学校物业服务方案投标文件（技术方案）

大学校园物业服务方案投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****序号评审项目是否完全响应投标人填写响应1响应22.具有良好的商业信誉和健全的财务响应3响应4.有依法缴纳税收和社会保障资金的响应响应响应响应响应响应响应二12序号评审计分模型填写项目11指标12指标23指标3二项目21三项目3四项目4五项目5六项目6七项目7八项目8备注投标人按照《商务评审标准表》编制此表。投标人填写指标值或报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.《一份好的投标文件，至少让你成功了一半。》目录：第一部分投标人简介及优势 4第二部分XX大学服务方案 4第一章物业管理服务整体设想及规划 4 4 9 21 第三节企业内部岗位责任制 78第五节档案的建立与管理制度 96 第一节学生宿舍(公寓)服务方案 第二节校园大环境清洁服务方案 203 第九节重大活动配合及专项服务人员保障方案 一、组织保障 299第一节各岗位职责以及各类服务流程和工作标准 第二节秩序维护及车辆管理制度 463第三节公共部位、公共场地、公共卫生管理和保洁制度 477 第七节学校各重大节点、重要时段、重点 十三、防火(消防安全)应急管理与应急方案 第一、成立疫情防控工作组并建立疫情防控机制 第二、制定疫情防控措施 第三、制定防疫物资保障方案 第五章物业管理质量目标及承诺 第一部分投标人简介及优势第一章物业管理服务整体设想及规划第一节项目概况构建省市级领导视察的汇报平台及提供会务服构建文化艺术交流平台，营造良好的学术氛围1、知识教学、传授；2、课外生活的重要场所；3、增长知识的课堂；4、树立成都城市形象和气质、普及文化知识；实现项目作为知名高校展示和城市宣传的功能提升城市知名度。教职工为教职工全体人员日常办公提供良好的办公环境，满足其在日常工作中教学、教研的需要。休闲区(休闲书吧、能会议厅、咖啡厅理的需求；1、领导、嘉宾(1)对服务人员要求高，且现场参观环境要求也比较高；(2)对接待人员的要求高，要求工作人员的形象、礼节礼貌、服务(3)现场的参观环境要求高，卫生、设施、人员形象和接待灵活性(1)对接待人员的要求高，要求工作人员的形象、礼节礼貌、服务(2)现场的参观环境要求高，卫生、设施、人员形象和接待灵活性3、学生XX大学数量多，很多时候会出现安全意识减弱的情况，由此经将在入驻XX大学后，针对项目的实际情况，制定一套完善的设施设除此之外，XX物业将增加在教职工人员生活、教学和科研中保洁频6、入驻单位(食堂、餐厅、超市、会客厅、饮料店等)第二节管理措施点2、五个方面的全年性目标·以合理费用提供物超所值的服务··确保与其它后勤服务方的合作顺畅。·管理期内无因我司管理导致的安全责任事故。方面四：团队稳定方面四：团队稳定·管理团队稳定，骨干团队除职位晋升和自行离职外，不做调动。方面五：精细管理方面五：精细管理——[目标一]:平稳过渡，稳定交接 [目标二]:“三证合一”,长效管理 [目标三]:客户满意率达到98%以上确保年度服务工作业主综合满意率为98%以上。 [目标四]:确保“市优”,争创“省优” [目标五]:打造标志性学校项且客户满意率达到98%以上三、管理模式1、总体思路及相应的对策等，从而确保从项目操作的初始，整个管理服务工作就有很明确的目标、要求和思路；其次，通过战术层面上的安排(即组织方案和目标控制)进一步确定管理组织架构，细化管理服务目标、要求和工作内容，再通过详细的保障实施方案和评判、控制及考核办有效。同时，通过输入高素质、有服务心的管理服务人员，及与客户充分有效的沟通和合作机制的建立，最终达到满足客户需求的管理目应急保障体系、质量控制体系，将确保我们的服务员工为客户提供持第三，在管理服务过程中，与客户的充分沟通、协调与合作将是我们一切工作能有效开展的保证，通过建立与运营中心相互信任的关系，将不断鞭策和促进我们服务质量的持续提升，最终实现与XX工作计划专项保洁计划训体系量控制务标准的也是我们的服务员工，对项目的服务质量起到决定性作用更是我们的员工，所以我司总结多年的物业管理经验，也结合服务型企对日常物业服务工作实行量化和最小单位的科学管理。在项目后勤员工中，开展“礼貌大使活动”,使微笑服务开始于每第三节服务意识●专业服务——秉承“用心构筑美好生活”的企业使命性质量策划书，为XX大学提供专业的服务和咨询意见，将XX大学的间商(餐饮、特殊设施设备、宽带供应商),所以更需要多方协作，对活的沟通和配合机制，保持协同一致，共同做好对学校师生的服务工●稳定保障——提供“感动人心的服务”对于物业服务企业来说，XX大学的物业服务必定会有许多新课题，不能僵化地照搬以往的经验。因此物业服务企业需要与学校方保持良好的沟通和协调机制，共同建立持续改进的机制，迅速有效地发现和解决新出现的问题，鼓励创新管理，从而达到自主管理、自我完一、总体定位师生打造一个安全、和谐、舒适、有序的学习、办公、生活环境；为二、九项服务承诺承诺一：服务态度——主动物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以我们在本项目的服务技能是公司在本项目工作的员工在服务过程中应该掌握和具备的在做好校方委托我们的日常管理服务所包含我们除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为客户着想，承诺五：服务程序——规范服务程序是指为本项目客户提供服务的先后秩序和步骤，如保洁设备服务标准是我们为保证本项目提供高水平的具体体现。如对客礼仪标承诺七：服务制度——健全作环节，缩短办事时间，提高服务效率。秩序维护、保洁等工作应急响应10分钟到场。承诺九：服务指标——明确>活动保障满意率100%。环境卫生清洁率99%消防设备设施完好率100%服务有效投诉率少于2‰,处理率100%第四节服务设想一、立足一流高校项目，打造特色物业服务XX大学泉山校区位于国家中心城市成都，发展区位条件优势明显，是国家新时代振兴中西部高等教育攻坚行动中以重庆、成都为战略支点，发挥高校集群聚集溢出效应，打造西南地区高等教育对外开余亩，校舍建筑面积99.21万平方米，其中教学科研行政用房面积50.43万平方米。教学科研仪器设备总值5.15亿元，图书馆馆舍面积5.5万平方米，馆藏纸质图书总量240.82万册，电子期刊140.87万体最大的高校图书馆1座、艺术学科分馆1座，建有成都东盟艺术中心、博物馆、美术馆、音乐厅、学生心理健康中心，高标准建有体育馆、排球馆、恒温游泳馆、田径场3个、篮球场和风雨篮球场10片，拥有可承担大型学术会议的国际学术交流中心和会议中心1个，科研大楼(生物与医药前沿技术研究中心)在建，有三甲综合XX大学附属对外形象。其中，无论是学生需求还是项目似项目的经验，我司将全力为之打造高端的才的配备，同时出于人才结构的多元化的考提供以高端的物业服务，以满足学生与教职工多元化及个性化的服务需求。项目区域内业态广，各物业具有不同特点，需要我们在日常管理中，根据不同的功能区进行分区管理，同时需要一体化运营能力与统筹协调能力，可以流畅高效地调度处理本项目的各项管理服务及相第五节拓展管理除了配置好人、财、物三大相关资源外，还将通过组织保障、制度保障、运行保障、应急保障和质量保障等五大保障体系的有效实施，以满足XX大学物业管理服务业主方的需求，达到并超越业服服保务障保障一、组织保障负责XX大学物业管理服务物业管动公司可利用的所有资源以满足抽调公司的技术骨干对XX大学物业管理服务现场的服务工作进行检二、制度保障本项目的标准化制度体系将严格按照ISO9001质量管理体系、并结合XX大学物业管理服务业主方所颁布的各项规章及XX大学物业防影响质量的负面因素，确保只有合格、优质、制定并实施标准化制度体系将避免人为管理的随意性和不确定人员的各类行为，是服务质量稳理”,从而保证XX物业为本次XX三、运行保障有了明确的管理目标和完整的制度体系，还需要有高效的运行系服务结果的可分析、服务质量的可测评”,达到并超越XX大学物业管理服务业主方的要求，运行保障系统包括(但不限于):●计划目标管理机制●沟通协调汇报机制●投诉处理机制●监督约束机制●计划目标管理机制●年度工作计划；●季度工作计划；●月度工作计划；●每周工作计划；●每日工作计划。