资产评估的概念、特点与原则

资产评估的概念、特点与原则第一章导论基本要求:通过本章的学习,了解资产的类型,理解资产评估的概念和特点,理解资产评估目的和资产评估价值类型之间的关系,掌握资产评估基本理论的构成.讲授要点:资产评估的概念、目的及假设，资产评估的价值类型和评估原则。重点和难点：资产评估的价值类型及评估标准。第一节资产概述一、资产含义它指经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。资产与财产：两者含义基本相同，前者多用于经济，后者多用于法律。二、资产的类型（一）有形资产和无形资产（二）可辨认和不可辨认资产（能否独立存在）商誉是唯一的不可辨认资产，无法单独转让。（三）单项资产和整体资产（是否具有综合获利能力）各种类型资产关系图：第二节资产评估的概念及其特点一、资产评估的概念它是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体来说，是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。资产评估工作八大要素：评估主体评估对象评估依据评估目的评估原则价值类型评估程序评估方法根据对商品价值评价目的不同，可将价值分为以下类型：（1）评估价值：由交易双方共同接受的估价师所估定的价值。（2）课税价值：由估税员为摊派税额而基于公平市价估定的价值，通常是市场价值的一定比例。（3）保险价值（实际兑现价值）：指在保险合同中规定的资产价值。（4）账面价值：在资产负债表上所标明的价值，是会计上的价值。（取得成本+资本改良价值-折旧）（5）投资价值：投资者以自己的准则确定的价值，它是指某个或某类投资者为确定目的而进行投资的资产价值。二、资产评估特点（一）时点性：对评估对象在某一时间点价值的估算。（二）市场性：评估价值是否客观，需要接受市场价格的检验，若二者差异在允许的范围内，则说明评估结果是比较客观的。（三）预测性（四）公正性1、遵循正确适用的评估原则，法定的评估程序，科学评估方法；2、评估主体与双方当事人无厉害关系。（五）咨询性评估主体对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。最终成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。三、资产评估与会计计价的区别资产评估：具有资产评估资格的社会中介机构为资产交易和投资提供公平的价值尺度，反映资产在评估基准日的客观价值。会计计价：财会人员为投资者、债权人和经营管理者提供资产价值信息。单选题：1.资产评估最基本的功能是（）。A.评价和评值B.咨询和管理C.核算和监督D.鉴证和审查【正确答案】：A【答案解析】：咨询、管理和鉴证是资产评估的基本作用，核算和监督是会计的基本职能。第三节资产评估的目的及假设一、目的一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并，损害赔偿以及企业价值管理等行为提供可资参考的价值基础。二、假设（一）持续使用假设：指资产将按照现行用途继续使用，或者转换用途继续使用。例：石油化工设备评估1、如果按照现行用途继续在原地使用，用成本法评估其价值。（卖价或制造费用+运输费+安装调试费--折旧费）2、如果按现行用途迁往其它场地继续使用。（全新购买价—折旧费）3、如果不再使用，需拆零出售。（零件变现值—拆零费）（二）公开市场假设1、公开市场：指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的市场。2、用途广泛、通用性强和市场化程度较高的资产更适用于公开市场假设。（三）清算假设1、定义：指资产所有者在某种压力下（如破产、抵押权实施），将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。2、其评估价值往往也低于持续使用和公开市场假设下的评估价值。单选题2.资产在处于迫售、快速变现等非正常市场条件下的价值属于（）。A.残余价值B.清算价值C.拍卖价值D.补偿价值【正确答案】：B【答案解析】：从题干可以看出，是从所依据的市场条件分类，属于非市场价值类型中的清算价值。3.（）是界定评估对象的基础。A.资产评估的一般目的B.资产评估的特定目的C.资产评估假设D.资产评估价值类型【正确答案】：B【答案解析】：通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。其作用之一就是界定评估对象的基础。第四节资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则减少估价过程中主观偏见方法有两种：1、尽量避免受到公众关于资产价值观点的影响；2、在估价之前尽可能少地关心资产是被高估还是低估。（三）科学性原则二、资产评估的经济原则（一）贡献原则（二）替代原则（三）预期收益原则（四）供求原则资产交易价格是买卖双方博弈的结果（五）最佳使用原则1、定义：指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。2、最佳使用：在法律上允许、技术上可能和经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。3.（）是市场法评估的理论基础。A.替代原则B.预期收益原则C.贡献原则D.供求原则【正确答案】：A【答案解析】：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。替代原则是市场法评估的理论基础。多选题：以下属于资产评估经济技术原则的有（）。A.预期收益原则B.独立性原则C.科学性原则D.评估时点原则E.替代原则【正确答案】：ADE【答案解析】：选项BC属于资产评估工作原则。3、根据最佳使用原则对估价前提作选择：（1）保持利用现状前提；（2）转换用途前提；（3）投资改造前提；（4）重新利用前提；（5）上述四种情形的某种组合。第五节资产的价值类型及评估标准一、资产的价值类型（一）市场价值1、市场价值包括按最佳用途使用条件下的市场价值和按当前用途使用下的市场价值。2、最佳用途使用下的市场价值主要适用可以进行公开市场假设或转化为最佳用途后持续使用假设的资产业务。3、当前用途下的市场价值是假定资产可以在公开的市场按当前用途出售的最可能价值，而不论当前用途是否是最佳用途。（二）非市场价值1、定义：指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。2、常见的有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值等。单选题：2.（）是资产评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。A.供求原则B.预期收益原则C.贡献原则D.评估时点原则【正确答案】：B【答案解析】：参考2010全国资产评估考试教材27页。二、资产的评估标准（一）以市场价值为基础的评估基础1、市场比较法、收益法、成本法2、评估需要的相关数据应当来自公开市场。（二）以非市场价值为基础的评估标准适用于保险、税收、投资、清算等目的的资产评估以及专用资产价值或市场公开竞争受到限制情况下的资产评估。（三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准1、可将资产视为按当前用途在公开市场上出售。2、无论资产的当前用途是否代表其最佳用途，资产评估都应以当前用途继续使用下的市场价值为标准。（四）贷款担保、抵押和债券的评估标准1、一般以市场价值为标准。2、对专用资产作为抵押物进行评估时，应当假设资产处于最佳使用状态。国际资产评估标准以资产业务性质来确定资产的评估标准，同时还要考虑资产本身特点。评估结果是否为市场价值，不是取决所采用的具体评估方法，而是取决于评估所采用的基本要素是否以市场数据为基础。