⽽在安养，⼀个计划中的设施在社区抵制后完全被废弃。担忧主要集中在电磁场、噪⾳、冷却系统的限制是物理性的。

些时候提交，将对新建和现有数据中⼼实 施强制性PUE要求。这可能会推动对现有

约。这实际上造成了都会区内⼤规模⼈⼯智能建设的⾮正式暂停。

热量以及对房产价值的影响新加坡仅占地745平⽅公⾥，⽐⼤多数主要城市都⼩，却拥有60多个数据中⼼，消耗全国7%的电⼒，预计到本⼗年末这⼀⽐例将升⾄12%。⾼平均温度和湿度造成了最苛刻的冷却条件之⼀，增加了能源和⽔的强度。⾃2019年实施新建禁令以来，新增产能的路径⼀直受到严格管控。最初的数据中⼼‒2023年DC-CFA试点申请仅向四家运营商分配了80MW的容量：Equinix、GDS、微软以及AirTrunk与字节跳动的联合体来源：KnightFrankInsight02017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20271,400来源：KnightFrankInsight02017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20271,4001,2001,000800600400200预测年产能增长率已从暂停前的21%放缓至2022年以来的5%以下实时IT容量（兆⽡）

设施的改造和优化⽇益关注。

“对于现有运营商，监管环境也在收紧。”

韩国市场的⼀个显著特点是国内竞争激烈。包括Naver、Kakao、KT、LGCNS和NHN在内的本地AI超⼤规模云商直接竞争容量、⼟地和电⼒。政府通过⼀系列GPU采购计划强化了这⼀动态：2025年投⼊1.46万亿韩元（11亿美元）为NaverCloud、NHNCloud和akao采购1.3万块GPU，随后2026年再投⼊2.08万亿韩元（15亿美元），包括三星SDS、KTCloud和Coupang在内的五家运营商竞标该合同。全球超⼤规模云商也在积极扩张。SK集团和AWS承诺投资51亿美元在蔚⼭建设1GWAI数据中⼼，此外他们还在仁川拥有96MW的园区。微软和KT在2024年组建了18亿美元的联盟，现代汽⻋承诺投⼊9万亿韩元（63亿美元）在群⼭建设⼀个氢能AI园区。

准备建设⽤地同样耗时漫⻓。2021年⾄2024年间，⾸尔和京畿道有16个数据中⼼项⽬因公众反对⽽暂停或取消。在⾦浦，来源：KnightFrankInsight2018来源：KnightFrankInsight20181614121086420$0 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年交易数量（右轴）投资额（左轴）800美元700美元600美元500美元$400$300200美元100美元2025年数据中心投资超过3.2亿美元韩国数据中⼼投资额（百万美元），包括单⼀资产销售和开发⽤地来源：KnightFrankInsight预计将提交议会的《数据基础设施法案》绿色数据中心路线图启动（500兆瓦）BCA-IMDA数据中心绿色标志2024标准（GMDC：2024）发布IT能源效率标准（SS715：2025）发布暂缓令解除2026202520242023年2022年2019年IT能效标准（SS715:2025）发布裕廊岛低碳园区获批（容量高达700兆瓦）DC-CFA2启动(200MW+)DC-CFA1试点（80兆瓦分配给四家运营商）热带数据中心标准(SS697:2023)启动新建禁令新加坡的容量路径完全由政策控制关键监管和容量分配⾥程碑时间线

因此，⾸尔处于⼀个不寻常的境地：⼀个资本或需求都不短缺的市场，但运营环境从根本上限制了其部署速度。“新加坡⾯积仅745平⽅公⾥，⽐⼤多数主要城市都要⼩，却容纳了超过60个数据中⼼，消耗全国7%的电⼒，预计到本⼗年末这⼀⽐例将上升⾄12%”

在GSA地区获取⼟地和电⼒是这⼀紧张局势的核⼼来源：KnightFrankInsight535来源：KnightFrankInsight535382111627实时容量承诺容量国内运营商全球运营商 首尔产能结构正在转变，全球运营商推动了近58%的新增供应⾸尔数据中⼼按运营商类型划分的容量（兆⽡）评估于2025年11⽉推出，强化了⾮技术标准，并将电压稳定性设为强制性通过/不通过要求，评分框架明确旨在遏制GSA集中度。⾃该评估实施以来，仅GSA地区就提交了195份总容量达20吉⽡的电⼒申请，但仅有4份获批，通过率为21%，⽽⾮GSA地区通过率为71%。通过这⼀⻔槛的项⽬还需通过韩国电⼒公司（KEPCO）接⼊电⽹16 数据中心地图集2026 数据中心地图集2026 17 柔佛州。 墨尔本。如今，柔佛州的⼤型地块和园区级开发已成为常态。这⾥最初是新加坡的⼆级市场，现已发展成熟为完全机构化的市场，得益于区域和全球运营商的⼤量资本流⼊。超⼤规模企业正推动着⼤部分扩张，运营商越来越倾向于建设多楼宇