序维护巡逻路线设计、日常安全管理计划等);●专项工作计划(保洁开荒工作计划、物业承接查验工作计划、员工招聘计划、员工进场计划、员工培训计划、物资采购计划、管理软件准备计划、业主方满意率调查计划、质量督导计划、活动保障实施计划等)。我司将根据XX大学物业管理服务在不同阶段的不同管理服务要求，并结合现场实际运作的需要，在管理服务过程中，有针对性的编强，因此各类突发和重大事件发生的可能性很大，对这些突发事件进对于XX大学物业管理服务运作期间的突发性事件，我们将通过下列措施提供周全细致的保障：●编制完整且具可操作性的应急预案；●全面的应急预案培训和演练；●应急保障后备人员的储备和培训；●应急物资的供应和准备；●突发事件处置过程中的及时报告和沟通协调；●对突发事件的纠正预防。XX物业将通过自身运行多年而有效的质量控制体系在X业管理服务的建立，从而让员工及时纠正工作中存在的问题，更好的持续改进基于事实的决策方法(1)主管每日检查但不限于服务质量、员工着装、行为规范等，并就检查出的问题在当(2)经理每周检查(3)与业主方代表的联合检查和定期的联席会议项目每月应至少安排两次与XX大学物业管理服务业主方代表或(4)满意度调查(5)质量综合评定检查(QPE)业管理服务后援小组，建立一支固定的支援运作质量，公司人力资源部将为该项目招聘、培训储备后备团队，确可先行垫付XX大学物业管理服务现场运作过程中业主方委托的合同我司将把本项目现场备用金额度从2000元提升至10000元；将把现场项目经理的财务审批授权从1000元提升至10000元。第六节特色物业管理模式(一)模式设计理念通过“创新+绿色”的物业管理服务模式，维护XX大学完好的形(二)模式设计要素物业管理综合效能的体现凝聚于组织效率的实现与服务成本的有——塑造人文优雅：安全清净、优雅现代、绿影摇弋的环境与文舒心的物业环境与文化氛围需要物业管理人员充分尊重XX大学XX物业成熟的高校物业服务模式是将矩阵式组织管理方式成功配置潜在能量，实施岗位工作激励性创新，分区到人，综合配合，高目的成功管理模式，并在此基础上，除了上述所提到的“创新+绿色”体”现场运作模式。——以打造该项目的高质量服务为主体——为高校提供全方位的优质服务中心，坚持“高端服务品质是企业的生命线”这一管理底线以三套管理标准为手段----即以三套管理标准为基础形成“综合管理标准)所建立起来的、合三为一的综合管理系统，简称“IMS”,是IntegrateManageSystem的缩写形式。XX物业将以综合管理体系 鉴别服务对象(顾客)需求、环境因素、职业安全与健康危害等方面(二)三标大学)的监督下不断提高我们的服务标准，同时行业的服务水平也在象(XX大学)的要求适时调整和改进自己的服务，使服务质量始终符合或超过服务对象(XX大学)的要求标准。因此，在具体工作中，我2、特色服务的目标我们所倡导的“三标一体”的现场运作模式，其基础是体现品质管理，而管理体系的建立要求我们必须持续源，以期重点实施物业管理配套服务等方面第七节物业管理承接方案一、承接准备1、组建高效、合理的服务组织团队组建物业服务中心，根据精简高效、垂直管理的原则，采用项目2、配置优秀服务人员员工提供与其素质相应的薪资福利待遇，特别是保证管理团队的薪资福利水平，以稳定骨干队伍，解决员工的后顾之忧，使员工安心、用二、承接项目有幸获得XX大学物业管理委任，将本着平稳过渡的首要原则，结合物业的设施、物品和资料，做好人员安置工作，为以后的管理打下基三、承接措施1、资料及物品交接2、对前期人员安置方案所有留用人员经过我司培训合格后上岗。(详细培训内容见下页)3、接管前期员工培训计划序号培训内容时间培训对象培训方式培训目标1管理目标模式及投标书的有关内容二天公司本部客户服务中心全体新公司本部内部培训明确各项工作要求、目标模式员工岗位职责和物业管理运作制度二天公司本部客户服务中心全体新员工公司本部内部培训掌握岗位要求和考核标准房屋整体布局、水电设施、消防设施等内容介绍二天安装单位客户服务中心全体新员工公司本部内部培训熟悉校园管理、运行安全交通工作目标及作业程序天公司本部全体人员公司本部内部培训熟悉治安保卫的范围和职责清洁卫生标准及作业程序十天公司本部保洁员其他项目培训熟悉清洁卫生范围和职责各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟通技巧二天公司本部客户服务中心全体人员公司考核本部内部培训行为、语言规范和技巧消防职责及灭火作战实施程序和急救常识天半公司本部客户服务中心全体人员公司本部内部培训掌握应急方案及常识在确定中标后3天内成立专案小组认真验收和检查物在确定中标后3天内成立专案小组物品和资料的交接在正式移交前对现场管理人员进行面试并拟定培训计划、内容物品和资料的交接序号工作内容主办人/部门1、任命客户服务中心经理公司行政人事部2、向院方引荐客户服务中心经理总经理室3、向院方提供接管计划客户服务中心经理4、与院方商定交接计划客户服务中心经理5、召开员工大会说明情况客户服务中心经理6、与院方共同开始移交客户服务中心经理7、管理和服务人员进场交接客户服务中心经理、品质保证部行政人事部序号工作内容主办人/部门2、与留任的员工重新签订劳动合同行政人事部3、员工的补充调配和招聘行政人事部4、员工制服制作行政人事部5、员工胸牌制作行政人事部6、编制员工岗前培训计划行政人事部7、员工岗前培训的实施行政人事部1、向院方提供接管计划客户服务中心经理2、与院方商定交接计划客户服务中心经理3、人员调配及培训，物资准备行政人事部、品质保证部客户服务中心经理5、管理和服务人员进场交接客户服务中心经理、品质保证部三1、清点和接收院方资料和档案客服主管2、清点和接收电脑、家具等办公用品客服主管收集客服主管1、思源系统操作培训信息中心序号工作内容主办人/部门2、思源系统财务数据初始化信息中心3、思源系统安装信息中心4、备用金领用财务部1、客服中心公章刻制、名片印制行政人事部2、办公家具、办公用品、管理服务用具采购公司行政部3、上墙资料(办公室、设备房)确定行政人事部4、上墙资料制作行政人事部5、各类表单印刷行政人事部1、客户服务中心经理任职备案客户服务中心经理客户服务中心经理第二章企业内部管理制度第一节本项目组织管理架构重大活动支援队公司品质监管部应急保障分队工程维修部室外保洁部秩序维护部室内保洁部第二节员工管理、培训制度1、员工管理体系户服务中心的“精英”,而且也包括中坚管理人员和实际操作人员，他们应该是所在岗位上的合格人员。因此，无论是从社会上引进特殊人才，还是公司自己培训出来的员工，都要通过严格的管理，才能充2、员工管理机制激励机制提升考核不合格考核合格二、培训制度墨西哥裔美国人。由于生活贫困没有受过系统良好的教育，他们的综合素质普遍不高，所以承担着最基层的体力、半体力工作。尽管工作内容单一枯燥，但正是因为他们起早贪黑的辛勤劳作，才造就了如今这个强大的美利坚合众国。于是，历史上赋予了他们一个平凡但又嘹“玛利亚”的诞生尽管早在上个世纪的美国工业革命，但这个人此，XX物业自2011年开始，制定了“关注玛利亚”计划，希望1.2三年行动计划的目标秀的员工进行轮岗工作机制和岗位分级制度，挖掘他们潜力的同们的发展将不仅仅局限于某一个岗位，而是横向或者是纵向的延计划时间时间频次新员工入职指导书重新设计制作一份《新员工入职指导书》,涵盖内容涉及企业文化介绍、项目基础介绍、部门职能和岗位职务说明、熟悉工作安全要求、服务意识、应急准备等。