第二章资产评估的程序与基本方法基本要求：了解资产评估的程序，掌握市场法、成本法和收益法等三种资产评估方法的基本原理及估算方法。讲授要点：评估程序和评估基本方法重点和难点：成本法、市场法和收益法第一节资产评估的程序资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程。一、资产评估项目的接洽资产评估业务约定书内容包括签约各方名称，委托资产评估的目的、评估范围、各方权利及义务、评估基准日、提交评估报告的时间、评估收费等。二、组建评估项目小组三、拟订资产评估的工作方案四、收集有关资料五、待评估资产的清查核实六、评估假设条件、价值类型和评估标准分析七、选择评估方法并估算八、编写评估报告九、提交报告、评估费用清算。单选题：7.资产评估具体程序的第一个环节是（）。A.签订资产评估业务约定书B.明确资产评估业务基本事项C.编制资产评估计划D.收集资产评估资料【正确答案】：B【答案解析】：参考2010考试教材75页。单选题4.资产评估中的基本方法是（）。A.一种具体的评估方法B.几种评估方法的结合C.一条评估的思路D.一条评估思路与实现该评估思路的各种评估方法的结合【正确答案】：D第二节成本法一、成本法的概念1、它是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。2、复原重置成本：指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料，生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。3、更新重置成本：指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效应的全新资产的成本。11.学校，博物馆，纪念馆等这些公共单位的房地产评估一般采用（）。A.收益法B.成本法C.市场法D.剩余法【正确答案】：B【答案解析】：这些房地产一般属于既无收益又无交易情况的房地产，常用成本法进行评估。单选题：11.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）。A.技术水平相同B.制造标准相同C.价格水平相同D.材料消耗相同【正确答案】：C【答案解析】：参考2010考试教材58页，两者都是以现行价格水平来购建的。4、损耗价值分为三类：（1）实体性贬值：由于磨损和自然力作用，导致物理性能下降而引起价值减少。（2）功能性贬值：由于新技术推广和应用，导致技术明显落后、性能降低，从而价值相应减少。（3）经济性贬值：由于外部环境因素变化，如新政策或法规的发布实施、市场萧条、战争等，限制了资产的充分有效利用。5、成本计算的公式评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或评估价值=重置成本*成新率二、成本法评估程序1、确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本；2、确定待评估资产的使用年限；3、估算待评估资产的损耗或贬值额；4、从重置成本或重建成本中扣减贬值，得到评估价值。三、重置成本的估算方法（一）重置核算法1、定义：将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。2、计算公式：间接成本=人工成本总额*成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额或间接成本=工作量（单位为工时或工日）*单位工作量的间接成本3、实例：P22某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费1000元，直接安置成本900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据以往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本比率一般为50%。继续利用条件下该机器设备重置成本为：直接成本：61900其中：购买价60000运杂费1000安装成本900其中：原材料400人工成本500间接成本450重置成本62350成本分配率=450/500=90%单位工作量间接成本=450/50=9元/工时2.在设备的评估中，重置核算法用于确定（）设备的重置成本。A.自制B.标准C.通用D.非标准E.进口【正确答案】：AD【答案解析】：重置核算法常用于确定非标准、自制设备的重置成本。（二）物价指数法1、定义：通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。2、计算公式：资产重置成本=资产原始成本*评估基准日的同类资产定基物价指数/资产购建时的同类资产定基物价指数或资产重置成本=资产原始成本*（1+物价变动指数）或资产重置成本=资产原始成本*环比价格指数5.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）万元。A.12B.15C.14D.11【正确答案】：C【答案解析】：参考2010考试教材41页的公式，评估值＝10×（140％/100％）＝14（万元）。3、P23例题：某项待评估资产购建于95年10月，账面原始价值20万元，现评估其99年10月3日的价值。调查得知该类资产在95年和99年的资产定基物价指数分别为120%和160%，96-99年环比价格指数分别为110%，105%，120%，96%，物价变动指数33%。则该资产重置成本是：20*（160/120）=26.67(万元)或20*110%*105%*120%*96%=26.67(万元)(三)功能价值法(生产能力比例法)1、假定待评估资产的生产能力与价值呈线形关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物，计算参照物的单位生产能力的价格，然后据以计算待评估资产的重置成本。2、待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力*（参照物的重置成本/参照物的生产能力）或=参照物的重置成本*（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法1、假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系。2、计算公式：待评估资产的重置成本=参照物的重置成本*（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）x3.被评估资产甲生产能力为80000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为60000件/年，假设规模经济效益指数X取值为0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。A.5942B.6500C.4207D.8500答案：A解析：根据2010考试教材63页公式2－32计算得出。单选题：8.已知被评估设备在评估基准日的主材费为200万元，设备的主材费为全部成本的50％，行业平均成本利润率为10％，不考虑其他因素，则设备的重置成本等于（）万元。A.100B.550C.440D.110【正确答案】：C【答案解析】：本题应采用综合估价法的计算公式，参考教材P105：设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋10％）＝440（万元）。2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价，还包括（）。A.关税B.国外海运费C.国内运杂费D.国外运输保险费E.基础费【正确答案】：ACECIF价格的计算：CIF含佣价＝（不含税货价+国内运费+国内其他杂费+海运费）/{[1-（1+投保加成率）×保险费率-利润率-佣金率]×总数量}备注：1.