房地产开发行业2026年中报综述：行业亏损收窄新政将加大房企分化

目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、行业亏损收窄，香港、商业、核心城市头部房企盈利韧性更强 1行业亏损收窄，香港、商业、核心城市头部房企盈利韧性更强 1杠杆水平保持稳定，头部房企财务安全边际更高 5现金流状况改善，融资成本继续下行 8持有运营业务对房企业绩的支撑进一步增强 9828新政影响展望：房企业绩短期受影响有限，中长期预计结算量缩质升 10二、销售降幅收窄、投资强度减弱，头部房企销售与投资集中度提升 三、投资建议：看好三条赛道优质企业表现 16风险分析 19图目录图上半年样本开发房企收入同比下滑19% 1图上半年样本房企归母净亏损较上年同期减少234亿元 1图上半年各类房企营收均同比下降 1图上半年央企维持盈利，地方国企与民企亏损 1图样本房企上半年毛利率较去年同期上升0.5个百分点 2图上半年样本房企资产减值较上年同期下降20亿元 2图样本房企上半年期间费用率较上年同期合计下降2.5个百分点 2图头部房企上半年毛利率变化 3图头部10家房企上半年合计收入同比下降16% 3图头部10家房企上半年合计归母净利润同比下降37% 3图上半年亏损房企数量较上年同期增加7家 4图上半年盈利增长及扭亏为盈房企数量为29家 4图上半年归母净利润前十房企 5图14:上半年亏损前十房企 5图月底年房企资产负债率较去年底持平 5图月底有息负债率较去年底持平 5图月底头部房企资产负债率较去年底下降0.5个百分点 6图头部房企有息负债率较去年底下降0.6个百分点 6图样本房企净负债率较去年底下降0.6个百分点 6图样本房企现金短债比较去年底持平 6图头部房企扣除预收款的资产负债率稳定下降 7图头部房企现金短债比继续下降 7图样本房企整体资产负债规模收缩 7图24:10家头部房企资产负债规模收缩 7图样本房企上半年经营和投资性现金流改善 8图样本房企现金流由去年同期的净流出转为净增加 8图主要房企6月底综合融资成本较去年底均下降 8图28:多家房企持有运营业务收入占比较去年同期上升 9图前8个月Top10房企销售额下降11图前8个月Top10房企销售集中度继续上升 11图前8个月百强房企销售额下降15% 11图今年1-8月百强房企拿地金额同比下降12图前8个月百强房企投资强度为28.6% 12图前8个月全国宅地成交总价同比下降22.4% 13图前8个月核心6城宅地成交总价同比下降23.3% 13图今年以来核心城市宅地成交溢价率保持高位 13图前8个月Top10房企拿地金额同比下降14图前8个月Top10房企拿地金额占比提升至64.9% 14表目录表头部房企上半年业绩分化 4表重点商业地产公司上半年零售物业营业额保持同比增长 9表新政对房企业绩和财务状况带来的影响展望 10表今年前8个月主流房企销售额表现 12表5:今年前8个月主流房企拿地表现 14表6:828新政对房企销售和投资带来的影响展望 15表7:重点公司估值表（截至2026/9/21） 16表家样本房企名单 17一、行业亏损收窄，香港、商业、核心城市头部房企盈利韧性更强1.1开发企业收入规模继续收缩，亏损额有所收窄。我们统计了89家A股和68家港股上市房企中报数据，1571178719%4个百分点，主要由于前期房企销售规模的下降向结算端的传导。从利润端来看，上半年样本开发房企合计归母净亏234亿元。图1:上半年样本开发房企收入同比下滑19% 图2:上半年样本房企归母净亏损较上年同期减少234亿元60000

营业收入(亿元） yoy 12%

15%

亿元30002657 60825608250000400003000020000

49263 504932%

40891

33448

-15%14567 -15%

10%5%0%-5%

-54-428-54-428-1025-791-20500100000

-19%

-18%

-3000-12%-4000 -3477 -12%2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H

2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H，司公 ，司公各属性房企收入均有所下降，央企经营相对稳健，民企亏损收窄。分企业性质来看，上半年央企、地方国企、民企收入分别为、1864、亿元，同比增速分别为-11%、-26%、-22%；归母净利润分别为133、-亿元，分别较上年同期变化-41/-62/+337亿元，央企继续保持盈利，地方国企亏损扩大，民企亏损则有所收窄。图3:上半年各类房企营收均同比下降 图4:上半年央企维持盈利，地方国企与民企亏损亿元

