企业资本运营与税务规划相关税收政策

企业资本运营与税务规划相关税收政策企业资本运营与税务规划相关税收政策营业税1、兼并、破产不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》（浙地税一[1995]80号1995年11月15日）第十一条：对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为，暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。2、不动产投资不征营业税依据：《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第九条第二项：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。3、股权转让不征收营业税依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：（一）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。（二）对股权转让不征收营业税。（三）《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。本通知自2003年1月1日起执行。4、整体资产转让不征营业税依据：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》2002年2月21日（国税函[2002]165号）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2005]303号）第五条：企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。企业销售或转让股权（产权）股权转移所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去该股权（产权）转移前不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。浙江省地方税务局浙地税函〔2005〕303号浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知各市、县（市、区）地方税务局（不发宁波）、省地方税务局直属一分局、直属二分局、外税分局、稽查局:

针对各地在执行营业税政策中反映的问题，经研究，现将有关政策业务问题明确如下：

一、建筑安装工程中，总承包方因向分包方提供施工器械、场地临时设施、协调各分包单位之间相互交叉施工的安排和管理等而收取的"配合费"等收入，暂按"服务业"税目征收营业税。

二、汽车租赁公司提供车辆出租业务，如在提供车辆出租的同时为承租人配备驾驶人员的，按"交通运输业"税目征收营业税；如仅提供车辆出租的，按"服务业-租赁业"税目征收营业税。

三、对房屋开发单位在住宅区房屋交付使用时，向物业管理部门无偿提供的物业管理办公用房、公共活动用房和为本住宅区服务的用房，不征收营业税。

四、对从事代理销售彩票取得的手续费收入，在彩票销售地按"服务业-代理业"税目征收营业税。

五、企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售或转让行为，不征收"销售不动产"、"转让土地使权"营业税。

企业销售或转让股权（产权）转移所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去该股权（产权）转移前不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。

