资产评估学培训讲义

资产评估学培训讲义资产评估师2004年讲座资产评估学第1讲资产评估总论讲座（一）资产评估的主要概念和特点1.资产评估的概念指在市场经济条件下，由专业机构人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。2.评估要素评估要素包括八个方面的内容：①评估主体：从事资产评估的机构和人员；②评估客体：即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称评估对象。③评估依据：资产评估工作所遵循的法律、法规等；④评估目的：资产业务引发经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；⑤评估原则：资产评估的行为规范；⑥评估程序：评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序；⑦评估价值类型：对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；⑧评估方法：资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径；3.资产评估特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性4.资产评估与会计区别反映和监督是会计的基本职能，评估和咨询是资产评估的基本职能；前提条件不同：会计活动主要以历史成本、持续经营为依据，资产评估主要以市场价值为依据；目的不同：会计中资产计价反映资产实际价值量，资产评估反映资产的效用。操作者不同：资产计价是本企业财会人员完成，评估是由企业之外的具有评估资格的社会中介机构完成（二）资产评估的对象1.资产的含义是经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源，具有以下特征：①必须是经济主体控制或拥有；②必须能以货币计量；③必须是能够给经济主体带来经济效益的资源。资产的分类：①按资产存在形态分类分为有形资产和无形资产；②按资产是否具有综合获利能力分为单项资产，整体资产；③按资产能否独立存在分为可确指的资产和不可确指的资产；④按资产与生产经营过程的关系分为经营性资产和非经营性资产，另外，经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。2.资产评估的种类资产评估的分类方法不同得出不同的分类结果。①按资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任可以分为：评估、评估复核和评估咨询②按资产评估面临的条件、资产评估执业过程遵循资产评估准则的程度及对评估披露的要求角度：完全评估和限制评估，完全评估一般是指完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估。限制评估一般是指评估机构及其人员由于评估条件的限制不能按照资产评估准则的要求进行执业，或在允许的前提下，未完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估，评估结果是在受限的条件下得出的。③按资产评估对象的角度分为：单项资产评估和整体资产评估2.资产评估的特点①市场性；②公正性；③专业性；④咨询性：评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。3.资产评估的功能和作用（2004年教材有变动）资产评估的功能包括评价管理的功能和鉴证的功能。管理功能：是国有资产评估在特定历史时期的特定功能，会随着国家在国有资产评估管理体制方面的变化而加强或弱化。鉴证功能：包括鉴别和举证。鉴别是专家做出的独立判断，举证是对判断提供的理论和事实支撑。（三）资产评估的价值类型、目的1.资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，在数量上也存在着较大的差异。资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为，即资产评估特定目的有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的关系。资产评估的价值类型分类：①按估价标准形式表述的价值类型：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）、清算价值②按评估假设的角度表述价值类型：继续使用价值、公开市场价值和清算价值③按资产业务的性质划分的价值类型：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等④按评估依据的市场条件划分的价值类型：市场价值类型和非市场价值类型2.资产的评估目的资产的评估目的有一般目的和特定目的之分。资产评估的一般目的包含特定目的，而资产评估的特定目的则是一般目的的具体化。①资产评估的一般目的：资产评估的一般目的或资产评估的基本目标，是由资产评估的性质及其基本功能决定的。暂不考虑资产交易或引起资产评估的特殊要求，资产评估的一般目的：资产在评估时点的公允价值。②资产评估的特定目的：资产评估的特定目的来源于资产业务对评估结果用途的具体要求，资产业务包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营，中外合资、合作，企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组等等。3.资产评估的特定目的在资产评估中的地位作用资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估的特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估的特定目的是界定评估对象的基础；资产评估的特定目的对资产评估价值类型的选择具有约束性。在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。资产评估的业务类型是影响甚至是决定资产评估结果价值类型的一个重要因素，但是，它决不是决定资产评估结果价值类型的惟一因素。（四）资产评估假设、原则1.资产评估的假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。①交易假设：是最基本的前提假设。它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件，另一方面它明确限定了资产评估的外部环境。②公开市场假设：它是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。其关键是把握和认识公开市场的实质和内涵，假定较为完善的、充分竞争的公开市场存在。其他假设都是以公开市场假设为基本参照。③持续使用假设：是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。它分为在用续用、转用续用和移地续用三种情况。在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。④清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。在清算假设下，资产的评估值通常要低于在公开市场假设、持续使用假设下的同样资产的评估值。在清算假设下资产评估结果的适用范围是非常有限的。2.资产评估的原则：（1）工作原则对评估主体而言，包括：独立性原则、客观性原则、科学性（2）技术原则是对评估业务而言的，包括：供求原则、贡献原则、替代原则、预期收益原则、估价日期原则。3.评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。（五）资产评估在中国的发展1.中国资产评估行业及发展1991年11月颁布《国有资产评估管理办法》是资产评估制度基本形成的重要标志。1993年12月，中国资产评估协会正式成立，他表明中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡。2001年9月1日，《资产评估准则———无形资产》颁布并实施，它是我国资产评估第一个执业具体准则。2.中国注册评估师职业法律规范（1）法律形式的资产评估师职业法律规范①为股票发行出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员，在该股票承销期内和期满后6个月内，不得买卖该种股票；②为上市公司出具审计报告和法律意见书等文件的专业机构和人员，自接受上市公司委托之日起至上述文件公开后5日内，不得买卖该种股票；③为证券的发行、上市或证券交易活动出具资产评估报告的资产评估机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书。造成损失的，承担连带赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。④承担资产评估的机构因过失提供有重大遗漏的报告，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。⑤承担资产评估的机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书。⑥保险事故的财产评估人员故意提供虚假的证明文件，为他人欺诈提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。⑦承担资产评估职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金。⑧承担资产评估职责的中介组织的人员，索取他人财务或非法收受他人财务，犯扰乱市场秩序罪的，处5年以下10年以上有期徒刑，并处罚金。⑨承担资产评估职责的中介组织的人员，严重不负责任，出具的证明问家有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金。（2）行政法规和部门规章形式的资产评估师职业法律规范①资产评估机构作弊或玩忽职守，致使资产评估结果失实的，国有资产管理行政主管部门可以宣布资产评估结果无效，并可根据情节轻重，对该资产评估机构给予以下处罚：警告；停业整顿；吊销国有资产评估资格证书。②对资产评估机构违法行为的行政处罚种类有：警告；罚款；没收所得；暂停执行部分或者全部业务，暂停执业期限为3~12个月；吊销资产评估资格证书③对资产评估机构予以警告的行为④对资产评估机构责令改正并予以警告的行为资产评估学第2讲资产评估的基本方法市场法、收益法讲座本讲是资产评估学的第二讲，讲述资产评估学的第二章的资产评估的基本方法的前两个：市场法、收益法。主要内容包括：市场法应用的前提条件；参照物差异调整因素；运用市场法评估资产的程序。收益法的基本涵义、收益法及其适用的前提条件、收益法应用的形式、收益法中各项指标的确定、收益法评估资产的步骤及优缺点。一、市场法1．市场法的概念市场法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法应用的前提条件：（1）要有一个充分发育活跃的资产市场（2）可搜集到参照物及其与评估资产可比较的指标、技术参数等资料。市场法在国际上比较通行，在我国现在市场不很开放的情况下使用会受到限制。3.资产及其交易的可比性具体表现（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内4.单项资产应考虑的可比因素：资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件。5.运用市场法评估资产的程序：（1）选择参照物；（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；（3）指标对比、量化差异；（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；（5）综合分析确定评估结果；6.市场法的优缺点（1）优点：①评估价更能反映市场现实价格，②评估结果易于被各方面理解和接受。（2）缺点：①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用，②不适用于专用机械设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制的一些资产的评估。7.市场法中的具体评估方法（1）直接比较法：利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。评估对象价值=参照物成交价格*评估对象A特征/参照物A特征优点：直观简洁，便于操作。缺点：对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。包括：a.现行市价法b.市价折扣法：资产评估价值=参照物成交价格*（1-价格折扣率）c.功能价值类比法：资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力）xd.价格指数法：资产评估价值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）e.成新率价格调整法：资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）（2）类比调整法：它是市场法中最基本的评估方法。该方法对参照物与评估对象之间的可比性要求不高。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似即可。①市场售价类比法：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值或资产评估价值=参照物售价*功能差异修正系数+时间差异修正系数+……+交易情况差异修正系数②成本市价法：以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。资产评估价值=评估对象现行合理成本*参照物成交价格/参照物现行合理成本③市盈率乘数法：以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。该方法主要适用与整体企业价值的评估。资产评估价值=评估对象繁荣收益额*参照物市盈率8.市场法的适用条件（1）参照物与评估对象必具有可比性（2）参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长二、收益法（一）收益法的概念是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。它服从资产评估中将利求本的思路。采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获力能力越强，它的价值也就越大。资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯支付货币以取得该项资产。（二）应用收益法评估资产必须具备的前提条件：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来计量（3）被评估资产预期获利年限可以预测（三）收益法评估资产的程序及优缺点1.收益法评估的程序（1）收集验证与评估对象未来预期收益有关经营、财务状况的信息资料；（2）分析测算被评估对象未来预期收益；（3）确定折现率或本金化率；（4）将预期收益折现或本金化处理为现值（5）分析确定评估结果。2.收益评估资产的优缺点优点：（1）能真实和较准确地反映企业本金化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。缺点：（1）预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中使用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来（四）收益法中各项指标的确定收益法中的主要指标（也称三个基本要素）有三个，即收益额、折现率或本金化率、收益期限。