在每位员工新进项目时，按照此份入职指导书，对其进行为期三天的培训，同时安排优秀的老员工进行岗位带教，项目安排师以及培训教室执行即时新员工见面会每月组织当月入职的新员工一同参与，相互交流工作感想、小结，增进员工之间的交流安排会议月/次转正前评估要求员工对之前的培训及岗位工作进行小结，并结合其工作表现，由上级领导进行考核评估员工档案“一人一档”员工工作档案包括身份证明、无犯罪记录证明、劳动合同、入职指导书、录用通知书、培训记录等，100%做到一人一档执行月/次岗位纪律“禁止行为”给每位在岗员工发放“禁止行为”小卡片，强调在岗纪律，方便员工理解，同时管理人员也对各部门岗位形成立体式监管监督机制执行员工监管机制部门领班、主管、客服中心经理形成立体式的现场监管，分不同时段、不同层级进行工作检查，确保岗位纪律及工作规范执行复习培训全年覆盖，每月一次对在岗员工进行培训内容的复习月/次“玛利亚”之家休息室制作墙报，内容有公告栏、好人好事、你的生日我的祝福、新闻速递、印刷制作费用预算500元新学习园地、员工风采六大板块，以后内容由员工自行设计上墙员工休息室改造将对其进行更多人性化布置，如水杯柜、大衣衣橱等员工荣誉展示涉及“我为团队献一计”荣誉墙相关的制作费用，预算1000元执行季度/次同月生日会每月组织该月生日的员工共同庆祝生日，一起吃蛋糕吹蜡烛庆祝月/次劳动竞赛举办劳动竞赛，如票务收费、秩序维护指挥手势等季度/次学习资料的推荐借阅项目提供各类学习资料、相关书籍，供员工借阅，丰富他们的业余生活项目内部岗位竞聘面向全体操作员工针对部门领班及高级员工岗位的内部竞聘安排场所内部竞聘半年/次会带教证书证书，持证上岗开展对新员工的带教年起执行个人发展规划对适合发展的员工制订专门的个人发展规划年起执行储备干部机制通过两年的观察培养，对符合条件的优秀“玛利亚”相关管理理论培训，包括作基本管理制度、质量管理、安全管理、人事行政管理等等内容，为项目管理人员的储备公司提供培训课程及讲师挫折教育在整个培养过程中，适时对员工进行“挫折教育”,如安排在公司较艰苦的项目进行体验实习，提升他们工作上的承受能力公司相关项目进行配合个人工作设想、建议展示想法的员工讲出他们的想法项目安排会议室2、员工培训方案及计划电气、电子、园林、心理、财务等知识。从物业的发展趋势看，还涉期的不间断的培训是公司不断发展的要求。对员工的培训内容应包括技术、意识、公司制度、企业规划、行业发展状况等，使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用、了解本行业的最新动态，寻找差距弥补不足，做到知己知彼。加强员工的责任感、使命感，使企业的发展度测评》作为贯通公司核心工作的主线，以此揭示员工工作的有效性新员工岗前2.2新员工入职培训的内容境和职业健康管理方针、员工守则、职业道德等。目的是为了让新员2.3新员工岗前培训的内容岗位工作标准、岗位工作要求、岗位职责、礼要求、职责、项目的基本情况和操作流程，让员工具备上岗的基本条2.4在职员工持续性培训服务意识教育、操作手册、专业技能、奖惩措施、应急预案、节能降耗措施、法律法规等。目的是持续不断的提高员工的业务素质和3、培训措施3.1培训目标提高员工的基本素质、专业技术、技能和管理服务水平，提升员培训目标设置培训内容选择确定指导者确定受训者培训日期选择培调方法选择培训需求分析培训方案组成要素分析培训方案的评估及完善培训回结知识技能素质3.3培训范围3.5培训的方式实施步骤(四步培训法)第一步：培训师对被培训者进行讲解(我说给您听);第二步：培训师针对被培训者岗位业务技能进行示范(我做给您项目见习在进入本项目服务之前，我司会将大部分员工分配入类似项目进行见习，此种方式能够提高被培训员工项目管理认识的全面性，使优课程培训这种培训方式比较适用于新进入工作岗位的员工，系统性的课程适当安排业内专家或某领域专业人士进行专题讲座，有助于拓宽通过管理人员和专业技术人员组织相关人员就某课题进行学习讨3.6员工入职培训表示例岗位：管理人员备注1.公司介绍2.公司服务理念和核心价值观讲解3.公司信息化管理平台介绍4.公司VI标识系统1.公司人事管理制度2.公司行政管理制度3.公司财务管理制度1.质量管理体系文件2.环境管理体系3.职业健康安全管理体系1.管理者应承担的责任2.部门职能描述3.工作岗位与职责描述4.团队建设5.讨论如何解决与相关部门的冲突6.客户信息的保密性7.关注细节1.员工岗位设置及排班表编制2.客户服务工作体系3.保洁服务工作体系4.设备运行与维护工作体系5.秩序维护工作体系1.员工培训的意义2.员工入职培训、在岗培训、权威认证培训3.四步培训法2.客户沟通与联席会议3.质量督导4.满意度调查5.投诉处理1.危险区域/授权区域2.员工安全3.客户安全4.设备安全5.电气安全6.钥匙管理1.紧急电话联系清单的建立和更新2.应急物资的准备和使用3.人员组织和分工5.各类应急预案的编制和演练1.管理的法则2.做正确的事，正确的做事3.时间管理4.沟通技巧5.职场礼仪6.其他1.部门目标2.部门提高业绩计划3.服务的威力岗位：保洁员工培训内容备注1.公司介绍2.使命感、追求优异3.着装、洗衣要求/胸卡佩带4.员工通道使用的规定5.本部门考勤制度/工资制度/奖惩制度6.员工会议制度7.员工工作评估1.参观工作现场2.员工更衣室及休息室3.工间休息及用餐时间4.清洁车辆存放处和摆放要求5.工具摆放和保管要求6.设备存放处7.易耗品存放处1.部门电话使用政策2.岗位电话规范礼仪3.如何使用部门的BP机/对讲机1.部门职能描述2.工作岗位与职责描述3.团队建设4.讨论如何解决与相关部门的冲突5.客户信息的保密性6.关注细节7.投诉处理程序8.关灯要求9.公共设施报修程序10.员工礼仪要求1.个人防护要求2.设备安全3.电气安全5.高空作业的要求6.设备出现故障时如何报告7.作为保洁设备操作人员的责任8.事故报告9.一般的注意事项：安全手套的使用和洗手10.药剂的存放、混合和使用1.药剂的安全性2.如何处置一般垃圾3.如何处置有害的微生物垃圾4.防护性设备的要求1.突发事件的报告2.突发事件的处置和演练(各类预案介绍)PART8:设备操作1.地擦机2.高速抛光机3.洗地吸水机4.吸水吸尘机5.高压水枪6.其他PART9:岗位技能2.保洁药剂的种类和使用3.玻璃清洁方法和标准4.不锈钢制品和木制品的上光清洁保养5.灯具、墙面、风口等设施的清洁6.硬地面的护理程序7.如何应对大风、下雨8.保洁设备、工具的清洁保养及交接要求9.消毒隔离规范处理程序和要求1.部门目标2.主管进行日检查3.经理进行周检查4.客户满意程度调查5.质量评定6.部门提高业绩计划时间目标1公司基本情况、组织架构、物业管理基础知识、质量方针。3小时公司授课新入职员工让新员工了解公司的组织及基本情况，基础的物业知识。2员工守则、职业道德、服务理念与意识、礼仪形象要求。4小时公司授课工了解公司对员工的道德与服务意识，日常工作中对礼仪形象的要求。3项目基本情况与物技术方案12小时公司授课全体员工了解项目物业基本情况，熟悉与理解公司对项目的管理方式与管理要求。4礼、脱帽、戴帽等；体能与军体拳术练习；内务整理等。每周2长期。公司训练与演示全体秩序维护员熟练掌握军事技能，锻练作风，适应准军事化管理氛围。时间目标5项目保洁的特点与要求；保洁员岗位职责、质量考核、清洁设备的操作技能10小时公司授课现场演示全体保洁员让保洁员了解项目熟悉质量考核，掌握6项目运送的特点与要求；运送员岗位职责、质量考核、运送工具的操作技能10小时公司授课现场演示保洁员让运送员了解项目7机电设备与维修管理的特点与要求、设备保养与维修计划的制订与实施、高配与机电维修值班的要求、岗位职责、工8小时公司授课新入职机电维修与高配值班了解项目机电设备与维修管理的特点、重点与要求，各项设备保养与维修计划的制订与实施及岗时间目标作范围人员值班要求等。8设施设备及其它配套设施情况6小时现场考察同上实地直观了解项目机电设备与配套设施基本情况4.2物业承接查验强化培训计划时间目标1验工作手册》内容12小时公司授课客服中心经理、客服、工程维修人员、秩序维护主管、清洁主管、绿化工掌握物业接管验收程序、标准、要求、操2的职责、分工、4小时公司授课同上明确接管验收组的成员、分工作计划与时间进度表工、职责、工作计划。3项目现场熟悉10小时现场考察同上进一步熟悉与了解项目物业情况4土建、设备、绿化等验收标准16小时公司授课同上掌握各单项验收与接管标准。