六、专利事务所代办专利申请、商标事务所代办商标申请及单位代理产品质量认证等业务，按"服务业-代理业"税目征收营业税。

七、个人临时将汽车出租他人使用的，如到门征开票的，可按次征收营业税。

八、个人自建自用住房应同时符合以下两个条件，在销售时方可免征营业税：

（一）须经政府有关部门批准立项为个人的住宅项目；

（二）销售时享受免征营业税的住房仅限于1套。

九、本通知自发文之日起执行。凡以前规定与本通知不一致的，一律按本通知的规定执行。

二ОО五年七月二十五日6、关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。（国税函〔2007〕645号国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复）7、关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策根据《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》财税[2009]111号文的规定，对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。二、土地增值税1、以房地产进行投资、联营的征免税依据：财税【1995】48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》对于以房地产进行投资、联营的，投资联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。对投资联营的企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税【1995】48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》文件中第一条暂免征收土地增值税的规定。（财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》）2、合作建房的征免税对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。财税【1995】48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》3、企业兼并转让房地产的征免税在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。财税【1995】48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》4、因城市规划、国家征用引起的房地产转让的土地增值税的征免依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、（95）财法字6号《关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》第十一条因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》）5、因地方政府整治生态环境需要而搬迁的企业，在自行转让原房地产时，可报经地税部门批准，给予免征土地增值税的照顾。（浙地税发[2005]84号《关于促进循环经济发展的若干意见》）6、土地增值税的清算条件（1）根据《通知》规定，经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。（2）《通知》第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产的建筑面积；“85%以上”包含85%即以上。（云地税发〔2007〕180号云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）7、破产清算期间财产处置有关税收政策的适用经国务院批准，现就大连证券有限责任公司（以下简称“大连证券”）破产及财产处置过程中有关税收政策问题通知如下：（1）大连证券在清算期间接收债权、清偿债务过程中签订的产权转移书据，免征印花税。（2）对大连证券在清算期间自有的和从债务方接收的房地产、车辆免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。（3）大连证券在清算过程中催收债权时，免征接收土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。（4）大连证券破产财产被清算组用来清偿债务时，免征大连证券销售转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。（财税〔2003〕88号财政部国家税务总局关于大连证券破产及财产处置过程中有关税收政策问题的通知）8、投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。（鲁地税函[2004]30号山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知）9、关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。（国税函〔2000〕687号国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复）三、增值税（1）关于转让企业全部产权不征收增值税问题根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》国税函[2002]420号文的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。（2）关于纳税人资产重组有关增值税政策问题根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税政策问题的批复》国税函〔2009〕585号的规定,首先,纳税人在资产重组过程中将所属资产、负债及相关权利和义务转让给控股公司，但保留上市公司资格的行为，不属于《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税函〔2002〕420号）规定的整体转让企业产权行为。对其资产重组过程中涉及的应税货物转让等行为，应照章征收增值税。其次,上述控股公司将受让获得的实物资产再投资给其他公司的行为，应照章征收增值税。最后,纳税人在资产重组过程中所涉及的固定资产征收增值税问题，应按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）、《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）及相关规定执行。四、个人所得税相关规定：（一）个人投资环节1、关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税根据《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函【2005】319号）的规定，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。2、关于资产评估增值计征个人所得税问题根据《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》国税发[2008]115号二00八年十二月九日规定：一、个人（自然人，下同）股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分，属于企业对个人股东股息、红利性质的分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。税款由企业在转增个人股本时代扣代缴。二、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产（资产）原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。