1.收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能获得的归其产权主体的所得额。特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：①税后利润，即净利润；②现金流量；至于选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率或本金化率口径保持一致。2.折现率和本金化率（1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的前提下，对投资所期望的回报率。（2）从构成来讲，它由无风险报酬率和风险报酬率组成，无风险报酬率一般指同期国库券利率；风险报酬率是超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。（3）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来得收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有系统地降低价值。（4）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。（5）本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是使用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。3.收益期限收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。（五）收益法应用的形式收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来期望收益进行折现或本金化过程。1.纯收益不变情况下的收益法应用，公式参照教材在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值。基本公式是：其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额n——收益年期r——折现率（1）未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为：资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率p=A/r（2）在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，公式：（3）在收益年期有限，资本化率为零的条件下，公式：p=A*n2.纯收益在若干年后保持不变，公式参照教材（1）无限年期收益（2）有限年期收益3.纯收益按等差级数变化公式参照教材（1）纯收益按等差级数递增，收益年期无限制，（2）纯收益按等差级数递增，收益年期有限制，（3）纯收益按等差级数递减，收益年期无限制，（4）纯收益按等差级数递减，收益年期有限制，4.纯收益按等比级数变化公式参照教材（1）纯收益按等比级数递增，收益年期无限制，（2）纯收益按等比级数递增，收益年期有限制，（3）纯收益按等差级数递减，收益年期无限制，（4）纯收益按等差级数递减，收益年期有限制，5.在有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和；第二步，通过折现值之和求取年等值收益额。第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。（3）未来收益是不等额的情形。在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额均相同，将这些收益额进行本金化处理，最后，将前后两部分收益现值求和。基本公式为：资产评估值（预期收益现值）=∑前若干年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/本金化率×以前若干年最后一年的折现系数资产评估学第3讲资产评估的基本方法成本法讲座（一）成本法及其适用的前提条件1．成本法的概念成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是：重置或重建被评估资产2．采用成本法评估资产的前提条件是：（1）被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。（2）应当具备可利用的历史资料（3）形成资产价值的耗费是必须的。（二）成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=资产的重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值（三）成本法的基本要素1.成本法的四个基本要素资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值、资产的经济性贬值2.资产的重置成本资产的重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。3.资产的实体性贬值资产的实体性贬值即是有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。公式表示为：实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本4.资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。5.资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置收益下降等而造成的资产价值损失。（四）重置成本及其估算在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：1.重置核算法。也称细节分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。购买型资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型资产的重置成本是根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。资产的重置成本应包括开发者的合理收益。一般的资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。2.价格指数法。这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：重置成本=资产的帐面原值*（1+价格变动指数）或=资产的帐面原值*价格指数（该公式今年有变化）上式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：定基价格变动指数=（评估时点的价格指数/资产购建时点的价格指数）x100%环比价格变动指数=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、5……n价格指数法与重置核算法的比较：（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。3.功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。4.规模经济效益指数法。由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。计算公式参照教材x是一个经验数据，成为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。5.统计分析法在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。根据调整系数估算被评估资产的重置成本。