某综合开发项目规划方案

某综合开发项目规划方案某综合开发项目规划方案目录TOC\o"2-2"\h\z\t"标题1,1"第一章总论 41.1项目概况 41.2可行性研究目的 81.3可行性研究的依据 81.4可行性研究的主要结论 9第二章项目建设的必要性与意义 132.1创造独特城市优势，提升中心城市地位 132.2增强中心城市功能，推进区域城市化 152.3改善人居环境，实施民心工程 162.4实现土地价值最大化，筹措城市建设资金 172.5优化城市布局，改善城市功能 192.6传承历史文化，提升城市品位 202.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游 212.8增加就业机会，拉动经济增长 222.9产生示范效应，推动招商引资 23第三章建设方案 243.1建设目标 243.2建设原则 243.3城市休闲公园建设方案 243.4蒸水河大桥建设方案 273.5山水苑房地产项目建设方案 293.6望城路改造工程建设方案 333.7说明 36第四章项目配套条件 374.1交通 374.2天然气 374.3自来水 374.4供电 374.5排污 384.6通讯系统 384.7广播系统 38第五章投资单位概况与项目组织管理 395.1耀江集团概况 395.2耀江集团开发优势 395.3典型开发楼盘 405.4项目组织管理 43第六章项目投资估算与筹措 456.1项目总投资估算 456.2建设进程安排 476.3资金筹措 48第七章财务效益分析 497.1经济评价依据 497.2单项开发项目的效益 497.3综合开发项目经济效益测算 50第八章项目风险分析 598.1定性分析 598.2定量分析 60附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函(衡政办函[2003]53号)附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书

第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：雁栖湖综合开发项目1.1.2项目位置雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和团结村所在地。东临规划道路，南靠蒸水河，西临107国道（见下图1.1）。项目总占地2854亩（规划用地面积3344亩，含古河道水域），城市规划确定此地块作为城市“绿心”，拟打造为具有生态、景观、人文特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。整个建设项目包括：1000亩人工湖、800亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大桥以及房地产综合开发用地计1054亩。1.1.3项目背景改革开放20多年来，特别是最近几年衡阳经济有了较快发展。1998年到2002年，国内生产总值由289亿元增加到419亿元，年均增长8.5%。2002年全市实现财政总收入19.3亿元，按可比口径较2001年增长7%；城镇居民人均可支配收入6525元，农民人均可支配收入2863元，分别比2001年增长10.8%和4.9%；全市金融机构存款余额345.46亿元，比年初增加47.45亿元。在衡阳经济发展取得较大成绩的同时，城市化水平低，城市建设落后，老城居住环境差，阻碍了区域经济要素聚集与发展，弱化了其作为中心城市所应有的吸引力与辐射功能,以致其在全省经济中的地位正面临下降之风险。新一届政府清醒地认识到城市发展的瓶颈，在2002年12月28日衡阳市人大十二届一次会议的政府工作报告中确定了城市的发展战略：“极化一点，构筑一圈”，着力打造中心城区，争创国家园林城市，国家卫生优秀城市，全国优秀旅游城市和优秀环保城市，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百”城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜游的中心城市，形成全市经济的增长极。为了实现这一目标，政府加大了城市建设力度，本项目是市政府重点规划建设和重点招商引资项目。2003年9月19日在温洽会上衡阳市石鼓区人民政府与浙江省耀江实业集团有限公司（下简称“耀江集团”）签订“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”，随后耀江集团多次到衡阳市实地考察论证。在双方高层领导充分重视下，项目快速进入前期阶段。2003年12月1日，衡阳市政府召开该项目的规划与景观概念设计方案汇报及项目论证会，并下发《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》，项目进入实质性阶段。1.1.4开发的基本思路根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，将雁栖湖房地产开发项目同建造蒸水河大桥、人工湖、园林、望城路改造等结合，由耀江集团实行一揽子打包式整体开发。由于蒸水河大桥、人工湖、园林公园、望城路改造均属于基础设施建设范围，可享受城市基础设施投资优惠政策，根据《衡阳市城市基础设施建设优惠办法》、《衡阳市人民政府办公室关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函》、《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》有关内容，衡阳市政府按每1000万元人民币投资额，以13.5万元/亩价格出让市场挂牌价格为28万元/亩的房地产开发用地85亩作为对浙江省耀江集团的基础设施投资的补偿与回报。土地补偿先用东方红鱼场1054亩土地（山水苑房地产开发项目），不足部分用望城路两侧未征用的土地。故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让金后，对投资方而言，房地产开发项目的土地综合成本为25.26万元/亩，土地每亩28万元市场挂牌价与25.26万元土地综合成本的差额为政府对企业从事城市基础设施的投资收益回报。1.1.5项目建设内容根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，本项目建设包括：（1）人工湖（1000亩）（2）园林（800亩）（3）蒸水河大桥（4）望城路改造（5）经营性房地产开发项目考虑到1000亩人工湖、800亩园林、一座蒸水河大桥的建设投资总额已达到13889.5万元，按每投资1000亩可获得85亩土地补偿的政策，应获得的补偿土地为1180.6亩，已超出了目前东方红鱼场1054亩房地产开发用地规模，望城路改造工程基础设施投资的补偿与回报已不可能在雁栖湖·山水苑房地产开发项目中得到落实，需在望城路两侧未征用的土地安排解决。故本报告投资额估算与效益评价不包括望城路改造工程项目。