36019

央企地方国企民企

亿元0

央企地方国企民企29128 292502079329128 292502079313666 13649 14387 13918 6397 6485 6857 6179 625950636968448254422536 18642021A 2022A 2023A 2024A 2025A

2026H

-4000 -3573 1323930132393040469727562714829282174133-196-14-345-1026-76-848-1203-1185-1787毛利率有所回升、减值规模收窄、费用率下降，共同推动行业亏损额收窄。上半年样本房企整体毛利率为，较上年同期上升个百分点，随着早期高地价项目结转占比的下降，毛利率对利润的拖累有所减弱。资产减值方面，上半年样本A1562019亿119335；2.5，财务费用率较上年同期3.0%，有息负债规模及融资成本下降对财务费用的节降效果显现。图5:样本房企上半年毛利率较去年同期上升0.5个百分点 图6:上半年样本房企资产减值较上年同期下降20亿元

-0.1%-0.8%-6.1%-0.1%-0.8%-6.1%-8.5%-7.0% -6.7% 20.4%17.8%15.7%16.1%14.2%15.6%12.4%

毛利率 归母净利率

0

资产减值（亿元） 信用减值（亿元）-115-166 -153-62-176-115-166 -153-62-176-19-156-597-567-763-753-689-9742021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H 2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H注：资产减值和信用减值统计仅包含A股上市房企图7:样本房企上半年期间费用率较上年同期合计下降2.5个百分点7.0%6.0%

销售费用率 管理费用率 财务费用率

6.0% 4.6% 4.6% 4.1%3.6%3.7%3.7%3.1%3.3%3.0%3.0%3.6%3.2%3.0%3.0%2.9%2.8%3.0%2.8%3.0%2.9%4.0%3.0%2.0%

2.3%1.0%0.0%2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H部分头部房企毛利率率先修复。10家头部房企中，招商蛇口、建发国际集团、华润置地、滨江集团的上半年毛利率分别较上年同期上升1.7、1.4、1.4、0.7个百分点，其中华润置地在持有运营业务收入占比提升的支撑下，毛利率较上年同期提升1.4个百分点至25.4%，保持在行业领先水平。图8:头部房企上半年毛利率变化2025A 2025H 2026H 2026H较2025H变动（右轴）30.0% 4.0%25.0%

2.0%20.0%15.0%

0.0%-2.0%-4.0%10.0%-6.0%5.0%

-8.0%0.0%

25.4%24.0%1.4%21.2%1.7%25.4%24.0%1.4%21.2%1.7%1.4%0.7%-1.3%-0.4%17.4%15.56.1%16.2%15.5%-2.3%13.9%14.3%12.9%14.2%13.3%11.6%11.3%..%11.1%13.4%12.5%12.0%11.2%-4.5%11.6%-4.6%11.9%11.1%10.6%7.8%6.2%6.3%5.3%-8.9%%

-10.0%注：所列房企除华发股份外均为今年前8个月销售额前十房企，华发股份位列第14头部房企整体继续保持盈利。家头部房企上半年合计实现营业收入4896亿元，同比下降16%，降幅小于行业整体的19137%18个百分点。10家头部房企的归母净利润均同比下降，其中华发股份出现亏损，其余9家保持盈利。头部房企的经营稳定性和盈利韧性好于行业整体。图9:头部10家房企上半年合计收入同比下降16% 图10:头部10家房企上半年合计归母净利润同比下降37%160001400012000100008000600040002000

营业收入(亿元） yoy16% 15159 15150 15034 16%131004%256214%25624%-1%0%58580%4896

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%

1400328132812001000800600400200

939

归母净利润（亿元） -10%-29%842-29%623-26%378-39%

302

-19%

191

0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-16%0 2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H