（五）实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及其估算1.实体性贬值实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法：（1）观察法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）（2）使用年限法。资产的实体性贬值=[（重置成本-预计残值）/总使用年限]×实际已使用年限①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为：资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%（3）修复费用法利用恢复资产功能所支出费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法2.功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。（2）计算二者的差别，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。（3）估计被评估资产得剩余寿命。（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本3.经济性贬值及其估计经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。经济性贬值率=100%×[1-（资产预计可被使用生产能力/资产原设计使用能力）]xx为功能价值指数，多采用经验数据，一般在0.6~0.7之间（六）运用成本法评估资产的步骤1.确定被评估资产,并估算重置成本;2.确定被评估资产的年限;3.估算被评估资产的损耗或贬值;4.计算确定被评估资产的价值。（七）资产评估方法的关系资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。同时，这些方法之间又是互相关联的。研究资产评估方法的特点，并分析比较各种方法之间的联系和区别，对于选择资产评估方法具有重大意义。1.资产评估方法之间的联系评估方法是实现评估目的的手段。评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论依据。但是，运用不同的评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。多种方法得出的结果应该趋同。2.资产评估方法之间的区别各种评估方法是对评估对象在一定条件下的价值的描述，他们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，各种评估方法都有自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论是从某一角度反映资产的价值，所以，各种方法之间是有区别的。评估人员应该具备选择最直接、最有效的评估方法完成评估任务的能力。（八）资产评估方法的选择资产评估方法的选择主要应考虑下面因素：1.资产评估方法的选择必须与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2.评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的状态不同，所要求的评估方法也往往不同。3.评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜。但是，不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。在运用多种方法评估同一评估对象时，要确保运用不同评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。资产评估学第4讲资产评估程序讲座一、资产评估程序的定义和分类（一）资产评估程序的定义：资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序由具体的工作步骤组成，资产评估具体程序或工作步骤可不同，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用各种类型的资产评估业务。狭义上的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人和相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序则开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。（二）资产评估程序的分类：资产评估程序根据不同的标准可以有不同分类。根据各工作步骤的重要性，资产评估程序通常包括以下主要环节：1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.资产勘查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告书8.资产评估工作档案归档（三）资产评估程序的重要性资产评估程序应当以资产评估机构和人员为主体，反映它们为执行资产评估业务、形成资产评估结论所必须和必要履行的系统工作步骤。资产评估程序的重要性如下：1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证2.资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据3.资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。二、资产评估具体程序（一）明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个基本环节，包括在签订资产评估业务约定书之前的一系列基础性工作，对资产评估项目风险评价、承接与否以及资产评估项目的实施有意义。具体如下：1.委托方和相关当事方基本状况：相关当事人主要包括：资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等，在可能的情况下还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使用方式。2.资产评估目的：应尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免笼统3.评估对象基本状况：资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。4.价值类型及定义：应在明确资产评估目的基础上，恰当确定价值类型，并确信所选择的价值类型是否适用于资产评估目的5.资产评估基准日：明确资产评估基准日，并确信资产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。6.资产评估限制条件和重要假设7.其他需要明确的重要事项确定是否承接资产评估项目要考虑下面因素：1.进行风险评价，分析执业风险；2.分析资产评估机构、人员的专业胜任能力及相关经验3.分析资产评估机构、人员的独立性，确认与委托人或相关当事方存在现实或潜在利益冲突（二）签订资产评估业务约定书1.资产评估业务约定书定义：资产评估业务约定书是资产评估机构和委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。2.资产评估业务约定书的基本内容：（1）资产评估机构和委托方名称（2）资产评估目的（3）资产评估对象（4）资产评估基准日（5）出具资产评估报告的时间要求（6）资产评估报告使用范围（7）资产评估收费（8）双方的权利、义务及违约责任（9）签约时间（10）双方认为应当约定的其他重要事项（三）编制资产评估计划资产评估计划是资产评估机构和人员为执行资产评估业务拟订的资产评估工作思路和实施方案，对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。