4.3在职员工持续培训计划(示例)客户服务部各部门主管1.项目年度管理目标讲授每项每年4次，每次不得少于2小2.绩效考核讲授3.维修基本技能知识示4.服务意识教育讲授5.礼仪形象规范观6.项目物业服务标准观7.物业管理实用案例分析讲授8.物业管理中环境的作用ISO9001:2000的基本知识讲授9.ISO14001的基本知识讲授10.职业道德讲授11.物业管理法规条例讲授12.消防专业知识与技能的培训练工程保障部工程维修人员1.1.工作总结、目标与计划1.2.学习如何与客户沟通学习讲授每项每年1次，每次不少于1小时。2.1.员工手册2.2.礼仪形象规范手册讲授3.1.值班管理标准作业规程3.2.维修服务流程讲授示5.1.安装/维修标准5.2.公共设施维修标准作业规程讲授6.1.质量管理体系6.2.环境管理体系讲授7.1.职业安全卫生管理体系7.2.节约用水、电工作规程讲授8.1.机电维修工作标准作业规程讲授8.2.设备综合管理工作标准作业规程9.1.给排水设备设施维护标准作业9.2.消防设施维护标准作业规程讲授实际操练10.1.火警火灾应急处理标准作业10.2.弱电系统维护标准作业规程讲授11.1.装修管理规定11.2.房屋维修养秩序维护理讲授12.1.公共设施巡查维护12.2.环境管理方案讲授讨论秩序维护部秩序维护员队列拳术训练实操2次/周2、体能训练实操1次/周3、治安突发事件处理讲授4次/年消防设施使用培训实操4次/年5、规章制度学习讲授1次/季6、团队建设同上保保洁员1、清洁操作手册讲授演2次/月洁部绿化员示2、清洁大型设备的操作示1次/月3、清洁现场的安全管理讲授4次/年4、保洁员的形象礼仪规范讲授1次/周5、项目保洁现场盲点管理讲授1次/月6、团队协作讲授1次/月7、绿化操作手册讲授2次/月8、绿化工具的操作讲授1次/月第三节企业内部岗位责任制在内部采用直线型职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高负责环境清洁、卫生消杀、环保监测、垃圾清运和客户委托的保绿化部负责对全校学生宿舍作息时间的执行监督及纪律、卫生的检查维1负责组织开展项目的物业管理和服务工作负责(或授权主管)根据物业服务合同组织各类资源提供与秩序维护相关的日常《质量策划管理负责员工的面试、招聘相关手续的办理日常日常负责员工的培训工作。日常负责(或授权主管)根据物业服务合同组织各类资源提供与保洁相关的物业《质量策划管理负责根据合同审核分包单位的工作计划和日常工作安排。日常负责根据合同和计划监督检查分包单日常负责将客户和客户服务中心的改进意日常负责对分包单位进行评价，并确认费用日常负责(或授权主管)根据物业服务合同组织各类资源提供与工程相关的物业《质量策划管理负责根据合同审核分包单位的工作计日常负责根据合同和计划监督检查工程分包单位的维修和保养工作质量，确保公共部位的设备设施处于良好的运行状日常负责将客户和客户服务中心的改进意见与分包单位进行沟通，并监督其整改日常负责对分包单位进行评价，并确认费用日常负责组织客户服务中心的单项工程和单项工程以上的立项工作日常《服务采购管理负责(或授权主管)根据物业服务合同组织各类资源提供与客户服务相关的日常负责对客户的回访工作，及时收集各类信息，了解客户对公司提供服务的意见日常《客户投诉管理规定》、《客户沟通管理规定》负责对客户投诉的接待、处理和跟踪工作。日常负责社区活动的策划和组织工作。日常2负责客户服务中心的人员管理工作负责操作户服务专员以下岗位(不含客户服务专员)的录用、岗位变动、薪资调整(符合公司规定)和奖惩等工作。日常日常3负责费用的收缴、帐目的公布和损益的实现负责开展客户服务中心各项费用收缴日常负责根据合同并与其他部门协助开展帐目公布的工作。日常负责制定预算并有效执行，并定期进行日常4负责各类突发事件的预防和处理工作负责制定各类突发事件的应急预案，并进行必要的演练。日常当发生突发事件时进行有效处理并及日常5负责对外联络和协调工作负责与学校方、物价部门、环卫部门等日常《客户沟通管理相关方的联络和协调。负责与重要客户的沟通工作。日常负责物业合同的续签工作。日常规定》、《客户沟通管理规定》6负责(或授权主管)客户服务中心的行政管理工作负责客户服务中心的文件收发、登记、分类、保管和文印工作。日常负责各类档案的保管和查阅。日常负责宿舍的管理工作。日常负责各类信息、资料和数据的统计工作。日常7其他工作负责对本部门/岗位涉及的重要环境因素、危险源实施控制。日常负责预防减少出现紧急情况的环境影响和职业健康安全危害。日常8日常1进行业务指导；/2负责新接物业(安全消防)的接管、验收、移交工即时/3负责工作记录的收集、整理、归档；每月/4负责编制培训计划，并组织实施，效果评估考核；每月/5负责工作服务质量的督导和考核，对不合格项，提出整改意见；每月/6年度预算及工作总结；每年/7妥善处理客户有关安全管理方面的投诉；每日/8检查各项安全管理措施，每天巡视一项或多项内容，并做好记录。每日/9组织好本部门的分工协作，评比先进工作、例会及员工排班、考勤；每月/定期检查各部门落实治安制度情况，加强各部门的安全防范工作，对重点部位采取一定措施，发现问题及时与有关部门联系。每月/严格遵守公司各项管理制度，按照公司各项作业规程进行操作；每日熟悉项目内各建筑物情况，有效完成上级交派的各项工作，并负责例行性、定期检查、养护，发现问题及时处理和上报；每日严格按照公司颁布的质量体系文件实施运作，确保服务质量，有效提高物业服务品质；每日负责本部门及岗位涉及的重要环境因素和危险源实每日施控制，负责预防和减少出现紧急情况时的环境影响和职业健康安全危害；努力学习、钻研技术、不断提高专业技能；每日认真执行《员工考勤制度》按时上班，做到更衣后着装、行为举止等符合《员工行为规范》规定，上岗时做到着装整洁，精神饱满。特殊天气情况下(雨、雪天等),临时作出合理工作安排。每日每日每日对项目保洁区域各工作岗位进行一次重点检查，按照《员工行为规范》、《清洁质量标准》检查在岗员工的仪表仪容、操作规范及保洁质量，并记录好《管理工作检查表》。督促员工严格遵守公司的各项规章制度，对本部门发现工作中存在的疑难问题，协助客户服务中心经按照公司规定管理好本部门的保洁仓库，并协助客户服务中心经理合理控制项目物料消耗。按照《质量管理体系》要求相应填写好本部门的记录表单：《管理工作检查表》、《工作计划》、《培训计划》),并协助客户服务中心经理做好项目上每日对本部门新老员工进行岗位业务培训和专项技能训练，并实行定期考评。重视本部门安全工作，督促员工工作时注意自身和他人安全，遇有不安全因素工作时要亲临现场指挥并和员工一起做好各种防护工作。做好与其他部门的友好协作，做好与学校方的沟通负责项目保洁区域清洁质量达到相应标准；负责本部门员工正确贯彻各项工作规程；负责团结本部门员工遵纪守法、工作积极、服从安排、参加培训、顺利完成项目的各项工作计划，按时、保质完成上级交办的各项工作任务。应，在第一时间告知项目经理的同时，及时协助相关人员或部门采取相应的应急措施使事件的损害程度降至最低。每周四组织一次班组总结会。对本部门当天的工作进行小结，发现问题及时向项根据工作计划安排明日工作。规定离岗时间后离开工作岗位，打卡后更衣。每日熟悉管理处对绿化养护的要求即时/定期对所辖绿化区域和绿化工具、设备进行巡查、记录，分析绿化的基本现状，存在问题每日做出短期的工作计划，对出现的养护工作疑难问题每日安排协调绿化工作人员养护工作。每日定期审查室内绿化租摆并做好相关记录每周对本部门当天的工作进行小结，发现问题及时向项目经理汇报。根据工作计划安排明日工作。检查员工休息室。规定离岗时间后离开工作岗位，打卡后更衣。每日1务指导；每年/2负责新接物业的接管、验收、移交工作；即时/3负责工作记录的收集、整理、归档；每月/4负责编制培训计划，并组织实施，效果评估考核；每月/5整改意见；每月/6公共设备维保年度预算及工作总结；每年/7妥善处理客户有关设施维保、维修方面的投诉；每日/8每日/9工排班、考勤；每月/每月/4、会务服务员序号备注1即时2加强业务、技巧的学习，自觉遵守管理处及客服部的即时/3即时/4根据学校方提出要求，确保各类贵宾接待服务、会务即时/5负责会务、参观接待前期准备工作，包括会场布置、后会场整理、茶具清洁。