3、关于资本公积转增股本问题国税发[1997]198号文《关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》曾规定，“股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税”，国税函[1998]289号文就进一步明确，国税发[1997]198号文所说的“资本公积金”仅指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金，而以其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。4、关于未分配利润送转股问题（1）根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》国税发[1997]198号的规定，股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息，红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。（2）根据国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知国税发【1994】第089号的规定，股份制企业在分配股息、红利时，以股票形式向股东个人支付应得的股息、红利（即派发红股），应以派发红股的股票票面金额为收入额，按利息、股息、红利项目计征个人所得税。5、持有期间的分得的股息红利、借款不还，使用企业资金用于非生产经营性用途的税务处理问题（1）根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》财税【2003】158号的规定，一、人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。除个人独资企业、合伙企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。企业的上述支出不允许在所得税前扣除。二、纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。（2）根据《财政部国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》财税〔2008〕83号的规定，首先符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。（一）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（二）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。其次对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税；对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税；对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。（3）取得上市公司股息红利所得的征税问题根据《财政部国家税务总局关于股息红利个人所得税有关政策的通知》财税【2005】第102号文的规定,自2005年06月13日起，对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，暂减按50％计入个人应纳税所得额，依照现行税法规定计征个人所得税。（4）外籍个人取得的持有B股或海外股股息红利征税问题根据《国家税务总局关于外商投资企业、外国企业和外籍个人取得股票（股权）转让收益和股息所得税收问题的通知》国税发（1993）045号文的规定，对持有B股或海外股的外国企业和外籍个人，从发行该B股或海外股的中国境内企业所取得的股息（红利）所得，暂免征收企业所得税和个人所得税。6、企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号2009.12.31）的规定，一是企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。二是企业向除上述规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分,根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合同。7、股权转让问题（1）根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条的规定：财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。税率20%.（2）根据《国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复》国税函【2007】第244号文的规定：公司原全体股东，通过签订股权转让协议，以转让公司全部资产方式将股权转让给新股东，协议约定时间以前的债权债务由原股东负责，协议约定时间以后的债权债务由新股东负责。根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。应纳税所得额的分别计算如下：（一）对于原股东取得转让收入后，根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额＝（原股东股权转让总收入－原股东承担的债务总额＋原股东所收回的债权总额－注册资本额－股权转让过程中的有关税费）×原股东持股比例。其中，原股东承担的债务不包括应付未付股东的利润（下同）。（二）对于原股东取得转让收入后，根据持股比例对股权转让收入、债权债务进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额＝原股东分配取得股权转让收入＋原股东清收公司债权收入－原股东承担公司债务支出－原股东向公司投资成本。（3）关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》国税函[2005]130号文的规定，股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现的，转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是另一次股权转让行为，对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。（4）关于个人股权转让过程中取得违约金收入征收个人所得税问题根据《国家税务总局关于个人股权转让过程中取得违约金收入征收个人所得税问题的批复》国税函[2006]866号文的规定，股权成功转让后，转让方个人因受让方个人未按规定期限支付价款而取得的违约金收入，属于因财产转让而产生的收入。转让方个人取得的该违约金应并入财产转让收入，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由取得所得的转让方个人向主管税务机关自行申报缴纳。（5）关于不竞争款项按偶然所得征收个人所得税对于资产购买方企业与资产出售方企业自然人股东之间在资产购买交易中，通过签订保密和不竞争协议等方式，约定资产出售方企业自然人股东在交易完成后一定期限内，承诺不从事有市场竞争的相关业务，并负有相关技术资料的保密义务，资产购买方企业则在约定期限内，按一定方式向资产出售方企业自然人股东所支付的款项，根据财税[2007]102号文的规定，属于“偶然所得”，应按“偶然所得”项目20%的税率征收个人所得税，税款由资产购买方企业在向资产出售方企业自然人股东支付不竞争款项时代扣代缴。（6）关于平价或折价转让股权的问题根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》国税函【2009】285号的规定，对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。