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会计实操文库1/4记账实操-房地产企业公共配套设施（学校物业用房）账务处理一、核心判定规则公共配套做账、涉税扣除，只看产权性质+移交状态，不分业态：1、非营利、产权归全体业主/无偿移交政府、事业单位→计入项目公共配套成本，全部分摊可售业态，土增、所得税均可税前扣除2、产权归房企、自用→转固定资产，不分摊进开发产品3、产权归房企、对外出租/经营→转投资性房地产4、营利性配套、有偿转让→单独作为开发产品销售核算二、通用建设阶段账务（所有配套统一归集）物业用房、学校建设期间，统一归集配套成本借：开发成本—公共配套设施费（物业用房/学校）借：应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款/应付账款/应付工程款说明：建设阶段不区分用途，全部先归集公共配套科目，完工后按产权场景分流结转。三、场景一：无偿公共配套（主流90%项目）适用：物业用房归全体业主、学校无偿移交教育局/公办非营利核心：成本全额分摊至本期可售住宅、商铺，无自留资产、不确认收入1、完工分摊结转（核心分录）借：开发成本—住宅/商铺（公共配套分摊成本）贷：开发成本—公共配套设施费2、整体竣工转入开发产品借：开发产品—住宅/商铺贷：开发成本—住宅/商铺3、交房销售结转成本借：主营业务成本贷：开发产品财税结论：该类配套无收益、无资产挂账，成本完全由可售房源承担，土增税、企业所得税均可正常扣除。四、场景二：配套产权归房企、自用（物业自用办公）适用：物业用房产权登记开发商、自持自用办公；学校房企自持非营利自用核心：不得分摊进可售成本，单独转为固定资产1、完工结转固定资产借：固定资产—物业用房/配套学校贷：开发成本—公共配套设施费2、后期按月计提折旧借：管理费用—折旧费贷：累计折旧财税结论：不可在土增清算中重复扣除；折旧可在企业所得税税前扣除。五、场景三：产权归房企、对外经营出租适用：物业用房、配套校舍对外出租、托管经营核心：转为投资性房地产核算1、完工结转借：投资性房地产贷：开发成本—公共配套设施费2、收取租金借：银行存款贷：其他业务收入贷：应交税费—销项税额3、计提折旧摊销成本借：其他业务成本贷：累计折旧六、场景四：营利性配套、有偿转让出售适用：私立盈利学校、独立物业经营用房，单独对外转让销售核心：单独作为开发产品，独立确认收入、独立结转成本1、完工转开发产品借：开发产品—营利配套用房贷：开发成本—公共配套设施费2、对外销售借：银行存款

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