即时/6积极参加客服中心举办相关专业培训，提升自身服务水准。即时/1参与制订各项清洁卫生工作计划，对各项保洁工作的安排和落实要及时跟进。/2根据保洁工的工作能力和综合素质，做到合理安排、工作的执行过程和结果负责。/31次/天4培训和指导员工正确使用清洁设备、清洁工具和清洁/剂，做好清洁工具和清洁剂的发放、回收、保养和保5督促员工爱护公司财产，正确使用和保养清洁设备和工具，做好使用前后的检查工作，确保设备设施不发6勤巡检，发现问题要及时处理和解决，工作要仔细周7发生紧急情况时，应及时汇报上级领导，迅速调配和/8加强自身素质的提高，钻研业务知识，提高管理水平，做好“传、帮、带”工作，团结和关心周围员工，做/9做好每日工作记录，有问题及时向上级反映实际情况配合保洁经理，做好班组员工培训工作的安排和落实，每年两次定期对员工工作作出考评意见，并对自己作好自评小结报上级7、保洁员备注1/2正确准时地按工作流程和保洁服务标准完成/分管区域范围内的保洁工作。3服从分配，工作认真、细致、一丝不苟、任劳任怨、尽职尽责，完成上级交办的各项工作任务。45/6及时清理平台、水沟的垃圾和积水。/7/8同事间要相互团结，精诚协作，共同维护企业及部门的良好风气。/9工作作风廉洁，不谋私利，发扬拾金不昧的精神，将拾到的遗物如实上交领班，并在“记录簿”上签名。第四节本项目管理维护运作制度及标准有效的监督约束机制的建立，是运行保障工作中必须的环节，该客户服务中心将严格依照XX大学学校方的要求和相关法律法规客户服务中心将自觉接受XX大学学校方对物业管理的考评(如专项的检查、月度的评估、定期的满意度调查)工作，不断改进和完善自身的管理服务水平，并达到并超越招标书我司将向所有的相关方公示公司和客户服务中心的投诉电话及联本公司将与现场的管理团队签订目标责任书，并严格进行考核和本公司将定期组织开展物业校方师生意见调查，调查结果(即校方师生满意率)将作为现场管理团队业绩考核的指标以及奖金发放、对审核中发现的不合格项将会要求整改和跟进，并对责任部门或当事员工的分级考核制度是我们保障服务质量的一项重要手段服务中心每月将会依照体系文件和XX大学学校方要求的各项工作标准，通过项目经理的每日巡查和定期督导来完成，一旦发现不合格项公司将通过定期开展“星级员工”、“服务明星”、“优秀团队”誉称号，以便于学校师生甄别的同时，鼓励以下为考核表(示例):姓名岗位员工到岗日期年月序号考评项目评分标准(分)小计考评实得1未做a个人卫生、制服整洁状况01233b用语/行为规范082工作能力未做到基本执行较好执行完全执行a遵守安全作业规称07b按要求佩戴劳防用品06C消毒隔离执行情况055d轻微安全事故情况055e工具、设备的养护06f正常物料消耗控制07g日常清洁情况07h按标准作业指导书作业0551按时完成工作计划066J合理化建议提出情况055未做a严格遵守作息时间、出勤率055b遵守公司规章制度0344C培训完成情况01233未做a应急响应速度066b语言表达及沟通能力055分分分分7a应知、应会考核077第五节档案的建立与管理制度础性资源。物业档案资料是物业信息的重要在XX大学的物业管理中，我司拟按照时间顺序分为接管验收阶接管验收阶段信息√竣工图，包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽√工程预决算分项清单；√竣工工程项目一览表；√设备技术清单(设备名称、规格、数量、场地、主要性能、单价、随机工具及备件等);√设备技术手册、使用说明及质量保证书；√设备安装调试记录(各设备系统的试压、试漏检查记录、卫生、电视监控等系统);√土建施工记录(地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等);√建(构)筑物监测记录建(构)筑物的沉降、变形、防震、多√隐蔽工程的验收记录；√工程事故发生及处理记录；√图纸会审记录、涉及变更通知和技术审核单；√项目的重要技术决定和文件；√验收计划和验收会议纪要；入驻阶段信息常规管理阶段信息√部门工作(操作)规范，管理制度；√各部门工作记录；√维修承包合同及预决算；√秩序维护、工程维护、清洁等项目的承包合同等资料；√学校师生来往信件、投诉及处理资料；√年度承包合同等资料；√法律法规及政府有关文件；根据物业管理信息的内容，考虑到在实际工作中工作的连贯性和区域性，便于查阅、参考。拟按各部门工作的内容，对档案资料进行学校师生中心进行排列。对于物业保险，在保险档案处列一按空间位置来排列。而工程合同、标书或报价单等按所涉及的物业归类，然后按年排列，因为，这些档案资料提供的成本资料有时间二、物业档案资料的管理档案资料的收集各种尽可能及时、完善、不遗漏。所谓完善，从从建筑物到环境；从时间上讲是自始自终，从物业的规划设计到售后图是指在实地查丈的基础上，对照1:500房地产分幅平面图，根册是指为了提高管理效率而建立的房屋建筑质量手册(大手册)、房屋使用手册(小手册)等。凡是管理程序的各个环节，都要求有关人员进行及时性、经常性、完第六节职工考核及奖惩制度一、员工考核制度1、绩效考核设计的基本思路理的目标、如何完成目标、怎样考核、考核的结果如何在薪酬、岗位绩效实施指绩效管理和考核的结果如何应用于企业和员工管理的各个方出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘我司对本项目现场管理服务人员的考核将分为初始化考核、月度这是公司对接管本项目后第一阶段(三个月或根据现场实际情况)考虑到本项目的特殊性，公司每月都会对现场的管理服务质量进这是对现场管理服务人员全年度工作的综合考评，这将是员工发以下为考核表(示例):姓名岗位员工到岗日期年月序号考评项目评分标准(分)小计考评实得1未做a个人卫生、制服整洁状况01233b用语/行为规范082工作能力未做到基本执行较好执行完全执行a遵守安全作业规称07b按要求佩戴劳防用品06C消毒隔离执行情况055d轻微安全事故情况055e工具、设备的养护06f正常物料消耗控制07g日常清洁情况07h按标准作业指导书作业0551按时完成工作计划066J合理化建议提出情055况未做a严格遵守作息时间、出勤率055b遵守公司规章制度0344C培训完成情况01233未做a应急响应速度066b语言表达及沟通能力055分分7a应知、应会考核077如何正确激励员工是企业管理中的主要课题，而在目前仍属劳动激励从表现形式上来看可分为正激和负激，我们一向遵循“正激激励从实现方式上来说又可分为双重激励，第一层次包括员工直接感受的奖惩体系和报酬体系。第二层次则包括沟通、提升、文化等奖惩体系必须坚持“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则。我们主报酬体系主要通过员工直接分配所得来激励员工。我们在成本控制的前提下，尽量地提高和增加员工的收入。我们将充分肯定努力工作所应得的报酬，以此吸引高水平的人才。绩效管理与绩效考核，是任。我们强调“走动管理”,要求管理人员必须深入基层，经常性地与员工进行沟通和交流，随时了解员工的思想动态。通过长期有效的思想教育工作，引导员工形成共同的价值取向和文化观，并认同对于要求上进、追求自我提升的员工，让他们接受培训和再教育位置，并为此提供足够的资金和物质装备。在“忠于企业，一专多能”的前提下，我们将尽可能地挖掘有潜力的员工，通过外培、进修、职激励的重要手段。一方面，我们通过定期开展郊游、知识创新节、司庆联欢、运动会等丰富多彩的集体活动，不断增强员工的凝聚力和向心力；另一方面，我们致力于在客户服务中心内部营造和睦、合作的工作氛围，倡导民主自由的管理作风，建立流畅的人才上升通道，以留岗观察，并扣除当月绩效工资200元。绩效工资500元。除当月绩效工资1000元。第七节配套设施权属清册管理方案项目1旋转门、自动门、推拉窗●玻璃无破损，五金配件完好。●门窗开闭灵活，密封性好，无异常响声。