五、企业所得税1、法人以非货币性资产投资或换股（1）根据《企业所得税实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。（2）根据《企业所得税实施条例》第七十一条的规定，通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。（3）根据《企业所得税实施条例》第七十五条的规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业在重组过程中，应当在交易发生时确认有关资产的转让所得或者损失，相关资产应当按照交易价格重新确定计税基础。（4）根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》国税发【2000】第118号文第三条的规定，首先，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。其次，上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过５个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。最后，被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。（5）以非货币性资产对外投资发生的评估增值的会计处理按照《企业会计准则—非货币资产交换》的规定，在成本计量模式下，企业以非货币性资产换入投资（短期投资或长期股权投资），应以换出非货币性资产的帐面价值，加上应支付的相关税费或补价，作为换入投资的入帐价值，即对非货币性资产换入的投资成本是以非货币性资产的帐面价值为基础，而不是以非货币性资产的公允价值为基础确定。在公允价值计量模式下，不涉及补价的：（1）换出资产为存货的，应按照《收入准则》按公允价值确认销售收入，同时结转成本；（2）换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值与账面面价值的差额计入营业外收入或支出；（3）换出资产为长期股权投资、可供出售金融资产的，差额计入投资收益；（4）换入换出资产涉及相关税费的，按照有关税收规定处理；涉及补价的：（1）支付补价的，应以换出资产的公允价值加上支付的补价和应付的税费，作为换入资产的成本；（2）收到补价的，应以换出资产的公允价值减去收到的补价加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。注意税法与会计准则的差异。2、法人股权转让（1）根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》国税发【2000】第118号文第二条的规定：首先，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。被投资企业对投资方的分配支付额，如果超过被投资企业的累计未分配利润和累计盈余公积金而低于投资方的投资成本的，视为投资回收，应冲减投资成本；超过投资成本的部分，视为投资方企业的股权转让所得，应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。其次，被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。最后，企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。根据《国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》（国税函[2008]264号）中关于股权投资转让损失的所得税处理问题的规定，企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第6年一次性扣除，这条规定是对国税发[2000]118号的补充性规定。（2）根据，国家家税务总局印发《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》的通知国税发【1997】第071号文的规定，外商投资企业和外国企业，转让其拥有的企业的股权或股份所取得的收益，应依照税法及其实施细则有关规定，计算缴纳或扣缴所得税。中国境内企业转让股权或股份的损失，可以其当期应纳税所得额中扣除。股权转让收益或损失是指，股权转让价减除股权成本价后的差额。股权转让价是指，股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额；如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额（以不超过被持股企业账面的分属为股权转让人的实有金额为限），属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。股权成本价是指，股东（投资者）投资入股时向企业实际交付的出资金额，或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让价金额。（3）根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业转让股权所得税处理问题的通知》国税函【1997】第207号文的规定，外国投资者由于在中国境内设立专门从事投资业务的外商投资企业（以下称境内投资公司）及其他形式的公司集团重组，将其或其集团内企业持有的中国境内其他外商投资企业的股权转让至境内投资公司，是否可以按股权成本价进行转让。对此类问题，经研究，现明确如下：在以合理经营为目的进行的公司集团重组中，外国企业将其持有的中国境内企业股权，或者外商投资企业将其持有的中国境内、境外企业的股权，转让给与其有直接拥有或者间接拥有或被同一人拥有100％股权关系的公司，包括转让给具有上述股权关系的境内投资公司的，可按股权成本价转让，由于不产生股权转让收益或损失，不计征企业所得税。（4）根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号文的规定，适用一般性税务处理的情况下：（三）企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：被收购方（股权转让方）应确认股权、资产转让所得或损失；收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定；被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。适用特殊性税务处理的情况下，即符合以下条件：①具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；②收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%；③企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；④收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%；⑤企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。可以选择按以下规定处理：①被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。②收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。③收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。（5）根据《关于企业资产损失税前扣除政策的通知》财税[2009]57号文的规定，企业的股权投资符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的股权投资，可以作为股权投资损失在计算应纳税所得额时扣除：