不含税货价＝总货价×[1-退税率/（1+增值税率）]。2.国内杂费包括：（1）国内佣金、报关费、报检费等在国内发生的除运输以外的费用；（2）内运费，即装船前的一切运费。3.海运费即装船后到卸货前的海上运输费用。4.投保加成率一般为10％，超出的一般由买方支付。5.保险费率要看你买的是哪类型的保险。6.利润率由你公司自己决定。7.佣金率是指国外佣金（就是支付给买方委托人的佣金）。8.记得除以总数量(公式中虽然是乘以总数量，但因其在分母中）。四、实体性贬值的估算（一）观察法公式：实体性贬值=重置成本*实体性贬值率（二）使用年限法公式：实体性贬值=（重置成本-预计残值）*（实际已使用年限/总使用年限）资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间单选题：1.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（）。A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关【正确答案】：C【答案解析】：资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值即资产利用率，小于1表示开工不足。9.一台设备的重置成本为200万元，已经使用了2年，其经济使用寿命约为10年。现该设备的动力系统损坏，估计修复费用约为20万元。该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，动力系统损坏是可修复性损耗，用修复费用法计算的实体性贬值金额为（）万元。A.20B.10C.56D.40【正确答案】：C【答案解析】：可修复性损耗引起的贬值为20万元。不可修复性损耗引起的贬值=（200－20）×2/10＝36（万元）。实体性贬值＝20＋36＝56（万元）。6.某资产1998年8月购进，2008年8月评估时，名义已使用年限10年，参考资产技术指标，在正常使用情况下每天工作8小时，但该资产实际每天工作6.5小时，由此确定的资产的实际已使用年限为（）年。（结果保留一位小数）A.7.5B.10.1C.8.1D.5.5【正确答案】：C【答案解析】：资产利用率＝（10×360×6.5）/（10×360×8）×100％＝81.25％，实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率＝8.1（年）。五、功能性贬值的估算(一)估算步骤1、比较待评估资产与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能源耗费和产品质量）；2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得税）；3、估计待评估资产的剩余使用寿命；4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。单选题：10.某被评估设备为2年前购置，预计评估基准日后该设备与同类新型设备相比每年运营成本增加20万元，该设备尚可使用5年，若折现率为10％，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于（）万元。B..6.9B.75.8C.52.3D.88.4【正确答案】：A【答案解析】：功能性贬值＝20×（1-25%）×（P/A，10%，5）＝56.862（万元）。（二）应用举例P26六、经济性贬值的估算例题：以下贬值属于经济性贬值的是（）。A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值【正确答案】：C【答案解析】：选项A属于实体性贬值，选项B、D属于功能性贬值。10.某被评估生产线设计生产能力为年产25000台产品，每台正常市场售价为1500元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25000台生产能力，每台售价只能达到1400元，该生产线尚可使用二年，折现率为10％，企业所得税率为25％，该生产线的经济性贬值最可能为（）万元。A.325.41B.465.33C.200D.374.56【正确答案】：A【答案解析】：该生产线经济贬值＝25000×（1500－1400）×（1－25％）×（P/A，10％，2）＝325.41（万元）。七、成新率的估算(一)观察法（二）经济使用年限法即根据资产的剩余经济使用年限与其总经济使用年限的比率来确定成新率。成新率=剩余经济使用年限/（实际已使用年限+剩余经济使用年限）（三）修复费用法先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定贬值率，再据此求出成新率。成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本）例：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年，该设备数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常，现估计其成新率？计算过程如下：（1）可修复性损耗引起的贬值额：17万元；（2）不可修复部分的重置成本为：150-17=133万元（3）不可修复部分的贬值率：2/20=10%（4）不可修复部分的贬值额：133*10%=13.3万元（5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%第三节比较法一、比较法（市场比较法）的概念1、指通过比较待评估资产与近期售出类似资产异同，并根据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。2、前提条件：（1）需要比较成熟的资产交易市场；（2）可找到可比较参照交易。3、计算公式：评估价值=市场参照交易价格+∑评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-∑评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额或评估价值=参照交易价格*修正系数二、运用比较法评估资产的程序1、明确评估对象；2、搜集信息资料，并寻找参照交易；3、整理资料，选择三个或以上可比较的参照交易；4、将待评估资产与可比较参照交易进行比较分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度；5、比较差异，得到待评估资产的评估价值。三、进行比较分析和调整的因素（一）时间因素（二）地域因素（三）功能因素功能高低与价值高低成正相关关系。（四）交易因素参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进行修正。非正常的参照交易：（1）交易双方有利益关系；（2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易；（3）买方急于想买，卖方急于想卖；（4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资（如允许买方分期付款）；（5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。第四节收益法一、收益法的概念它是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。公式：V=∑Ai/（1+R）ii=1,2,3,……,n3.收益法一般适用于（）的价值评估。A.单台设备B.成套设备C.生产线D.标准设备E.通用设备【正确答案】：BC【答案解析】：一般类似生产线、成套设备这样具有独立获利能力的机器设备才可以用收益法进行评估。单选题4.某收益性资产，使用年限为20年，年收益为30万元，折现率为10％。