●铝合金开启窗灵活、不松动、不漏风，木门牢固、2楼内墙面●墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无缺遗。●修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。3屋顶、管道、排水沟●屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。4道路、广场、地下车库●保持路面平整、无开裂和松动、无积水。●窨井、集水井不漫溢。●窨井、集水井盖无缺损，发现损坏及时修●大理石和铺设地砖的地坪平整、牢固、安全、无倒泛水，像塑、木制地面拼缝严密，不闪动，无腐朽5安全、引导标志●大堂及主要入口处应有办公楼示意图、单元标牌●楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路标及●危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设●保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设施得当。6电梯厅●保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰7避难层、平台●保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。8屋顶绿地、花台●龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏9卫生间、茶水间●水龙头及便池出水正常、不漏水。●卫生间五金件定期循环检查，发现有损坏及时修●龙头浮球阀定期循环检查，台盆下水每季检查一●每季度对卫生间所有设施循环检查一次。●感应设施每季度检查一次，及时更换电池。标识管理●XX大学区域内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、配套商业、问询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废●办公、停车区域、公共区域内的紧急出口、消防●在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标。●配置并适时使用“维修进行中”、“小心地滑”●标识图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第一部分：通用符号》标准的要求。消防●各类标识的格式应统一，悬挂安全、正规、醒目、序号工作内容(包括但不限于)1变配电系统维护●制定临时用电管理措施；顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；●按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；●按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；●高(低)压变(配)电柜操作运行正常，检测表计显示准确；●高(低)压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；●变(配)电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；●低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；●功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换正确可靠；●每2小时巡视1次各变压器、配电屏；主机房的动力控制柜、配电箱等；●每月对继电器控制柜内的元器件检查一次，每半年●每年一次对各导线的接头紧固、接地测试。2公共照明系统维护●公共照明系统应定期检查维护：●每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率；●每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应3应急供电系统维护●按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；●定期启动及维护备用发电机(组),确保随时应急●发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示●自动转换开关状态显示完好，动作正常；使其处于有效待命状态；●定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及4避雷系统维护●每年检查一次XX大学重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对XX大学的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；●每半年对XX大学顶层的避雷带、避雷针、避雷线、半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持XX大学顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；●每月一次对XX大学变配电室的设备的接地带进行检查；每季对XX大学各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；√a.接地电阻：≤4Ω。5楼宇智能化设备系统维护√每天进行巡检和测试；√服务器工作正常、通讯正常、整洁；√工作站工作正常、通讯正常、整洁；√数字式直接控制器(DDC)工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；√末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢√配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；√光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；√插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。√音源设备工作正常，整洁完好；√功放设备工作正常，整洁完好；√摄像机安装牢固(若有缺损请及时更换)、位置正确、工作正常、整洁；缺损之处，清及时修补。√画面分割器工作正常、整洁；√录入设备工作正常、整洁；√监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；√矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；√监控的录入资料应至少保持3个月，有特殊要求的√工作站工作正常、整洁；√巡更器具工作正常，有专人负责维护；√巡更点位置正确、安装牢固、工作正常，定期进行√工作站工作正常、整洁；√每年一次检查门禁系统(保养闭门器、门锁、保养电子密码锁、保养键盘、保养接地),平时落实报修6消防报警与灭火系统维护●对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐●火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件；●每半年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；●当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；●操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；●火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