资产评估计划应当涵盖资产评估工作的全过程。编制资产评估计划应当重点考虑以下因素：1.资产评估目的、资产评估对象状况2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度3.资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势4.资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况5.相关资料收集状况6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况（四）资产勘查资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其它实物资产应当进行必要的现场勘查。（五）收集资产评估资料资产评估机构和人员所收集资料的全面、详实、深度、广度及来源的可靠性与否很大程度上体现资产评估机构和人员的执业能力。资料收集工作是资产评估业务质量的重要保障。是评定估算的基础（六）评定估算评定估算主要包括以下具体工作步骤：1.分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。2.选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法3.初步及综合分析确定资产评估结论；4.结论内部复核；资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当考虑成本法、市场法和收益法三种方法的适用性，若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。（七）编制和提交资产评估报告书资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书基本内容包括：1.资产评估机构和委托方情况2.资产评估目的3.价值类型4.资产评估基准日5.评估方法及其说明6.资产评估假设和相关条件（八）资产评估工作档案归档资产评估机构和人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当将资产评估工作档案归档。利于资产评估项目备查、资产评估机构和人员业务水平的提高，同时按国家有关规定对资产评估工作档案进行保存、使用和销毁。三、执行资产评估程序的基本要求1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。4.如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的基本环节，考虑资产评估结论的合理性，并在报告书中明确其结论可能具有的影响。5.资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。四、资产评估中信息收集与分析方法（一）资产评估中需要收集的信息资产评估人员应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠的和适当的。信息来源应包括委托方在内的各方人士提供的信息资料。1.有关资产权利的法律文件或其他证明材料2.资产的性质、目前和历史状况信息3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息4.有关资产的使用范围和获利能力的信息5.资产以往的评估及交易情况信息6.资产转让的可行性信息7.类似的资产的市场价格信息8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息12.对不可比信息的调整（二）资产评估中信息的来源在资产评估中，资产评估人员所依据的信息通常由资产所有者内部的资料和外部资料构成。1.收集资产所有者内部的信息资料：它通常是与被评估的目标资产直接相关的信息。包括公司历史、合同义务等；目标资产的相关文件；使资产达到目前状态所花费的成本；涉及目标资产及类似资产的交易；预期剩余寿命的信息等等。2.收集资产所有者外部的信息资料（政府部门、证券交易机构、媒体、行业协会或管理机构及其出版物、学术及法律出版物）（三）资产评估中信息的初步处理1.资产信息资料的鉴定资产信息资料的鉴定是指对资产信息资料的真伪及代表性的识别。信息源的可靠性可通过对如下因素的考察判断：（1）该渠道过去提供的信息的质量（2）该渠道提供信息的动因（3）该渠道是否拥有该信息（4）渠道的可信度资料本身的可靠性可通过参考其他来源查证。常采用的两种方法是电话询问查证和扩大调查范围。信息的可靠性为6级：完全可靠；通常可靠；比较可靠；通常不可靠；不可靠；无法评价可靠性；信息本身的准确度为6级：经其他渠道证实；很可能是真实的；可能是真实的；真实性值得怀疑；很不可能；无法评价真实性；2.资产信息资料的筛选与调整一般可将鉴定后的资产信息资料按两种标准进行分类：（1）按可用性原则划分：a、可用性资产信息资料b、有参考价值的资产信息资料c、不可用信息资料（2）按信息来源划分：a、一级信息b、二级信息（四）评估中常用的逻辑分析方法1.比较比较就是对照各个事物，以确定其间差异点和共同点的逻辑方法。在比较时注意以下几点：（1）要注意可比性（2）要注意比较方式的选择（3）要注意比较内容的深度2.分析与综合（1）分析分析是正确认识客观事物的一种逻辑方法。1)分析的基本步骤：a、明确分析的目的b、将事物整体分解为若干个相对独立的要素c、分别考察和研究各个事物以及构成事物整体的各个要素的特点d、探明各个事物以及构成事物整体的各个要素之间的相互关系、性质、表现行式等2）分析的形式：a、因果分析b、表象和本质分析c、相关分析d、典型分析（2）综合综合是同分析相对立的一种方法。综合的基本步骤：1）明确综合的目的2）把握被分析出来的研究对象的各个要素3）确定各个要素的有机联系形式4）从事物整体的角度把握事物的本质和规律，从而获得新的认识结论3.推理推理是一种得出新结论的一种逻辑方法。任何推理都包括三个要素：前提、结论和推理过程。常用的推理方法有以下几种：（1）演绎推理：有大前提、小前提和结论组成，是有一般到个别的推理方法（2）归纳推理：是有个别到一般的推理方法资产评估学第5讲机器设备的评估讲座一、机器设备的分类及机器设备评估的价值类型1.机器设备的分类按国家固定资产分类标准分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子通信设备、仪器仪表计量器具等；按现行会计制度规定分为生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备；按机器设备的组合程度分为单台设备、机组、成套设备；按机器设备的来源分为自制设备和外购设备二、成本法在机器设备评估中的应用(一)机器设备评估的成本法：评估值=重置成本-有形损耗-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值(二)成本法的适用范围（1）成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。（2）成本法一般不易评估非续用状态下的机器设备。(三)机器设备重置成本及其测算1.重置成本的计算(1)设备净价通用设备净价按照现行市场销售价格确定自制设备的净价是按照当前的价格标准计算的建造成本a.直接法:包括市场询价和使用价格资料b.物价指数法定基物价指数法：重置成本=历史成本*（当前年份指数/基年指数）环比物价指数法C.重置核算法重置成本=生产成本+销售费用+利润+税金生产成本生产成本=直接人工费+直接材料费+车间经费+企业管理费其他专项费用销售费用是在销售产品和发货过程中发生的所有费用销售成本=生产成本+销售费用利润=销售成本*利润率税金=设备重置成本*综合税率重置成本=销售成本*（1+利润率）/（1-综合税率）综合估价法重置成本=（主要外购件费/成本主材费率+主要外购件费）*（1+成本利润率）*（1+非标准设备设计费率/费标准设备生产数量）/（1-综合税率）其中，主材费、主要外购件费和综合税率的计算公式见教材p108-p109E.