地产行业1-9月观察及数据点评：新政落地上海二手房价同比首涨

2.2026年1-9月投资情况房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大20261-95336420.6%，202620261-920.5%20261-80.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为77.1%，较2026年1-8月减少0.09个百分点。图1：2026年1-9月全国房地产开发投资同比下降

图2：2026年1-9月全国住宅开发投资同比下降20.5%20.6% 房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴)房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴)房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)1000008000060000400002000002023/02 2023/11 2028 2025 2022

0%-5%-10%-15%-20%-25%

90000住宅开发投资累计完成额(亿元，左轴)住宅开发投资累计完成额(亿元，左轴)住宅开发投资累计完成额同比(%，右轴)7000060000500004000030000200001000002023/022023/102024/062025/022025/102026/06

0%-5%-10%-15%-20%-25%数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅扩大202656.5220263.4024.9%20261-80.1个百分点。20261-9月2.3325.1%2026月扩大1.4个百分点。图年1-9月房屋新开工同比下降24.9% 图年9月房屋新开工同比下降26.10%房屋新开工面积累计值（万平，左轴）房屋新开工面积累计同比(%，右轴房屋新开工面积累计值（万平，左轴）房屋新开工面积累计同比(%，右轴)1000008000060000400002000002023/02 2023/11 2028 2025 2022

0%16016000140001200010000800060004000200002022当月新开工面积（万平，左轴）当月新开工面积环比(%，右轴)当月新开工面积同比(%，右轴)60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2023/102024/062025/022025/102026/06-10%-15%-20%-25%-30%-35%数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，图年1-9月房屋竣工面积同比下降25.1% 图年9月房屋竣工面积同比下降36.73%房屋竣工面积累计值（万平，左轴）房屋竣工面积累计同比(%，右轴房屋竣工面积累计值（万平，左轴）房屋竣工面积累计同比(%，右轴)1000008000060000400002000002022 2021 2028 2025 2022

30%40040000350003000025000200001500010000500002022当月房屋竣工面积（当月房屋竣工面积环比(%，右轴)当月房屋竣工面积同比(%，右轴)400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%2021 2028 2025 202210%0%-10%-20%-30%-40%数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，2026年1-9月商品房销售面积5.652025年下降13.2%，20261-81.120261-95.38202513.9%个百分点。20261-913.7%；办公楼销售额同比下降11.3%22.2%。图年1-9月全国商品房销售面积同比下降13.2%

图8：2026年9月全国商品房销售面积同比下降22.60%商品房销售面积累计值（万平，左轴）商品房销售面积累计同比(%，右轴商品房销售面积累计值（万平，左轴）商品房销售面积累计同比(%，右轴)1000008000060000400002000002022 2023/11 2028 2025 2022

0%-5%-10%-15%-20%-25%

16000当月商品房销售面积（万平，左轴） 当月商品房销售面积（万平，左轴） 当月商品房销售面积环比(%)当月商品房销售面积同比(%)1200010000800060004000200002022 2021 2028 2025 2022

60%40%20%0%-20%-40%-60%数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，从住宅口径的分线数据来看，20261-9月，一线城市商品住宅销售面积153586748.6%36788万平方米，累计同比下降16.4%。一线城市：销售面积当月同比二线城市：销售面积当月同比三四线：销售面积当月同比图商品住宅销售面积分线当月同比（%） 图商品住宅销售面积分线累计同比（%）一线城市：销售面积当月同比二线城市：销售面积当月同比三四线：销售面积当月同比10050.0%0.0%-50.0%2023年2月2023年2月2023年5月2023年8月2023年11月2024年2月2024年5月2024年8月2024年11月2025年2月2025年5月2025年8月2025年11月2026年2月2026年5月2026年8月

40.0%一线销售面积累计同比（%一线销售面积累计同比（%）二线销售面累计同比（%）三四线销售面积累计同比（%）0.0%-20.0%-40.0%2023年2023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月2024年7月2024年10月2025年1月2025年4月2025年7月2025年10月2026年1月2026年4月2026年7月数据来源数据来源202688832.1%；152302322220.6%。图商品住宅销售金额分线当月同比（%） 图商品住宅销售金额分线累计同比（%）一线销售金额累计同比（%）一线销售金额累计同比（%）二线销售金额累计同比（%）三四线销售金额累计同比150%100%50%