激励性监管框架，通过ICPT机制引⼊了与燃料成本挂钩的更⾼基础费率。数据中⼼等⼤型电⼒⽤⼾现在通常被归类为超⾼压分时电价⽤⼾，其能源费⽤在每千⽡时51.09⾄55.18仙之间，另加容量和⽹络费⽤。对于⼀个50兆⽡的设施，

这种规模的成本正在侵蚀柔佛州的成本优势，并可能促使运营商更多地投资于可再⽣能源和替代电⼒解决⽅案，以管理⻓期运营⽀出。

实现两位数增⻓。实时IT中翻了两番，从2020年的119兆⽡增⾄2026年第⼆季度的443兆⽡，另有127兆⽡

与此同时，规划审查也在加强。NEXTDC在FisheransBend投资20、150兆⽡的M4项⽬于今年早些时候获批，但围绕其预计的⽤⽔量、能源强度以及在混合⽤途城市区域集中部署⼤型数据中⼼基础设

取得平衡，将⽇益决定新容量能以多快的速度交付。园区，⽽⾮独⽴设施。随着年初市场在运IT容量突破1GW，⻢来西亚引⼊了更结构化的电⼒审批框架经济特区（JS-SEZ）的建⽴。柔佛州持续受益于相对成本优势，尤其是在⼟地和电⼒⽅⾯，这些资源⽐新加坡更易获取且价格更低。这有助于保持低空置率，柔佛州的数据中⼼托管空置率仅为0.7%，⽽新加坡为4.9%，为23.3%，雅加达为20.5%。来源：KnightFrank洞察*注：假设一个50兆瓦的设施全天候满负荷运行，年用电量为4.38亿千瓦时，高峰与低谷用电各占50%。费用包含各自电价结构下的能源、容量及来源：KnightFrank洞察*注：假设一个50兆瓦的设施全天候满负荷运行，年用电量为4.38亿千瓦时，高峰与低谷用电各占50%。费用包含各自电价结构下的能源、容量及电网费用。实际成本将根据负荷曲线、利用率和需求特性而有所变化。200500当前关税（特⾼压分时电价） 先前关税（E3‒⾼压）300250零售费⽤⽹络费⽤需量费⽤电费新电价结构使得一个50MW设施每年增加超过1.2亿林吉特的电力成本⻢来西亚⾮居⺠⽤电电价（E3对⽐超⾼压分时电价），以50兆⽡为例，单位：百万林吉特/年。去年7⽉，⻢来西亚修订了其⼯业电价结构，根据“柔佛州继续受益于相对成本优势，特别是在⼟地和电⼒⽅⾯，这些资源⽐新加坡更容易获得且更经济实惠。”

⼀旦能源和需求费⽤合并，年电⼒成本 可能⾼达2.6亿令吉。不断上涨的“如今，柔佛州的⼤型地块和园区级开发已成为常态。”柔佛机房空置率已压缩至1%以下，显著低于所有区域同行柔佛机房空置率已压缩至1%以下，显著低于所有区域同行在运IT⽐例柔佛 新加坡。 曼⾕ 雅加达。90%70%40%2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 来源：KnightFrankInsight

在建，1.7吉⽡已承诺，以及早期规划中的额外7.3吉⽡。⼈⼯智能现已成为租赁活动的主要驱动⼒，占去年托管服务需求的三分之⼆，仅今年就有超过400MW的AI相关容量在三个设施中完成租赁。这些需求主要由超⼤规模云和新型云服务商推动，他们寻求⾼密度、园区级部署，这既加速了容量吸收的规模，也提升了吸收速度。然⽽，这种扩张正在开始考验墨尔本的基础设施。尽管该市场过去⾯临的电⽹限制少于悉尼，但电⼒供应正在收紧。根据澳⼤利亚能源市场运营商（AEMO）的数据，维多利亚州⽬前有1.5吉⽡的数据中⼼项⽬处于申请阶段，另有0.7实施阶段（即注册和调试前的最后⼀步）。据了解，这仅代表整体项⽬管线的⼀部分，但它凸显了接⼊流程⾯临的压⼒⽇益增员会（AEMC）强并规范⼤型能源⽤⼾的技术标准——理⾏中。

