个人住房贷款检验规范

个人住房贷款检验规范一、贷款申请材料核验规范（一）身份及户籍材料核验经办人员需对借款申请人及共同申请人的居民身份证原件进行正反面核验，核查证件有效期是否在申请日起剩余6个月以上，照片与申请人本人容貌是否一致，身份证号码是否与户口簿登记信息完全匹配。对于集体户口申请人，需核验集体户口首页复印件加盖保管单位公章的有效性，以及本人页信息是否存在涂改、污损痕迹。港澳台居民需核验港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证的签注有效期，确认签注类型为长期居住或工作类签注，且在境内连续居住时间满1年以上。境外人士需核验有效护照及外国人永久居留身份证，居留许可有效期需覆盖贷款申请至审批全流程，同时提供境内工作单位出具的任职满1年的在职证明。（二）收入证明材料核验单位出具的收入证明需加盖单位公章或人力资源部门专用章，公章编号需与工商登记信息中的单位印章编号一致，收入金额需与近6个月银行代发工资流水明细的月均金额偏差不超过10%。若申请人存在兼职收入，需核验兼职劳务合同的有效性，近12个月兼职收入流水需稳定且连续，兼职收入认定比例不得超过主收入的30%。对于个体工商户及私营企业主，需核验营业执照的经营期限是否满1年，近12个月对公账户流水与个人银行流水合计的月均经营净收入需覆盖月还款额的2倍以上，同时提供近3个月的经营场所水电缴费凭证、纳税申报证明，核查实际经营状态是否正常。公积金缴存证明需显示近6个月连续缴存记录，缴存基数需与收入证明金额相匹配，断缴超过1个月的需由缴存单位出具补缴说明。（三）购房交易材料核验商品房预售合同需加盖房地产开发企业公章及法定代表人签章，合同备案编号需可在当地住房和城乡建设局官方系统查询，合同中约定的房屋坐落位置、建筑面积、房屋用途需与规划许可证信息一致。存量房买卖合同需包含买卖双方完整身份信息、房屋交易总价、付款方式、过户时间约定，合同签字需与买卖双方身份证姓名完全一致，不得存在代签、冒签情况。首付款支付凭证需为银行转账回单，转账金额需与合同约定的首付款比例相符，转账时间需在合同签订之后，付款方需为购房人本人，收款方需为开发企业监管账户或存量房交易资金监管账户，严禁以现金收据、借条等非转账凭证作为首付款证明。二、借款人资质审查规范（一）征信记录审查查询个人信用报告时需取得借款人及共同申请人的书面授权，信用报告查询时间距贷款审批日不得超过7天。重点核查近5年的贷款逾期记录，单笔贷款连续逾期超过3次或累计逾期超过6次的，需由借款人提供逾期情况说明及非恶意逾期证明，且逾期金额需已全部结清。信用卡近2年存在连续逾期超过2次的，需核查逾期金额是否低于1000元，若为年费逾期或小额非主观逾期可适当放宽认定标准。对外担保余额需计入借款人总负债，担保责任类型为连带责任担保的，需全额计入负债计算偿债比例。共同申请人征信存在不良记录的，需与主借款人合并评估信用风险，若共同申请人为配偶，其负债及逾期记录需全部纳入审查范围。（二）偿债能力审查采用月均收入与月均支出差额法评估偿债能力，月均收入需扣除月均社保公积金缴费、个人所得税、固定赡养抚养支出后，剩余可支配收入需覆盖月还款额的1.5倍以上。月均支出需根据借款人近6个月的银行流水明细核算，包括每月固定消费支出、其他贷款月还款额、信用卡月均透支额等。对于存在多笔贷款的借款人，需合并计算所有贷款的月还款总额，总负债率不得超过月均收入的50%。若借款人提供其他资产作为补充还款来源，需核验定期存款、国债、理财产品等金融资产的真实性，资产到期日需晚于贷款到期日，认定金额不得超过资产现值的80%。（三）购房资格审查核查借款人家庭在购房所在地的住房套数证明，需包含购房所在地不动产登记中心出具的家庭住房登记信息查询结果，查询时间距申请日不得超过15天。对于实施限购政策的城市，需核查借款人及家庭成员的社保或个税缴纳记录，连续缴纳期限需符合当地限购政策要求，补缴记录不得超过3个月。异地购房申请公积金贷款的，需提供公积金缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明及无未结清公积金贷款证明，缴存时间需连续满6个月以上。核查房屋交易的真实性，通过走访房屋中介机构、电话回访出售方等方式，确认不存在为套取贷款而进行的虚假交易，交易价格需与同地段同类型房屋的市场评估价偏差不超过15%。三、抵押物价值评估规范（一）评估机构准入管理合作的房地产评估机构需具备二级以上房地产评估资质，近3年无行业协会处罚记录，评估师需持有注册房地产估价师资格证书且执业年限满3年以上。经办机构需与评估机构签订正式合作协议，明确评估误差范围、责任承担条款，若评估值偏差超过实际市场价值20%，评估机构需承担相应的损失赔偿责任。