房地产市场报告 -北京房地产市场监测月报-土地市场2026年10月

(2026年10月)天朗房研网天朗观房势Contents第一部分第二部分第三部分第四部分市场政策资讯轮次土地总览宅地市场表现其他用地情况附轮次拟供地明细注：本报告数据、资料全部来自天朗易研通系统，咨询电话第一部分市场政策资讯•宏观概览北京试行住宅公共空间品质提升意见：七层及以上居住用地可采用抬板设计▏北京层面10月12日关于印发《关于本市住宅公共空间品质提的通知北京市规划和自然资源委员会根据《意见》，北京将创新住宅社区空间形态，因地制宜开展抬板设计。优先在存在地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的居住用地开展抬板设计。各区应对拟通过“招拍挂”出让的居住用地进行场地分析，结合城市设计研判能否开展抬板设计，并纳入供地规划条件。层数在七层及以上的住宅建筑可开展抬板设计，以此丰富住区配套、实现立体分层、达到人车分流，并提升住宅社区的景观效果。《意见》也落实规划管控要求，明确技术指标计算相关规则。开展抬板设计的住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零开始计算，抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。抬板平台以下的地上建筑空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模；从室外地坪以上的建筑空间开始计算建筑层数，从抬板平台以上开始计算住宅层数。抬板设计、住宅第二部分拟供土地总览轮次拟供土地本月总览2026年轮次供地概览：2026年共十三轮次拟供宅地合计49宗，27宗已成交，6宗公告中、1宗预公告、12宗拟供中、3宗已撤销。21宗321宗3宗41宗1宗3宗11宗4宗121宗2宗1宗91宗2宗72宗1宗82宗1宗62宗1宗101311中1宗4宗22宗1宗注：拟供地块组合或拆分后公告，拟供宗数做6第三部分宅地市场表现•供需量价总览•市场特征RealtyData-ProcessingSy月8768765432010501050成交宗数可售商品住宅建面(万m²)10月公告宅地6宗，分布在朝阳、丰台、大兴、平谷区，规划建筑面积45.12万m²·区位分布：朝阳-酒仙桥板块、丰台-宋家庄、丰台-新宫、大兴-西红门、平谷-平谷新城；·细分用途：规划建筑面积45.12万m²,其中可售商品住宅36.89万m²,占比81.8%;·年度累计供应：公告40宗，规划建筑面积269.07万m²(不含公告已撤销地块规模),同比增加8.3%,规划可售商品住宅面积249.06万m²,同比增加13.1%。G三河市星河森林公园丰台分钟寺香河县5.62万m²6.05万m²舞彩浅山滨水顺义区2026年累计住宅用地公告量同比比较：时间公告宗数建设用地面积面积(万m²)(亿元)2025年1-10月2026年1-10月同比比较附表1：2026年10月公告住宅土地明细12块34596-----数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）附表2：截止2026年10月31日预公告中住宅土地明细1------数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）yy10月无土地成交第四部分其他用地情况•商服用地•集体用地土地供应端：•10月住宅用地公告6宗，朝阳-酒仙桥板块、丰台-宋家庄、丰台-新宫、大兴-西红门、平谷-平谷新城；规划建筑面积45.12万㎡。•10月商服用地无公告。•10月集体用地无公告。土地成交端：•10月住宅用地无成交；•10月商服用地无成交。•10月集体用地无成交。•企业竞争：•2026年第十三轮次拟供土地情况•2026年第十二轮次拟供土地情况•2026年第十一轮次拟供土地情况•2026年第十轮次拟供土地情况•2026年第九轮次拟供土地情况•2026年第八轮次拟供土地情况•2026年第七轮次拟供土地情况•2026年第六轮次拟供土地情况•2026年第五轮次拟供土地情况•2026年第四轮次拟供土地情况•2026年第三轮次拟供土地情况•2026年第二轮次拟供土地情况•2026年第一轮次拟供土地情况第十三轮次于2026年10月27日发布，4宗拟供土地，截止2026年10月31日，4宗拟供中。10月无公告成交1大兴新城西片区DX00-0407-0004、0008、0021地块23北京城市副中心1202街区FZX-1202-0015、0073地块通州区潞城镇东堡等四村城中村改造项目FZX-0902-第十二轮次于2026年10月9日发布，3宗拟供土地，截止2026年10月31日，2宗公告中，1宗拟供中。10月公告2宗123石景山区衙门口棚户区改造项目1616-628、640地块第十一轮次于2026年9月23日发布，4宗拟供土地，截止2026年10月31日，1宗公告中，1宗预公告中，2宗拟供中。10月预公告1宗1开发区亦庄新城YZ00-0402街区0107地块2CP02-0704-0049、0077、0073怀柔区杨宋地区HR00-0608-0021地块4延庆新城YQ00-0205-0004地块第十轮次于2026年8月10日发布，1宗拟供土地，截止2026年9月30日，1宗已撤销。已完成1丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目第九轮次于2026年7月30日发布，3宗拟供土地，截止2026年10月31日，1宗已成交、2宗公告中。10月公告2宗123第八轮次于2026年7月7日发布，3宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中2宗已成交、1宗拟供中。10月无公告成交1项目CP00-0902-0008、0009地块23城市副中心03组团部分地块土地一级开发第七轮次于2026年6月25日发布，3宗拟供土地，截止2026年9月30日，其中2宗已成交、1宗已撤销。已完成12项目CP00-1802-0006、0009-1地块3顺义区马头庄村剩余地块综合改造土地一级第六轮次于2026年6月12日发布，3宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中2宗已成交、1宗拟供中。