施的更⼴泛影响，⾯临着审查。 “虽然该市场历来⾯临的电⽹限制少于悉尼，但电随着墨尔本数据中⼼⾜迹的扩⼤， ⼒供应正在趋紧。”在⼈⼯智能驱动的扩张速度与电⽹容量、监管改⾰和社区接受度之间AI占托管服务需求的三分之二AI占托管服务需求的三分之二托管服务租赁⾏业（MW）⼈⼯智公有云 其他/未指定 1,4002018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 0来源：KnightFrankInsight随着1.7吉瓦的承诺供应，供应量正在增加。（兆⽡）实时 随着1.7吉瓦的承诺供应，供应量正在增加。（兆⽡）实时 在建中 已承诺。 早期阶段12,000 10,0008,0006,0004,0002,0002018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年第⼆季度0来源：KnightFrankInsight本报告来源于三个皮匠报告站（）,由用户Id:1372405下载,文档Id:1284198,下载日期:2026-08-08 孟买 海得拉巴孟买已稳固确⽴为印度领先的数据中⼼市场，预计将贡献未来容量中的显著份额。增⻓由超⼤规模云服务商持续的需求、庞⼤的⾦融服务部⻔以及强⼤的国际连接性所驱动国家⽀持仍然是关键推动因素。《2023年⻢哈拉施特拉邦IT与ITeS政策》为包括纳维孟买、潘维尔和浦那在内的主要枢纽提供财政激励、电价优惠和简化审批流程。在⼤量已承诺项⽬的⽀持下，预计实时IT容量将从2025年底的约644兆⽡增⾄2027年的约866兆⽡。开发活动⽇益集中在纳维孟买，该地区基础设施改善且靠近电缆登陆站，有利于⼤型园区交付。

核⼼区域的空间有限，推动开发向基础设施交付更复杂的外围区域转移。电⼒是另⼀个关键考量因素。尽管⻢哈拉施特拉邦拥有相对较强的发电基础，但输电容量和变电站交付仍是关键挑战运营商越来越多地采⽤开放接⼊和可再⽣能源购电协议来管理成本与可持续发展⽬标，尽管随着需求持续增⻓，执⾏仍⾯临复杂性。

总体⽽⾔，孟买的数据中⼼市场仍处于持续扩张阶段。未来⼏年预计将有⼤量新容量上线，显著提升总规模。来⾃云服务和数字服务提供商的强劲需求预计将吸收供应。同时，⾏业和政府正着⼒解决基础设施和可持续性⽅⾯的制约，进⼀步巩固孟买作为全球关键数据中⼼枢纽和投资⽬的地的地位

海得拉巴已成为印度增⻓最快的数据中⼼市场之⼀实时IT容量将快速增⻓。在⼤量开发项⽬储备的⽀持下，预计容量将从2025年底的约188兆⽡增⾄2027年的约380兆⽡。已承诺和早期阶段的项⽬总计约1.9吉⽡，仅次于孟买。这凸显了未来扩张的规模及市场强劲的中期潜⼒。

已占⽤容量中的份额。微软预计将于2026年推出其印度中南部Azure区域，⽽甲⻣⽂在之前依赖第三⽅设施后，已宣布计划⾃建数据中⼼容量海得拉巴受益于⼤量⼤型开发⽤地，但基础设施仍然是制约因素。来源：莱坊洞察2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 来源：莱坊洞察2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 0%2019年 2020年2018年孟买数据中心托管空置率持续收紧，实时空置率仅为5.0%可⽤托管空间占⽐已运营 在建中120%100% 40%

尽管存在单⼀窗⼝系统，但通常仍需多重审批。总体⽽⾔，市场将继续快速扩张。未来⼏年，新容量将显著提升规模。强劲的需求预计将吸收供应。同时，⾏业和政府正应对基础设施和可持续性⽅⾯的挑战，进⼀步巩固海得拉巴作为领先全国枢纽和投资⽬的地的地位最近的公告凸显了增⻓的速度。⿊⽯集团和潘奇希尔合资企业宣布在纳维孟买建设⼀个500兆⽡的超⼤规模园区，将成为印度最⼤的数据中⼼园区之⼀。STTeleedia全球数据中⼼正在帕拉⽡推进⼀个400兆⽡的园区，⾸期50兆⽡正在建设中。DigitalEdge正在纳维孟买推进其300兆⽡的BOM1园区，早期阶段已交付，更多容量正在建设中。国内运营商和国际新进⼊者继续扩⼤其业务。⾃建和超⼤规模活动的规模仍然是⼀个显著特征。主要云提供商，包括合作伙伴关系相结合的⽅式进⾏扩张。AWS在2024年底以约5300万美元收购lava的38英亩⼟地反映了这⼀趋势，并计划建设⼀个⽀持AI⼯作负载的⼤型设施来源：莱坊洞察1,800来源：莱坊洞察1,8001,6001,4001,2001,0004002025 2024202320222021202020192018人工智能占孟买租赁活动的46%孟买托管租赁⾏业，MW⼈⼯智能公有云 其他. 未指定