重量估价法重置成本=设备的净重*综合费率*调整系数+合理利润+税金=设备的净重*综合费率*调整系数（1+利润率）/（1-综合税率）F.类比估价法被评估设备的重置成本=参照物的价格（被评估设备的生产能力/参照物设备生产能力）X2.运杂费的计算（1）国产设备运杂费=国产设备远价*国产运杂费率（2）进口设备国内运杂费=进口设备到岸价*进口设备国内运杂费率3.设备安装费（1）国产设备安装费=设备远价*设备安装费率（2）进口设备安装费=进口设备到岸价*进口设备安装费率=相似设备原价*国产设备安装费率4.基础费（1）国产设备基础费=设备远价*国产设备基础费率（2）进口设备基础费=进口设备到岸价*进口设备基础费率=相似设备原价*国产设备基础费率5.进口设备从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、海关监督手续费，对车辆包括车辆购置附加费（四）机器设备评估的贬值1.机器设备评估中贬值的概念资产评估中机器设备的贬值是被评估旧设备和选择为参照物的新设备在价值上的差别，即被评估设备的重置成本减被评估设备评估值上的差。贬值也常用百分率表示，即贬值率。设备贬值额=被评估设备重置成本-被评估设备评估值贬值率=（被评估设备重置成本-被评估设备评估值）/被评估设备重置成本2.实体性贬值的估算第一种有形磨损引起的贬值：由于使用过程引起零部件磨损疲劳等破坏，结果是零部件几何尺寸变化，精度降低，疲劳寿命缩短。第二种有形磨损引起的贬值：闲置过程中，受到自然界的侵蚀，出现腐蚀、老化、生锈、变质等现象。实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率成新率=1-实体性贬值率成新率=设备的尚可使用年限/（设备的已使用年限+设备的尚可使用年限）×100%（1）观察分析法估算实体性贬值该方法是指评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的贬值率或成新率的方法。（2）年限法这种方法主要是根据对一台设备的使用情况或寿命进行分析，综合设备已完成的工作量（或已使用年限）和还能完成的工作量（或尚可使用年限），通过计算比率，确定实体性贬值率。实体性贬值率=使用寿命消耗量/总使用寿命对于经过大修，特别是经过技术改造的机器设备，应适当增加其尚可使用年限，或减少其实际已使用年限。还可以参考下列数学式进行近似计算：成新率=尚可使用年限÷（加权投资年限+尚可使用年限）×100%加权投资年限＝∑（加权更新成本）÷∑（更新成本）加权更新成本＝已使用年限×更新成本（3）运用修复费用法估测设备的成新率修复金额法是以修复机器设备的实体有形损耗，使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复机器设备实体有形损耗的一种方法。它适用于具有特殊结构的机器设备的可补偿性实体有形损耗的估测。可补偿性实体有形损耗，是指机器设备的实体有形损耗在技术上是可修复的，而且这种修复在经济上是合理的。3.机器设备功能性贬值的估测（1）设备的功能性贬值及其测算第一种，是由于技术进步引起劳动生产率的提高，其再生产与原功能相同的设备的社必要劳动时间减少，成本降低，从而造成设备价值贬值。第二种，由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能相对新式备已经落后，从而引起价值贬值。原有设备的超额投资成本和超额运营成本便是评估人员判断其功能性贬值的基本依据。①超额投资成本形成的功能性贬值的测算。设备的超额投资成本就等于该设备的更新重置成本与其复原重置成本的差额。即：设备超额投资成本＝设备复原重置成本－设备的更新重置成本在实际评估工作中，直接使用设备的更新重置成本其实就已经将被评估设备价值中所包含的超额投资成本剔除掉了。而不必再去刻意寻找设备的复原重置成本，再减掉设备的更新重置成本取得设备的超额投资成本。②超额运营成本形成的功能性贬值的测算。A.选择参照物，并将参照物的年操作运营成本与被评估设备的年操作运营成本进行对比，找出两者之间的差别及年超额运营成本额；B.估测被评估设备的剩余使用年限或工作量；C.按企业适用的所得税率，计算被估设备因超额运营成本而抵减的所得税，得出被评估设备的超额运营成本净额；D.选择适当的折现率，将被评估设备在剩余使用年限中的每年超额运营成本净额折现，累加计算被估机器设备的功能性贬值。（2）估算功能性贬值时对比参照物的选择条件一是评估涉及的行业或地区范围内已普遍采用的机器设备。二是在这些普遍使用的机器设备中先进的设备（3）功能性贬值的扣除问题若重置成本时更新重置成本，则：设备评估值=更新重置成本-实体性贬值-超额运营成本=更新重置成本×成新率-超额营运成本若重置成本采用的是复原重置成本，则：设备评估值=复原重置成本-实体性贬值-超额投资成本与超额运营成本的代数和=复原重置成本×成新率-超额投资成本与超额运营成本代数和4.设备的经济性贬值及其测算设备经济性贬值是因设备外部因素引起的设备价值贬值。设备利用率下降、闲置，收益额减少，从而使在用设备相对不值钱。三、机器设备评估的市场法适用条件是有成熟的市场、交易比较活跃的机器设备评估。1.比较因素使用市场法时需要选择参照物，再将参照物与评估对象进行比较，即要确定比较因素，包括个别因素、交易因素、地域因素和时间因素（1）个别因素是反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素（2）交易因素是交易动机、背景对价格的影响（3）时间因素应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整（4）地域因素不同地区市场供求条件的不同会影响交易价格，应该依此做出调整2.几种在用市场法评估机器设备时的常用方法（1）直接匹配法这种技术是把被评设备和相同的设备比较。评估值=参照物的市场价格+差异调整（2）因素比较方法这种技术逐一比较分析类似的资产和被评资产的可比因素以便得到被评设备的价值。（3）成本比率调整法这种技术是估算设备在销售时售价与当时重置成本的比值。评估人员需要收集足够的数据，以便能用统计的方法分析得到类似设备的役龄、售价、成本间的关系。四、机器设备评估的收益法应用收益法评估机器设备（1）应用收益法进行评估的前提该资产应具备独立的生产能力和获利能力，并且能够确定资产的折现率（2）评价公式：折现率：折现率=收益（租金）/价格评估值：被评估设备的评估值=年收益（p/A，r,n）资产评估学第6讲房地产评估(一）讲座一、房地产评估的基本常识1、房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产评估对象是房地产物质实体与房地产权益的综合体。房地可以划分为三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一。房地产评估的标的也有三种存在形式：土地（或土地使用权）、房屋建筑屋和房地合一状态下的物质实体及其权益。2、土地供给及其特征土地供给分为土地的自然供给和土地的经济供给土地的自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量，包括：已利用的土地和未来可供利用的土地。土地的自然供给有以下5个特性：具有适宜于人类生存和工作的气候条件具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件具有可以利用的淡水资源具有可供人类利用的生产资源具有一定的交通条件土地的经济供给：指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给具有弹性。3、土地的特性土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。土地的自然特性：（1）位置固定性、（2）质量的差异性、（3）不可再生性、（4）效用永续性土地的经济特性：（1）供给的稀缺性、（2）可垄断性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益级差性4、土地使用权在中国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不可进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。