2026年第二季度天津写字楼与零售市场概况报告

天津写字楼与零售市场概况2026年第二季度天津宏观经济概况注：

人口为2025年年末常住人口数据，其他数据为截至2026Q1累计值；中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算；

天津社消总额为同比增速计算得来。来源：当地统计局20,1224,3704,3392,8832,1792,3831,3821,7341,26194862117,09116,2794.9%6.6%3.0%2.8%3.7%15,79315,531天津青岛西安沈阳大连天津青岛西安沈阳大连天津青岛西安沈阳大连天津青岛西安沈阳大连天津青岛西安沈阳大连-0.1%-26.1%

5.2%天津青岛西安沈阳大连13.610.513.29.27.5城镇居民人均可支配收入

(元)社会消费品零售总额

(亿元)房地产开发投资增长率2025年末人口(百万)地区生产总值

(亿元)第三产业增长率-44.2%-35.5%区域竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价（亿元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号东丽区天津市津东管道土建工程

有限公司2026年第二季度商业/办公用地3,128.20.10≤1.52,131津丽(挂)2026-01号武清区天津金海川置业有限公司2026年第二季度商业/办公用地4,393.10.20≤1.43,252津武(挂)2026-029号南开区北京享晟置业有限公司2026年第二季度住宅用地11,954.14.11≤1.621,488津南长(挂)2026-05号河北区天津金钟城市更新建设发展有限公司2026年第二季度住宅用地16,673.31.36≤2.73,021津北增(挂)2026-02号主要地块成交情况来源:天津国土资源和房屋管理局,甲级写字楼市场概况500,000400,000300,000200,000100,0000(100,000)

新增供应净吸纳量

空置率40%30%20%10%0%天津写字楼市场主要市场指标平均租金（元/平方米/月）2,793,77369.40-3,478环比同比环比环比同比--↓↑↑1501209060300201620172018

2019

2020

2021

20222023

202420252026H1注：此表为单季指标平均租金水平人民币/平方米/月035.06%注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标新增供应，净吸纳量和空置率新增供应（平方米）净吸纳量（平方米）存量（平方米）空置率平方米2026H12021202220232024202520172018201920202016写字楼市场各区域概况七大核心区域核心区域平均租金（元/平方米/月）空置率南京路79.8434.66%小白楼75.4134.20%友谊路67.3538.73%金融城64.3448.79%天津西站60.7328.39%新八大里64.3226.29%海河沿线65.1636.63%南京路小白楼天津西站总存量2,793,773平方米注：

“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。新八大里天津写字楼市场未来供应（2026Q3-2028）中海城市广场三期远洋大厦二期友谊金融中心平安泰达国际金融中心天津泰达中心200,000100,00002028

其他 小白楼金融城海河沿线友谊路平方米400,000300,000来源:

戴德梁行研究部2026Q3-Q42027项目名称商圈租户面积（平方米）嘉里中心海河沿线平安保险2,000世纪都会商厦南京路易遨网络620中海广场其他瑞思英语600合生财富广场海河沿线汇鑫源企业服务（天津）有限公司300中海财富中心新八大里北京名华博信知识产权代理有限公司134天津写字楼市场租赁成交TMT

35%租赁成交比例（按产业类型划分）专业服务14%金融24%物流6%教育培训10%2%能源1%医药3%贸易5%房地产开发与建筑工程主要租赁交易注：以成交面积计天津写字楼市场市场总结展望•2026下半年

，写字楼市场仍将迎来约17万平方米的新增供应。市场在存量扩容与需求疲软的双重压力下

，竞争将进一步加剧。•未来

，市场需依托相关产业政策为企业精准赋能，

同时借助天津举办国内外大型策展活动（如

，2026年世界智能产业博览会、天津国际航运产业博览会等）带动增量产业在津集聚的势力

，让政策引导下的产业整合搬迁

，主题楼宇生态对上下游产业的吸附成为写字楼市场需求的核心驱动力。•4月1日，

由市规划资源局印发《关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策（2026版）

》正式执行

，该政策提出存量商务楼宇在主体/结构/用途不变前提下

，可经区政府同意内部改造为保障性租赁住房/人才公寓（不受单元最小300㎡限制）

，该政策将为空间使用效益较低的存量写字楼提供有效的盘活路径。概况•2026年第二季度

，没有新项目入市

，市区优质甲级办公市场总存量稳定在279.4万平方米。•本季度

，写字楼市场需求表现为“高搬迁+低扩张”的特征

，市场成交主要依赖于企业“

降本换租

”