开发重点集中在海得拉巴正向以主机托管为主的市场转变按运营商类型划分的市场构成（兆⽡）实时 管道 托管 54 1,899 ⾃建 97 366 来源：莱坊洞察海得拉巴的项目储备标志着向大型设施的明确转变按规模分组的设施数量实时 管道海得拉巴正向以主机托管为主的市场转变按运营商类型划分的市场构成（兆⽡）实时 管道 托管 54 1,899 ⾃建 97 366 来源：莱坊洞察海得拉巴的项目储备标志着向大型设施的明确转变按规模分组的设施数量实时 管道 ⼩于10兆⽡ 19 0 ⼤于10-50兆⽡ 3 0 >50‒100兆⽡ 2 6 超过100兆⽡ 0 6来源：莱坊洞察⽅案，占地40英亩，旨在满⾜不断增⻓的云、AI和企业需求。⾃建和超⼤规模活动的规模仍然是⼀个决定性特征包括AWS、微软和Oracle在内的主要云提供商正在通过混合⾃有云区域和托管合作来扩展。AWS于2022年推出了海得拉巴区域，现在占据了相当⼤的份额性20 数据中心地图2026 数据中心地图2026 21 雅加达。 曼谷。印度尼西亚正⽇益吸引此前在柔佛和曼⾕展现出的投资规模。⼤雅加达地区⽬前拥有344兆⽡的在线IT容量，另有329兆⽡在建，1.6吉⽡已承诺投⼊，⽽运营商已获得的⼟地储备可增加超过2.3吉⽡的未来容量。主机托管空置率从2024年的27%降⾄2026年第⼀季度的21%，预计到2027年在线IT三倍以上。来⾃美国和中国超⼤规模云服务商的兴趣⽇益增⻓。⾕歌云是⾸家在2020年推出雅加达云区域的美国超⼤规模云服务商，随后AWS于21年跟进，⽽微软则在2025年5⽉作为其17亿美元投资承诺的⼀部分，开通了印度尼西亚中部区域。在中国⽅⾯，阿⾥云、华为云和腾讯云均在雅加达运营三个可⽤区。阿⾥云是⾸家在2018年于印度尼西亚投产的国际超⼤规模云服务商，随后腾讯云于2021年、华为云于2022腾讯此后承诺向该国投⼊5亿美元，计划到2030年完成。来源：KnightFrank洞察16美元 18美元 20美元$14$12$10来源：KnightFrank洞察16美元 18美元 20美元$14$12$10$8$6$4上海孟买墨尔本悉尼奥克兰⾸尔东京⼤阪$0 $2亚太地区平均值雅加达建设成本较东京低近25%数据中⼼建设成本区间，单位：百万美元/兆⽡东部、勿加泗和卡拉旺扩展，这些地区⼟地可⽤性和电⽹接⼊条件更为优越。

印度尼西亚的监管框架将数据中⼼归类为⼯业⽽⾮电信业务，与新加坡、印度和中国等其他亚太市场相⽐，提供了相对稳定且不那么复杂的运营环境。来源：莱坊洞察微软Azure腾讯云来源：莱坊洞察微软Azure腾讯云亚马逊云服务2026年2025年2022年2020年 2021年2019年2018年华为云谷歌云阿里云所有主要的美国和中国云服务提供商现在都已在雅加达开展业务超⼤规模云服务商在雅加达的承诺时间线数字投资促进审批增加，自2025年初以来已批准超过1.4万亿泰铢⾃2020年以来的累计数字投资（单位：⼗亿泰铢） 1,4002020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年（第⼀季度0来源：莱坊洞察

电⽹稳定性仍令⼈担忧，⽽可再⽣能源转型步伐缓慢——82%⾃化⽯燃料（主要是煤炭）——构成了⻓期可持续性挑战。然⽽，鉴于东南亚最⼤的数字经济体、近2.9亿⼈⼝，以及预计到2030年数字经济商品交易总额将超过1800亿美元，雅加达的结构性需求案例难以忽视。

曼⾕是亚太地区增⻓最快的数据中⼼市场之⼀，预计未来两年内，其在线IT容量将从2025年底的122兆⽡增⻓⾄2027年的402兆⽡，增幅超过两倍。随着柔佛迅速崛起为区域性的超⼤规模数据中⼼市场，曼⾕正⽇益成为东南亚下⼀个主要投资⽬的地，吸引着来⾃区域和全球运营商的资本。2025年，泰国投资促进委员会批准了141个数字基础设施项⽬，总价值6230亿泰铢（197亿美元），其中⼤部分据信为数据中⼼项⽬。就在前⼀年，该委员会批准了150个数字项⽬，价值1010亿泰铢（32亿美元）。审批速度持续⾄2026年，仅前三个⽉就批准了48个项⽬，总价值8740亿泰铢（276亿美元），已超过2025年全年总额。⾃建活动规模是⼀个显著特征。⽬前曼⾕已有35兆⽡的活跃⾃建产能，预计随着项⽬从早期开发阶段推进⾄运营阶段，未来⼏年将扩展⾄近600兆⽡。在主要运营商中，亚⻢逊云服务已承诺投资50亿美元，⾕歌在曼⾕和春武⾥府投资10亿美元，⽽达⻢克数字和DayOne公司均在推进⼤型园区项⽬——DayOne的115兆⽡春武⾥科技园与达⻢克的84兆⽡设施成为进展最快的项⽬这些开发项⽬⼤部分集中在东部经济⾛廊（EEC），该地区的⼯业园区正逐渐演变为数据中⼼园区。去年，春武⾥府和罗勇府占所有经BOI项⽬的65%。符合条件的项⽬若满⾜PUE和能效标准，可享受为期⼋年的企业所得税减免。运营商还可利⽤新宣布的2GW直接购电协议试点计划，该计划于2026年1⽉⽣效，允许数据中⼼直接从发电商处购买可再⽣能源。在基础设施⽅⾯，泰国发电管理局（EGAT）已承诺投⼊