02021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H

-45%表1:头部房企上半年业绩分化代码公司营业收入（亿元）yoy归母净利润（亿元）yoy1109.HK华润置地679-28%98.4-17%0688.HK中国海外发展97617%70.3-18%600048.SH保利发展1,029-12%19.6-41%002244.SZ滨江集团321-29%15.5-16%0817.HK中国金茂214-15%8.8-19%1908.HK建发国际集团178-48%8.3-10%001979.SZ招商蛇口5486%5.3-64%0123.HK越秀地产366-23%0.9-94%3900.HK绿城中国395-26%0.8-61%600325.SH华发股份190-50%-36.5-2226%亏损面有所扩大，房企间分化加深。家房企上半年出现亏损，亏损数量较2025年上76116家房企盈利同比增长、家房企实现扭亏为盈、72家房企利润表现有所改善，房企分化趋势进一步加深。图11:上半年亏损房企数量较上年同期增加7家 图12:上半年盈利增长及扭亏为盈房企数量为29家盈利房企亏损房企120 100 98 96 89748374

房企数量50 3320161333201613324035805960402002023H

2024H

68682025H

612026H

302520151050盈利增长 盈利降低 扭亏为盈 减

由盈转亏 亏损扩大香港房地产、商业地产持有运营、核心城市开发赛道的头部房企业绩表现亮眼。上半年开发行业归母净利润置地、太古地产、龙湖集团商业地产持有运营优秀，中国海外发展、保利发展聚焦核心城市开发；利润前十5家，长实集团、恒基地产、信和置业利润同比增长，时代中国控股和太古地产实现扭亏为盈。图13:上半年归母净利润前十房企 图14:上半年亏损前十房企亿元80604020-

11998

10794

8675 57

2025H2026H37 27-34

32-11

20263220

2720

亿元2025H2026H-402025H2026H-40-47 -47-56-53-68-64-60-62-65-83-80-89-88-93-119-128-125-20-80-160 -150 1.2房企整体缩表持续，杠杆水平保持稳定。截至上半年末，157家样本开发房企总资产和总负债分别为20.420255446370468.1%2025年末基本持平；有息负债率为29.9%2025年末持平。图15:6月底年房企资产负债率较去年底持平 图16:6月底有息负债率较去年底持平73%71.9%71.3%71.9%71.3%69.9% 69.3% 68.1% 68.1%71%70%68%67%

资产负债率

31%30%29%28%27%26%25%24%23%

有息负债率

28.9%27.0%26.2%25.0%28.9%27.0%26.2%25.0%66%

2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2026H

22%

2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2026H注：本处有息负债率为有息负债/总资产头部房企杠杆水平有所下降。我们选取保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发国际、越秀地产、中国金茂、滨江集团、华发股份10家头部房企进行统计。截至上半年末，10家头部房企资产负债率较2025年末下降0.4个百分点至66.9%，有息负债率下降0.6个百分点至27.1%。图17:6月底头部房企资产负债率较去年底下降个百分点 图18:头部房企有息负债率较去年底下降0.6个百分点71.1%71.1% 69.4% 67.4%66.9%72.0%71.0%70.0%69.0%68.0%67.0%66.0%65.0%64.0%

72.5% 72.2%

资产负债率

28.0%27.0%26.0%25.0%24.0%23.0%22.0%

27.7% 27.1%25.3%25.1%24.1%24.0%2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2026H 2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2026H注：头部房企除华发股份外均为今年销售额前十房企行业偿债指标边际改善，头部房企具有更高的安全边际。截至上半年末，样本房企净负债率较2025年末下降0.6个百分点至73.1%，现金短债比基本持平于0.58，扣除预收款的资产负债率维持在64.7%。相比之下，10家头部房企净负债率较2025年末下降4.5个百分点至48.3%，扣除预收款的资产负债率下降1.0个百分点至60.6%；虽然现金短债比由1.84下降至1.76，但仍明显高于行业整体，头部房企流动性及偿债安全边际更强。图19:样本房企净负债率较去年底下降0.6个百分点 图20:样本房企现金短债比较去年底持平75%70%65%60%50%

扣预资产负债率 净负债率72.9%73.7%73.1% 67.8% 66.7%72.9%73.7%73.1% 67.8% 66.7%64.6%64.5%64.2%64.9%64.7%64.7%59.0%

0.760.700.590.760.700.590.580.58

现金短债比2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2026H图21:头部房企扣除预收款的资产负债率稳定下降 图22:头部房企现金短债比继续下降70%