层(区域)内；●报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；●故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；●火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警●电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；●火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；●火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；●火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；●消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；●火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通；●数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；●末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正●中央联动装置工作正常、显示正确；●消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；●消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；●消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完●消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。7电梯及自动扶梯维护保养●保证XX大学至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,在有效期内安全运行；●应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录；●电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。●建立节能措施，改进自动扶梯不间断运行模式，有人启动，无人停止运行。8给排水系统的运行、维护√每周定时巡视水泵房内设备和生活蓄水池，观察电流压力等数据是否在额定值范围之内。√每月检查、清洁一次水泵。√每年对水泵全免维护保养一次。√生活水管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养校验一次。√每年二次保养电子除垢仪。√每周一次对管道中的隔污装置进行反冲洗排污。√外围、外露管道每年整理、油漆一次。√每年2次对蓄水池进行清洗、消毒，并将水样送防疫站检样，清洗同时对液位控制装置进行保养。√每月检查一次，检查其运行情况、流量、扬程等主√每季进行绿化给水设备及路线设备井、阀门井、水表井检查，进行润滑加油、捉漏保养。√每年作大保养一次，保养范围：全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换，水泵清洁，发现重大问题应提出解决方案提交管委会。√各水位控制器、信号传感器、PLC程序控制器等每半年进行全面检查，确保设备正常运行。√原水箱、生活水箱、中间水箱每年清洗二次，并进行水质化验。√每年一次压力表校验。√管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养一√外围、外露管道定期整理，每两年油漆一次。√过滤器每季清洗一次。√每年一次检查控制阀、压力表、指示器，清洗过滤√每年一次全面循环检查层面烧水间水管道、座便器水箱零件、延时冲洗阀、烧水炉消毒装置(必要时更√确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《XX市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行；√定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养；√如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知服务√定期对给排水系统进行维护、润滑；曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养，作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/199《污水综合排放标准》的要求；√定期巡视各集水井内的排水泵运行状况，观察压力√定时巡视各楼层卫生间、服务间内的卫生洁具、水√每季度检查一次排污泵、排水泵，检查其工作情况√每半年一次检查室外排水井，若有堵塞，及时清除垃圾、杂物等。9暖通系统的运行、维护●运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。●每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。●每年对空调系统进行1次整体性维修养护。(配合能源中心)●运行人员应随时察看用户热力站管网的供回水温计温度的前提下，最大限度地控制一次水流量(自力●每小时巡视各运行设备的运行情况是否正常，察看各运行设备的压力表、温度表读数，发现问题马上报告有关人员进行解决。●每班检查一次水泵的运行情况，如电机温度、震动异常等。●随时查看补水箱内的水位是否正常，应保持水位在水箱的2/3以上。第三章日常物业服务的具体方案第一节学生宿舍(公寓)服务方案一、宿舍管理的核心体系协作明确责任二、宿舍管理务的满意率达95%以上。重要工作，为确保学生在校期间的人身及财产安全，我们特制定以下2、防火工作工勤人员统一着装。学生宿舍值班员负责每天定期或不定期对学生宿舍的安全、卫生及晚间就寝情况进行检查、统计、汇总并及时上报物业客服中心及学“一查”——上午8:00检查宿舍内务卫生√值班员每天上午对本楼所有宿舍一间一间逐一检查。√检查时做到认真仔细，注意宿舍各方面出现的问题。(规范20√检查记录要明了、清楚。对卫生不符合要求的宿舍酌情给予扣分，扣分做到标准统一、公平、公正。对多次教育且不整改的√检查中发现公物损坏要及时报修，人为损坏要与班主任或学生√每天卫生检查情况，要及时公示；“二查”——下午13:15查安全√查学生是否使用违章或大功率电器，离开宿舍是否关闭电源；√查学生是否使用明火及可能造成安全隐患的其他问题；√查本楼的消防设施是否完好，其他设施是否存在安全隐患；“三查”——晚上21:50查学生就寝人数，熄灯后巡查学生就√每晚21:50值班员要带领督导部学生进宿舍，检查学生的就寝√每晚楼关闭学生宿舍大门时间为21:45;√熄灯后值班员要巡视各楼楼层学生就寝情况，劝阻个别喧闹的√完成以上工作后，值班员对学生住宿情况立刻进行汇总统计，在次日8:00前反馈客服中心。发现有可疑人员的应及时向学校保卫科报告(电话：XXX);同时第二节校园大环境清洁服务方案一、楼宇保洁管理方案1.1日常楼宇清洁综合要求清洁区域：对大楼内教室(包括课桌)、楼梯、台阶、通道、平台、电梯间、强弱电间、卫生间、门窗、大楼内墙等所有公共部位保持清洁，做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。对屋顶及时清扫，保证卫生与落水管道畅通。对地下室包括人防工程做好卫生1.2各楼宇公共区域及设施设备卫生清洁标准要求各楼宇公共区域要求每日8:00和14:00前各完成一次全面清洁工公共卫生间每日全面清洁二次、每二小时巡扫一次。要求作业前，卫生设施是否完好，有问题需及时报修。