310亿泰铢⽤于升级该⾛廊的输电能⼒，以应对原本为传统⼯业负荷⽽⾮集中的、始终在线的⼤规模超⼤规模需求⽽设计的电⽹⽹络。

⾸都已做出承诺，政策框架已到位，且超⼤规模数据中⼼项⽬管道规模在东南亚位居前列。曼⾕能否将这⼀雄⼼转化为实际在线IT容量，将取决于电⽹基础设施、电⼒采购以及东部经济⾛廊交付时间表能否与租⼾需求的规模保持同步。 来源：KnightFrank洞察1,6001,400来源：KnightFrank洞察1,6001,4001,2001,0008006004002000曼谷前十大运营商总容量达3.9吉瓦，但当前仅39兆瓦（占比1%）处于运营状态运营与规划中（在建、已承诺、早期阶段）容量，单位：兆⽡运营中 规划Doa基础设施集团⾕歌TrueIDCDAMACDigital北京浩阳ZDATA新加坡电信Hoyinn科技STT全球数据中⼼（泰国）银河峰数据中⼼阿什本阿什本及更⼴泛的北弗吉尼亚市场依然处于全球数据中⼼产业的核⼼位置该市场当前⾯临的核⼼问题并⾮需求是否存在，⽽是开发商和租⼾能否确保获得电⼒、⼟地、建设时段以及地⽅审批。2025年期间，该市场新增了653兆⽡的托管容量，净租赁⾯积达到763兆⽡。这使得下半年的空置率降⾄仅0.6%由于85%的建设项⽬已承诺，未来容量

卡罗琳县则展⽰了该市场如何向新⾛廊延伸，⽽⾮仅仅在其历史中⼼区域进⾏密度提升流动性最强的数据中⼼⽣态系统，但其运营模式已经改变。如今，它更像是⼀个优先预订市场，⽽⾮开放容量市场——在电

地⽅利益相关者的⽀持，以及将项⽬时间表与有限的电⼒供应相匹配的能⼒“因此，北弗吉尼亚仍然是全球最成熟、流动性最强的数据中⼼⽣态系统，但其运营模式已经改变。”北美多伦多。427兆瓦18.1%北美多伦多。427兆瓦18.1%538兆瓦硅谷156.70亿美元53.80亿美元825兆瓦3.9%阿什本637兆瓦5,636兆瓦219.43亿美元1.2%91.66亿美元15,981兆瓦2274.94亿美元菲尼克斯1,865兆瓦1887.36亿美元2.8%哥伦布7,024兆瓦 1,958兆瓦756.4亿美元 10.8%752.97亿美元亚特兰大1,724兆瓦6,550兆瓦706.13亿美元克雷塔罗城695.61亿美元达拉斯芝加哥4.7%27,028兆瓦671.35亿美元3032.54亿美元24数据中心地图集2026关键实时ITIT管道市场价值资本支出需求租现已延伸⾄2028年及以后。外围区域增长将比核心区域快10倍北弗吉尼亚⼦市场数据中⼼IT容量预测（兆⽡）2.9倍华盛顿阿什本外围区域增长将比核心区域快10倍北弗吉尼亚⼦市场数据中⼼IT容量预测（兆⽡）2.9倍华盛顿阿什本3倍66倍马纳萨斯库尔佩珀339倍弗雷德里克斯堡资料来源：莱坊国际洞察因此，阿什本已成为⼀个准⼊⻔槛⽇益由时机、信⽤质量和提前承诺能⼒决定的市场。寻求⼤规模容量的租⼾⼏乎⽆法依赖现有可⽤资源，空置率已连续⼗⼆个季度低于3%。⽬前⼤部分吸纳量由预租和定制建设承诺驱动，两者合计约占需求捕获量的95%。⼈⼯智能⽤⼾进⼀步加剧了压⼒，许多⽤⼾愿意接受更⾼定价以获取稀缺的电⼒容量资源。2025年阿什本租赁量超出新增供应158兆瓦阿什本新托管容量与季度净租赁量对⽐（兆⽡）2025年阿什本租赁量超出新增供应158兆瓦阿什本新托管容量与季度净租赁量对⽐（兆⽡） 300 1000-1002018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年2026来源：莱坊洞察。扩张已超越传统阿什本/延伸⾄威廉王⼦县、斯塔福德县、斯波⻬尔⽡尼亚县和卡罗琳县。2025年，阿183兆瓦1,936兆瓦1,123兆瓦12.0%9.4%6.0%716兆瓦8901兆瓦9074兆瓦183兆瓦1,936兆瓦1,123兆瓦12.0%9.4%6.0%716兆瓦8901兆瓦9074兆瓦43.92亿美元570.33亿美元328.31亿美元80.55亿美元954.19亿美元1101.58亿美元数据中心地图集2026 25 硅谷 凤凰城。硅⾕仍然是⼀个具有战略重要性的数据中⼼位置，但其⻆⾊⽇益受到稀缺性⽽⾮⼤规模扩张的影响。撑着需求。来源：莱坊洞察02025来源：莱坊洞察0202520242023202220212020201920182025年凤凰城平均租赁面积几乎是硅谷的13倍硅⾕与凤凰城季度平均租赁⾯积（兆⽡）硅⾕ 硅⾕（趋势） 凤凰城 凤凰城（趋势）4035302520 1052025划中的数据中⼼项⽬因⽆法获得充⾜电⼒⽽重新转向⼯业⽤途，但空置率仍降⾄3.9%，租赁活动总量达到53兆⽡。这些约束增强了定价权，特别是在较⼤的连续区块⽅⾯。当地科技公司仍然是重要的需求来源，但承租⽅发现以折扣价获取规模的机会越来越少。2025年期间平均交易规模约为1.4兆⽡，由于对容量的竞争加剧，市场上过去针对较⼤部署的基于数量的折扣已基本消失。来源：莱坊洞察0来源：莱坊洞察02025202420232019年 2020年 2021年 20222018年 4035 20105凤凰城 凤凰城（趋势）凤凰城连续四年租赁面积超过硅谷硅⾕与凤凰城季度租赁协议（兆⽡）硅⾕ 硅⾕（趋势）