扣预资产负债率 净负债率

2.50

2.23

现金短债比2.10 2.11 2.2065.2%64.8%65.2%64.8%63.3%62.1%61.6%60.6%60% 47.8% 48.3% 44.7% 47.8% 48.3% 44.7%45.8%50%45%

1.84 1.7640%

2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2026H

0.00

2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2026H上市房企资产集中度进一步提高。截至上半年末，样本开发房企的总资产和总负债分别较年末下降370438152610家头部房企总资产占样本上市房企的比重达到.%025年末提升0.6图23:样本房企整体资产负债规模收缩 图24:10家头部房企资产负债规模收缩亿元 总资产总负债有息负债亿元 总资产总负债有息负债286438276445260386234841205893286438276445260386234841205893197033209582204136181948162764142757139053717187229270252679076262261098

80000 69730300000250000200000150000100000

6233145189

6727248553

6651846191

62118 6173641858 41332500000

2021A

2022A

2023A

2024A

2025A

2026H

0

150062021A

170242022A

167662023A

167172024A

171852025A

167122026H1371、146、-1390亿元。其中，经营性现金流净流入较上年同期增加766亿元，主要受房企控制开发支出、加快销售回款及盘活存量资产等因素推动；投资性现金流较上年同期改善233亿元，由净流出转为净流入；尽管筹资性现金净流出较上年同期增加420亿元，上半年样本房企合计现金净变化额由上年同期的净减少452亿元转为净增加127亿元，整体现金流状况改善。图25:样本房企上半年经营和投资性现金流改善 图26:样本房企现金流由去年同期的净流出转为净增加亿元 经营性现金流投资性现金流筹资性现金流亿元

现金净增加额5000 39944000

500 1270

26512345

1575

2027

605

1371146

0-1000

-865

-452-1000-2000

-1130

-997

-289

-223

-88-970

-1390

-1500

-1523

-1530

26849

-3091

-2816 -2668

-1711-2000 -1876 -4000 -3365 2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H

2021A 2022A 2023A 2024A 2025A 2025H 2026H融资成本继续下降，优质房企融资优势延续。随着市场利率中枢下行及房企主动压降高成本债务，主要房企综合融资成本较2.61%2.61%2.63%2.76%2.80%2.89%.91%、。优质房企拥有更畅通的融资渠道和更低的资金成本。图27:主要房企6月底综合融资成本较去年底均下降20252026H6%4.88%4.46%2.74% 4.46%2.74% 2.72%2.61% 2.61%2.72%2.63%2.80%2.76%3.00%2.80%3.18%2.89%3.05%2.91%3.16%3.00%3.30%3.20%3.51%3.36%4%3%2%1%0%招商蛇口 保利发展 华润置地中国海外发展滨江集团 中国金茂 越秀地产建发国际集团绿城中国 龙湖集团 华发股份持有运营业务对房企业绩的支撑进一步增强。在开发业务收入下滑的背景下，多家房企持有运营业务保持增长。从收入结构来看，上半年新城控股、大悦城、华润置地、龙湖集团持有运营业务占总营收的比例分别较上年同期提升10.6、8.2、6.5个百分点至37.2%27.4%20.9%、18.4%。上半年华润置地、龙湖集团、大1282441234520亿元，分别同比增长11%1%。图28:多家房企持有运营业务收入占比较去年同期上升40.0%35.0%30.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