根据地块特点、规划要求以及需求发展趋势，我们将人工湖、园林建设项目合一为“城市休闲公园”，因此雁栖湖综合开发项目由以下三部分组成：（1）城市休闲公园（2）蒸水河大桥（3）山水苑房地产项目1.2可行性研究目的从城市社会经济发展的高度、从项目自身的社会效益与经济效益角度论证雁栖湖项目建设的必要性、方案的合理性以及经济的可行性，确保项目决策的准确性，实现社会效益、生态效益、经济效益“三赢”。1.3可行性研究的依据（1）衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复；（2）关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函(衡政办函[2003]53号)；（3）东方红渔场团结湖项目合作意向书；（4）衡阳市基础设施建设优惠办法；（5）衡阳·雁栖湖规划与景观概念设计方案(美国Tontsen建筑设计事务所)；（6）衡阳市城市总体规划（2003年版）；（7）衡阳市控制性详细性规划；（8）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策；（9）衡阳历年统计年鉴；（10）衡阳市志。1.4可行性研究的主要结论1.4.1项目建设意义重大，具有建设必要性（1）对推进城市化进程，提升中心城市地位有重大意义。雁栖湖综合开发项目对打造优良的投资环境和人居环境，创造城市独特的竞争优势，改变衡阳市目前在城市竞争中处于相对不利地位，增强城市吸引力和幅射功能，推进城市化进程，提升其作为中心城市地位有十分重要意义。（2）对改善人居环境，加快建设小康社会步伐有重要作用。目前，衡阳市城市建设滞后，人居环境差，与区域城市地位和建设小康社会的发展目标不相称。雁栖湖综合开发项目对改善目前现状有重要作用；对满足人们对自然、生态、人文、休闲和生活空间的需求，提高居民生活质量有十分重要的意义；是一项民心工程。（3）实现土地利用价值最大化，为城市建设筹措资金。城市休闲公园和蒸水河大桥建成后带来巨大外溢效益（生态效益、景观效益、周边土地升值效益），若没有雁栖湖·山水苑房地产项目的开发，将造成效益的巨大浪费。同时房地产开发又为城市生态环境和城市基础设施建设提供了资金保障。这种公益性项目与经营性房地产开发项目良性互动，为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条具可操作的途径。（4）传承衡阳历史文化，提升城市品位。项目开发充分尊重衡阳历史文化传统，巧妙运用建筑语言反映当地的历史文化。如：围绕历史文脉构思“历史藤叶”景观，“七星拱月”景点设计，对古河道采取保护性开发等都将极大地传承衡阳灿烂历史文化，提升了城市文化品位。（5）拉动经济快速发展，社会经济效益显著。巨大的投资（12.8亿）创造大量的就业机会，并直接带动衡阳市建筑业、建筑材料业、装修业、金融业等许多相关产业进入良性发展阶段，间接带动其他产业发展。（6）产生示范效应，推动招商引资进程。雁栖湖项目是首个衡阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，其成功建设将对衡阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，对衡阳市的招商引资产生巨大的示范效应。（7）拓展城市发展空间，优化城市整体功能。雁栖湖项目位于城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。该项目的建设对扩展城市发展空间，拉开城市建设框架，壮大城市整体骨架，优化城市空间结构，提升城市整体功能，都具有重要意义。（8）建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游发展。雁栖湖城市休闲公园是衡阳城市化进程的必然产物，是城市居民日常休闲、娱乐、健身不可或缺的活动空间，这对完善衡阳城市功能结构和空间布局，促进都市休闲旅游的发展，提高居民生活品位，将发挥关键作用。（9）实现社会生态经济三重效益，符合城市建设的新趋势。雁栖湖综合开发项目是一个典型的融基础设施建设、生态环境整治和高品质住宅开发于一体的复合性房地产开发项目，体现1+1>2的系统优化思想，其成功建设将极大地改善衡阳市的综合环境质量，实现了社会、生态、经济三重效益综合最优，代表着未来城市开发的新趋势。1.4.2项目建设条件具备，具有实施的可行性（1）投资单位实力雄厚，能保证项目顺利进行。浙江省耀江集团资金实力雄厚，开发理念先进，经验丰富，具有突出的品牌、人才、资本、资源、规模与管理优势，能确保项目顺利进行。（2）建设条件具备。项目建设配套及投入使用所需的资金、交通道路、自来水、排污、电、通讯、天然气等都具备建设条件，并可保证项目顺利动工。按每亩25.26万元综合地价计算，项目总投资万元，其中自筹38500万元，贷款89638万元。（3）经济效益良好。税后利润总额达到24242万元，税后投资利润率为18.9%，投资回收期为4.34年，财务净现值(12%)为11208万元,内部收益率（所得税前）为19.77%。项目在财务上是可行的（见表1.1）。表1.1主要财务指标内容金额（万元）总销售收入建设总投资税前利润36182所得税（税前利润×33%）11940税后利润24242税后投资利润率18.9%内部收益率19.77%投资回收期4.34年财务净现值(12%)11208.21.4.3总结论本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险（政策调整风险、利率上升风险、建材涨价风险以及突发事件风险），但有当地政府的支持，有开发商雄厚实力作支撑，有良好的经济效益作保证，加上有很好的社会、生态效益，本项目可以规避或降低风险,具抗风险能力。综上所述，该项目建设意义重大,具有充分的建设必要性；项目建设条件具备，具有实施的可行性。衡阳雁栖湖综合开发项目是可行的。

第二章项目建设的必要性与意义雁栖湖综合开发项目总投资预计达万元，为衡阳市有史以来最大的城市建设项目，它的建成对加快实现市政府提出的城市发展目标，改变城市落后面貌，提升城市品位，满足居民日益增长的对高质量工作、生活环境的需要，增强中心城市吸引力，促进区域经济发展，提升其作为湖南省中心城市应有经济地位等均具有十分重要的意义。2.1创造独特城市优势，提升中心城市地位衡阳市位于北京、武汉、广州中心轴的节点上，其地理位置十分重要。但是，城市竞争的加剧和湖南省实施非均衡的区域经济发展战略，使得衡阳市作为主要中心城市的地位正在面临严竣挑战。1997年，湘中城镇群被确定为湖南重点发展区域，目前又被列为国家“十五”计划重点扶持发展的全国七大城镇密集区之一，也是世界银行在华实施的首批城市发展战略研究计划的两个对象之一。湖南省政府明确提出今后一段时间内将以长沙为中心，进一步突出长株潭城市群的作用，通过推进基础设施一体化、城乡一体化，把长株潭建成湖南经济发展的核心增长极、高新技术产业聚集区和现代化、生态化的网状城市群，辐射带动全省和周边地区经济发展。政策倾斜导致湘中城镇群迅速崛起。统计资料表明，作为湘中城镇群的重要两极，株洲和湘潭的经济地位已经大大提高（如下表2.1）。