①被投资方依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的；

②被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上，且无重新恢复经营改组计划的；③对被投资方不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年，且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的；④被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的；

⑤国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。

（6）根据《国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知》国税发[2009]88号文第三十七条的规定，

企业符合条件的股权（权益）性投资损失，应依据下列相关证据认定损失：①企业法定代表人、主要负责人和财务负责人签章证实有关投资损失的书面声明；②有关被投资方破产公告、破产清偿文件；工商部门注销、吊销文件；政府有关部门的行政决定文件；终止经营、停止交易的法律或其他证明文件；③有关资产的成本和价值回收情况说明；④被投资方清算剩余资产分配情况的证明。第三十八条的规定，企业的股权（权益）投资当有确凿证据表明已形成资产损失时，应扣除责任人和保险赔款、变价收入或可收回金额后，再确认发生的资产损失。可收回金额一律暂定为账面余额的5%。3、企业法人获得股息红利的税务处理（1）根据《企业所得税法》第二十六条的规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益与在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。（2）根据《企业所得税实施条例》第八十三条的规定，企业所得税法第二十六条第(二)项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第(二)项和第(三)项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。（3）根据《国家税务总局关于中国居民企业向境外H股非居民企业股东派发股息代扣代缴企业所得税有关问题的通知》国税函【2008】第897号的规定，中国居民企业向境外H股非居民企业股东派发2008年及以后年度股息时，统一按10％的税率代扣代缴企业所得税。非居民企业股东在获得股息之后，可以自行或通过委托代理人或代扣代缴义务人，向主管税务机关提出享受税收协定（安排）待遇的申请，提供证明自己为符合税收协定（安排）规定的实际受益所有人的资料。主管税务机关审核无误后，应就已征税款和根据税收协定（安排）规定税率计算的应纳税款的差额予以退税。（4）根据《国家税务总局关于执行税收协定股息条款有关问题的通知》国税函【2009】第081号文的规定，按照税收协定股息条款规定，中国居民公司向税收协定缔约对方税收居民支付股息，且该对方税收居民（或股息收取人）是该股息的受益所有人，则该对方税收居民取得的该项股息可享受税收协定待遇，即按税收协定规定的税率计算其在中国应缴纳的所得税。如果税收协定规定的税率高于中国国内税收法律规定的税率，则纳税人仍可按中国国内税收法律规定纳税。纳税人需要享受上款规定的税收协定待遇的，应同时符合以下条件：①可享受税收协定待遇的纳税人应是税收协定缔约对方税收居民；②可享受税收协定待遇的纳税人应是相关股息的受益所有人；③可享受税收协定待遇的股息应是按照中国国内税收法律规定确定的股息、红利等权益性投资收益；④国家税务总局规定的其他条件。根据有关税收协定股息条款规定，凡税收协定缔约对方税收居民直接拥有支付股息的中国居民公司一定比例以上资本（一般为25%或10%）的，该对方税收居民取得的股息可按税收协定规定税率征税。该对方税收居民需要享受该税收协定待遇的，应同时符合以下条件：①取得股息的该对方税收居民根据税收协定规定应限于公司；②在该中国居民公司的全部所有者权益和有表决权股份中，该对方税收居民直接拥有的比例均符合规定比例；③该对方税收居民直接拥有该中国居民公司的资本比例，在取得股息前连续12个月以内任何时候均符合税收协定规定的比例。注意，以获取优惠的税收地位为主要目的的交易或安排不应构成适用税收协定股息条款优惠规定的理由，纳税人因该交易或安排而不当享受税收协定待遇的，主管税务机关有权进行调整。（5）根据《国家税务总局关于中国居民企业向QFII支付股息、红利、利息代扣代缴企业所得税有关问题的通知》国税函【2009】47号文的规定，QFII取得来源于中国境内的股息、红利和利息收入，应当按照企业所得税法规定缴纳10%的企业所得税。如果是股息、红利，则由派发股息、红利的企业代扣代缴；如果是利息，则由企业在支付或到期应支付时代扣代缴。（6）根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》国税发【2000】第118号第一条的规定，企业的股权投资所得是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息性质的投资收益。被投资企业分配给投资方企业的全部货币性资产和非货币性资产（包括被投资企业为投资方企业支付的与本身经营无关的任何费用），应全部视为被投资企业对投资方企业的分配支付额。货币性资产是指企业持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产，包括现金、应收账款、应收票据和债券等。非货币性资产是指企业持有的货币性资产以外的资产，包括存货、固定资产、无形资产、股权投资等。被投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。除另有规定者外，不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计账务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配利润转增资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现。企业从被投资企业分配取得的非货币性资产，除股票外，均应按有关资产的公允价值确定投资所得。企业取得的股票，按股票票面价值确定投资所得。4、企业清算环节（1）根据《企业所得税实施条例》第十一条的规定，企业所得税法第五十五条所称清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。