10月无公告成交1朝阳区北菜园CY00-0408-9001地块23朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块第五轮次于2026年6月4日发布，4宗拟供土地，截止2026年8月31日，4宗均已成交。已完成1房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0028、0029地块234石景山区刘娘府综合改造A1地块土地一级开第四轮次于2026年5月7日发布，5宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中3宗已成交、1宗公告中、1宗拟供中。10月公告1宗1地2丰台区南苑湿地城中村A区FT00-2302-0001地块34大兴区大兴新城东组团DX00-0201-0209地块5第三轮次于2026年4月20日发布，6宗拟供土地，截止2026年6月30日，6宗均已成交。已完成12项目01-008、016、026-1、020地块3456第二轮次于2026年3月25日发布，4宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中3宗已成交、1宗拟供中。10月无公告成交1丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目0块2怀柔区怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块34北京市通州区宋庄镇TZ01-0101-0001、0002地第一轮次于2026年2月3日发布，5宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中4宗已成交、1宗拟供中。10月无公告成交段1发项目土地一级开发项目CP00-1201-0013、2顺义区M15号线河东站A地块土地一级开发项目地3顺义区顺义新城第5街区05-02-21-1地块地4丰台区太平桥城中村改造项目FT00-0608-00015第九轮次于2025年11月21日发布，6宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中4宗已成交、2宗拟供中。10月无公告成交1密云区水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块5234石景山区1610街区首特钢园区规划住宅一储项目1610-0001、0002地块地56石景山区1609街区新首钢核心区1609-012地块第八轮次于2025年10月16日发布，9宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中8宗已成交、1宗公告中。10月公告1宗1目CP01-1703-0002、0003、0001地块R2二类2南34北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0802街区56项目FT00-0204-6028地块789第七轮次于2025年9月3日发布，8宗拟供土地，截止2026年10月31日，其中7宗已成交、1宗拟供中。10月无公告成交1顺义区M15号线顺西路-府前街站土地一级开发23朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-00014房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00105-0015、0016、0019、0013、0020地块5东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目号地0127-0201、0202、0203、0204地块6大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块7CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、务设施用地、A33教育用地、A28一名词解释土地分类：经营性用地：一般特指商业、旅游、娱乐、住宅等用地。住宅用地：宗地全部或含有部分居住用途，整宗地即视为住宅用地，一般包括R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地。商业用地：宗地性质不含居住用途，用于商业、办公、娱乐、旅游等用途，包括C2商业金融用地、C3文化娱乐用地、C8旅游设施用地等。综合用地：宗地性质不含居住用途，只限于F3其它多功能用地以及较早以前的综合用地。商服用地：商业用地+综合用地+养老设施用地建筑面积规划用途：公建：除居住用途之外的，用于商业、办公、旅游、养老等用途，不包括中小学、托幼、垃圾处理设施、交通设施等公共设施；从土地性质来看包括F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地里的公建部分，以及C类用地和F3其它多功能用地的建筑面积。但是开发商免费代建或由政府或其他部门回购的面积不包含在内。简单来说指开发商获得的可经营部分的商业、办公面积。商品住宅：指纯粹用来面向市场销售，由开发商定价的商品住宅，不包括自住型商品房。保障房：包括公租房（廉租房）、回迁房、定向安置、限价房等居住用途的建筑面积。自住型商品房：2013年10月以后政府推出的限定销售价格，标示为自住型商品房的面积。其它：宗地出让中由开发商代建的中小学、托幼、交通设施等，还包括部分公建但由政府或其他部门回购，即不由开发商支配的部分。二、数据关系土地=经营性用地+工业用地+其它用地经营性用地=住宅用地+商服用地商服用地=商业用地+综合用地本报告研究对象为经营性用地，不特别说明土地均指经营性用地三、指标解释综合楼面价：宗地成交金额/宗地规划总建筑面积经营楼面价：开发商持有或可经营性规划建筑面积的楼面价，计算公式=（宗地成交金额-保障房等分摊地价)/（商品住宅面积+可经营公建面积)溢价率：特指土地成交金额的溢价率，计算公式为宗地成交金额-起始价）/起始价宗地平均参与竞买企业数：一定时间内，