适⽤于那些真正需要靠近湾区技术⽣态系统的⼯作负载。⼤规模⼈⼯智能训练和主要云扩展预计将继续⻘睐⼟地更便宜、电⼒供应更充⾜的市场，⽽硅⾕应保留来⾃那些其需求⾜以证明为地理位置、连接性、⼈才获取以及靠近主要技术决策者⽽⽀付溢价的⽤⼾的需求。

“本地科技公司仍然是需求的重要来源，但租⼾发现以折扣价格获得⼤规模空间的机会越来越少。”

⼀，受益于与加利福尼亚州强⼤的连接性、有利的税收环境、⼤量的可⽤⼟地以及相对较低的重⼤⾃然灾害⻛险。到2025年第四季度，该市场已实现1.9吉⽡的实时IT容量，空置率低于3%，另有1.2吉⽡在建，以及超过7吉⽡处于更⼴泛开发管线中。级部署的能⼒上，⽽这种规模在更受限的沿海市场难以实现。超⼤规模⽤⼾往往寻求整栋建筑或多栋建筑园区，这推动开发活动从中⼼城区向外扩展⾄格伦代尔、埃⼒和基础设施匹配地点的必要性。阶段发展的主要因素。为应对不断增⻓的⼤负荷需求，盐河项⽬（SRP）于2025年推出了⼤型客⼾整合流程（LCIP），评估服务主要新增电⼒⽤⼾所需的基础设施，并降低升级成本转嫁给现有客⼾的⻛险。SRP更新的E-67电价框架还对20兆⽡及以上的新⽤⼾引⼊了最低计费要求，费⽤按实际需求或预测负荷的80%中较⾼者计算。其⽬的是阻⽌投机性或虚⾼的电⼒需求申请，确保⼤⽤⼾承担其预留容量所带来的成本影响。法实现的⽅式提供规模、⼟地和区域连接性2026年的关键问题不是需求是否会持续，⽽是公⽤事业公司、开发商和基础设施相关⽅能够多快将这种需求转化为已通电的产能。因此，凤凰城最好被视为数据来源：莱坊洞察塞勒姆盐湖城数据来源：莱坊洞察塞勒姆盐湖城俄勒冈州 犹他州内华达州加利福尼亚州0拉斯维加斯波特兰 罗斯堡旧⾦⼭ 圣何塞萨克拉⻔托圣地亚哥凤凰亚利桑那州0252015105凤凰城结合了低成本电力与低于阈值的延迟优势洛杉矶往返延迟（毫秒）与电价（美分/千⽡时）往返延迟 可接受延迟 电价（右轴）908070605040302010