做到室内无异味、臭味，更换垃圾袋。洗手液、纸巾(行政楼)放置及时。墙面、隔板、器污渍，无积水、无湿滑现象。垃圾筐及大楼内外管道、沟渠24小时保证畅通。我司免费提供3台微型洒水车每日对校园路面及绿化带进行喷洒1.3会议室、接待室、报告厅、教室、体育场馆等室内卫生清洁标准席座套1年清洗一次。控制设备、布景、灯光、音视频设备配合专教室每天至少清洁2次，每天上午上课之前需完成第一次清洁，下保证教室地面、门、窗户、讲台、黑板(槽)、课桌椅、抽屉、设备设施、窗帘整洁，每周至少应安排2次专项清洁整理工作(包括擦桌椅、空调机柜，拖地板等),日光灯、电风扇每季度至少安排1次清洁工作。1.4图书馆室内卫生清洁标准要求图书馆各楼层地面卫生打扫。阅览桌椅每天擦1次，办公区、书库每天拖1次。高书架顶卫生每月擦1次，书架空余处、栏杆每周擦1次。阅览室地面、电梯间、楼梯间每天打扫，每周至少拖3次。底层出入口台阶走道每天打扫1次，门厅地面每天拖1次。卫生间自修室每晚10点后，必须清理桌面，打扫地板，每周至少拖地板2次，并且有看到破损的椅子，必须搬到指定地点，以便维修。保洁时间：早晨7:30-11:30,下午14:00-17:00,晚上18:00-22:00。早上8:00前要将阅览室桌面和地面卫生清理干净。理干净(白天中午再清除一次),外表面干净无污迹。1.5公共卫生间卫生清洁标准要求清洁工具定点悬挂放置、整齐、统一；>墙面、瓷砖面、隔墙(含轻隔)、墙裙清洁干净，无污迹；1.6外墙保洁标准要求墙面无乱张贴乱画现象，无张贴物(包括通知、海报、广告、春联、圣诞用品等),不能擅自悬挂条幅，保持干净整洁，对不使用的条幅要及时清除。根据职能部门通知时限，及时清除过期各种活动宣1.7楼宇内消杀工作标准要求楼宇内(不包括食堂内部)消杀工作由中标人负责，具体费用由中每月全面消杀蚊蝇一次，每月对楼宇内垃圾桶放置点进行消杀一1.8楼宇内所有生活垃圾清理标准要求日常巡查中发现废弃物及时妥善处置，做到无卫生死角。2.1日常楼宇保洁工作思路清洁厕所、茶水间、休息室、地面推尘(影响师生走路、使用厕所、茶水间、大型工具操作结束。这段时间要控制在1小时之间)。上课后的1小时：使用高峰(上课后使用厕所、茶水间时，保洁员不要去这些场所清洁，以免影(1)以防有意外情况师生有特别需要帮助时及时提供保洁服务；(2)在大部分师生使用完上述场所后，保洁员可及时将被污染的环境(厕所、茶水间、吸烟室、电梯厅)在第一这个时段楼层相对比较平静，可以安排相对封闭的离主要部位相吃午饭前时段这段时间师生陆续使用公共设施部位，保洁工可以从使用人数相洁(1)排员工召开班会、部门经理讲评上午(2)保洁员药剂、耗品、工具领料。(3)员工就餐。员工就餐结束，师生就餐后使用完毕这个时段是员工离开现场时间较久，应安排员工巡回清洁被污染的主要部位。(电梯厅→厕所→茶水间)。这个时段是日常保洁工一天常规性的保洁内容基本结束，也是日常保洁工工作纪律可能松懈的时段。在这个时段中可以安排一些计划清洁，就是楼层内无需每天作业的内容，把这些内容分成5天，让保顶面；楼层的门板；消防通道扶手花格、防滑条；卫生间大清洁(洁具的盛水湾、水箱、地坪边角)。会议室地毯吸尘、污渍处理及会议员工下班前的时段在这个时段保洁工针对自己的管辖区域要进行全面检查，特别是针对主要部位的清洁要进行巡回保洁，补充耗材，收集垃圾。清洁茶如果有专用电梯的可以使用专用电梯运送垃圾至生活垃圾房，如2.2日常楼宇保洁工作流程时间学校师生上课或上班前1卫生间清洁干净、整洁、无毛发、无污迹、无明显水渍，无堵塞、无异味、污物篓内手2茶水间清洁无污迹、无堵塞、无积3走道地坪推尘无垃圾、灰尘、污渍使用高峰4窗台、壁面设施无尘、无污渍高峰结束5卫生间循环清洁便池无脏污、洁具无污渍、无堵塞、污物篓内手纸≤2/36茶水间循环清洁无污迹、无堵塞、无积7休息室循环清洁无垃圾、烟蒂8电梯厅循环清洁无灰尘、污渍、手印时间9无尘、无垃圾消防通道清洁无尘、无垃圾午餐前高峰休息室循环清洁无垃圾、烟蒂电梯厅循环清洁无垃圾、污渍、手印茶水间循环清洁无污迹、无堵塞、无积卫生间循环清洁便池无脏污、洁具无污渍、无堵塞、污物篓内手纸≤2/3午餐班会午餐午餐后返回电梯厅循环清洁无垃圾、污渍、手印卫生间循环清洁便池无脏污、洁具无污渍、无堵塞、污物篓内手纸≤2/3茶水间循环清洁时间休息室循环清洁无垃圾、烟蒂每周保洁见周保洁安排表会议室地毯吸尘整洁、干净、干燥，无污渍师生下课或下班前茶水间循环清洁地面干净、无积水、垃圾桶整洁、附属设施无灰尘休息室循环清洁无垃圾、烟蒂电梯厅循环清洁无垃圾、污渍、手印卫生间循环清洁便池无脏污、洁具无污渍、无堵塞、污物篓内手纸≤2/3收集垃圾无垃圾、无污渍全天每1小时巡回清洁吸烟室2.3每周楼宇保洁计划内容星期一星期三星期四每周定期作业内容箱、消火栓内外清洁卫生间、茶水间、洗手间顶面、壁面、隔断清洁楼层门板、防滑条、扶洁、楼层地角线清洁具盛水弯、箱、地面、底角清洁清洁标准无灰尘、无污渍、无锈斑无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍、无鞋胶印、无手印、铰链无油垢无灰尘、无污渍无污渍、无堵塞、无水味、篓内手纸<2/32.4楼栋不同部位的环境卫生服务标准保洁服务，并且保证保洁服务应不影响正常教学、科研、办公活动及地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门及植物花盆无垃圾，无积尘，光光亮，墙角无蜘蛛网，垃圾桶无异味、3天保洁1次；墙面、天棚、消防设施、灯具每周保洁1次地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次；无污秽，桶身清洁；公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积楼道：地面、楼道梯级扶手、灯具及开关、垃圾桶(拖洗或抹布手抹1次),且巡回保洁；踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门窗、灯具及开关每二周保洁1次；地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次；地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮；墙面灰尘无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网垃圾桶无异味、无污秽，桶身公共设施表面无尘，无污渍、光亮；无积尘，无污渍、明窗台无积尘。公共卫生间：地面、墙面、天棚、隔断、大小每天两次对卫生间全面保洁2次(拖洗或抹布手卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜便器、垃圾篓、台面、抹1次),且巡回保洁；天棚、隔断、灯具、窗玻璃排气扇每周保洁1次；面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；定期墙面、天棚、隔断、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网，光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾，保洁工具与保洁用品要统一放在指实验室：天棚、灯具、设备每周1窗玻璃每两周1次；实验仪器设备表面每月保洁1次；桌椅、讲台，窗台、黑板、地面、踏步、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围窗台无积尘，窗帘挂捡拾物品及时上交值会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙三日1次；但会议结束当日天棚、灯具、设备每周1窗玻璃每周1次；茶具每次消毒；地毯两月消毒清洗1次；面、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光窗帘挂放整齐；室内无异味；茶具