其评估价值最接近于（）万元。A.189B.283C.255D.336【正确答案】：C【答案解析】：评估值P＝30×（P/A，10％，20）＝255.408（万元）。二、收益法的评估程序1、收集资产有关经营财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关的收益，费用指标及变化趋势；3、预测资产的净现金流，确定适当的折现率；4、估算待评估资产的收益价值。三、收益法计算常用公式（一）年资产净现金流不变时V=A[（1+r）n-1]/r（1+r）nv=A/r(收益是永久性情况下)（二）年资产净现金流等额递增时V=A1[（1+r）n-1]/r（1+r）n+b[（1+r）n-1]/r2(1+r)n-bn/r(1+r)nV=A1/r+b/r2(b表示现金流等额递增)(三)在年资产净现金流等比率递增时V=A1[(1+r)n-(1+g)n]/(r-g)(1+r)nV=A1/(r-g)（g净现金流等比递增）(四)预期资产将在评估基准日后第J年末以价格V出售时V=∑Ai/(1+r)i+Vj/(1+r)ji=1,2,…..,jVj=∑Ax/(1+r)x-jX=J+1,J+2,……..,N例题（P32）预计某企业未来五年的税后资产净现金流分别为15，13，12，14，15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率10%，确定该企业持续经营下的价值？V=15/（1+10%）+13/（1+10%）2+12/（1+10%）3+14/（1+10%）4+15/（1+10%）5+15/10%（1+10%）5=145.4(万元)四、预期净现金流估算一般要考虑资产在社会平均经营管理水平下的预期资产净现金流水平。预期净现金流=潜在毛收入-预计经营管理成本五、折现率的估算（一）市场比较法通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。（二）资本资产定价模型法通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。投资风险包括可分散风险和不可分散风险。资产风险补偿=期望回报率-无风险利率移项得到：期望回报率=无风险利率+资产风险补偿=无风险利率+资产市场风险补偿*β=无风险利率+（资产平均回报-无风险利率）*β（三）加权平均资本成本法加权资本成本（折现率）=权益成本*权益比+负债成本*负债比加权资本成本（折现率）=权益成本*权益比+税前负债成本*（1-所得税边际税率）*负债比例题：某企业目标财务结构是40%负债，60%权益，税前负债成本7%，权益成本14%，所得税率33%，则加权平均资本成本（折现率）？7%*（1-33%）*40%+14%*60%=10.28%六、收益期限的确定指资产能够产生资产净现金流的年限。第三章机器设备评估第一节机器设备评估概述一、机器设备的含义指一台（辆）、一套或一组由金属及其他材料制成，由若干零部件装配起来的，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、化学反应、运行等功能或效应的装置。组成部分：1、外界输入的能量动力部分；2、履行机器功能的执行部分；3、介于原动部分和工作部分之间的传动部分和控制部分。1.某被评估进口设备评估基准日的离岸价格为50万美元，海外运输及保险费用为离岸价的8％，关税税率为16％，增值税税率为17％，国内运输费率为2.5％。美元对人民币的汇率为1：6.8，不考虑其他因素，该进口设备的国内运输费用最接近于（）万元人民币。A.8.00B.9.00C.7.64D.9.18【正确答案】：D【答案解析】：CIF＝50×（1＋8%）＝54（万美元），国内运输费＝CIF×国内运输费率＝54×2.5％＝1.35（万美元）＝1.35×6.8=9.18（万元人民币）。二、机器设备的分类（一）按在再生产中的作用分类1、生产工艺类设备（主力设备）2、辅助生产设备3、服务设备（二）按适用范围分类1、通用设备2、专用设备3、非标准设备（三）按国家固定资产分类标准分类1、通用设备；2、专用设备；3、交通运输设备；4、电气设备；5、电子产品和通讯设备；6、仪器仪表计量标准器具及量具、蘅器（四）按现行会计制度规定分类1、生产用机器设备；2、非生产用机器设备；3、租出机器设备；4、未使用机器设备；5、不需用机器设备；6、融资租入机器设备2.收益法一般适用于（）的价值评估。A.单台设备B.成套设备C.生产线D.标准设备E.通用设备【正确答案】：BC【答案解析】：一般类似生产线、成套设备这样具有独立获利能力的机器设备才可以用收益法进行评估。三、机器设备的评估特点1、由于机器设备种类繁多，单位价值大和性能用途各不相同，需要分门别类，逐台逐件；2、分布广，技术性强，因此要以技术检测为基础，正确确定技术寿命，经济寿命和使用寿命；3、对价值构成要素及其变化规律有深入认识和了解。3.被评估企业曾以实物资产（机器设备）与A企业进行联营投资，投资额占A企业的30％。双方协议联营10年，联营期满，A企业将设备按折余价10万元返还投资方。评估时双方联营已经有4年，前4年A企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其投资比例分享收益，评估人员确定被评估企业未来6年收益不会有大变动，假定折现率10％，投资企业的直接投资的评估值最有可能为（）万元。A.80B.100C.150D.200【正确答案】：A【答案解析】：评估值＝50×30％×（P/A，10％，6）＋10×（P/F，10％，6）＝70.9745（万元）。四、机器设备评估程序（一）评估准备阶段（搜集整理数据和文件）1、指导委托方填写和准备与评估事项有关的资料及文件。2、搜集相关的价格资料（待评估资产和参照物的现行市价、物价指数）。3、设计技术路线、落实人员并制定评估方案。（二）现场工作阶段1、逐台（件）核实评估对象；2、分类（ABC分类法）；3、设备鉴定。（设备技术状况，使用情况鉴定，质量鉴定，磨损程度鉴定）（三）确定评估经济技术参数（四）评定估算（五）撰写评估报告及评估说明（六）审核报告和报出报告第二节机器设备的成本法评估一、机器设备重置成本的测算（一）重置核算法1、按复原重置成本评估（非标准设备和自制设备多采用此法）（教材P41）2、按更新重置成本评估（教材P41）更新重置成本=直接消耗量按照现行价格标准计算+按现行价格计算的间接费用3．综合估价法以主要材料费为基础，根据其与成本费用的关系指标估算出相应的成本，再考虑利润、税金和设计费，从而求出重置成本。RCN=（C1÷Km＋C2）×(1+Kp)×(1+Kd÷N)÷(1-Kt)（二）指数调整法（P43）以原始购买价格为基础，考虑同类价格上涨指数，从而确定重置成本。重置成本=原始成本*（评估基准日定基物价指数/购建时定基物价指数）例题：某机器设备2003年购建，账面原值为30万元，当时该类设备定基物价指数为120%。2005年对该设备进行评估，当年定基物价指数为200%，试评估该台设备的重置全价。解析：设备重置成本=30×（200%÷120%）=50（万元）（三）功能价值法前提条件：设备生产能力与成本之间成线性关系。例题：重置全新机器设备一台价值8万元，年产量1500件，现知被评估设备年产量600件，其重置成本？解析：重置全价=8*（600/1500）=3.2（万元）（四）规模经济效益指数法设备生产能力与其成本之间成非线性关系时，不能直接用功能价值法计算，而必须应用规模经济效益指数进行调整。例题：重置全新机器设备一台价值12万元，年产量300件，现知被评估机器设备年产量200件，设X值为0.8，求其重置成本？解析：被评估机器设备重置成本=（200/300）0.8*12=8.6(万元)二、机器设备的实体性贬值的测算（一）使用年限法1、实体性贬值率=设备的已使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%2、三个基本参数:总使用年限、已使用年限、尚可使用年限3、加权投资年限=∑(已投资年限×权重)=∑[已投资年限×（原始投资的更新成本÷∑更新成本）]例题.