投资方企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得；剩余资产减除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或者损失。（2）根据《财政部国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》财税【2009】60号文的规定，首先、企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。其次、企业清算的所得税处理包括以下内容：（一）全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失；（二）确认债权清理、债务清偿的所得或损失；（三）改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理；（四）依法弥补亏损，确定清算所得；（五）计算并缴纳清算所得税；（六）确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。第三、企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。企业应将整个清算期作为一个独立的纳税年度计算清算所得。第四、企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前年度欠税等税款，清偿企业债务，按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。五、契税政策财政部家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知财税〔2008〕175号全文有效成文日期：2008-12-29为了支持企业改革，加快建立现代企业制度，促进国民经济持续、健康发展，现就企业改制重组中涉及的若干契税政策通知如下：一、企业公司制改造非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。二、企业股权转让在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。三、企业合并两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。四、企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。五、企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。六、企业注销、破产企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。七、其他经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。财政部国家税务总局二○○八年十二月二十九日国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知国税发〔2009〕89号全文有效成文日期：2009-04-28各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局：《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）已发布实施，根据各地在政策执行中反映的情况，经商财政部同意，现就若干具体问题明确如下：一、财税〔2008〕175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条；企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。二、财税〔2008〕175号文件第二、三、四条中的“企业”，是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司。三、财税〔2008〕175号文件第七条中规定的“行政性调整和划转”，是指县级以上人民政府或国有资产管理部门批准的资产划转。四、以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，不属于财税〔2008〕175号文件规定的免税范围，对承受方应征收契税。五、《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）自文件发布之日起执行。六、按照《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）规定，《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）于2008年12月31日执行期满。自2009年1月1日起，《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函〔2006〕844号）相应停止执行。国家税务总局二○○九年四月二十八日财政部国家税务总局关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知财税〔2008〕142号全文有效成文日期：2008-11-25各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题明确如下：根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第七条规定，“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。财政部国家税务总局二○○八年十一月十七日北京市《关于促进股权投资基金业发展的意见》将出《实施细则》来源:《上海证券报》2009年5月21日作者:岳敬飞5月14日，由北京市金融工作局牵头的实施细则起草小组在北京股权投资基金协会召开了启动会，起草小组成员主要由股权投资基金行业从业人员代表、知名律师、会计师及相关机构专业人士组成。此前，北京股权投资基金协会召开了会长办公会。在这次会议上，北京市金融工作局向与会的会长征求了制定《关于促进股权投资基金业发展的意见》实施细则的意见和建议。这些与会的会长包括邵秉仁、衣锡群、吴尚志、何小锋、单祥双、熊焰，等等。2009年1月19日，由北京市金融办、市财政局、市国税、市地税、市工商联合发布了《关于促进股权投资基金业发展的意见》。《意见》共19条，主要可概括为税收政策、财政支持政策、综合配套服务及行业自律建设等四方面内容。根据《意见》，符合条件的股权基金或管理企业可在企业名称中使用“基金”或“投资基金”。