城市土地市场管理课件

城市土地市場管理

第一節城市土地市場管理概述

一、城市土地市場的基本概念

（一）市場、土地市場和城市土地市場

從狹義上講，土地市場是指以土地作為交易對象進行交易的場所；從廣義上講，土地市場是指這種特殊商品在流通過程中發生的經濟關係的總和。

（二）我國土地市場的形成與發展

（三）城市土地市場的結構體系

市場結構反映的是市場體系內部組織及其相互關係。城市土地市場結構包括城市土地市場類型結構、城市土地市場層次結構和城市土地市場組織結構。1城市土地市場類型結構

（1）城市各類用地市場

城市土地具有用途的多樣性，城市土地市場就包括城市各類用地的市場。城市各類用地市場相互作用、相互制約的結果，就形成了城市土地利用的數量結構和空間結構。

城市各類用地市場之間的關係是通過城市土地各用途之間的競爭來實現的。城市土地各用途之間的競爭就是指城市土地區位選擇最佳用途競爭。

城市各類用地市場包括住宅用地市場、商業用地市場、工業用地市場等類型。

（2）城市土地產權市場市場交易，從表面上看是物與物的互換，但實質上是產權的交換，反映了人與人之間的關係。城市土地市場交易與一般商品市場交易一樣，也是產權的交換，所不同的只是後者既有產權的交換，又有商品實體的位移，而前者只有產權的讓渡，沒有實物形態土地的空間移動。因此，城市土地市場實質上就是城市土地產權市場。

我國城市土地實行的是國有制，土地所有權不允許買賣，所以不存在城市土地所有權市場。我國城市土地市場實質上就是土地使用權市場。2城市土地市場層次結構

從市場層次來講，城市土地市場又可劃分一級市場和二級市場。

（1）城市土地一級市場城市土地一級市場是指城市土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經濟關係。我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場惟一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。目前，我國城市土地一級市場存在三種交易方式：出讓、出租和入股，其中，出讓是一種較常用的交易方式，它又包括協議出讓、招標出讓和拍賣出讓三種方式；出租仍處於試點階段；入股也只是股份公司土地資產交易的一種方式

（2）城市土地二級市場

城市土地二級市場是指城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩餘年期的土地使用權讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經濟關係。與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。目前，我國城市二級市場主要存在四種交易方式：轉讓、轉租、抵押和入股

（四）城市土地市場運行機制

城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調控機制。

1城市土地市場機制

在自由市場中，市場運行完全由一只“看不見的手”來調節，就是市場機制。所謂市場機制，“是對市場經濟體制中基於經濟活動主體的自身經濟利益，在競爭性市場中供給、需求與價格之間相互依存和作用，連鎖互動所形成的自組織、自耦合機能的理論概括”。它主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制。

在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節力量。市場秩序能否形成，主要取決於市場機制能否發揮作用及其作用程度。2城市土地市場宏觀調控機制

由於市場存在缺陷，市場機制存在失靈的一面，單純依靠市場機制的調節作用不能使市場運行到達有序狀態。為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀調控，以彌補市場機制的不足。因此，城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調控機制，二者之間存在本質的聯繫。一方面，從市場機制對宏觀調控的作用來看，政府宏觀調控措施的制定必須以市場為依據，並在市場運行中進行檢驗和糾正，才能提高其科學性；政府宏觀調控意圖要通過市場機制來貫徹，調控目標要在市場運行中實現。另一方面，從宏觀調控對市場機制的作用來看，國有宏觀調控為市場運行導航，規定市場的發展方向，克服市場機制在利益關係上的局限性和調節活動中的短期性行為；宏觀調控還可以完善市場運行條件，為市場機制發揮積極功能提供必要的前提。對企業而言，市場機制直接作用於企業活動，宏觀調控通過市場機制間接作用於企業活動。二、城市土地市場管理概述

（一）城市土地市場管理的必要性

（二）城市土地市場管理的原則

（三）城市土地市場管理的內容第二節城市土地市場供需調控與管理

一、城市土地市場供需平衡模型與調控機制

（一）城市土地市場供需平衡的涵義

（二）城市土地市場供需平衡模型

（三）城市土地市場供需平衡調控機制

二、城市土地市場供需調控的“三維立體結構”

（一）城市土地市場供需調控的方向

（二）城市土地市場供需調控的時間

（三）城市土地市場供需調控的力度三、城市土地市場供需調控與管理的政策工具

（一）發展計畫和規劃

（二）財政政策

（三）金融政策

四、城市土地市場供需調控與管理創新——土地儲備制度

（一）土地儲備制度的作用

（二）土地儲備制度的組織體制

（三）土地儲備制度的內容和動作程式三、我國城市土地市場價格管理政策和制度

（一）土地使用權協議出讓實行最低限價制度

（二）土地價格定期公佈制度

（三）政府按經濟和城市建設的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權的補償

（四）政府對土地使用權轉移有優先購買權

（五）政府對地價上漲可採取必要行政手段，進行干預

（六）徵收土地增值稅

（七）土地價格評估制度

（八）土地登記和土地價格申報制度

（九）土地估價人員資格認證及土地估價機構資格評級制度四、土地價格的監測系統——地價指數

（一）地價指數的定義地價指數是反映土地價格隨時間變化的趨勢與幅度的相對數。它是反映一個城市（或地區）各類土地（商業、住宅、工業等）價格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數。它能夠直接或間接地透射出土地市場的有關價格、數量的變動資訊，是政府管理、調控土地市場的重要依據，也是企業投資決策的重要參考；它對於城市基準地價調整、土地估價的期日修正、土地增值稅的徵收都具有重要的意義。（二）地價指數的分類（三）地價指數計算的工作程式（四）城鎮地價指數編制