运用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。A.设备不存在功能性贬值B.设备不存在经济性贬值C.设备不存在功能性贬值也不存在经济性贬值D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系答案：D（二）观察法经济技术参数：使用时间，使用强度，技术状况，制造质量，维修保养，技改状况，外观及完整性等(三）修复费用法（只适用于可修复的有形损耗的确定）1、指按修复磨损部件所需的开支，来确定机器设备有形损耗的一种方法。2、有形磨损：可修复磨损和不可修复磨损。3、实体性贬值率=修复费用/重置成本4、例题：某机器的原始价值10000元，当修理后才能正常使用，这种修理在经济上是合算的。假设其修理费用是3000元，设备的重置成本为7000元，试计算实体性贬值率？实体性贬值率=（3000/7000）*100%=43%三、机器设备的功能性贬值（一）由超额投资成本所致的功能性贬值的估算设备超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本（二）超额运营性功能性贬值关键是必须找到一技术先进的现代化设备作为参照物，并考虑因超额运营成本而抵减的所得税，从而得出年超额运营成本净额。例题：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需8名操作人员。目前同类新式控制装置所需操作人员定额为6名。现假设新旧控制装置在运营成本的其他项目支出大致相同，操作人员人均年收入为12000元，被评估控制装置尚可使用三年，所得税率25%，适用的折现率10%，试测算被评估控制装置的功能性贬值额。解析：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本：（8-6）*12000=24000（元）（2）计算被评估控制装置的年净超额运营成本：24000*（1-25%）=18000（元）（3）将被评估控制装置的年净超额运营成本折现；18000*（P/A，10%，3）=18000*2.4869=44764.2（元）例：某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗电100万度，如果每名操作工人的工资及其他费用为每年1.8万元，每度电的价格为0.45元，自评估基准日起该设备尚可使用8年，折现率为l0%，企业所得税税率为33%，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。A.130B.180C.310D.338答案：B。解析：年超额运营成本净值=（1.8*3+100*0.45）*（1-33%）=50.5*67%=33.835（万元）功能性贬值=33.835*（P/A，10%，8）=33.835*5.3349=180.506（万元）四、机器设备的经济性贬值（一）设备利用率下降造成的经济性贬值经济性贬值率=[1-（设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力）x]×100%经济性贬值额=（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×经济性贬值率（二）外界变化造成收益减少所致经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）例题：某品牌电视机生产线生产的电视机原来每台售价5000元，为了使得20万台电视机能够卖掉，其销售价格降到4000元每台。企业所得税率为25%。经过估算，该生产线还可以继续使用5年，该企业所在行业投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。解析：该生产线每年收益损失额=（5000-4000）*20=20000（万元）经济性贬值额=20000*（1-25%）*（P/A，10%，5）=15000*3.7908=56862（万元）五、机器设备的成新率估算（一）最小年平均费用法年平均费用=年均运行维护费+年均折旧费CI=（∑V+∑B）/T（二）低劣化数值法低劣化值即由于设备性能逐年降低而使得设备运转费用增加的年均值为λ。原始价格为K。则设备的经济寿命为：T。=（2K。/λ）1/2例题：某设备原始价值为10万元，低劣化值为2000元，则该设备的最佳使用年数即经济寿命=T。=（2K。/λ）1/2=（2*/2000）1/2=10年。第三节机器设备市场比较法评估一、市场法评估机器设备的步骤(一)鉴定被评估对象(性能结构、现时技术状况、预计尚可使用年限、新旧程度等)(二)选择参照物(三)对可比因素进行比较分析差异调整因素：销售时间，结构及性能，新旧程度和付款方式等。(四)计算确定评估结果二、案例被评估对象为生产一种化工原料的设备，经市场调查，参照物选定为生产相同产品的另一设备。该类设备的规模效益指数0.65。参照物为全新设备，购置时间为2个月前，经分析，评估时价格上升了5%，其它比较如下表：方法一：（1）时间因素调整75*（1+5%）=78.75(万元)(2)生产能力调整.该类设备的规模效益指数为0.65,则被评估设备全新时的价格为:78.75*(5/4)0.65=91.04(万元)(3)调整成新率91.04*(80%/100%)=72.83(万元)(4)自动化因素调整.(40*0.48/4—35*0.48/5)*5=7.2(万元)则年节约工资净额的现值为:7.2*(P/A,12%,15)*(1-33%)=32.86(万元)(5)功能调整后被评估设备的价格即评估值为:72.83+32.86=105.69(万元)方法二：（1）计算生产能力差异修正系数。（5/4）0.65=1.1561（2）计算成新率差异修正系数。80%/100%=0.8（3）计算自动化程度差异修正系数。（5/35）/（4/40）=1.4286（4）计算时间修正系数。1+5%=1.05（5）计算评估值75*1.1561*0.8*1.4286*1.05=104.05（万元）第四章房地产价格评估基本要求：了解房地产概念、特点和分类，理解房地产评估的基本理论和房地产价格体系，掌握房地产评估的收益法、市场法、成本法和剩余法的基本技能。讲授要点：房地产概念和特点，评估的基本理论，房地产的价格种类，影响房地产价格的因素，房地产评估的四种方法。重点及难点：房地产价格体系，成本法、市场法和收益法第一节房地产价格评估概述一、房地产的概念（一）土地：指处于陆地的表层范围内，以土壤、岩石、矿物、水等为基本物质要素，处于不同地质地貌水文和气候状态，且受到人类活动持续影响的自然--经济综合体。（二）地产：是土地财产或土地资产的简称（实物及其财产权利）。（三）房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。（四）不动产的概念指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。如何判断是否属于建筑附着物？取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。各种概念之间的关系：二、房地产特点（一）不可移动性（位置固定性）（二）耐用（耗）性（三）异质性（差异性、个别性）（四）高价值性（五）供给有限性（六）投资和消费双重性（七）房地产构成实体的二元性三、房地产类型（一）居住类房地产（二）商业类房地产（三）休闲类房地产（四）公共事业类房地产（五）工业类房地产四、如何描述房地产（一）位置、四至、形状、面积、层数和高度；（二）建筑结构、装修、附属设备，建成年月，建筑质量，维修保养情况，采光通风隔音隔热；（三）建筑外观及平面格局，利用现状，产权情况，地质基础状况，地上基础设施改良状况。例题：某宗土地5000平方米，土地上建一栋9层的办公楼，办公楼首层面积1000平方米，第2－9层每层建筑面积900平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。