衡阳市腹地会遭到新兴区域性中心城市的蚕食，衡阳市作为中心城市的地位将受到威胁。表2.1：衡阳市与湖南省主要城市经济指标比较城市人口（辖区）（万人）GDP（亿元）人均GDP（元）地方财政收入（亿元）城市居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）城市化率（％）衡阳709.64418590713.616525287926.9长沙595.58181374746.079021346232.7湘潭280.4726293408.597117298227.7株洲372.1355964415.177932286825.8岳阳525.54452861617.288329270421.1常德598443742116.567459234121.1郴州458.24288631717.386960261426.7注：1、城市化率为2001年数据2、湘潭、株洲人口为2001年数据因此，衡阳市必须理性评估其在城市竞争中所处的地位，积极打造优良的投资环境，创造独具衡阳特色的城市优势，为衡阳市在未来的城市竞争中立于不败之地创造条件。衡阳市目前所处状况与杭州极为类似。杭州是浙江省政治、经济、文化中心，省域第一中心城市，长三角地区四大一级中心城市之一。但是，周边城市的迅速崛起（如宁波）、极化竞争加剧，使杭州市经济影响腹地逐渐缩小。为应对这种不利的城市竞争格局，杭州市政府投资15亿打造“西湖品牌”，特别是2002年完成的南线改造和2003年完成的西线改造，恢复了西湖的本来面目，使杭州的吸引力大幅上升，这是杭州近年来房地产业和旅游业能够保持持续繁荣景气的重要原因。“西湖品牌”培育了杭州特有的城市竞争优势，成效显著，今年世界银行公布的中国城市投资环境评比中杭州综合排名全国第一。借鉴杭州经验，以雁栖湖综合开发项目为突破口，努力打造衡阳城市新名片，形成独具衡阳特色的城市优势，对提升中心城市的经济地位、促进衡阳市社会经济快速发展意义重大。2.2增强中心城市功能，推进区域城市化衡阳市总人口709.64万，其中城市人口89万，是湖南省第二大城市、湘南第一大区域性中心城市。现辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里，腹地广阔；地处广西、广东两省北上的咽喉要道，京广铁路、京广高速铁路、京沪高速公路、107国道纵贯南北、湘桂铁路、衡昆高速公路、吉邵高速公路横穿东西，三条省道的始终点，是全国四十五大交通枢纽之一，交通地理位置十分优越。但是，衡阳市城市规划与布局不太合理、城市基础设施建设滞后，导致衡阳城市集聚功能、服务功能较差，这不仅制约了衡阳市利用其腹地资源的积聚来推动中心城区的快速发展，也削弱了作为区域性中心城市应具有的功能，阻碍了区域城市化的快速推进，与其湘南第一城的地位不相称。区域经济发展水平最终受制于区域中心城市的发展水平，又同时在中心城市的发展水平上得到体现。加快衡阳中心城市建设既是改善衡阳市形象，满足居民工作、生活质量的需要，更是充分发挥衡阳市区域中心城市功能、推进城市化进程的需要。亚里士多德曾经给城市下过一个非常经典并广为后人认可的定义：“人们为了生活来到这个城市，为了更好地生活而居留于这个城市”。雁栖湖综合项目开发使衡阳拥有一座美丽的休闲公园，拥有一个集“生态·景观·人文·休闲·社区”于一体的大型高品位住宅区，这是一个集人气、聚财气的项目，将大大提高城市的吸引力。只有中心城市吸引力提高了，才能吸引商务、会议和专程旅客，形成集散功能，带动周边区域的发展；只有中心城市吸引力提高了，才能吸引农村人口向城市集聚，带来城市集聚效益；只有中心城市吸引力提高了，才能吸引更多外来资金投入，为衡阳带来更多的就业机会，进而带动区域经济的发展，雁栖湖综合项目对提升城市的品位，推进城市化，提升区域中心城市经济幅射力有极其重要的作用。2.3改善人居环境，实施民心工程衡阳市虽然从90年代就开始旧城改造，由于当时开发思路等原因导致改建后的老城居住环境较差，如建筑密度过高（中心城区人口密度平均为28310人/平方公里，最高地区达到64000人/平方公里，远高于北京、上海、南京等大城市核心区的人口密度）、基础设施欠帐严重、缺乏公共绿地和活动空间等。老城区内充斥着“贴面房”、“勾手房”、“亲吻房”等建筑，居民对居住环境“怨声载道”。2002年衡阳市规划设计研究院调查表明，80%以上的居民对现有居住环境表示不满意。市区各类景点公园设施陈旧，但依然人满为患，市民休闲空间严重不足。雁栖湖复合开发项目很好地体现了城市建设的“人本思想”。无论是城市休闲公园的建设还是高品质住宅区建设，均体现了“以人的合理需要为中心，通过城市资源的可持续利用，实现人与自然、人与人、人与自我的和谐”的人本理念。项目建成以后，衡阳市民有了一个休闲生活的好去处，有了一个可以享受舒适生活的家园，有了一个可以品位衡阳历史文化的景区，将改善衡阳市生态环境，改善居民居住、休闲环境，提高市民生活质量。从这个意义上讲，它是一个基于人本理念的“民心工程”，是政府很好地贯彻“三个代表”重要思想的具体实践。2.4实现土地价值最大化，筹措城市建设资金（1）复合房地产开发是房地产开发与城市建设的主流趋势。20世纪90年代以来，中国房地产业逐渐拓宽自己的外延，与文化、旅游、体育保健、生态环保、基础设施建设等产业进行了有机的整合，不仅昭示了房地产开发商价值观念已经由单纯的经济价值观向生态、文化、社会与经济多元复合价值观的成功转变，同时也宣告了中国房地产业已开始步入复合发展的新阶段。作为房地产的复合概念它是一种新的开发模式，一种新的资源整合方式，一种功能与价值的有机整合，是一个复杂的系统工程。雁栖湖开发项目是一个集基础设施建设、生态建设和住宅开发为一体的复合性房地产开发项目，它体现一种1+1>2的系统优化思想。雁栖湖开发项目从空间形态上看是一个3+1的组团式开发项目；从要素构成来看，是一个融合资金、土地、生态环境资源、人文环境资源、现代科学技术与现代人本管理思想的系统集成项目；从产业层次上来看，雁栖湖开发项目是城市基础设施建设、旅游与休闲设施建设、城市生态环境治理、综合性住宅建设等众多产业发展项目的有机复合；从功能上看，项目建成以后可提供良好的休闲、旅游、健身、社交、居住、文化娱乐等多种服务，是一个兼具社会文化、自然生态和经济三重效益的复合型项目，实现了社会、生态与经济三重效益目标之统一，对提升衡阳市未来城市发展质量、推进城市社会-生态-经济协调发展有十分重要意义，是实现衡阳市努力打造现代生态友好型城市的重要举措。（2）复合地产开发可充分挖掘土地资源价值，实现土地利用价值最大化。公益性建设项目与房地产开发项目是一种共生、共存和良性互动的关系。以人工湖、园林建设为内容打造衡阳市“城市绿心”及蒸水河大桥的公益性项目的建设，不仅直接改善了城市生态环境，提升了城市景观的美学价值，也直接提高了周边住宅土地利用的经济价值。而房地产（综合性房地产开发，依托城市绿心建设，整合优良的区域生态环境资源、良好的基础设施资源打造衡阳市生态-旅游-休闲-保健复合型高品质住宅区）开发项目是公益性项目外部效应的载体，没有房地产开发项目而仅仅有公益性项目将是对外部效应价值的巨大浪费。