租赁会计准则标准化指引课件

租赁会计·实务指南租赁会计准则标准化指引准则定位·承租核算·出租核算·实务应对日期2026年课程导览01准则定位与识别框架范围与租赁识别标准02承租人核算要点使用权资产与租赁负债03出租人核算要点经营租赁与融资租赁04新旧对比影响准则变化与财务冲击05实务应对策略落地适配与风险管控CHAPTER01准则定位与识别先识租赁，再谈核算厘清准则边界，是准确核算的第一步准则覆盖全部租赁业务一份准则统管租赁全流程以一份准则统管租赁全流程，覆盖8章39条的确认、计量与信息列报准则概览依据·结构·规范8章39条准则结构依据《企业会计准则——基本准则》制定，规范租赁的确认、计量与信息列报适用范围2类适用适用于所有租赁例外土地使用权、版权专利许可、知识产权许可等适用其他准则所有租赁土地使用权知识产权许可实施时点3节点2018年12月修订发布2019年起境内外同时上市企业施行2021年起其他企业施行租赁识别看三个要素合同开始日即需评估是否包含租赁合同开始日即需判断是否构成租赁，三个要素缺一不可。一定期间要素一可以明确约定，也可由合同条款隐含。隐含情形如按设备使用量界定。已识别资产要素二由合同明确指定，或由合同条款隐含指定。可在资产可供承租人使用时隐性指定。已识别资产的判断要点替换权存在与否，决定资产是否已识别两个要件

同时满足，资产即被识别实质性替换权双要件拥有替换资产的实际能力供应方可基于该能力自主实施替换通过替换能获得经济利益替换在经济上可行且有利可图判断口径与例外供应方在整个使用期间拥有实质性替换权的，该资产

不属于

已识别资产难以确定供应方是否拥有实质性替换权的，视为供应方没有该权利资产某部分产能或其他部分在物理上不可区分的，不属于已识别资产例外情形是该部分实质上代表资产全部产能，使客户获得几乎全部经济利益合同分拆与合并规则分拆看能否明确区分，合并看是否一揽子交易合同分拆含多项单独租赁的，应分拆并分别进行会计处理同时含租赁与非租赁部分的应分拆，租赁部分按本准则处理单独租赁需同时满足两项：承租人可单独使用获利，且该资产与其他资产无高度依赖或关联合同合并同一交易方或其关联方在相近时间订立多份合同的，满足条件应合并处理情形一：基于总体商业目的构成一揽子交易情形二：某份合同对价取决于其他合同的定价或履行情况情形三：让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁租赁期含选择权判断租赁期不止合同写明的那几年租赁期长于合同书写明期限，判断关键在续租与终止选择权是否合理确定，变化时须重新评估。核心概念租赁期判断的四个关键规则4项不可撤销期间承租人有权使用资产的基本期间续租选择权承租人合理确定将行使时，该权利涵盖期间计入租赁期终止选择权承租人合理确定将不会行使时，该权利涵盖期间计入租赁期重新评估发生重大事件或情况变化且影响承租人判断时，应重估租赁期CHAPTER02承租人核算要点一模型统揽全部租赁使用权资产与租赁负债双线并行承租人告别双分类模型单一模型取代经营与融资租赁双分类账务联动：确认时借记使用权资产，贷记租赁负债与银行存款等科目原准则：双分类旧模型融资租赁按所有权模型划分经营租赁仅在表外披露新准则：单一模型新模型使用权资产承租人在租赁期内使用租赁资产的权利租赁负债未支付租赁付款额的现值租赁负债源于付款额现值现值计量体现资金的时间价值租赁负债按租赁期开始日