合伙制股权基金中个人合伙人取得的收益，按照“利息、股息、红利所得”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。合伙制股权基金从被投资企业获得的股息、红利等投资性收益，属于已缴纳企业所得税的税后收益，该收益可按照合伙协议约定直接分配给法人合伙人，其企业所得税按有关政策执行。而且，合伙制股权基金的普通合伙人，其行为符合下列条件之一的，不征收营业税：（一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险；（二）股权转让。对在北京注册的、符合国家有关规定，且累计实收资本在5亿元以上的公司制股权投资基金，如果投资领域符合国家和北京市产业政策，自其获利年度起，由所在区县政府前两年按其所缴企业所得税区县实得部分全额奖励，后三年减半奖励。《意见》明确，北京市政府给予股权基金或管理企业有关人员的奖励，依法免征个人所得税。国有参股的非上市企业，可作为普通合伙人发起设立合伙制股权基金或合伙制管理企业。同时，《意见》鼓励商业银行在京开设股权投资基金托管业务，开展并购贷款业务，支持其依法依规以信托方式投资于股权基金。鼓励证券公司、保险公司、信托公司、财务公司等金融机构在京依法依规投资或设立股权基金和直接投资公司。北京市各有关部门将在注册登记、人才引进、经营场所选定等方面做好政府服务工作，并给予相应的政策支持。根据《意见》，在京注册的股权基金将有望免费分享政府上市后备企业数据库信息。北京的优秀上市后备企业将优先推荐给在京注册的股权基金。对股权基金投资的本市企业，优先列入本市上市后备企业培育计划，支持其在国内外资本市场上市。《意见》还支持股权基金及其所投资的高新技术企业在中关村(6.00,0.17,2.92%)代办股份转让系统挂牌。事实上，除了北京之外，上海、天津和重庆等地亦曾出台过相关的办法，吸引股权投资机构落户。2008年8月，上海市金融办、市工商局和市财政局联合发布了《关于本市股权投资企业工商登记等事项的通知》。当时，业内人士普遍认为，较之北京推出的《意见》，上海市的《通知》略显激励不足。但在上海市出台《通知》时，上海市副市长屠光绍曾表示，此次出台的规定，只是一个初步的方案，目的是先把股权投资企业吸引到上海，而有关税收以及其他方面措施将在实践中进一步改进。随后，在2008年年底，上海浦东新区就颁布了《关于浦东新区促进股权投资企业和股权投资管理企业发展的意见》。2009年3月，新区金融办和财政局又共同拟定《浦东新区促进股权投资企业和股权投资管理企业发展的实施办法》，对符合一定条件的股权投资机构给予了前所未有的税收和现金奖励。因此，对于这次北京将出台怎样的实施细则，业内人士拭目以待。第二部分土地增值税云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知2005年8月25日云地税发［2005］181号各州、市地方税务局，大理、个旧市地方税务局，省局直属征收分局：为了进一步加强和规范土地增值税的征收管理工作，充分发挥土地增值税调控房地产市场的职能作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”及土地增值税的有关规定，结合云南实际，现对土地增值税征收管理的有关问题通知如下，请遵照执行。执行中的情况和问题请及时向省局反映。一、关于土地增值税的预征（一）开展房地产开发企业土地增值税的预征试点工作从2005年7月1日起，在昆明、昭通、曲靖、文山、楚雄、大理、保山、临沧8州、市开展房地产开发企业土地增值税预征的试点工作。预征试点的具体区域由上述8州、市地方税务局根据当地房地产发展水平自行确定。纳入预征区域内的房地产开发企业，2005年7月1日以后预售或转让房地产取得的经营收入（包括预收款和预收定金），按本通知规定预征土地增值税。（二）实行预征的范围除经济适用住房不预征土地增值税外，其它房地产开发项目，包括普通住宅、写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓、开发土地使用权转让等，均按本通知规定实行预征。普通住宅的界定标准，按省政府有关文件确定的标准执行。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。（三）预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的经营收入（包括预收款或预收定金）。（四）预征率的确定普通住宅的预征率为5‰－1%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的预征率为1%－2%；开发土地使用权转让的预征率为1.5%－3%。具体预征率由预征试点州、市地方税务局在上述确定的幅度内，自行确定，并报省局备案。（五）房地产开发企业应按其开发项目的类型和规定的预征率，分别向地税机关申报缴纳土地增值税。房地产开发企业既从事普通住宅开发又从事其他类型的房地产项目开发的，应分别核算经营收入，未分别核算或不能准确核算的，从高适用预征率预征。（六）纳税期限土地增值税实行按月预征，房地产开发企业取得房地产转让收入（包括预收款和预收定金），应在次月10日内向房地产所在地主管地方税务机关申报缴纳土地增值税。（七）纳税清算对实行预征的房地产开发项目，企业在项目全部竣工并销售完毕、办理结算后，应向房地产所在地主管地税机关提出书面申请，及时进行土地增值税税款的清算，多退少补。具体清算办法，由省局另行制定。（八）省局将根据房地产业的发展情况，对土地增值税的预征率作适时调整，各地不得自行调整。二、其它规定（一）对房地产开发企业土地增值税未实行预征的地方，应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，以及《云南省土地增值税征收管理暂行规定》等有关规定，做好房地产开发企业土地增值税的征收管理工作。除从事房地产开发转让的其他纳税人的土地增值税的征收管理，仍按现行规定执行。（二）房地产开发企业在签订房地产开发合同或者取得房地产开发立项批准文件时，应按《云南省地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（云地税发［1995］160号）的规定，向房地产所在地主管地方税务机关办理纳税项目申报；在发生房地产预售或转让后，应按规定向房地产所在地主管地方税务机关申报缴纳土地增值税。土地增值税政策规定复杂，政治意义和经济意义同时并存，计算及征管的难度较大，各级地税机关一定要重视土地增值税的征收管理工作，特别是要对土地增值税的预征工作给予高度的重视，要加强学习宣传和组织领导，结合当地实际，合理确定土地增值税预征区域及预征率，加强请示、汇报，确保预征工作平稳、顺利进行。