城鎮地價指數編制涉及到大量的實地調查和計算工作，其主要實施步驟如下：1地價指數的資料調查

編制地價指數的資料主要有兩大類：一類是城鎮土地市場基本資料，如城鎮社會、經濟和自然情況；當地政府管理土地市場的有關政策規定；城鎮土地定級估價資料；年度的土地出讓、出租、轉讓等市場交易量、成交金額及面積統計資料，特別是基期土地市場交易資料；城區各類土地利用現狀面積統計資料，以及房產市場狀況等資料。另一類是城鎮的地價水準資料。地價水準資料包括分土地級別分類型樣點地價資料以及與地價測算有關的參數等資料。

樣點地價是計算地價指數的重要資料，樣點地價的準確性直接影響地價指數的精度。樣點地價資料按照抽樣調查的方式進行收集，收集原則是：①樣點具有地價水準的代表性；②樣點的位置具有穩定性，便於長期跟蹤調查；③地價樣點應具有分佈均勻性，收集的樣點應分佈在各級土地區域；④樣點具有替代性，如果某樣點退出，可以選用同一供需圈內同類的新樣點替代，並繼續參加追蹤調查。地價指數樣點調查是按土地級別、分用地類型分組，再從各組中按隨機原則和數理統計要求抽選足夠數量的樣點。樣點地價調查的內容與宗地地價評估調查內容基本相同。但是，要注意分別調查收集報告期和基期地價樣點資料。2地價樣點資料的整理、修正和檢驗

樣點地價資料的整理是指對樣點地價以各土地級別為單位按用地類型進行分組和修正，使計算地價指數的地價數據具有統一的內涵，其內涵應與當地城鎮基準地價內涵一致。樣點地價資料的修正是根據影響地價的因素對樣點地價進行修正，剔除異常數據，使樣點具有可比性和可靠性。樣點地價資料的檢驗是指對樣點總體進行同一性和方差檢驗。3平均地價的求取

平均地價是計算地價指數的基礎，由經過整理、修正和檢驗後的樣點地價計算得到。平均地價計算步驟是，先計算各土地級別中的分類平均地價，再由各級別的分類平均地價計算城鎮分類平均地價，最後通過城鎮分類平均地價計算城鎮的平均地價。

各級別的分類平均地價計算公式為：

_

式中：pij——第i土地級別中的分類平均地價；Pij——第i土地級別中的分類樣點地價；n——樣點數；i——土地級別（i=1，……，n）；j——土地類型，分別為商業、工業、住宅用地類型。

城鎮分類平均地價應用加權平均值計算公式：

_

式中：pj——城鎮分類平均地價（商業、工業、住宅用地）

_

pij——第i級土地的分類平均地價；qij——第i級土地的分類用地權重值；i——土地級別；j——土地類型。

城鎮平均地價也是加權平均值計算公式：

__

式中：p——城鎮平均地價；pj——城鎮分類平均地價；qj城分類用地權重值；j——土地類型。4平均地價的權重值的確定

平均地價權重值是地價指數計算的重要參數，權重值確定合理與否直接影響計算結果。平均地價計算中的權重值有兩種類型；第一種是城鎮分類平均地價計算中所需的各土地級別的分類用地權重值qij，即相同用地類型在不同土地級別之間的權重值；第二種是城鎮平均地價計算中所需的分類用地權重值qio。在實際計算中，一般是分別以土地級別和整個城鎮為單位，將各用地類型的交易面積量作為權重值。由於商業用地交易量大於工業用地和住宅用地，而且商業用地在市場交易中最活躍、最敏感，所以商業用地的權重值相應大些；一級土地區域土地交易量多於其他土地級別區，一級地的權重值也要大些。但是，客觀的權重值應根據土地市場中不同級別和分類土地交易量，以整個城鎮分類土地交易量的統計資料測算後確定。5定期、環比、分類地價指數的計算地價指數計算方法採用拉氏價格指數公式。城鎮定基地價指數的計算公式為：

或：

式中：In——第n年的定基地價指數；——第n年的報告期城鎮分類平均地價；——基期城鎮分類平均地價；q0——基地分類用地權重值（基期的城鎮土地交易面積量）；—城鎮報告期平均地價；——城鎮基期平均地價。

環比地價指數的計算公式為：

式中：I’n——第n年的環比地價指數；In——第n年的定基地價指數；In-1——第n-1年的定基地價指數。城鎮分類地價指數的計算公式為：

式中：Ij——城鎮分類地價指數；——報告期城鎮分類

平均地價；——基期城鎮分類平均地價。

在計算地價指數時，一般應該選擇地產市場發展相對穩定、規範的年份作為基年。但是，由於我國土地市場發展較晚，交易案例相對較少，各城市發展也不平衡，因此基期的選擇可以根據各城市土地市場發展的具體情況而定，等到土地市場發展相對穩定時，再根據指數編制的需要移動基期。（五）地價指數的應用

地價指數主要有如下作用：

（1）地價指數是土地估價、城市基準地價調整以及土地增值稅測算的重要依據。

（2）地價指數也是政府進行土地市場管理和地價管理