尚未支付的租赁付款额现值

进行初始计量付款额构成初始计量金额的构成5项固定付款额含实质固定付款额，需扣除租赁激励相关金额可变租赁付款额取决于指数或比率的可变租赁付款额购买选择权行权价合理确定将行使购买选择权时计入终止选择权款项合理确定将行使终止租赁选择权时需支付的款项担保余值预计款项承租人提供的担保余值预计应支付的款项使用权资产四项成本构成初始成本由四部分要素累加租赁负债初始计量尚未支付租赁付款额的现值已付租赁付款额租赁期开始日或之前支付，扣除已享受的租赁激励初始直接费用佣金、律师费等增量成本拆卸复原成本拆卸移除、复原场地或恢复约定状态的预计成本现值折旧与利息双线并行使用权资产提折旧，租赁负债计利息折旧主线自租赁期开始日起计提折旧，通常为次月，方法参照固定资产折旧年限按租赁期与资产使用寿命孰短确定利息主线租赁负债按实际利率法确认利息费用支付租金时冲减负债账面价值初始确认的完整账务示例以十年期租赁看入表全过程初始确认账务处理方向科目金额借使用权资产405000元借未确认融资费用100000元贷租赁负债——租赁付款额450000元贷银行存款55000元短期与低价值租赁可豁免两类租赁可选择简化处理简化处理下无需确认使用权资产和租赁负债，直接借记管理费用或销售费用、贷记银行存款01第一类豁免短期租赁租赁期不超过12个月且不附带购买选择权合理确定将行使续租选择权导致租赁期超过12个月的，不属于短期租赁12个月为限不含购买选择权可豁免02第二类豁免低价值资产租赁单项资产全新状态下价值不超过40000元，与企业规模无关判断口径是标的资产全新价值而非租金价格，常见如平板电脑、普通办公家具低价值资产须为单独租赁，与其他资产不存在高度依赖或关联关系4万全新价值上限单独租赁为前提转租不适用CHAPTER03出租人核算要点风险报酬是否转移是划分租赁类别的核心标尺出租人仍分两类核算分类保留，标准看风险报酬是否转移核心判断标准：与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬是否实质转移。新准则增加了出租人判断融资租赁的迹象，判断依据更为细化。出租人仍分两类核算：经营租赁

与

融资租赁

双重模型。经营租赁租使用权，出租人保留所有权及风险报酬期满资产归还出租人融资租赁融物加融资，承租人承担全部风险含维修、贬值等融资租赁五项判断迹象满足其中一项即可归类为融资租赁界定融资租赁的五项判断迹象，满足其中一项即可归类五项判断迹象①