2024A 2025A 2025H 2026H 37.2% 27.4%27.4%24.6%20.9%18.4%14.6%29.1%7.0%114.7%1114.6%4.3%8.4%10.6%4.0%6.7%3.7%3.9% 4.3%3.5%1.9%2.86.817.3%%%9.1%新城控股 大悦城 华润置地 龙湖集团 招商蛇口 中国海外发展表2:重点商业地产公司上半年零售物业营业额保持同比增长房企已开业商场数量上半年营业额（亿元）营业额yoy华润置地98128216%龙湖集团9644111%大悦城442346%新城控股1815201%828828新政对业绩的影响上看，房企2026-2027年业绩受到的影响有限。8日五部门出台的房地产新政以项目公司制、主办银行制及现房销售制为基石，覆盖土地供给、开发建设、融资体系、销售交易、风险监多年的预售制、高杠杆融资模式进行系统性重构（829日发布的报告828新政施行前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目仍按原有预售条件和资金监管政策执行，存量房地产贷款合同亦继续按原约定执行，因此预计房企27（传统预售模式下预售至竣工周期多在.-2年，828新政对房企2026-2027年营收和利润的影响有限。828新政影响下，2028年及以后房企业绩预计呈现结算规模下降、利润质量改善的局面，房企业绩分化将更为明显。传统预售模式下，房企经营性现金流回正一般为12-14个月，现房销售或封顶预售条件下资金闭环周期拉长至24-30个月，房企同等自有资金可撬动的项目数量下降，预计房企在2026-2027年结算完大部分传统预售项目后，2028年及以后结算规模将出现下行。此外，新政将房地产项目融资由主体信用转向项目信用，这将进一步促使房企注重每个项目的投资质量、主动减少低回报投资，有利于房企结算利润率的提升，这将一定程度抵消结算规模下降对利润规模带来的下行；同时，现售与新预售模式下项目交付风险极大降低，有利于提振市场信心、支撑房价企稳，这将进一步减小房企存货继续减值的概率，同样也会对房企利润形成正向支撑。新政终结了行业的高周转模式，高杠杆、弱资质的房企将加速出清，行业将加速向产品力、融资能力强的头部企业集中，房企间的业绩分化将更为明显。新政后，新项目更依赖股东资金、开发贷和资本市场融资，集团可自由调配的经营现金流减少，新增项目的资ABS/CMBS、REITs和不动产私募基金等工具扩容，将为房企提供多元化融资支持，房企的财务安全性有望得到增强。表3:828新政对房企业绩和财务状况带来的影响展望2026-2027年（短期）2028年及以后（中长期）预计结算规模下降、利润质量改善。业绩影响有限。房企2026-20271）2026-2027年结算完大部分传统预售项目后，2028年及以后结算规模将出现下行。2）算规模下降对利润规模带来的下行。3）房企业绩分化将更为明显。财务状况短期看，房企有息负债需求和净负债率可能上升。中长期看，再融资、ABS/CMBS、REITs、不动产私性。信建投证券百强房企销售降幅较去年全年有所收窄，头部房企销售集中度进一步提升。年前81897715%20255个百分点。头部房企销售降幅相对较小，前8Top109991，销售额占百强房企的比重为20253.0Top1058月全口径销售额实现同比增长，中10%、、、、13%。图29:前8个月房企销售额下降7% 图30:前8个月房企销售集中度继续上升

Top10房企销售额（亿） yoy48547

0%-5%

60.0%

Top10房企销售占比500004000030000

30395

-13%26380

19956

-16%

-7%

-10%-20%

50.0%52.6%47.7%52.6%47.7%49.6%41.7%43.9%37.2%36.0%30.0%20000100000

-33%

-24%16667

9990.5

20.0%10.0%0.0%2020 2021 2022 2023 2024 20252026M1-8 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026M1-8睿数 睿数注：Top10房企销售额/百强房企销售额图31:前8个月百强房企销售额下降15%

130462 126318-3%

百强房企销售额（亿元） yoy

-15%-15%8000060000

72942

-18%60064

41865

-20%

-20%-25%-30%0

-42%

-30%33572

18977

-35%-40%-45%2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026M1-8睿数表4:今年前8个月主流房企销售额表现销售额排名公司1-8月全口径销售额(亿元）yoy（）yoy1中海地产165510%152210%2保利发展1650-9%1300-9%3华润置地14919%103913%4招商蛇口12551%759-10%5建发房产802-6%594-6%6中国金茂7415%5115%7绿城中国726-24%499-22%8越秀地产612-16%367-16%9滨江集团582-18%253-25%10绿地控股47813%43013%11万科地产466-49%303-49%12中国铁建332-26%269-26%13保利置业294-17%202-13%14华发股份274-54%158-58%15中建东孚26725%20716%睿数房企投资强度有所减弱，拿地规模降幅大于销售降幅。2026年前8个月，百强房企合计拿地金额为5421，结束了2025年全年的小幅增长；同期百强房企全口径销售额同比下降，拿地金额降幅高于销售额降幅约828.6%个百分点，房企投资策略偏于谨慎。图32:今年1-8月百强房企拿地金额同比下降25% 图33:前8个月百强房企投资强度为28.6%5000045000400003500030000500004500040000350003000025000200001500010000500035624379133%-6%-15%-25%1650315486-31%10746110275421.2-56%0