只有土地的使用权可以在市场上进行流转。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。土地使用权出让的最高年限：（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或者其他用地50年5、地租及地价理论根据地租产生的原因和条件，地租分为级差地租和绝对地租级差地租是指等量资本投入在等面积的不同等级的土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润。垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。建筑地租在具有与农业级差地租相同规律的级差地租的同时，还具有自身的特点：（1）建筑地段地租是为了获得生产的场地和空间而支付的（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响（3）社会发展和进步会提高建筑地段地租（4）垄断地租在建筑地段地租中占有显著地位地价的特征：（1）地价是地租的资本化（2）地价是权益价格（3）土地具有增值性（4）地价与用途相关（5）地价具有个别性（6）地价具有可比性6、房地产的特征（1）位置固定性（2）供求区域性（3）使用的长期性国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。（4）投资大量性（5）保值增值趋势（6）投资风险性（7）难以变现性（8）政策限制性二、房地产评估的原则和步骤房地产评估是指专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。1、房地产评估的原则（1）供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类似房地产的供求状况决定。（2）替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。（3）最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。（4）贡献原则：它是收益法和剩余法的基础。（5）合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。2、房地产评估的程序1）明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示签定评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、平谷报告等事项。2）制定工作计划3）实地查勘搜集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4）测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5）综合分析确定评估成果6）撰写评估报告三、房地产价格及其影响因素1、房地产价格，它是房地产交易双方的实际成交价格。它是一种历史事实。资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种既符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格。而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。2、房地产价格的种类根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权益价格根据价格形成方式分为市场交易价格和评估价格按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态：（1）土地价格：通常是指空地的价格。地价又可以具体划分为基准地价、标定地价等（2）建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。（3）房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。按房地产价格表示单位可分为总价格、单位价格、楼面地价：房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格÷建筑总面积，或楼面地价=土地单价÷容积率。除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态：公告地价、申报地价等。3、房地产价格的影响因素：1）一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。包括行政因素（土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资制度、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制）、经济因素（经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素）、社会因素（人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素）、心理因素。2）区域因素，是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。不论是何种用途的房地产，规划限制（包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等）的影响都是不容忽视的。包括：商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素。建筑容积率是指建筑物面积与建筑占地面积之比。用公式表示：容积率=建筑物面积÷建筑占地面积×100%。建筑密度是指某一房地产的底层建筑面积与建筑占地总面积之比。用公式表示：建筑密度=建筑物底层面积÷建筑占地总面积×100%3）个别因素，是指某具体房地产所表现的个别特性。包括土地的个别因素（区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地质因素、容积率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的个别因素（面积、结构、材料，设计、设备等是否良好，施工质量，法律因素，建筑物是否与周围环境协调）四、房地产评估的收益法1、基本思路收益法在国外被广泛的运用于收益性房地产价格的评估，收益法评估取得的房地产价格通常称为收益价格。房地产价格=纯收益/资本化率上式包含以下三个假设前提：（1）纯收益每年不变，（2）资本化率固定，（3）收益为无限年期p=a/r[1-1/(1+r)n]（今年新增，注意）成立条件：（1）纯收益每年不变，（2）资本化率固定但大于零；（3）收益为有限年期n2、适用范围收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼等。对于公用、公益性房地产价格评估大多不适用3、纯收益纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别，实际纯收益指现状下被估房地产实际取得的收益，不能直接用于评估。客观纯收益是指在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益，是评估的依据。纯收益=总收益-总费用总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，总收益必需是客观总收益。总费用是指取得该收益所必需的各项支出，总费用必需是客观总费用。4、求取资本化率的方法资本化率是决定评估价格的最关键因素。其大小同投资风险的大小成正相关关系。