⽆法做到的⽅式提供规模、⼟地和区域连接性。”展望2026年，硅⾕可能不再是⼀个⼴泛的超⼤规模增⻓市场，⽽更像⼀个专业化、⾼成本的节点

尽管存在这些限制，菲尼克斯仍然极具吸引⼒，因为它能以硅⾕和洛杉矶⽆来源：莱坊洞察早期阶段已承诺。来源：莱坊洞察早期阶段已承诺。之中施⼯中0直播凤凰城总在建项目达8.9吉瓦总供应细分（兆⽡） 6,0005,0003,0002,0001,000 哥伦布 达拉斯-沃斯堡哥伦布已从次要数据中⼼位置迅速发展成为主要的云和超⼤规模市场。其近期增⻓由主要平台和基础设施参与者的⼤规模⼟地收购推动，但这种扩张

作⽤。互联互通投资正在强化这⼀⻆⾊。Lightpath于2025年进⼊该市场，部署了⼀条102路由英⾥的地下光纤⽹络，旨在⽀持超⼤规模园区连接，并计划在哥伦布

⼀个多站点云区域的地位，⼟地可⽤性、光纤扩展、超⼤规模需求以及差异化电⼒解决⽅案的获取将决定未来增⻓的速度和地点。

达拉斯-沃斯堡（DFW）要的规模市场之⼀，2025年标志着超⼤规模和⼈⼯智能主导需求再次实现阶梯式增⻓。该市场⽇益被视为北弗吉尼亚州最强⼤的⻓期竞争对⼿，其优势包括

展望2026年，DFW预计仍将是美国⼤多取决于执⾏⼒：确保电⼒供应、管理公

主要的超⼤规模数据中⼼锚点，但未来的表现将取决于开发商如何有效地将管道中的雄⼼转化为实际供电能⼒。正⽇益与电⽹限制相交织。

和芝加哥之间建设⼀条392路由英⾥的⻓ 途光纤线路，分阶段交付，⽬标是在202

⼤型园区开发机会、强⼤的光纤连接、云区域相关性、优惠的税收政策以及德

⽤事业关系、探索⾃发电或表后策略，以及向新的⼦市场扩张，同时不失去使原始

“DFW预计仍将是美国⼤来源：莱坊洞察80%70%60%来源：莱坊洞察80%70%60%50%30%20%10%北卡罗来纳州纽约州俄亥俄州伊利诺伊州弗吉尼亚州印第安纳波利斯密歇根州威斯康星州俄亥俄州目标到2050年仅实现8.5%可再生能源各州可再⽣能源与清洁能源标准（%）到2035年 到2050年

8年第四季度全⾯完⼯。综合来看，这些因素正在改变哥伦布的市场定位。它不再被视为成熟数据中⼼枢纽的低成本替代选择。相反，它正在崛起成为

“哥伦布已从次要数据中⼼所在地迅速发展成为主要的云和超⼤规模市场。”

克萨斯州更⼴泛的能源优势。2025年，DFW录得520MW的净托管租赁量，创下其历史最⾼年度记录，其中与⼈⼯智能相关的需求占62%。⽬前还有正在建设中，其中约⼀半已被预租，⽽更⼴泛的开发管道已接近9GW。

DFW集群具有吸引⼒的连接优势。简⽽⾔之，DFW已确⽴其作为德克萨斯州

型云、超⼤规模、⼈⼯智能和⾼性能计算部署领域最具竞争⼒的市场之⼀。”新奥尔巴尼仍是活动中⼼，但随着核因此，哥伦布市并⾮仅仅吸收来⾃更⼤受限市场的溢出需求，它正成为⼀个重要的新型电⼒采购模式测试市场，这种模式有望在其他⾼需求地区复制

更⼴泛的德克萨斯市场也在加强达拉斯-沃斯堡（DFW）的地位。来源：莱坊洞察2024 2025 2026 来源：莱坊洞察2024 2025 2026 -150202320222021202020192018-50 -1002025年达拉斯需求超出新增供应332兆瓦新增托管容量与季度净租赁量对⽐（兆⽡）300 150100500来源：莱坊洞察0来源：莱坊洞察0管道实时4,0003,0002,0001,00049.8%5,00072.5%7,0006,000哥伦布市5.8吉瓦规划管线的4.2吉瓦集中在纽瓦班尼哥伦布市部署地理分布（兆⽡）哥伦布市（其他） 纽⽡班尼“从中期来看，借助其位于芝加哥、纽约和北弗吉尼亚之间的地理位置，哥伦布有望在全国超⼤规模⽹络中发挥更⼤作⽤。”