A.2.75B.1.82C.1.64D.5.32【正确答案】：C【答案解析】：建筑总面积＝1000＋900×8＝8200（平方米）容积率＝建筑总面积/土地总面积＝8200/5000＝1.64。例题：某宗土地面积为5000平方米，单价为1200元/平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.5。则楼面地价为（）。A.120元/平方米B.240元/平方米C.360元/平方米D.480元/平方米【正确答案】：B【答案解析】：楼面地价＝土地单价/容积率＝1200/5＝240（元/平方米）。五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论（二）土地价格理论V=∑ai/(1+r)i六、房地产价格的构成房地产价格的构成（一）土地价格的构成1、土地价格由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值和未来价值四项因素表现出来的土地交易货币额。2、土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价值的预期增值、不确定性的风险补偿费、可达性（区位或位置）价值构成。例题：有一宗土地，出让年期为40年，已使用25年，预计未来10年每年的净收益额为20万元，第11年开始每年的净收益额为30万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（）。A.200.45万元B.166.74万元C.155.00万元D.145.25万元【正确答案】：B【答案解析】：土地评估值＝20×（P/A，10％，10）＋30×（P/A，10％，5）×（P/F,10％,10）=166.74（万元）（二）建筑物价格的构成主要是指房屋建筑及其附属物的价格，不包括土地价格。若建筑物为新建成状态时，价格主要由以下几部分组成：建筑工程费，设备及安装工程费，设计费、财务费用、管理费用、销售费用等其它费用。若建筑物已经使用若干年，则用全新重置价格减价值损耗。（三）房地产价格的构成房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。房地产价格是房地产市场供求作用形成的。从生产价格理论角度，可以分解为：七、房地产价格种类（一）土地价格的种类：市场价格、市场价值、土地所有权（使用权）价格、基准地价、标定地价、课税价格、征用价格、抵押价格、总价格、楼面地价、评估价格。（二）房地产价格的种类：商品房价格、经济适用房价格、标准价、成本价等等。八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素1、一般因素（1）社会因素：社会稳定状况、人口状况、城市化。（2）经济因素：国民经济水平和发展趋势、金融环境、税负。（3）制度和政策因素：土地制度及政策、住房制度和政策。2、区域因素（1）商业区：商业区经营规模、经营种类、竞争情况、繁华程度，交通状况，区域环境、顾客来源及购买力。（2）住宅区：自然景观及环境，交通及距离商业中心情况，基础及公益设施配置情况，文化素养及治安状况。（3）工业区：原料供应，交通，劳动力成本，基础设施配置，相关产业聚集程度，环境污染状况。例题：房地产评估中，土地取得费包括（）。A.土地补偿费B.基础设施配套费C.小区开发配套费D.青苗补偿费E.安置补助费【正确答案】：ADE【答案解析】：选项BC属于土地开发费。（二）影响建筑物价格的因素1、建筑构造、装修和设备；2、规模及高度；3、用途；4、地区；5、物价水平。九、房地产价格评估原则特别要遵守合法性原则，具体表现：1、合法产权；2、利用方式合法；3、交易或处分方式合法。例题：土地的三通一平指的是（）。A.通水、通路、通电、平整地面B.通水、通热、通路、平整地面C.通水、通路、通气、平整地面D.通水、通讯、通电、平整地面【正确答案】：A例题：影响房地产价格的一般因素包括（）。（多选题）A.经济发展因素B.人口因素C.教育科研水平和治安因素D.城市规划及发展战略因素E.商服繁华因素【正确答案】：ABCD【答案解析】：影响房地产价格的因素包括一般因素、区域因素、个别因素。E选项是区域因素的内容。十、房地产估价的程序第二节房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理理论基础：改良地块价格为土地价格和改良物残余价值之和。MV=LV+IV=LV+（RCN-D）（二）适用范围：最适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，也适用于折旧额能准确估计的旧建筑物评估，以及市场交易数据资料缺乏的房地产类型评估。（三）估价步骤：1、搜集估价对象资料；2、估算土地价格、重置成本或重建成本、折旧；3、估算附属改良物的重置成本及折旧；4、求出房地产价格。二、重置成本估算（一）重置成本的构成开发成本、管理费、投资利息、销售税费和开发利润。（二）重置成本估算方法1、工料测量法（承包商法）：要求按建筑成本组成部分和次级组成部分，分项列记出所有的劳动力、原材料等直接成本和所有间接成本项目。2、分部分项法：首先将建筑物分成数个分部或分项工程，然后利用建筑工程概算定额查出各分部或分项工程的单位成本，分别乘以分部的工程量，累加求得建筑总成本，再加上间接费、利润等求得重建成本。3、单位比较法：将所有直接成本和间接成本相加，然后用一恰当的单位数量去除，即得到单位成本。4、指数调整法：用适当的建筑物成本指数作为趋势因子，对估价对象建筑物的历史成本加以调整，从而得到建筑物的重置成本。（三）土地（重置）价格估算估算可以采用市场比较法、建筑成本扣除法、基准地价修正法、土地重置成本估算法等求得；我国房地产市场交易的只是土地使用权，因而评估业务中只涉及土地使用权价格的评估。土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益应用例题P82例题：假定土地资本化率为8％，建筑物资本化率为7％，土地价值为2500万元，建筑物价值为7500万元，则房地产的综合资本化率应为（）。A.7.50%B.7.25%C.6.45%D.6.25%【正确答案】：B【答案解析】：综合资本化率r＝（8%×2500＋7%×7500）/（2500＋7500）＝7.25％三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值原因1、实体性贬值；2、功能性贬值；3、经济性贬值。（二）贬值的估算我国房地产估算贬值的方法只采用经济耐用年限法。具体分为三种情况：1、按照直线贬值法，建筑物贬值额=（c-s）t/n;2、双倍余额递减贬值法，贬值额=c-c(1-2/n)t;3、成新折扣法，贬值额=c（1-q）.注明：c建筑物重置价格或重建价格；s预期建筑物在经济耐用年限末的净残值；t实际已使用年限；n总经济耐用年限；q建筑物成新率。4、例题：P84。第三节房地产价格的市场法评估一、市场比较法基本原理1、又称交易实例比较法、现行市价比较法等，它是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法。2、该法适用范围：适用于房地产市场发育程度较高、有较多交易实例发生的地区或房地产类型。二、市场比较法估价步骤1.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修正年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕8.确定比准价格三、回归分析法四、基准地价修正法五、比较法应用举例例题：基准地价修正法从理论和方法的角度看，属于（）。A.收益法B.成本法C.市场法D.参数法【正确答案】：C第四节房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论（一）收益法原理及适用范围又称收益资本化法或投资法，它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价值的方法。适用范围：适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的估价。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库