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

40.0%35.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%

投资强度34.3%34.3%32.8% 28.6%30.0%24.5%25.8% 25.7% 22.6% 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026M1-8睿数 睿数注：投资强度=百强房企拿地金额/百强房企全口径销售额土地市场成交规模下降，核心城市土地热度高于全国整体。2026年前8个月，全国宅地成交总价为87756343439.1%86城宅地成交月均溢价率约为，高于全国平均水平约7.5个百分点，房企优先选择流速较快、盈利确定性相对较高的核心城市优质地块。图34:前8个月全国宅地成交总价同比下降22.4% 图35:前8个月核心6城宅地成交总价同比下降23.3%60000

全国宅地成交总价（亿元） yoy 56338 10%

12000

核心6城宅地成交总价（亿元） 11140

30%

52867

6.6%53355

40957

5%100000%

7981

25.4%10006

11.3%

9748

8175

5.8%

20%10%3000020000

-5.3%

32016

25423

-8.5%23265

-5%-10%-15%

60004000

5799 -12.5%-16.1%-12.5%-16.1%

3434

0%-10%-20%10000

-23.2%

-21.8%

-20.6%

-20%8775-22.4%-25%

2000

-23.3%-30%02019A 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A 2025A

-30%

0-29.1%2019A 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A 2025A-29.1%

-40%注：核心6城包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都图36:今年以来核心城市宅地成交溢价率保持高位全国：宅地成交溢价率 核心城市：宅地成交溢价率40.0% 35.0%40.0% 35.0% 30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0% 0.0%-5.0%注：核心城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都头部房企土地投资集中度进一步提升。8个月，Top107个百分点；Top1064.9%54个百分点，较上年全年提升10.3个百分点。拿地金额Top10房企中，保利发展、华润置地、越秀地产、国贸地7226403739。在图37:前8个月房企拿地金额同比下降18% 图38:前8个月房企拿地金额占比提升至64.9%18000 16880 30%70.0% 64.9%18000 16880 30%70.0% 64.9%1600023%1474620%