然⽽，达拉斯-沃斯堡地区并⾮没有交付挑战。电⼒供应、公⽤事业研究时间表仅2025年达拉斯就新增了400兆瓦容量管线规模（不含早期阶段）（兆⽡）仅2025年达拉斯就新增了400兆瓦容量管线规模（不含早期阶段）（兆⽡） 2,0001,4002016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026年第⼆季度0来源：莱坊洞察28 数据中心地图集2026 数据中心地图集2026 29 亚特兰大。 芝加哥。亚特兰⼤经历了数据中⼼快速扩张阶段，如今正进⼊更具选择性的增⻓期。⾃2023年以来，该市场规模已翻倍有余，从704兆⽡增⾄1644兆⽡。这⼀增⻓得益于早期超⼤规模客⼾的承诺、相⽐沿海市场更具竞争⼒的⼟地价格、经济激励措施，以及佐治亚州作为东南部数字基础设施重要节

客⼾量⾝定制条款，包括在建设期间回收特定场地及上游发电、输电和配电成本，合同期限最⻓延⻓⾄15年，最低计费要求，以及PSC对相关合同的审查。这些监管变化正在重塑开发⾏为模式

额外数吉⽡的潜在需求进⾏谈判。到2026年，亚特兰⼤仍将是超⼤规模、云服务和⼈⼯智能相关需求的重要⽬的地，但竞争优势将越来越取决于执⾏能⼒，⽽⾮单纯的⼟地储备。

，以及深厚的企业、云服务、超⼤规模和⼈⼯智能需求基础。2025年，市场吸收容量超过600兆⽡，⽽新增IT容量仅交付

因签约项⽬最终未能按预期规模实现⽽在⼗年内产⽣超过20亿美元的潜在输电费⽤。

展望未来，凭借光纤⽹络深度、地理区位优势及成熟的运营商基础，芝加哥仍将保持顶级数据中⼼市场的地位。然⽽，未来增⻓将更具选择性，且更依赖电⼒供应的确定性。核⼼⼦市场正⽇益受限，⽽格雷斯莱克、约克维尔和乔利埃特等外围区域正加速发展。点的地位⽇益提升。 。

兆⽡，导致空置率降⾄6.0%。⽬前市场已 尽管有所扩张，可⽤容量仍⼗分有限。亚特兰大目前有5.5吉瓦的已承诺或在建项目亚特兰⼤管道容量（不含早期阶段，单位：兆⽡）10,000亚特兰大目前有5.5吉瓦的已承诺或在建项目亚特兰⼤管道容量（不含早期阶段，单位：兆⽡）10,0008,0006,0005,0003,0002,0002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年第⼆季度0来源：莱坊洞察。空置率维持在4.7%，⽽年吸纳量放缓⾄不⾜200兆⽡，相⽐之下2024年为920兆⽡。展望2026年，超过1GW的产能正在建设中，但这些管道中真正可⽤的产能⾮常有限：只有两个活跃的开发项⽬有空余容量，⽽2026年的管道以及2027年的⼤部分管道已提前预订。吸纳量仍紧张，为45MW亚特兰⼤实时IT容量与可⽤供应（MW）实时数据 使⽤率1,200吸纳量仍紧张，为45MW亚特兰⼤实时IT容量与可⽤供应（MW）实时数据 使⽤率1,2001,000800600400200第⼀季度第⼆季度第度2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年来源：KnightFrankInsight作为回应，佐治亚州公共服务委员会（PSC）于2025年1⽉为100的⼤型电⼒⽤⼾出台了新规。这些规定允许佐治亚电⼒公司为符合条件的

除⾮有可信的超⼤规模需求或强⼤的客⼾信⽤⽀撑，否则投机性的⼟地带电⼒策略将越来越难以为继。到2025年第三季度，佐治亚电⼒公司已在修订框架下提交了近2

最强⼤的开发商将是那些能够展⽰切实可⾏的电⼒路径、尽早与公⽤事业公司和社区沟通、管理分区⻛险，并将承诺需求转化为可交付容量的企业。

通电的数据中⼼容量约为1.1吉⽡，在建项⽬总容量约9吉⽡，但预计短期内可交付的容量不⾜2吉⽡。预计到2030年，奥罗拉的数据中心容量将增长8倍按芝加哥⼦市场划分的数据中⼼IT容量预测（兆⽡）预计到2030年，奥罗拉的数据中心容量将增长8倍按芝加哥⼦市场划分的数据中⼼IT容量预测（兆⽡）2025年 2030年预测3x埃尔克格罗夫村2x1.8倍7.9倍芝加哥都会区富兰克林公园极光。来源：莱坊洞察电⼒输送是关键瓶颈。CoEd的⼤负荷申请管道包含超过75个项⽬，潜在需求超过28GW，这⼀⽔平已超过该公⽤事业公司历史峰值负荷24GW。这⼤幅延⻓了交付时间，部分由CoEd服务的数据中⼼项⽬现在⾯临供电延迟，可能推迟⾄2032年或更晚。对于50MW及以上的项⽬，CoEd还要求提供10年期信⽤证以⽀持输电收⼊承诺。

“展望未来，芝加哥应保持顶级数据中⼼市场的地位。”

对于寻求⼤容量机组的租⼾⽽⾔，市场现在要求更早承诺、更少