，租金维持下行走势

，环比下降1.93%至每月每平方米69.40元。本季度

，市场表现多为退租、缩租

，录得全市净吸纳量降至-3,478平方米

，空置率环比上涨0.12个百分点至35.06%。•从成交的租户结构来看

，本季度，

由TMT、金融、专业服务类企业主力支撑市场去化（以存量搬迁为主）

，三者成交量占比全市整体的73%

，其他行业如物流、贸易类等

，成交占比均在10%以内。优质零售市场概况本报告来源于三个皮匠报告站（）,由用户Id:1181721下载,文档Id:1276766,下载日期:2026-07-12平方米350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000(50,000)(100,000)

新增供应净吸纳量

空置率18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%天津零售市场主要市场指标平均租金（元/平方米/月）2,876,846404-6,980环比同比环比环比同比-↓↓↑↓80060040020007506254503502602000注：

此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标，

租金为首层平均租金16.26%

首层租金最低报价

◆首层租金最高报价新增供应，净吸纳量和空置率净吸纳量（平方米）新增供应（平方米）存量（平方米）注：此表为单季指标人民币/平方米/月租金水平400200420250380240空置率2026H12023202520242022202120202019201820172016495650零售市场各区域概况七大核心商圈核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率南京路-滨江道-和平路58.3574.519.8%小白楼4.3296.06.9%南市-老城厢51.2390.315.4%友谊路33.6475.39.5%天津西站18.5281.615.2%津滨大道34.5343.67.6%海河沿线14.3296.518.7%总存量2,876,846平方米南市

小白楼注：

“平均租金”指基于使用面积的首层平均租金（元/平方米/月）

，不包含物业管理费和推广费等。天津西站老城厢天津零售市场未来供应（2026Q3-2029）2026Q3-Q4202720282029其他海河沿线南市-老城厢南京路-滨江道-和平路天津国金购物中心T-PARCO天津悦力场300,000200,000100,0000平方米400,000泰达海信广场二期中山印商业MALL港铁·天阅MALL天津零售市场未来供应和租赁成交天津大悦城南市-老城厢来菜餐饮天津恒隆广场和平路-滨江

道-南京路SUPER

MINISO时尚零售天津万象城友谊路RockfishWeatherwear时尚零售天河城和平路-滨江

道-南京路Day

By

Day餐饮平方米700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000

南京路-滨江道-和平路小白楼友谊路南市-老城厢津滨大道天津西站其他海河沿线201520162017201820192020202120222023202420252026F

2027F

2028F

2029F项目名称

商圈

租户

类型新增供应（按各区域市场划分)HOURGLASS、

Fakeme主要新店开幕南市-老城厢天津大悦城时尚零售展望•

目前市场存量相对饱和

，竞争激烈

，加之宏观经济环境走势的不确定性等多方面因素影响

，大部分项目推迟供应计划。2026年内

，预计迎来T-PARCO天津悦力场一个项目开业

，带来新增供应7.1万平方米。•近期

，政府积极出台各类政策提振经济。如

，商务局、市财政局印发了《天津市消费新业态新模式新场景试点项目申报指南》和《天津市国际化消费环境建设项目申报指南》

，启动中央财政支持项目的申报工作

，从培育首发经济集聚区、首店/首发中心、“AI+

”消费、“

IP+”跨界联名、离境退税等多个方向提供政策支持

，单项目最高补贴可达2,000万元。该项政策通过财政资金对经营主体补助

，有望激发市场主体的积极性

，优化消费供给结构

，进一步扩大内需，带动消费增长。天津零售市场市场总结概况•2026年第二季度

，市场无新项目入市

，全市优质购物中心项目存量稳定在287.7万平方米。•本季度

，得益于“五一黄金周

”、端午假期对消费市场的拉动作用

，文旅市场表现活跃。