所有权转移租赁期届满时，租赁资产所有权转移给承租人②

购买选择权承租人拥有购买选择权，且购买价款远低于行使选择权时资产的公允价值③

租赁期占比租赁期占使用寿命大部分，实务中通常参照75%以上判断④

收款额现值租赁收款额现值几乎相当于公允价值，实务中参照90%以上判断⑤

资产专用性租赁资产性质特殊，不作较大改造则只有承租人能够使用应收融资租赁款核算逻辑租赁期开始日即视为出售资产融资租赁在租赁期开始日终止确认租赁资产，视同处置并确认应收融资租赁款初始计量要点融资租赁在租赁期开始日终止确认租赁资产，视同处置。租赁投资净额等于租赁资产公允价值加上出租人初始直接费用。确认应收融资租赁款，下设租赁收款额与未实现融资收益两个明细。差额构成22.3万元处置损益公允价值272.3万元与账面价值250万元的差额，确认处置损益。27.7万元未实现融资收益未来收款300万元与现值272.3万元的差额，为未实现融资收益。后续按实际利率法摊销未实现融资收益，分期确认租赁收入或其他业务收入。经营租赁按期确认收入不终止确认资产，只确认租金收入经营租赁的核心在于分期确认收入，而非一次性终止资产收入确认与列报要点资产处理出租人不终止确认租赁资产，仅按租赁期确认租金收入确认方法租金收入通常在租赁期内按直线法确认，也可采用更系统合理的其他方法收款处理收到租金时冲减银行存款或应收款项，与融资租赁的冲减逻辑不同列报披露出租人层面的列报与披露要求较旧准则更为细化CHAPTER04新旧对比影响表外融资时代终结财务透明度提升，指标承压显现新旧准则核心差异对比从双模型到单一模型的根本转变对比维度旧准则新准则承租人分类融资租赁与经营租赁不再区分，单一模型经营租赁列报表外披露，直线法计费用确认使用权资产与租赁负债租赁费用统一计入经营费用拆分折旧与利息费用现金流列示租金全额计入经营活动本金部分转入筹资活动出租人处理双分类模型双分类模型，判断依据细化费用拆分致利润前低后高总费用不变，但节奏被重构准则切换租赁费用由平稳变为前高后低，利润表呈现前低后高旧准则：费用平稳2项经营租赁租金按直线法计入当期损益各期费用相对平稳新准则：费用拆分3项列示于财务费用租赁负债的利息费用计入财务费用列示于营业成本或管理费用使用权资产的折旧费用计入营业成本或管理费用利息费用前多后少，租赁相关费用前高后低，利润前低后高现金流重分类与指标变动现金流总额不变，结构发生变化现金流总额不变，结构发生变化现金流重分类2项租金支付重分类由经营活动现金流出调整为筹资活动现金流出经营与筹资此消彼长经营活动现金流量增加，筹资活动现金流量减少，总额不变财务指标变动2项资产与负债同步扩大总资产与总负债同步扩大，总资产周转率、资产回报率等指标下降息税折旧摊销前利润增加因费用结构调整而增加，但不代表实际经营改善资产负债率普遍被推高实施前后资产负债率对比资产与负债同步增加，且负债增幅通常大于资产，直接推高资产负债率融资承压与管理复杂度上升报表变化传导至经营决策层面融资承压与关键合同条款不明，正在推高经营决策的复杂度外部融资承压资产负债率上升可能触发债务协议中的财务约束条款，增加再融资难度。银行授信额度可能因表内负债骤增而收缩，融资成本随之上升。内部管理升级企业需重新评估合同期限与折现率，升级系统跟踪资产与负债。租赁合同需明确续租选择权、终止条款等细节，以准确计算负债现值。税务合规调整租赁负债的利息费用可能无法全额税前抵扣，纳税申报逻辑需相应调整。报表变化传导至经营决策CHAPTER05实务应对策略主动适配，方能从容从合同设计到系统升级全面布局合同条款需前置设计条款结构直接影响入表金额折现率选择利率锚定优先采用

贷款市场报价利率

或公司增量借款利率降低租赁负债现值波动租金节奏安排节奏设计采用

免租期

与后期租金递增组合平衡前期利润压力转租情形判定权属确认明确是否取得房屋使用权及对租户选择的影响力避免误用

总额法选择权条款约定条款明确清晰约定

续租选择权

与终止条款为

负债现值计量

提供依据税务处理需重新匹配会计与税务差异需建立台账税会差异须逐项核对口径，重新匹配后方可入账免租与预收租金税务处理增值税免租期内不视同销售，房产税由产权所有人按原值缴纳企业所得税免租期内无需确认收入跨年度租金一次性预收可分期均匀计入收入，平滑企业所得税负担账差异识别与台账管理口径租赁负债利息费用与按发票申报的税务口径存在差异，需重新匹配台账建议建立差异台账并附利润曲线分析递延量化递延所得税影响租赁决策与模式创新从源头上优化入表规模核心主张从源头把控入表规模，以模式创新撬动租赁负债的结构性优化降表内负债的实操路径4项量化评估模型建立租赁与购买模型，综合考量税率、资金成本等因素短期低值租赁更新频繁设备优先短期或低价值租赁，规避入表服务化租赁租赁与维护服务捆绑，拆分合同价格降低入表规模可变租金结构租金与收入挂钩，减少固定租金对应负债确认01典型案例连锁餐饮降表实践某连锁餐饮将20%门店转为短期租赁由此减少表内负债12亿元12亿元表内负债减少降表成效系统升级与信息披露用工具与沟通化解准则冲击以系统工具升级与信息