(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价。（二）收益法的估价步骤：1、搜集对象房地产的经营收入、费用等相关资料；2、估算潜在毛收入和有效毛收入；3、估算经营费用和年净收益；4、估算适当的折现率和选用适宜的计算公式，求出收益价格。例题：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金收益为每建筑平米200元，该类房地产的资本化率为10％，总建筑面积为7000平方米，出租率为75％，则所开发房地产的总价为（）亿元。（假设房屋收益年期为无限年期）A.3.75B.0.1C.1.09D.1.26【正确答案】：D【答案解析】：房地产的总价＝200×12×7000×75％×1/10％＝1.26（亿元）。二、净收益估算1.潜在毛收入估算2.有效毛收入估算3.经营费用估算4.净收益估算三、折现率估算1.市场提取法（比较法）2.资本资产定价模型3.投资资本结构组合法r=rm×m+re×（1-m）4.债务保证率法r=DCR×rm×mDCR=NOI/Im四、残余法A=VL×rL+Vb×rbVL=（A-Vb×rb）/rL或Vb=（A-VL×rL）/rb五、收益法应用举例第五节房地产价格的假设开发法评估一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围1、将生地开发为熟地租售生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费2、在熟地上建造房屋租售熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费3、由生地建造房屋租售生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费4、将毛地开发为熟地租售毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费5、由毛地建造房屋租售毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费7、将在建工程完成为房地产租售在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费（二）假设开发法估价步骤:1.调查估价对象的基本情况2.选择最佳开发利用方式3.估计开发周期4.预测开发完成后的房地产价值5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费6.进行具体的计算二、应用举例例题：以下不属于土地开发费用的是（）。A.基础设施配套费B.小区开发配套费C.安置补助费D.公共事业建设配套费【正确答案】：C【答案解析】：安置补助费属于土地的取得费用。第六节在建工程评估一、在建工程的特点（一）种类多，差异大；（二）其投资完成额与其实际完成工作量较难一致；（三）其建设工期长短差别较大。例题：对于实际完工量比较少的在建工程，一般可以采用（）进行评估。A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.路线价法E.基准地价修正法【正确答案】：AC【答案解析】：参考2010全国注册资产评估师考试教材214页。二、在建工程评估方法（一）进度工程法指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值的一种方法。适用范围：施工期较短且价格变化较小的在建工程。在建工程评估值=在建建筑工程预算预算造价×在建建筑工程完工程度在建建筑工程完工程度=∑[各部位完成进度（%）×各部位占建筑工程预算的比例（%）]在建建筑工程完工程度=设备价值×安装工程价×工程完工程度（%）（二）变动因素调整法就是采用对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际支出相加减，确定在建工程的评估值。在建工程评估值=在建工程实际支出+∑[已完工部分材料、人工费用价格变化造成的增减额]+∑[已完工部分各项间接费、银行贷款利率变化造成的增减额]+∑[已完工部分设计变更影响造价的金额]（三）重编预算工程进度法（四）假设开发法在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值—续建成本—管理费用—投资利息—销售费用—续建投资利润—购买在建工程的税费第五章无形资产评估第一节无形资产评估概述一、无形资产概念（一）无形资产的定义无形资产是指不一定占有空间、不具有实物形态，而可以进入流通领域，为其权利人带来经济利益的资产。（二）无形资产分类1、有期限无形资产和无期限无形资产（按存在期限）2、可辨认和不可辨认无形资产（按能否独立存在）3、知识型、权利型、关系型和结合型无形资产（按性质和构成内容）4、按适合于运用相似评估方法的角度：与市场营销相关，与技术相关，与艺术相关，与工程相关，与客户相关，与合同相关，与人力资源相关，有位置相关，与商誉相关。5、按技术含量划分：技术型和非技术型6、按取得方式划分：自创型和受让型7、按作用领域：促销型、制造型和金融型。多选题：例题：按无形资产不同分类标准，商誉分别属于（）。A.可确指无形资产B.不可确指无形资产C.组合型无形资产D.知识产权E.权利型无形资产【正确答案】：BC【答案解析】：按无形资产能否独立存在，商誉属于不可确指的无形资产；按构成内容，商誉属于组合型无形资产。（三）无形资产特点1、非实体性；2、价值形成的积累性；3、开发成本界定的复杂性；4、价值的较大不确定性。单选题：例题：从无形资产的分类角度讲，计算机软件属于（）无形资产。A.专利权类B.专有技术类C.商标类D.版权类【正确答案】：D多选题：以下属于无形资产成本特性的有（）。A.非实体性B.不完整性C.虚拟性D.效益性E.弱对应性【正确答案】：BCE二、无形资产的价值评估（一）无形资产价值评估的前提无形资产的使用能够产生超额利润。（二）影响无形资产价值的因素开发成本、产生追加利润的能力、技术成熟程度、剩余经济使用年限、无形资产权利的内容、同类无形资产的市场状况、同类无形资产的发展及更新趋势。（三）无形资产转让价格的支付方式无形资产交易价格的变动范围第二节无形资产的评估方法一、无形资产的收益法评估无形资产的收益法评估包括无形资产的预期经济收益、收益期限和资本化率三个基本方面。根据无形资产转让价格支付方式的不同，收益法可以表示为：n无形资产评估值=k1×Ri（1-T）/（1+r）ii=1n=最低收费额+k2×Ri（1-T）/（1+r）ii=1无形资产的最低收费额=开发成本净值×开发成本分摊率＋无形资产转让的机会成本=开发成本净值×开发成本分摊率＋无形资产转出的净减收益＋转让成本其中：重置成本净值=重置成本×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力（一）无形资产收益额的确定（收入或利润分成率的确定）无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-所得税率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率1、利润分成率确定的边际分析法利润分成率=各年度追加利润现值之和/各年度利润总额现值之和2、利润分成率确定的约当投资分成法无形资产约当投资额=无形资产重置成本净值×（1+转让方适用成本利润率）购买方约当投资额=购买方投入的总资产的重置成本净值×（1+受让方适用成本利润率）无形资产利润分成率=无形资产约当投资额/（购买方资产约当投资额+无形资产约当投资额）3、利润分成率确定的市场比较法（二）折现率的确定（三）收益期限的确定二、无形资产评估的成本法无形资产评估价值=重置成本*成新率（一）无形资产重置成本的估算1、自创无形资产重置成本的估算无形资产重置成本=研发全部资本投入*（1+无风险投资报酬率）N/2/（1-风险率）例：某工艺流程专利技术有偿转让。