另外，各地要按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《云南省土地增值税征收管理暂行规定》（省政府第22号令）、《云南省建设厅云南省土地管理局云南省地方税务局关于房地产转让有关土地增值税征收管理工作的通知》（云地税发［1995］204号）等规定，进一步密切与国土资源及建设行政主管部门的协作与联系，强化土地增值税的源泉控管，切实提高土地增值税的征管水平。云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知云地税发〔2007〕180号全文有效成文日期：2007-10-22各州、市地方税务局，省局直属征收分局：现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称《通知》）转发给你们，并结合云南实际就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。一、土地增值税的清算范围凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目（经济适用住房项目除外），均应按规定办理土地增值税的清算手续。二、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。三、土地增值税的清算条件（一）根据《通知》规定，经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。（二）《通知》第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产的建筑面积；“85%以上”包含85%即以上。（三）凡符合《通知》第二条第（一）项规定的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件1）。经主管地方税务机关核准后，即可办理清算税款手续。对纳税人申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件2）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，即可办理土地增值税清算税款手续。（四）房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。四、土地增值税清算应报送的资料纳税人申请办理土地增值税清算时，除《通知》规定应报送的资料外，还应报送以下资料：土地增值税清算表（分清算单位填写）（见附件3），清算前各月土地增值税纳税申报表和完税凭证，国有土地使用权证书，国有土地使用权转让合同（以转让方式取得国有土地使用权的），清算项目的预算、概算书，清算项目的销售许可证，与转让房地产有关的完税凭证（包括已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等，以及主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。五、土地增值税的扣除项目对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的主管地方税务机关按照《通知》第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。六、房地产开发企业土地增值税的核定征收率凡房地产开发企业有《通知》第七条规定的情形之一的，土地增值税按销售收入的一定比例实行核定征收，普通标准住宅的核定征收率为5‰—1.5%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等高档住宅的核定征收率为1%—2.5%；开发土地使用权转让的核定征收率为1.5%—3.5%。具体核定征收率由各州、市地方税务局参照当地房地产开发企业土地增值税的税负等情况，在不低于当地预征率的基础上确定并报省局备案。七、土地增值税清算项目的审核鉴证根据《通知》第五条（三）项及第六条的规定，就税务中介机构审核鉴证土地增值税的有关问题明确如下：（一）税务中介机构的准入条件凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入云南省注册税务师管理中心备案管理的税务师事务所，并经过省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师中介机构，均可从事土地增值税清算审核鉴证工作。省局将择时组织税务中介机构对土地增值税的有关业务进行考试，对考试不合格的中介机构，将取消其鉴证资格。（二）清算鉴证工作程序税务中介机构应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及《通知》等文件的规定，开展鉴证工作。1.审核转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的收入。2.审核扣除项目金额。接受委托土地增值税清算鉴证工作的税务师事务所审核扣除项目金额时，应向委托方取得土地增值税清算应报送的各种资料和其他与土地增值税清算有关的证明资料。3.依法确认增值额。4.计算应补（退）土地增值税税额。（三）土地增值税清算项目的鉴证内容税务师事务所受托对清算项目审核鉴证的，应如实填写《土地增值税项目鉴证报告》以下简称《鉴证报告》（见附件4）。（四）法律责任税务师事务所在受托办理土地增值税清算业务时，应以有关法律、行政法规、规章为依据，按照独立、客观、公正、诚实守信原则，在充分调查研究、论证和计算的基础上，出具《鉴证报告》，并为其承担法律责任。对税务师事务所出具的《鉴证报告》，主管税务机关应当受理。主管税务机关对税务师事务所出具的《鉴证报告》，应认真检查、审核，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。（五）主管地税机关在办理土地增值税税款清算时，如发现税务中介机构出具的《鉴证报告》内容不规范、事实不清楚、提供清税资料不完整等问题的，要退回重新修改或补充资料后，再办理税款清算。凡发现税务中介机构出具的《鉴证报告》不规范、弄虚作假的，将取消参审资格。八、凡2007年2月1日后进行清算的开发项目，均适用本通知的规定。九、各州、市地方税务局可结合当地实际制定具体清算实施意见及工作规程，确保土地增值税清算工作的顺利进行。二○○七年十月二十二日国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。六、土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。七、土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。国家税务总局