二线城市销售金额：当月同比三四线销售金额：当月同比

60%40%20%0%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月2023年1月2023年5月2023年9月2024年1月2024年5月2024年9月2025年1月2025年5月2025年9月2026年1月2026年5月2026年9月年年月-100%

-40%-60%数据来源数据来源20262025年重点城市小阳春行情演绎热烈，一线城市与二线城市的新房市场销售同比下行。随着二季度进入淡季，重点城市销售开始上修，销售压力逐步释放。图13：一线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平）20220232025202420264003503002502001501005001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

图：二线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平）2023202202320252024202635003000250020001500100050001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源数据来源我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到同比缓慢下行区间。图15：三四线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平）2023202202320242025202610000800060004000200001-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月数据来源：CREIS，20269202680.2%20268月持平。20269月，703.0%0.3个百分点;1720268月增加2个城市。图一线城市新建商品住宅价格指数环比上涨 图新建商品住宅价格指数环比上涨城市数上涨（（）（）2023/01 2023/08 2024/03 2024/10 2025/05 2025/12 2026/070.60.40.20.0-0.2-0.4-0.6-0.8-1.0

一线市建品宅售格指环（）

个个个7060504030201002023/01 2023/08 2024/03 2024/10 2025/05 2025/12 2026/07数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，从销竣比情况来看，20262.43。从待售面积来看，202697.488月末524万平米，去化周期（12个月移动平均计算）10.45个月，较2026年8月延长0.18个月。图截至2026年9月全国商品房销竣比为2.43 图截至2026年9月全国商品房待售面积为7.48亿平12000080000400000

300%商品房销售面积累计值（万平，左轴）商品房销售面积累计值（万平，左轴）房屋竣工面积累计值（）销竣比(%，右轴)200%150%100%50%0%

100000800006000040000200000

商品房待售面积变化值(万平方米，右轴)商品房待售面积（万平方米，左轴）

1000080006000400020000-20002022 2021 2028 2025 2022

2023/022023/102024/062025/022025/102026/06数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，202692.4520221月高1.3425.4620249月高点延长0.519月，一线城市库存出清周期、二线21.7226.24个月、28.28个月。图20：样本35城商品住宅月度可售面积及库存出清周期情况

图21：样本35城商品住宅库存出清周期分线城市情况4000035000300002500020000150001000050000

35城月度可售面积（万平，左轴）一线城市库存出清周期（月）二线代表城市库存出清周期（月）三四线代表城市库存出清周期（月）库存出清周期（按12个月月均计算）（月，右轴） 35一线城市库存出清周期（月）二线代表城市库存出清周期（月）三四线代表城市库存出清周期（月）30 3025 2520 2015 1510 105 50 02023年01月 2024年01月 2025年01月 2026年01月

2023年01月2023年10月2024年07月2025年04月2026年01月数据来源数据来源2026年1-920269543.8341.69214.72万套、196.2711.6%1.8%0.9%，环比分别增长0.9%0.6%0.9%。2026912.02万套、8.13万7.7913.7512.8%25.8%0.6%、5.8%1.1%0.8%0.3%1.4%。图全部统计城市及分线城市挂牌量情况 图一线城市挂牌量情况60014400144001210300820064

全国统计城市挂牌量（万套）一线挂牌量（万套）新一线挂牌量（万套） 18二线挂牌量（万套）16

北京挂牌量（万套）上海挂牌量（万套）深圳挂牌量（万套）广州挂牌量（万套）10002023/112024/4 2024/9 2025/2 2025/72025/122026/5

202023/112024/4 2024/9 2025/2 2025/72025/122026/5资料来源：冰山数据， 资料来源：冰山数据，挂牌率的计算方式为挂牌量除以区域存量房屋总数，是衡量二手房市场供202691.37%0.82%2.10%0.30个百0.300.040.14分别增长0.01个百分点、增长0.01个百分点、持平、增长0.03个百分点。2026年1-9月，全国二手房交易网签面积为61746万平，同比增长10.7%，涨幅较2026年1-8月扩大0.1个百分点。图一线城市挂牌率情况 图年1-8月全国二手房交易网签面积同比长10.6%北京挂牌率深圳挂牌率北京挂牌率深圳挂牌率上海挂牌率广州挂牌率2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0% 2023/10 2024/4 2024/10 2025/4 2025/10 2026