换言之，开发雁栖湖开发项目.山水苑项目是实现土地综合利用价值最大化的需要。同时，房地产开发价值的实现过程是为城市建设筹集资金的过程，这又为城市生态环境和城市基础建设与维护提供了保障。可以认为，没有房地产项目的开发建设，城市休闲公园等公益性项目的建设就失去了可持续发展的基础。因此，3+1复合项目建设是公益性项目开发与经营性房地产开发项目良性互动的需要，它不仅直接提高了城市生态价值、城市景观美学价值，同时又为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条可行途径。2.5优化城市布局，改善城市功能衡阳城市重心过于集中于城市南部，空间布局不合理，制约了城市的发展。从目前衡阳城市发展方向看，往东有湘江阻隔，跨越成本大；往南，拆迁量大，拓展空间小；往西，已有开发区板块布局，而往北发展具有天时、地利、人和的有利条件。雁栖湖项目位于城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。栖湖项目的建设，不仅扩大了城区，便于与北区连成一片，优化了城市结构，有力地促进了城市整体“大骨架”的形成。雁栖湖城市休闲公园的建成，将在城北地区出现一个陆地面积达到800亩、水域面积达到1000亩的“城市绿心”，不仅将直接改善城北地区的生态环境，提升城北地区的房地产开发价值，而且也将直接改善整个中心城市的生态与居住环境，突破南重北轻的城市空间结构，对城市的持续发展将起到关键作用。整个项目建成以后，将成为一个集观光旅游、健身休闲、居住与商业等于一体的多功能现代化的城市新区，极大地提升了城市的整体功能。2.6传承历史文化，提升城市品位衡阳历史2000余年，历史文化丰富而灿烂。秦汉时期，有蔡伦造纸，开创了世界造纸技术的先河，为古代四大发明之一，为人类文明做出了巨大贡献；唐朝时期，有佛教禅宗七祖怀让居南岳般若寺，开禅宗南岳派，世称“南岳怀让”；清朝曾有曾国藩囤兵衡阳，操练水军，遂成湘军威名；今天，当我们漫步衡阳街头，古城风貌几乎荡然无存，不能不令人感慨万千。完整意义上的城市现代化包括经济现代化、社会现代化、环境现代化和人类自身价值追求的现代化。积极保护人类创造的灿烂历史文化遗产显然是人类价值观现代化的一个重要内容。因此，城市现代化不仅仅意味着高楼大厦、立交桥、高架路等高级现代建筑与完善的城市基础设施，也意味着拥有良好的城市生态环境和深厚的历史文化积淀。随着社会的发展，人们越来越认识到，有效保护与合理开发、利用城市优秀的历史文化遗产是城市现代化的一项重要内容，也是人类文明、进步的一个重要标志。保存城市的记忆、保护历史的延续性，保留人类文明发展的脉络是人类现代文明发展的需要；对历史文化资源的合理开发和利用则是保护与宏扬历史文化的有效途径。在雁栖湖整个开发项目中，我们将以既对历史负责又对未来负责的态度，充分尊重衡阳历史文化传统，积极挖掘该地块上曾发生过的历史，巧妙运用建筑语言来反映当地的历史文化。在公园规划设计中将吸收传统造园艺术的精华，围绕历史文脉构思“历史藤叶”景观，提出“滨水城市”概念，实现水景、绿景、房景与文化的“水乳交融”，使衡阳城市休闲公园既具有中国传统特色园林的丰富、细腻、蜿蜒和地方文化特色，又具有现代城市休闲公园的大气、开放、时尚与休闲功能。对古河道采取修复性、保护性的开发。住宅建筑风格上突出衡阳特有的灵巧、秀丽的水乡文化。这对传承衡阳灿烂历史文化，提升城市品位有十分重要的意义。2.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游根据衡阳城市发展规划，旅游业在衡阳产业发展与产业升级中拥有独特地位。作为“全国性旅游观光胜地，大区域宗教、文化旅游中心”，衡阳正在构建分别以市区和南岳衡山为中心的两个旅游圈，即都市休闲旅游圈和郊区特色风景名胜旅游圈。从衡阳市及其周边旅游资源分布情况看，有南岳衡山、峋嵝峰国家森林公园这样的国家级旅游资源，还有歧山公园、锡岩仙洞、天堂山风景区、蔡伦故里、江口鸟州生态旅游区、常宁蒲竹瑶乡旅游区、石鼓书院、古樟公园等为代表的地方特色旅游资源。衡阳的旅游资源优势是显著的。但是，旅游资源优势要转化成现实的市场优势，一是必须实现资源的有效组合，把名山、名水、名人、名园与民俗等不同类型的旅游资源有机组合成有吸引力的“旅游线路”，才能受到市场的接受与欢迎；二是必须提升中心城市的吸引力，只有中心城市的吸引力提升了，才能吸引商务、会议和专程游客，形成旅游集散功能，带动周边城市旅游发展。目前衡阳已经开发的成熟旅游资源中，名山多，名水少，名人、名园与民俗资源开发相对滞后，旅游产品体系不够完善。作为旅游集散中心的衡阳市区，重量级的旅游资源缺乏，城市吸引力不够，这是目前还不能有效发挥旅游集散中心作用的重要原因。雁栖湖城市休闲公园的建设，将使衡阳的旅游资源结构和空间布局更为完整，旅游资源组合可以更加有效，对促进旅游产业的发展可以起到关键作用。2.8增加就业机会，拉动经济增长雁栖湖复合开发项目建设是一个开发时间长的高投资的综合性城市房地产开发项目，估计投资总额将达到万元，这笔巨大的投资将提供大量就业机会，增加政府税收等，显然会直接拉动衡阳市经济增长。同时，以基础设施建设、休闲公园建设、综合性住宅开发建设为龙头的复合性房地产开发将带动衡阳市建筑业、建筑材料业、金融业、装修业等许多相关产业进入良性发展阶段，直接拉动城市经济的增长，加速城市产业结构调整，直接提升第三产业在国民经济中的地位，具有良好的经济效益。2.9产生示范效应，推动招商引资衡阳雁栖湖综合项目引进浙江省耀江集团投资建设与开发。浙江省耀江集团拥有房地产开发一级和房屋建筑工程施工总承包一级资质，在房地产开发方面，积累了丰富的经验，特别是公建项目开发规模、开发经验在浙江首屈一指。公司资产达到60亿元，已开发面积约300万平方米，具有雄厚资金实力与开发力量。雁栖湖项目是首个衡阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，将对衡阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，是对衡阳市的招商引资产生示范效应，并为实现把衡阳市建设成为布局合理、功能完善的湘南第一中心城市的目标注入资金来源。总之，耀江集团基于对衡阳市城市发展战略目标的准确把握，基于对复合性房地产开发概念的理解，基于对现代城市建设要实现社会-生态-经济效益三赢目标的认同，认为雁栖湖复合开发项目建设具备天时、地利、人和之综合优势，社会、生态、人文与经济效益显著，具有充分的建设必要性。第三章建设方案3.1建设目标湖南第一，全国一流。3.2建设原则（1）高起点规划：充分挖掘地块生态资源、人文历史资源价值，创造景观优势，聘请国际著名设计公司对项目进行高起点规划与设计，达到“以人为本、天人合一”的意境。（2）高品质建设：在建材选用、建筑施工、园林制作等各方面严格把关，打造经得起时代考验的精品工程。（3）大资金投入：项目投资总额达万元，集团公司将采用自筹与银行融资结合的办法确保建设资金到位。（4）高效能管理：建立强有力经营班子，在建设各环节充分引入市场竞争机制，高效能管理，确保项目如期完成。