13748.3

7%-13%7845 8395

-37%5276-37%

6021

14%

10%0%

60.0%54.2%54.6%54.2%54.6%47.5%49.1%38.6% 37.7% 38.9%40.0%30.0%20.0%0

3517.6-47%-47%2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

10.0%0.0%

2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026M1-8睿数 睿数注：Top10房企拿地金额/百强房拿地金额表5:今年前8个月主流房企拿地表现拿地金额排名企业名称新增土地价值（亿yoy占去年全年比例投资强度元）1保利发展72237%92%44%2华润置地64039%81%43%3中海地产479-28%48%29%4绿城中国325-47%47%45%5越秀地产31420%74%51%6招商蛇口258-45%34%21%7建发房产258-29%59%32%8中国金茂253-44%48%34%9滨江集团157-56%40%27%10国贸地产11220%83%54%11保利置业107-21%60%36%12邦泰集团64-13%50%34%13成都轨交43--63%14兴耀房产集团39129%117%-15联发集团38-68%29%22%睿数8282027年有所扩大，2028年及以后下降压力有望缓解，头部房企与核心城市占比将进一步提升。从销售上看，由于传统预售制下房企拿地至预售的时间通常在4年年内房企在手仍有较为充足的货源待推售，预计全年百强房企销售同比降幅将保持在和前8左右；年市场供货主体仍是2026年上半年及之前拿地的存量预售项目，随着在手库存的消耗，当年房企销售降幅预计将有所扩大；2028年及以后，随着新政下现房销售与封顶预售项目的陆续入市，房企年的基础上出现收窄。从投资上看，新政下房企资金占用周期拉长，房企同等自有资金可撬动项目数量下降，将带来拿地面积收缩，同时房企利润率下降预计将导致土拍溢价率下降，土地成交楼面价预计将下行，双重因素影响下房企拿地金额或将在2026年四季度与2027年出现较为明显的下行。2028年及以后，随着新项目陆续入市带来的回款增加，房企用于拿地的资金量将得到更多保障，投资下行的状况有望得到缓解。从销售和投资的结构上看，新政下新房开发周期拉长，开发商拿地决策愈加谨慎，核心城市优质地块价值将更加凸显，土地市场将进一步分化，核心城市在房企销售和投资中的占比将进一步提升。此外，随着行业的进一步洗牌，产品力、融资实力强的头部房企的集中度也将进一步提升。表6:828新政对房企销售和投资带来的影响展望2026-2027年（短期）2028年及以后（中长期）销售2026年全年同比表现预计较前8月平稳。2027随着新项目陆续入市，销售降幅有望迎来收窄。投资2026度与2027年房企拿地金额将出现较为明显的下行。状况有望得到缓解。销售与投资结构头部房企与核心城市占比将进一步提升。信建投证券三、投资建议：看好三条赛道优质企业表现828新政重塑房地产基础制度，地产开发的城市分化、企业分化仍将延续，看好三条赛道优质企业表现。新鸿基地产等；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、滨江集团等。表7:重点公司估值表（截至2026/9/22）市值EPSPEPB今年以股价股本投资（亿元公司代码公司名称来涨跌（元/（亿评级人民2024A2025A 2026E 2027E 2028E 2024A2025A 2026E 2027E 2028EMRQ幅港元）股）币）开发类房企0688.HK中国海外发展买入5.5%12.431,1701091.431.160.980.991.007.59.210.910.810.70.3600895.SH张江高科买入-33.1%29.25453150.630.640.67-0.7146.145.943.9-41.13.31908.HK建发国际集团买入-14.8%12.57250232.071.581.631.681.815.26.96.66.46.00.8002244.SZ滨江集团买入-12.2%8.75272310.820.680.800.830.8710.712.911.010.610.10.9600153.SH建发股份买入0.1%8.58249291.021.190.851.091.388.47.210.17.96.20.63900.HK绿城中国买入-28.9%6.03132250.630.030.070.190.338.2185.370.327.115.80.40817.HK中国金茂买入5.1%1.241441350.080.090.100.130.1413.511.510.67.97.40.40123.HK越秀地产买入-18.1%3.25112400.260.010.020.030.0310.8204.0116.5107.893.20.2600325.SH华发股份买入-33.2%2.8278280.35-3.45-1.020.110.258.2--26.411.51.3600064.SH南京高科买入-7.1%7.73134171.001.061.40--7.87.35.5--0.7600266.SH城建发展买入-10.8%4.479321-0.46-0.200.60----7.4--0.5600736.SH苏州高新买入-1.2%6.6677120.110.130.34--58.752.019.8--1.0002208.SZ合肥城建买入-15.8%10.42848-0.07-0.650.170.18---61.158.0-1.50016.HK新鸿基地产买入16.7%109.703,179296.576.657.397.677.9416.716.514.814.313.80.5商业类1109.HK华润置地买入11.2%29.121,785713.593.563.623.723.847.07.06.96.76.50.61209.HK华润万象生活买入-8.3%37.44735231.591.741.942.162.3820.218.516.614.913.54.70960.HK龙湖集团买入-33.7%5.63344711.470.140.140.150.163.333.633.732.630.70.2601155.SH新城控股买入-7.4%12.92291230.330.300.440.530.6238.742.929.524.420.90.5000031.SZ大悦城买入-14.9%2.4010343-0.69-0.550.030.090.10--83.527.523.21.00823.HK领展房产基金买入12.1%37.6299526-0.75-3.35--------0.71972.HK太古地产买入22.3%24.401,40558-0.13-0.270.640.830.84--38.129.429.20.5Fin 附：样本开发房企名单表8:157家样本房企名单代码公司名称代码公司名称代码公司名称代码公司名称600048.SH保利发展000656.SZ*ST金科002133.SZ广宇集团2777.HK富力地产001979.SZ招商蛇口600658.SH电子城600082.SH海泰发展0813.HK世茂集团000002.SZ万科A000718.SZ苏宁环球000909.SZST数源0127.HK华人置业600895.SH张江高科600376.SH首开股份000809.SZ和展能源0035.HK远东发展600515.SH海南机场000090.SZ天健集团60015