房地产 -2026年9月核心50城土地市场报告

2026年9月核心50城土地市场报告 2026年9月，土地市场呈现"供应放量、成交分化"的运行特征：重点50城涉宅用地供应建面环比大幅回升，成交建面同步回升，但成交总价与成交均价双双回落，市场整体热度延续温和回落态势的同时，个据克而瑞数据，当月重点50城涉宅用地供应建面2889.06万平方米，环比增长130.0%；成交建面1180.91万平方米，环比增长23.4%、同比下降41.6%；成交总价981.05亿元，环比下降8.5%、同比下降21.1%；成交均价8308元/平方米，环比下降25.9%、同比上升35.1%；平均溢价率8.89%，较8月回落0.73个百分点，但较上年同期仍高出5.39个百分点。上海、北京高总价地块集中成交，深圳单宗地块以供求供应端放量显著，供应建面环比增长130.0%，三四线城市扬州等城市集中供地，二线城市中成都、苏州、武汉供应规模居前。成交端量增价减，成交建面环比回升23.4%但同比下降41.6%，成交总价环比下降8.5%，成交均价环比回落25.9%，反映成交结构明显向低单平均溢价率8.89%，较8月回落0.73个百分点，延续温和回落态势；零溢价成交城市占比50.0%，与8月持平，房企出价整体仍偏谨慎。但结构性高热仍在：深圳单宗地块溢价率达125.46%、成都高新区地块达94.24%，高溢价成交主要由核心城市稀缺地块贡城市分化进一步加剧。成交总价方面，上海以224.63亿元居首，北京以109.95亿元次之，两者合计占重点50城成交总价的34.1%；成交建面方面，重庆、南通、西安、武汉、苏州居前。从总价、单价、溢价率三榜来看，上海在总价榜占5席、单价榜占6席，深圳在单价榜与溢价率榜双双登顶，西安、成都、郑后市展望供地放量不改结构分化，核心城市优质地块仍是资金主战场9月土地市场数据传递出三个核心信号：一是供地节奏明显加快，供应建面环比大幅回升130.0%，三季度末地方政府集中推地、加快供地计划执行的意图明显，其中三四线城市贡献了主要增量；二是成交端"量增价减"特征突出，成交建面环比回升23.4%，但成交总价环比下降8.5%、成交均价环比回落25.9%，低单价城市和远郊地块成交占比提升拉低了整体均价；三是市场分化特征进一步强化，深圳、成都、西安等城市出现超高溢价地块，而零溢价成交城市占比仍达50.0%，优质地块与一般地块的成交表现从驱动逻辑来看，当前市场的核心支撑仍然是供给端"提质缩量"策略在核心城市的延续。上海、北京、深圳等城市持续推出配套成熟、去化确定性强的优质地块，有效降低了房企的拿地风险预期，推动头部房企资金持续向核心城市集中。与此同时，三四线城市供地放量但需求支撑不足，成交多以底价或低溢价完成，对整体均价与溢价率形成明显稀释，这也是9月"量增价减"格局的直接成因。头部房企尤其是国央企在核心城市的补库存需求仍在释放，而中小民营房企参与度展望后市，8月中央多部委联合发布的一揽子新政正逐步进入落地传导期。销售端现房销售、预售资金全额监管等举措有助于降低购房者交付风险预期，但其对销售去化的实际影响仍取决于价格、产品及市场需求；信贷端个贷期限延长、"交房再还贷"等安排有助于降低购房者期房等待阶段的资金负担与交付风险暴露；融资端支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，推动房企融资逻辑由"依赖主体信用"转向"基于项目情况"，资本实力较强、融资渠道稳定且项目运营能力突出的房企拿地优势可能进一步强化，当前这一优势主要集中于头部央国企及少数稳健民企。叠加"好房子"建设导向与城市更新、存量盘活的持续推进，预计核心城市低密、高品质住宅用地供给将保持较快节奏。但考虑到政策效应传导存在时滞、房企资金面分化短期难以扭转，且三四线供地放量仍将对总量指标形成稀释，预计后续土地市场将延续"总供求：供应显著放量、成交量增价减，结构分化加深土地供应方面，2026年9月，重点50城土地供应规模显著放量。单月供应土地建面约2889.06万平方一线城市中，仅广州有新增供应入市，供应建面约29.10万平方米；北京、上海、深圳当月无新增供二线城市中，成都供应规模居二线首位，供应建面约273.80万平方米；苏州、武汉、宁波、济南供应建面分别达到166.43万平方米、163.03万平方米、41.19万平方米、38.42万平方米，重庆、福州、长三四线城市为9月供地放量主力，合计供应建面约2015.81万平方米。