3.3城市休闲公园建设方案城市休闲公园总占地1800亩，其中：1000亩湖面、800亩园林。3.3.1项目定位项目定位：休闲公园定位依据：（1）当前国内公园开发的重点已经从旅游观光公园、游乐公园转向城市休闲公园。（2）城市休闲公园的大量出现是城市化进程中伴随着城市迅速扩张的必然产物。她是“城市的绿肺”，是城市文化的记录与传承，是“城市的名片”，能极大地促进中心城市的繁荣，已经成为城市环境不可或缺的一部分（杭州西湖就是典型的城市休闲公园）。（3）衡阳现有的一些公园远远满足不了居民休闲、娱乐等需要，项目的建设，将使衡阳市民拥有了一个真正的休闲生活好去处。3.3.2建设目标建设成为衡阳市区规模最大、环境优美、功能完善、国内一流的大型城市休闲公园。3.3.3总体构思通过淋漓尽致地发挥衡阳作为湘南水乡城市的天然魅力，确立“滨水城市”概念，通过增强城市滨水空间的可达性与亲水性，实现城市滨水空间和绿地系统与城市空间结构的有机融合，并在融合中贯穿文化，体现休闲，达到“天人合一”的景观意境，使雁栖湖城市休闲公园成为既是市民理想的休闲之地，也是游客观光景点。3.3.4空间布局通过“湖”、“绿”、“房”、“山”、“天”层层推进，创造出一个层次丰富，有机结合的立体空间结构，强化了景区大气、开放的感觉，营造很强的艺术效果；水是环，绿是岛，通过“水环岛”的方式实现“水绿缠绵”，突破了机械化的空间布局模式，具有很强的艺术效果。3.3.5沿袭文化脉络紧扣衡阳城市历史文化脉络，策划构建一副“文化藤叶图”，将衡阳的历史名人与事件展现于绿丛之中，市民休闲之余，可了解历史，传承文化，陶冶情操，启迪智慧。3.3.6园林艺术突破传统造园艺术中细致有余、大气不足的“私家花园”思维，要在数倍于小西湖空间的水面与绿地上，更多地引入现代城市休闲公园的设计理念，更多地从适应现代城市居民休闲活动的需要，创造更加大气开放、同时不乏丰富细致、愉悦闲致的园林环境。3.3.7功能配套休闲配套功能集中在：一是休闲活动场所，包括市民活动广场、野营营地、草坪等；二是休闲设施，包括戏台、体育娱乐设施、茶室酒廊、游船等；三是民俗活动场所，包括湘剧、祁剧表演、地方婚庆活动、市民娱乐活动等设施。3.4蒸水河大桥建设方案蒸水河大桥是雁栖湖综合开发项目必要的配套工程，对彻底改变目前东方红渔场团结湖地区交通条件较差现状，解决蒸水河对本项目和市中心在空间上的分割，使市中心与雁栖湖连成一片有重要意义。3.4.1工程选用的技术标准在对当地水文地质条件、交通流量等分析基础上，确定工程选用的技术标准为：按城市主干路标准设计，计算行车速度40km／h设计荷载：城一A级桥面宽度：40m其中：车行道为双向六车道3.75x6=22.5m非机动车道为两侧各3m人行道为两侧各3m中央分隔绿化带为5m桥面纵坡：2.5％3.4.2主桥桥型方案《蒸水河大桥方案》报告提出了单跨钢管混凝土下承式系杆拱桥和预应力混凝土连续梁桥两种主桥桥型方案，经过比较，拟采用单跨钢管混凝土下承式系杆拱桥，具有以下特点：(1)桥型特点a、建筑高度低，单跨跨度大，通航泄洪等要求容易满足。b、采用连续结构，行车舒适平稳。c、结构轻盈，自重较轻，因而下部结构和基础工程量，相对较少。d、曲线优美，外形美观，与周围环境协调。e、系杆拱桥造价相对较低。(2)结构特性下承式系杆拱桥是一种拱梁组合体系，属墩支桥结构，由于大部分的水平推力由系杆承受，建筑高度较低。(3)总体布置桥梁布跨为1520m+120m+1520m，其中主桥为120m下承式系杆拱桥，矢跨比l：5。引桥采用20m等截面先简支后连续预应力砼连续箱梁。下部构造为承合群桩基础，基础均采用钻孔灌注桩。全桥长726m。3.5山水苑房地产项目建设方案在对衡阳市房地产市场现状、居民需求特点、竞争性楼盘情况以及本项目优劣势分析基础上，确定以下开发思路：3.5.1规划要点总建筑面积M2，其中住宅M2；规划居住人口19020人，6340户；机动车停车位1900个，绿地率40.8%，容积率为1.2，具有高绿化率、低容积率的现代生态住宅特点。3.5.2项目定位项目定位：“生态·景观·人文·休闲·社区”。生态：坚持以人为本、天人合一，打造衡阳市具有最佳生态环境的住宅小区。景观：充分利用湖景、园景，使建筑与环境相配构成一个整体，在这个整体中，景观滋润建筑，建筑因景观而生；并追求建筑与景观能和谐地反映当地的文化。人文：传承与挖掘衡阳历史文化，在小区建筑风格、人工景观布局与地方历史、文化景观加以融合，在满足居民对生态价值需求和居住需求的同时，最大程度满足其对地方历史、文化价值的需求。休闲：遵循衡阳市民生活习俗，提倡一种现代人向往自然、人性化、高生活质量的一种生活态度，休闲不仅体现在一种诗情画意的居住氛围营造上，更注重于小区环艺景观、建筑风格、商业街、配套设施等具体的方面的“休闲”意识的体现。社区：提供一流的建筑布局和良好的物业管理，在给居住者创造舒适居住环境的同时，提供休闲、社交环境，关注人的社会性群体活动，构筑起人与人和谐共处的平台。3.5.3设计理念秉承“以人为本，天人合一”的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流通。空间规划重在营造景观，景向结合，步移星异的四度空间。遵循这一理念，匠心独具地将七个景观节点巧妙地镶嵌于建筑组群之中，宛如“北斗七星”。古往今来，在人们心中“北斗七星”都象征着“如意、祥和”。传承北斗七星的神韵，融合传统风水理论，使人与自然和谐的交融，把自然引入园内，让七星守护家园。3.5.4规划设计特点（1）规划设计充分考虑项目外部环境，将湖、公园景观引入区内，开辟雁栖湖滨水空间，增加亲水性与可达性。（2）建筑风格上突出衡阳特有的灵巧、秀丽的水乡文化。（3）建筑群体注意建筑群落、院落和建筑单体之间的呼应关系和体量大小、高低错落、线条流畅，使局部的差异性、层次性与整体的统一性、协调性完美结合。（4）庭院组合：由小群落→组团→庭院递次组成，若干个单体组成一庭院。组团中间、庭院中间布置小花园。（5）中心绿地：在组团的接合部集中设置大面积广场、绿地。（6）引入会所概念：内设餐馆、乒乓球室、健身房、托儿所、老年活动室、茶吧等（7）智能配套：PDS综合布线系统、对讲系统、红外线报警装置、电子巡更管理、公共部位设置背景音响等。3.5.5建筑分类比重考虑市场需求，以及建安成本和入住后的生活费用，以多层为主，安排一部分排屋、别墅、小高层、高层。比例见下表3.1表3.1建筑分类比重情况表住宅类型层数(层)面积（平方米）比例（%）多层660排屋328别墅2237783小高层、高层12713359合计1003.6望城路改造工程建设方案望城路是衡阳市东西向的交通次干道，它的修建将拉通107国道和西外环线在城区内的联系，大大缩短二者之间的交通联系。同时作为华源大市场的骨干道路，望城路的修建将提高华源大市场招商引资的力度。3.6.1建设规模望城路线路总长1501.33m（未包括连接西外环线的匝道部分）。路幅宽35m。起于107国道与望城路的规划交叉口，终于西外环线下的一个宽约17米的通道口（通往角山）。3.6.2技术等级与标准确定望城路的技术等级为城市次干道Ⅰ级标准。计算行车速度为40Km/h。