该专利开发需要4年时间，设备费用和动力费用等共需10万元，研发人员薪酬15万元，资料和培训费用3万元，管理费用4万元，专利申请费用0.2万元。投资无风险报酬率6%。该类技术研制成功的平均风险率70%。需要评估专利技术的价值。解：研制开发无形资产的全部资本投入=10+15+3+4+0.2=32.2（万元）该无形资产的重置成本=32.2*（1+6%）4/2/（1-70%）=32.2*1.1236/0.3=120.5997（万元）2、外购无形资产重置成本的估算例题：某商标权2000年购买时的账面价值为200万元，2000年和20005年适用的定基价格指数分别为120%和135%，2005年对其价值进行评估，求该商标权的重置成本是多少？商标权重置成本=200*135%/120%=200*1.125=225（万元）（二）无形资产成新率的估算无形资产损耗的表现形式：功能性贬值和经济性贬值成新率的估算方法：专家鉴定法和使用年限法三、无形资产的市场法评估1、定义2、应用前景：较难应用第三节专利权和非专利技术的评估一、专利权的评估（一）专利权的概念（二）专利权的评估程序1、明确评估目的；2、证明和鉴定专利权的存在；3、确定评估方法及技术参数；4、计算分析并完成评估报告。（三）专利权的评估方法1、收益法2、成本法多选题：例题：专利资产除了具有无形资产的基本特性外，还具有的自身的特征包括（）。A.时间性特征B.保密性特征C.地域性特征D.排他性特征E.共享性特征【正确答案】：ACDE【答案解析】：保密性是专有技术的特征。例题：某企业年产某产品12万件，企业拟引进一项专利技术，如果使用了该专利技术可以使每件产品的成本由原来的2元降到1.5元，其售价由原来的10元上升到15元。假设专利技术的剩余使用年限为8年，企业产量不变，折现率为10％，企业适用所得税税率为25％，不考虑其他因素，则专利技术的评估值最接近于（）万元。A.264.08B.240.00C.320.25D.152.08【正确答案】：A【答案解析】：专利技术评估值＝[（15－10）＋（2－1.5）]×12×（1－25％）×（P/A，10％，8）＝264.08（万元）。例题：评估对象为一项专利技术，经评估人员分析，预计评估基准日后实施该专利可使产品每年的销售量由过去的10万台上升到15万台。假定每台的售价和成本均与实施专利前相同，分别为550元/台和450元/台，收益期为3年，折现率为10％，企业所得税率为25％，不考虑流转税等其他因素，则该专利的评估值最接近于（）万元。A.1250B.745.55C.550D.932.59【正确答案】：D【答案解析】：超额收益＝（15－10）×（550－450）×（1－25％）＝375（万元）该专利的评估值＝超额收益×（P/A,10％,3）＝375×2.4869＝932.59（万元）。二、非专利技术的评估（一）非专利技术的概念及特点1、概念：又称专有技术、技术秘密，指未公开或未申请专利，但为拥有者带来超额经济利益或竞争优势的技术信息和知识。2、特点：实用法、新颖性、保密性和价值性。单选题：（）是专有技术的最主要特性。A.实用性B.获利性C.保密性D.排他性【正确答案】：C单选题：不能应用的技术不能称为专有技术，这体现了专有技术的（）。A.获利性B.保密性C.实用性D.完整性【正确答案】：C（二）非专利技术的评估方法1、收益法（实例P128）；2、成本法（实例P128）。第四节商标权的评估一、商标权的概念（一）商标定义：是商业和商业服务的标记。它是商品生产者或经营者用以标明自己所生产或销售的商品，或是商品服务者用以标明自己所提供的服务，以区别于其他同类商品或服务的标记。（二）商标权的内涵：也称注册商标专用权，指经过注册的某商标的所有人，对该注册商标享有的独占使用权。（三）商标权特点：专有性、时间性、地域性和可转让性。二、商标权的评估程序（一）明确评估目的；（二）收集商标的有关资料；（三）商标产品的市场分析；（四）确定评估方法及有关指标；（五）计算分析并完成评估报告。三、商标权的评估方法（一）商标权转让价值的评估例：某公司将其已经使用了20年的注册商标转让。根据有关资料，该公司近5年使用该商标使得同类产品每吨高出市价600元，目前每年生产6000吨。预计该品牌能够获得超额利润时间为10年，前4年基本可维持当前水平，由于其他品牌的竞争能力提高，后6年每吨高出其他品牌的幅度会下降为300元，不过产量会扩大到5500吨。折现率为15%。所得税率25%。该商标的转让价值为多少？解：1、预期前四年的年超额利润为：600*0.6=360（万元）2、预期后六年的年超额利润为：300*0.55=165（万元）3、转让价值=[360*（P/A，15%，4）+165*（P/A，15%，6）（P/F，15%，4）]（1-25%）=[360*2.855+165*3.7845*0.5718]*0.75=[1027.8+357.056]*0.75=1038.642（万元）（二）商标权许可使用费的评估例：某集团公司拟使用A公司巨力牌商标，每年按照销售收入5%给A公司作为商标许可使用费。预计集团公司使用该商标生产产品售价为3000元/辆，5年内生产产品数量分别为1350、1450、1550、1650、1750辆。折现率20%。所得税率25%。许可使用费的现值为多少？解：1、五年内的销售收入预计分别为：1350*3000=405万元1450*3000=435万元1550*3000=465万元1650*3000=495万元1750*3000=525万元2、分成率为4%，折现率为10%3、许可使用费现值=（405/1.2+435/1.22+465/1.23+495/1.24+525/1.25）*5%*（1-25%）=（405*0.8333+435*0.6944+465*0.5787+495*0.4823+525*0.4019））*5%*75%=50.9396万元第五节其他无形资产的评估一、特许权的评估（一）概念：又称特许经营权或专营权，指政府或企业所授予的在一定地区和时间范围内经营或销售某种特定商品的专有权利。（二）分类：政府特许的专营权；企业特许其他企业使用其商标或在特定地区内经营销售其产品的专营权。（三）评估：例题P132二、著作权的评估（一）概念：也称版权，指著作权人对作品所享有的权利。（二）公民作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为作者终身及其死亡后50年。（三）评估：P134例题：关于版权的保护期限，阐述错误的是（）。A.公民作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为作者终生至死亡后50年B.若为两人合作完成的作品，则发表权、使用权和获得报酬权的保护期为最后死亡作者死亡后50年C.作品作者的署名权的保护期限为作者死亡后50年D.电影、电视、录像和摄影作品的发表权、使用权和获得报酬的权利的保护期为首次发表后的50年【正确答案】：C【答案解析】：版权中作者的署名权、修改权、保护作品完整权的保护期限永远归作者所有。三、租赁权的评估（一）概念：指在租赁合同规定的期限内，由出租人将财产的使用权转让给承租人，承租人按照合同规定所获得的财产使用权。（二）分类：经营性租赁和融资租赁（三）评估：P135四、采矿权的评估（一）概念：在依法取得的采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。（二）采矿人的权利（三）评估法（超额收益法）P136例题：有权优先取得勘察作业区内矿产资源采矿权的