其中镇江供应约427.36万平方米，居各城市首位；南通、常州、徐州、扬州供应建面分别达到358.71万平274.57万平方米、226.99万平方米，江苏城市集中供地特征明显；漳州、淄博、昆山、景德镇、佛山等图12025年9月—2026年9月重点50城土地月度供应情况注：城市涉宅用地供应面积统计以土地出让公告发布日期为节点，与实际出让时间可能存在出入，仅成交方面，2026年9月，重点50城土地成交规模环比回升。成交总建面约1180.91万平方米，环比增长23.4%、同比下降41.6%；成交总价约981.05亿元，环比下降8.5%、同比下降21.1%；成交均价约8308元/平方米，环比下降25.9%、同比上升35.1%。成交均价环比明显回落、同比仍保持较大涨幅，主要受城市间成交结构差异影响——当月重庆、南通、西安、武汉等中西部及三四线城市低单价地块成交占比提升，其中重庆单月成交建面达149.99万平方米，对整体均价形成明显稀释，而上海、北京、深圳等核）（图22025年9月—2026年9月重点50城土地月度成交情况从城市表现看，成交建面方面，重庆以149.99万平方米位居首位，南通、西安、武汉、苏州分列第二至第五位，成都、济南、漳州、福州成交建面亦居前列，三四线城市成交总价方面，上海凭借多宗核心地块成交，以约224.63亿元总成交价居首，北京以109.95亿元位列第二，广州、南通、西安分列其后，核心城市集聚效应显著。成交均价方面，深圳以约98069元/平方米居首（当月仅一宗地块成交），上海以56766元/平方米位列第二，厦门、北京、广州位居前五，核心城市表12026年9月重点50城涉宅用地成交建面、成交总价、成交均价TOP10热度：溢价率小幅回落，超高溢价地块再现一线城市2026年9月，50城土地平均溢价率为8.89%，较8月的9.62%回落0.73个百分点，较2025年9月的从具体地块看，9月重点50城溢价率最高的地块来自深圳B401-0151地块，溢价率达125.46%，由深圳市海荣房地产开发有限公司以25.50亿元竞得，成交楼面价98069元/平方米，为近期重点50城罕见的超高溢价成交；成都高新区石羊街道GX2026-14（09）地块溢价率达94.24%，西安曲江新区QJ4-2-89地块溢价率40.03%，成都双流区怡心街道SLG-（07）-2026-006地块溢价率39.58%，大连甘井子区周水子街道地块溢价率36.73%。与8月相比，9月超高溢价（溢价率超过50%）地块数量有所增加，且高溢价地块中重新出现深圳等一线城市的身影，市整体来看，9月溢价率水平延续温和回落态势，但核心城市优质地块的高溢价争夺并未降温，稀缺性进一步推高了优质地块的争夺强度，表明房企对确定性强的优质资产的争夺意愿仍存；出价结构由"普图32025年9月—2026年9月重点50城土地成交平均溢价率月度走势9月零溢价（底价）成交城市占比为50.0%，与8月持平，较2(零溢价成交主要集中于三四线城市及远郊地块，核心城市优质地块多数仍能实现溢价成交，市场分化格局(图42025年9月—2026年9月重点50城零溢价（底价）成交城市占比月度走势重点地块：深圳登顶单价榜、溢价率榜，上海、北京领跑总价榜从总价、单价、溢价率三个维度综合来看，9月土地市场的热度高度集中于上海、北京、深圳等一线城市。其中，上海在总价榜占据5席、单价榜占据6席；二线城市中厦门、成都、杭州、郑州、南昌等亦有总价TOP10方面，北京顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2001、2002地块由华润置地以82.99亿元竞得，综合楼面价约40635元/平方米，溢价率17.37%，居总价榜首；上海静安区N070302单元117a-09地块以70.50亿元位列第二；上海闵行区古美北社区02单元113-07、113-08地块以64.16亿元位列第三；上海虹口区北外滩地区hk285-06单价TOP10方面，深圳B401-0151地块以98069元/平方米的楼面价登顶，上海黄浦区C010302单元271A-03地块以96822元/平方米位列第二，上海静安区N070302单元117a-09地块以69614元/平方米位列第三，上海杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块以65574元/平方米位列第四。单价前十地块中上海溢价率TOP10方面，深圳B401-0151地块以125.46%居地块以94.24%位列第二，西安曲江新区QJ4-2-89地块以40.03%位列第三，成都双流区怡心街道、大连甘井子区周水子街道地块分列第四、第五。9月溢价率榜城市分杭州、郑州、南昌、上海、福州均有地块入围，反映核综合来看，9月土地市场