表3.2主要技术指标表指标名称单位技术指标道路等级城市次干道Ⅰ级计算行车速度Km/h40路幅宽度m35车辆荷载等级路基汽车超－20挂车－120路面BZZ－100照明平均照度Lx15平均亮度Cd/m21.5雨水量历史重现期P=2设计抗震基本烈度六度不设防3.6.3道路横断面设计6.5米（人行道）＋4米（绿化带）＋14米（车行道）＋4米（绿化带）＋6.5米（人行道）3.6.4路面结构：水泥砼路面面层是24cmC30水泥砼，其下为1cm厚的洒化乳化沥青封层，基层是20cm厚6％水泥稳定沙砾，底基层是15cm厚4％水泥稳定沙砾，总厚60cm。3.6.5人行道结构采用砼人行道板（30×30×6），下铺2cm厚1：2水泥泥浆，再下铺15cn厚4％水泥稳定沙砾，总厚23cm。3.6.6给排水工程、照明工程及综合管沟给水由107国道引入，设计沿道路南侧布置d300给水管，沿道路每隔120m左右设置室外消火栓，排水选用流制排水系统。排水管管径D600，双侧布置。照度设计采用高压钠灯作本工程照明光源，单灯功率为250W，灯具为截光型防水防尘灯，平均向距35m左右，灯杆采用热镀锌灯杆，杆高12m。3.6.7建设投资根据衡阳市规划设计院完成的《衡阳市望城路工程可行性研究报告》，望城路工程投资估算总额3547.34万元。3.7说明（1）考虑到城市休闲公园、蒸水河大桥的建设投资总额已达到13889.5万元，按每投资1000亩可获得85亩土地补偿的政策，应获得的补偿土地应为1180.6亩，已超出了目前的1054亩规模，因此望城路工程基础设施投资的补偿与回报不可能在雁栖湖·山水苑房地产开发项目中得到落实，需在望城路两侧未征用的土地中安排解决，本报告投资额估算与效益评价不包括望城路工程项目。（2）景观设计聘请国际一流专业公司设计。（3）项目环境保护由专业机构作专题评估。

第四章项目配套条件4.1交通交通联接系统的主要接口与正南面的蒸水河大桥贯通，该桥宽40米，双向6车道，可以解决主要人流与车流问题。同时，西面与107国道打通，在南面连接城市次干道。4.2天然气在107国道以东有一条500mm的总管，随处可以开口，并在南面沿铁路有一条300mm的主要支管可以开口，现有1000万m3／年的供量，而目前市内只有500万m3／年左右的用量，预计2005年上半年开始，这根主管道可接上1.5亿m3／年的天然气。4.3自来水在107国道有一根800mm的自来水管道，在交警支队处(望城路对冲)有500mm的接口，但这根管道比较老旧，经常出现检修，每次检修得停水二天左右(今年已经修了四次)，所以政府建议在古汉大道口找接口，即在拟建的蒸水河南面桥头，那里有一根1200mm的管道和600mm的管道及接口，这根管道是新的，较安全，但相对成本提高。4.4供电用电主要是照明用电与服务设施用电，靠东面有一条10kv线路(三草线)，在标准件厂有一个接口。4.5排污目前在团结湖没有排污系统。环保部门要求本项目建一个污水处理站，并将污水排湘江，如果能达标也可排蒸水河。公园排水主要是雨水，随主干道建设，设置DN200排水管道，经过过滤池，可以直接排入湖区。4.6通讯系统园区电话采用二级配线方式，主线采用地埋方式与城市主干道地下线路连接，内部电话使用门数在40门左右。4.7广播系统园区安装广播系统，用于发布各类通知、寻人启事与背景音乐等，线路从主控室沿主干道连接到主要服务单体与主要景点。第五章投资单位概况与项目组织管理5.1耀江集团概况浙江省耀江集团，是一家以房地产为主产业链的跨地区、跨行业、跨所有制和跨国经营的产业集团。历经十年超常规、跨越式发展，浙江省耀江集团已经形成以房产开发、建设施工、教育后勤、物业管理、实业投资五大支柱产业，具有较为突出的品牌、人才、资本、资源、规模与管理优势，集团公司先后获得“杭州十大品牌房产”、“中国（浙江）地产综合社区成功开发典范”、“2002杭州市AAA级企业”等系列荣誉称号。5.2耀江集团开发优势5.2.1资本实力优势耀江集团总资产达到60亿元，自有资金充裕，具有AAA级信用资质。5.2.2品牌优势耀江集团始终坚持贯彻“大市场、大资本、大品牌、大集团”的开发理念，尤其重视品牌建设。公司在注重企业经济效益的同时，更注意企业所承担的社会责任，追求社会效益与经济效益的统一。公司认真对待房地产开发的每一环节，以信誉取信于政府，以信誉取信于市场。通过在北京、上海、海口、武汉、江苏、吉林以及浙江的杭州、宁波、台州、平湖等地高起点、高规格、高品位的房产开发，已使“耀江”品牌成为全国性的品牌。5.2.3开发经验优势集团累计房产的开发量约300万M2，开发内容从住宅、公建到写字楼、城市广场、校园等，在大规模开发中，公司积累了丰富的开发经验，制定了一整套具可操作性管理制度，形成了一支具有战斗力的开发团队，能胜任各类住宅、公建项目的开发。5.2.4开发理念优势坚持以人为本的开发理念，在广泛吸收国外开发先进设计思想基础上，注重对民族文化的挖掘。在杭州开发的耀江·文欣苑、耀江·文萃苑、耀江·文鼎苑等楼盘，开发过程中十分重视文化底蕴，形成耀江特有的“文”字系列品牌，先进超前的开发理念与重视品牌建设是耀江集团的核心优势。5.3典型开发楼盘（1）耀江发展中心（见图5.1）：地处杭州市环城西路、环城北路交叉口，与市府大楼南北相对，总建筑面积约4万平方米，地上23层，底层为挑高10米的豪华大堂及4000多平方米的绿化广场，二层为咖啡厅等功能配套空间，三层以上为写字楼，地下二、三层为大型车库，发展中心采用国际标准的智能化配套，是市中心罕见的高档智能化纯写字楼。（2）西湖文化广场（图5.2）：浙江省委、省政府决定“十五”期间兴建的一项重大文化设施项目，位于杭州市中心武林广场运河段北岸，中山北路西侧，文晖路南地块。占地面积12.9公顷，总建筑面积约37万平方米，地下部分达平方米。工程于2002年2月26日进入全面施工阶段，预计2004年底投入使用。（3）涌金广场（见图5.3）：位于杭州延安南路与西湖大道十字路口。特大型商业中心，总建筑面积达10.2万平方米，商场面积6.6万平方米，公寓、写字楼面积1.3万平方米，集超市、商铺、娱乐、餐饮、银行、商住、办公于一体，现在是杭城最大的商业中心。（4）上海·耀江花园（见图5.4）：位于黄浦区西藏南路和半淞园路交汇处，总建筑面积约平方米，绿化率高达51%，为9幢26-34层的高层住宅。（5）耀江·文萃苑（见图5.5）：位于教工路与学院路之间,北临文一路,与杭州师范学院隔街相望。17幢高层、小高层现代建筑围合布局，建筑面积达10万余平方米。（6）耀江·文鼎苑（见图5.6）：位于杭州城西余杭塘河以北，东临古墩路，西隔光明路与浙江大学紫金港校区相望，总建筑面积60多万平方米。5.4项目组织管理衡阳雁栖湖综合开发项目具有投资大、开发期长、社会政治影响面广等特点，为确保项目顺利进行，耀江集团注册“衡阳市耀江房地产开发有限公司”，注册资金5000万元，其中浙江省耀江房地产开发有限公司出资3500万元，占70％，耀江集团控股的浙江省和信租赁有限公司出资1500万元，占30%。公司将根据章程组成董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，并按照公司法和现代企业制度的规范运作。耀江集团将派遣业务能力强的骨干担任公司及各部门负责人，通过一班精兵强将的努力和取得当地政府的支持，展现耀江速度、耀江风格、耀江品牌，向衡阳人民交出漂亮的答卷。根据项目的性质和规模，公司将成立经营班子，下设办公室、财务部、工程部、市场营销部。具体组织结构见下图：监事会董事会总经理副总经理副总经理副总经理监事会董事会总经理副总经理副总经理副总经理市场营销部财务部工程部办公室

