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会计实操文库1/4记账实操-房地产企业【预售房款·收款阶段】账务处理（纯预售未交房）一、核心做账原则1、预售阶段房屋控制权未转移，所有房款一律不确认主营业务收入，全部挂负债科目。2、预收房款价税分离，房款本金计入合同负债，未来税额计入待转销项税额。3、预售阶段缴纳的增值税、土增税、企业所得税均为预缴性质，不计入当期损益，只挂应交税费借方。4、认筹金、定金、首付款、按揭放款、尾款，分场景单独核算，不混同入账。二、预售房款专属会计科目（收款专用）1、负债类：合同负债（预收房款本金）、应交税费—待转销项税额2、资产类：银行存款、其他应付款（临时认筹金、可退定金）3、税费类：应交税费—预交增值税、预交土地增值税、预交企业所得税三、全场景收款账务处理（纯预售、未交房）1、收取认筹金、诚意金（可退、未锁定房源）未转房款、可全额退还，不属于预收款，不计合同负债：借：银行存款贷：其他应付款—购房诚意金/认筹金后续退筹：反向分录冲回即可。2、收取房源定金（锁定房源、后期转房款）借：银行存款贷：其他应付款—购房定金说明：正式签约后转入房款，违约没收定金单独结转营业外收入。3、正式签约、收取首付款（核心预售入账）认筹金、定金转房款+新增首付回款，统一价税分离入账：第一步：定金、认筹金转入房款借：其他应付款—定金/认筹金贷：合同负债—XX楼栋房源（房款本金）第二步：收取首付款借：银行存款贷：合同负债（不含税房款）贷：应交税费—待转销项税额（9%增值税）核心规则：预售阶段不确认销项税额，只挂待转销项，交房时再转入销项税额。4、收到银行按揭贷款回款（最常用）银行直接放款至房企账户，依旧属于预售房款：借：银行存款贷：合同负债（按揭不含税本金）贷：应交税费—待转销项税额5、分期收款、预售尾款回款每期到账均按价税分离入账，不确认收入：借：银行存款贷：合同负债贷：应交税费—待转销项税额四、预售阶段预缴全套税费账务（收款同步必做）所有预缴税费不进税金及附加、不进当期损益，只借方挂账，交房抵扣结转。1、预缴增值税（按预收房款计税）借：应交税费—预交增值税贷：银行存款2、预缴土地增值税（按当地预征率）借：应交税费—应交土地增值税（预缴）贷：银行存款3、按预售毛利率预缴企业所得税借：所得税费用贷：应交税费—应交企业所得税4、预缴附加税费（随预缴增值税计提缴纳）借：税金及附加贷：应交税费—城建税/教育费附加/地方教育附加借：应交税费—各项附加贷：银行存款五、特殊场景：客户退房退款账务（预售阶段）1、全额退房退款借：合同负债（已收房款本金）借：应

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