求取资本化率的方法如下：（1）纯收益与售价比率法评估人员收集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出他们各自的资本化率，然后计算出他们的简单算术平均值或加权算术平均值即为所求的资本化率。（2）安全利率加上风险调整值法、安全利率一般选择银行的中长期利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计风险程度，确定调整值，把它与安全利率相加得出所求房地产评估的资本化率。（3）各种投资风险、收益率排序插入法评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。根据评估人员对所评估房地产投资风险的判断，将其插入其中，得出该房地产的评估资本化率。5、资本化率的分类综合资本化率：将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价格，采用的纯收益是房地合一的纯收益。建筑物资本化率：用于评估建筑物的自身价格。土地资本化率：土地自身的价格。综合资本化率=（土地资本化率×土地价格+建筑物资本化率×建筑物价格）/（土地价格+建筑物价格）6、计算公式（1）评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费（注意不含折旧费）（2）单独评估土地的价格由土地收益评估土地价格：土地价格=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金由房地产收益评估土地价格：土地价格=房地产价格-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年折旧×以使用年数年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=建筑物重置价×（1-残值率）/耐用年限土地价格=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率（房地产价格合房地产纯收益的求法同前）（3）单独评估建筑物的价格建筑物价格=房地产价格-土地价格建筑物价格=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率例题大家参见教材p181的例5-4，它把成本法的计算方法从头到尾贯穿下来。但它没有完全按公式算，空房损失费在总收益中直接扣除了。计算房屋纯收益的方法大家一定要会，折旧费=建筑物重置成本/使用年限，分母用的使用年限（已使用年限+尚可使用年限）。在计算时还要注意收益期限。在算这类题时大家要结合评估报告一起考虑，即算出结果后能写出评估报告来。五、房地产评估的市场法1、基本思路市场法是房地产评估方法中最常用的方法之一，由市场法得出的评估价格为比准价格。市场法就是在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，得出对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。2、适用范围市场法只要由适合的类似房地产交易实例即可应用。但下列情况下，市场法往往难以适用：没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产对那些很难成为交易对象的房地产风景名胜区土地图书馆、体育馆、学校用地等3、计算公式被估房地产评估价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因数修正系数×个别因素修正系数4、操作步骤交易资料收集、可比交易案例确定、因素修正（交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正）、房地产价格确定5、房地产评估的市场法的因素修正因素修正包括：交易情况修正，期日修正，区域因素修正，个别因素修正，容积率修正，土地土地使用年期修正等。①交易情况修正。将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其为正常价格。地产交易中的特殊情况较为复杂。有特殊利害关系的相互间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司、公司与单位职工之间，通常都会以低市价的价格进行交易。交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。特殊的交易方式。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。②交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估地产的评估基准日往往有一时间差。因此需要根据地产价格的变动率，将交易实例地产价格修正为评估基准日的地产价格就是期日修正。地产价格的变动率一般用地价指数来表示。评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指数／交易日期指数）。③区域因素修正。交易实例地产与待评估地产如果不是处于同一地区，应将交易实例地产所处地区与待评估地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。如果交易实例地产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。④个别因素修正。将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出与个别因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。⑤容积率修正。⑥土地使用年期。例题参见教材，大家在求值时注意分母是参照物的值，分子是被估对象的值，还有容积率与地价成正相关关系，而不一定是正比关系，在算容积率时要注意题目中给你的分段分别求出。资产评估学第7讲房地产评估(二）讲座（一）土地使用权评估的成本法1、基本思路成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。利用成本法评估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。2、适用范围成本法一般适用新开土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。3、土地评估的成本法操作步骤公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）计算土地开发费用地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。①“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。②公共事业建设配套费用。③小区开发配套费。（3）计算投资利息在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。（4）计算投资利润利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。（5）土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益，应归土地所有者所有。根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为10％－25％4、新建房地产评估的成本法操作步骤公式：新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（1）土地取得费用土地取得费用包括：土地使用权出让金或地价款、征地和房屋拆迁安置和补偿费用以及土地取得的手续费及税金（2）开发成本①勘察设计和前期工程费。包括：临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究肺，建设工程许可证执照费②基础设施建设费。包括：由开发商承担的红线内外的