第六章项目投资估算与筹措市场营销部财务部工程部办公室6.1项目总投资估算本项目总投资达万元。6.1.1城市休闲公园投资估算城市休闲公园总投资为7365.5万元，见下表6.1和《衡阳雁栖湖城市休闲公园项目可行性研究报告》。表6.1城市休闲公园建设费投入估算及投入时间安排单位：万元序号建设项目投资匡算投入时间一湖面工程3250.00第一、二年二功能建筑876.00第二年三公用工程及设施973.50第二年四景观设置853第三年五绿化1063.00第三年六不可预见费用350.00合计7365.56.1.2蒸水河大桥投资估算蒸水河大桥总投资估算为6524万元，详见下表6.2和《蒸水河大桥建设方案》。表6.2蒸水河大桥建设费投入估算单位：万元方案主桥长（米）主桥造价（万元）引桥长（米）引桥造价（万元）全桥造价（万元）钢管混凝土下承式系杆拱桥1202924600360065246.1.3雁栖湖·山水苑房地产开发项目投资估算雁栖湖·山水苑房地产开发项目是衡阳市政府对耀江集团投资蒸水河大桥、雁栖湖城市休闲公园这些城市基础设施，按每1000万元人民币投资额，以13.5万元/亩的价格受让挂牌价为28万元/亩房地产开发用地85亩，作为对企业基础设施投资的补偿与回报。由于桥、公园基础设施投资额已达到13889.5万元，超过了1054亩土地补偿价，故山水苑项目实际投入只需.5万元，见下表6.3。表6.3雁栖湖·山水苑房地产开发项目投资成本费用估算汇总表项目总额（万元）备注（一）土地成本12734.5不包括基础设施投资798.7土地交易税：25.26万/亩*0.03（二）前期工程费13715（三）建安工程费58274（四）区内配套费15955（五）不可预见费2638（六）财务费用6672（七）管理费用3461（八）投资总额合计.26.2建设进程安排城市休闲公园：前期9个月，施工周期将按先人工湖、再建筑及景观、后绿化三期分步推进，周期三年，与毗邻的房地产项目同时建成。这样的安排既符合公园建设的一般规律，又能够满足毗邻房地产和城市景观配套要求。蒸水河大桥：前期9个月，施工周期二年。山水苑房地产项目：前期9个月，建设周期4年，分三期开发，平均每期开发面积在28万平方米左右。表6.4施工进度表内容时间安排前期9个月1.方案设计第1-2月2.地质勘探第3-4月3.施工图设计、三通一平工作第5—8月4.办理施工招标手续及办理建设工程与施工许可证第9个月施工期4年1.一期工程建设第10—21个月2.二期工程建设第22—33个月3.三期工程建设第34—45个月4.小区内环境道路、围墙、绿化配套交付等后续设施完善第46—57个月6.3资金筹措雁栖湖综合开发项目建设总投资万元,项目开发采取“一次规划、分期开发”方式，自筹资金38500万元，占30%，向银行贷款89638万元，占70%。第七章财务效益分析7.1经济评价依据（1）国家计委和建设部1993年发布的《建设项目经济评价方法与参数》；（2）国家的各项税收政策；（3）衡阳市房地产市场相关资料及同类企业运营情况。7.2单项开发项目的效益雁栖湖综合开发项目的效益由城市基础设施投资效益和房地产开发项目投资效益两部分组成。（1）城市基础设施投资效益。按市政府有关政策规定，以每1000万元基础设施投资额得到市场挂牌价格为28万元/亩、企业只需支付13.5万元/亩土地出让金的房地产开发用地85亩，由此计算得：1000万元基础设施投资补偿与回报额＝85×（28－13.5）＝1232.5万元，其中利润232.5万元。根据估算，城市休闲广场和蒸水河大桥投资总额达13889.5万元，基础设施投资利润回报为232.5×13889.5/1000=3229万元。（2）房地产开发项目投资效益。按照市场挂牌价28万元/亩土地价格测算，项目总销售收入为万元，税后利润为20577万元，税后投资成本利润率15.4%，净现值（12%）6351.5万元,内部收益率为15.71%，投资回收期4.42年。具体测算详见《雁栖湖·山水苑可行性研究报告》。7.3综合开发项目经济效益测算整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。7.3.1项目销售收入估算（1）住宅销售价格考虑竞争性楼盘定价策略及市场供求关系，在成本估算的基础上，预测价格走势如下：表7.1销售价格表第1年销售价格（元/m2）第2年销售价格（元/m2）第3年销售价格（元/m2）第4年销售价格（元/m2）第5年销售价格（元/m2）多层19001950200020502100排屋21502200220022502300小高层、高层245025002550别墅280028502900车库13001350135014001450（2）住宅销售进程销售进程安排见表7.2表7.2销售进程表销售进程第1年第2年第3年第4年第5年占第一期施工面积的比例10%50%40%占第二期施工面积的比例10%50%40%占第三期施工面积的比例10%50%40%根据上述销售价格，假定所有户型顺利出售，回收的销售收入见下表，销售进程与资金回收见附表4。表7.3销售收入回收表总销售收入万元其中：多层95805万元排屋49405万元小高层、高层17941万元别墅6812万元汽车库6820万元7.3.2成本估算土地费用估算以25.26万元/亩地价为测算基础，另需交纳3%交易税，总的土地成本为27422.7万元。楼面土地成本为325.2元/㎡。表7.4土地款投入（单位：万元）内容数量价格总额地价款（价）1054亩25.26万/亩26624交易税1054亩25.26万/亩*0.03798.7合计27422.7（2）前期工程费前期工程费按照建筑设计费25元/m2、土地勘探费20万元、景观设计费5元/m2,工程施工监理费5元/m2、三通一平费20元/m2、规费108.25元/m2计算，总计为13715万元；分摊到建筑面积成本为162.7元/m2。表7.5前期费用计算依据表费用种类计价数量（m2）单价（元/m2）总价（万元）建筑设计费252108土地勘探费20景观设计费1054亩*666.675351工程施工监理费5422三通一平201686规费108.259128合计162.713715（3）建筑安装工程费本项目定位建造高品质楼盘，为保证在销售时仍具有强的竞争力，在参考衡阳市目前建安成本基础上，适当增大建安成本（在现有建安成本基础上提高10-20%），保证建筑品质和功能完善，建安成本计算见下表：表7.6建安费用计算依据表建筑类型面积（m2）造价（元/m2）总价（万元）住宅多层60028534排屋69015313别墅237787501783小高层、高层713357805564公建配套480626002884人防及地下车库59451100654半地下车库434557803389其它2530600152合计58274总计建筑安装工程费：58274万元；按总建筑面积折合平均建安造价：691.1元/m2。