同一贷款项目不得委托与借款人、售房方存在关联关系的评估机构进行评估，评估机构的选择需通过随机抽取方式确定，严禁由借款人自行指定评估机构。（二）现场查勘规范评估人员需对抵押物进行现场实地查勘，拍摄房屋正面、内部客厅、卧室、厨房、卫生间等关键位置照片，照片需包含查勘当日的日期水印。查勘记录需详细记录房屋所在小区的位置、建成年代、楼栋总层数、房屋所在楼层、装修情况、周边配套设施，核实房屋实际状况与不动产权证登记信息是否一致，是否存在擅自拆改房屋结构、加盖违建等情况。对于抵押物存在出租情况的，需核查租赁合同的期限、租金支付方式，确认租赁时间是否晚于抵押权设立时间，承租人需出具放弃优先购买权的书面承诺。（三）价值评估标准采用市场比较法进行评估时，需选取近3个月内同小区同户型同楼层的3套以上交易案例作为参考，案例的交易价格需为真实网签价格，剔除阴阳合同、亲属间交易等异常价格案例。调整因素包括房屋装修情况调整（装修成本每平方米不超过2000元的可适当上调评估值，超过部分不予认定）、楼层调整（中间楼层评估值上浮不超过5%，底层及顶层下浮不超过3%）、朝向调整（南北朝向上浮不超过2%，东西朝向下浮不超过2%）。采用成本法评估时，重置成本需参考当地住建部门公布的房屋建筑安装工程造价标准，折旧年限按钢混结构50年、砖混结构40年计算，年折旧率为2%。最终评估值需结合市场比较法与成本法结果综合确定，不得高于两种方法计算结果的较高值。四、贷款审批及放款核验规范（一）审批流程管控贷款审批实行分级授权制度，贷款金额500万元以下的由支行审批岗审批，500万元以上的需上报分行授信审批部门双人复核。审批人员需独立出具审批意见，不得受其他人员干预，审批意见需明确贷款金额、期限、利率、还款方式、抵押要求等核心要素。对于存在首付款比例不足、征信记录不良、抵押物价值不足等风险点的申请，需出具明确的补充材料要求或否决意见，否决理由需详细记录并存档。审批通过的贷款需出具正式审批通知书，通知书有效期为3个月，超期未办理抵押登记的需重新走审批流程。（二）抵押登记核验办理不动产抵押登记前，需核实不动产权证的真实性，通过不动产登记系统查询房屋是否存在查封、抵押、预告登记等权利限制情况，确认房屋所有权清晰无争议。抵押登记办理人员需陪同借款人共同到不动产登记中心提交材料，不得委托中介机构或借款人单独办理，抵押合同中的抵押权人需为贷款发放机构，抵押金额需与贷款审批金额一致，抵押期限需覆盖贷款本息全部清偿期限。取得不动产登记证明（他项权证）后，需与不动产登记系统中的登记信息进行核对，确认他项权证编号、抵押权人名称、抵押房屋坐落、抵押金额等信息完全一致，他项权证原件需交由档案管理部门入库保管。（三）放款条件核验放款前需再次核查借款人的征信报告，确认审批通过后至放款前是否新增其他大额负债或不良征信记录，若新增负债导致负债率超过50%的需暂停放款。核查首付款是否已全额支付至监管账户，存量房交易的首付款需冻结至交易完成过户后解冻。落实审批意见中的所有附加条件，包括补充担保、提高首付款比例、购买保险等要求，未落实全部条件的不得放款。放款账户需为合同约定的收款人账户，商品房贷款放款至开发企业监管账户，存量房贷款放款至交易资金监管账户或买卖双方约定的共管账户，严禁将贷款资金直接划入借款人个人账户。五、贷后检验及风险处置规范（一）定期贷后检查贷款发放后前3个月每月开展一次贷后检查，之后每季度检查一次，重点核查借款人的还款情况、职业变动情况、家庭收入变化情况。通过分析还款流水，确认还款来源是否为借款人正常收入，若存在第三方代为还款的情况，需核实借款人是否存在失业、经营失败等风险。每年对抵押物进行一次现场核查，确认房屋是否存在毁损、被查封、被转卖、擅自改变用途等情况，重新评估抵押物市场价值，若抵押物价值较评估时下降超过20%，需要求借款人补充抵押物或提前归还部分贷款。（二）逾期贷款处置借款人出现贷款逾期1天的，需通过短信提醒还款；逾期超过3天的，需电话联系借款人了解逾期原因；逾期超过7天的，需上门走访借款人单位及住所，发送书面催收通知书；逾期超过90天的，需启动诉讼程序，申请查封抵押物。处置抵押物时，需通过司法拍卖程序进行，拍卖保留价不得低于评估价值的70%，若第一次拍卖流拍，第二次拍卖保留价下浮比例不得超过20%。拍卖所得款项优先清偿贷款本息、违约金、诉讼费、评估费、拍卖费等相关费用，剩余部分退还借款人，不足部分继续向借款人追偿。（三）档案管理规范贷款档案需包括申请材料、审批材料、抵押登记材料、放款凭证、贷后检查材料等全部原件，实行一户一档管理，由专人负责保管。档案借阅需办理书面登记手续，严禁擅自复印、外借档案材料