（4）区内配套费区内配套费标准见下表7.7，区内配套费总额为15955万元，按总建筑面积折合楼面价189.21元/㎡。表7.7区内配套计算依据表类型面积（m2）单价（元/m2）总价（万元）供水供电煤气多层602853排屋、别墅85606小高层、高层71335852089区内配套4806260288有线电视、通讯、邮电、路灯、绿化、安保、雨、污水及区内道路12010118合计15955（5）不可预见费按总开发成本的3%计，不可预见费=87944×3%=2638万元；按总建筑面积折合楼面单价：2638万元÷m2=31.29元/m2。（6）期间费用合计期间费用12785万元，楼面价为151.6元/m2。表7.8期间费用计算序号项目计算依据金额（万元）楼面价（元/㎡）1财务费用年息5.49%（见附表二）667279.12管理费用(一+二+三+四)×3%（见附表一）3461413销售费用（包括广告费）销售收入的1.5%265231.54合计12785151.6（7）建设总投资估算本项目建设总投资：万元。楼面单价为1519.7元/㎡（按建筑面积计）。表7.9投资成本费用估算汇总表项目总额（万元）单价（元/㎡）（一）土地成本27422.7325.2（二）前期工程费13715162.7（三）建安工程费58274691.1（四）区内配套费15955189.2（五）不可预见费263831.3（六）财务费用667279.1（七）管理费用346141（八）投资总额合计1519.57.3.3财务评价经计算，项目税后利润为24242万元，税后投资成本利润率为18.9%，税前内部收益率为19.77%，投资回收期为4.34年，财务净现值（12%）为11208.2万元。主要财务指标见表7.10和7.11。项目在财务上是可行的。表7.10主要财务指标内容金额（万元）总销售收入税金及附加（总销售收入×5.55%）9811销售费用2652开发总费用税前利润36182所得税（税前利润×33%）11940税后利润24242税后投资利润率18.9%内部收益率19.77%投资回收期4.34年财务净现值(12%)11208.2某综合开发项目规划方案表7.11全投资现金流量表单位（万元）年份前期9个月12345一、现金流入484529819528235842830868二、资金投入合计296392284625846312682111532151.地价款142294573581220102.交易税7993.前期工程与建设规费137154.建安工程费用1689116891244934.1多层9600960093344.2排屋5175517549634.3别墅17834.4小高层、高层55644.5公建配套961.2961.29614.6人防及地下车库6544.7半地下车库1154115410814.8其它1525.区内配套159556.不可预见费4404404404404404387.税金及附加（5.55%）26916552932324317138.管理费用4566016016016016019.销售费用（包括广告费）73447792876463三、税前净现金流量-29638.7-180013973215553731327653四、税前累计净现金流量-29638.7-47640-43667-221121520142854五、税前净现值（12%）11208.2六、税前内部收益率19.77%项目风险分析8.1定性分析项目实施过程中开发单位将面临的主要风险如下：8.1.1政策调整风险国家对土地将执行越来越严格的管制制度，能否按时、按原达成的出让方式供地，将直接影响项目能否成功及其预期效益。另外，当前有些地方房价上涨过快、银行对房地产业资金投入过多已引起高层的高度重视，政府拟采取一些宏观调控措施，这可能影响消费者对市场的预期，产生持币待购行为，进而可能影响市场走势。8.1.2原材料涨价风险今年以来，大部分建材价格已经有较大幅度上涨，由于原材料的生产受到资源、能源和供求关系影响，预计建材价格上升的惯性还会持续，增大项目开发成本。8.1.3利率上调风险我国目前存、贷款利率处于历史最低点，当前经济走强，部分行业投资过热，央行提高准备金后商业银行资金面吃紧，央行最近公布扩大贷款利率上浮幅度等，存在利率上调可能，这将增加财务成本。8.1.4突发事件一些突发事件对房地产市场的影响是不得不认真考虑的。如2003年上半年，我国突然遭受“非典”的袭击,不但给我国宏观经济带来严竣考验,而且也直接影响了房地产市场。8.2定量分析8.2.1敏感性分析由于在项目实施的过程中存在着一些不确定因素，因此对本项目的投资和收入进行敏感性分析，以考察其对内部收益率和财务净现值（I＝12%）的影响。具体结果见表8.1与图8.1。表8.1敏感性分析表销售收入增减（%）投资成本增减（%）所得税前内部收益率（%）所得税前净现值（万元）税后利润（万元）0019.811208.224242302214524.3275455023.4167352974710026.922261.93525115030.327788.740756-3017.57829.120938-50165681.318737-10012.1154.513232-1508-5372.477280317.68228.3216660516.26241.71994901012.81275.3156560159.7-3691.2113640-32214188268170-523.616174.6285340-1027.721141.1328270-153226107.537120敏感性分析表明,项目的投资和经营收入对财务效益的影响都较大，这就要求企业要控制投资，保证经营收入，以减少项目风险。（1）当销售收入增加10%时，内部收益率由19.8%变动到26.9%，税后利润由24242万元变动到35251万元；（2）当销售收入减少10%时，内部收益率由19.8%变动到12.1%，税后利润由24242万元变动到13232万元；（3）当投资成本增加10%时，内部收益率由19.8%变动到12.8%，税后利润由24242万元变动到15656万元；（4）当投资成本减少10%时，内部收益率由19.8%变动到27.7%，税后利润由24242万元变动到32827万元；这就要求企业要控制成本，加强营销工作，保证经营收入的回笼，以减少项目风险。8.2.2盈亏平衡分析计算时把多层、排屋、别墅、小高层、高层以及车库的建安成本作为可变成本，其余费用为不变成本。单位不变成本的计算如下：表8.2可变成本组成面积（m2）造价(元/m2)面积权重权重造价（元/m2）多层6500.565367.1排屋7500.264197.7别墅237788000.02822.6小高层、高层713358500.08572.0人防及地下车库594512000.0078.5半地下车库434558500.05243.9合计1711.7所以，可变成本为711.7元/m2。其余成本为不变成本，总额为70