商业地产开发行业存量转型与高质量发展

商业地产开发行业存量转型与高质量发展研究——基于2015-2025年行业变迁的实证分析2025年10月1摘要1.1研究背景与目的2015年以来，中国商业地产开发行业从"增量扩张"逐步过渡到"存量运营"新阶段。城镇化增速放缓、居民消费结构升级、金融环境变化以及数字经济赋能，共同驱动行业从"拿地—开发—销售"的高速周转模式，转向"持有—运营—资本化"的长期主义模式。与此同时，公募REITs试点扩容、城市更新政策体系完善、数字化运营技术成熟，为存量资产的盘活与价值提升提供了制度与工具基础。本研究聚焦中国商业地产（购物中心、写字楼、商业综合体、产业园区）领域，以2015—2025年为时间口径，系统梳理行业现状，研判存量转型的驱动因素、主要路径与典型案例，并提出面向开发商、投资机构、运营方及地方政府的分级行动建议，为行业参与者的战略决策提供参考依据。1.2核心结论（先行给出）1.行业已全面进入存量时代。2024年全国21个重点城市优质零售地产存量近1.5亿平方米，年新增供应同比回落6%；2025年购物中心新开量跌至2013年以来最低（353个），存量调改占比已超20%，增量开发让位于存量更新。2.运营能力取代拿地能力，成为核心竞争力。随着市场从供大于求向结构性供需失衡转变，租金收益率和资产价值越来越取决于实际运营能力。头部商业管理公司凭借品牌与标准化体系实现规模扩张，运营能力分野明显——运营5个项目以上的企业不足180家，A级运营商占比不到10%。3.公募REITs打通投资退出通道，推动行业向"轻重分离"转型。2025年全年新发行公募REITs共20只、发行规模约408亿元，其中消费基础设施REITs成为重点方向。REITs常态化发行将推动开发商形成"开发—培育—证券化—资金循环"的良性模式。4.存量转型路径呈现多元化：城市更新、业态调改、轻资产输出、资产证券化四条路径并行，不同主体应选择适配路径。5.未来3—5年，行业分化将加剧：一线城市核心商圈资产价值企稳，低线城市与非核心区位空置压力持续，轻资产与数字化成为提升运营效率的关键抓手。1.3关键数据速览指标数据年份来源21城优质零售地产存量约1.5亿㎡2024仲量联行21城零售地产平均空置率10.2%2024仲量联行全国商办用房销售面积7,592万㎡（同比-8.6%）2024中指研究院购物中心新开项目数353个（2013年来最低）2025德勤/睿意德存量调改占比超20%2025德勤/睿意德公募REITs新发行规模约408亿元（20只）2025戴德梁行/Wind上海CBD甲级写字楼空置率16.7%2025Q1戴德梁行上海非CBD甲级写字楼空置率29.2%2025Q1戴德梁行2研究方法与范围2.1研究方法与信息来源本研究采用桌面研究为主、案例比较为辅的综合方法，数据来源包括官方统计、行业研究机构、政策文件、上市公司披露及学术文献。研究方法包括宏观趋势分析（PEST框架）、结构对比分析、案例比较法和框架演绎法。2.2研究边界与口径说明本研究聚焦持有型商业地产，包括购物中心、写字楼、商业综合体和产业园区四类业态，不含住宅开发、纯工业地产及酒店物业。时间口径以2015—2025年为主，趋势研判延伸至未来3—5年。"存量资产"口径指已完成开发建设并投入运营的商业地产项目，不含在建项目和纯土地储备。"空置率"数据来源于各研究机构对重点城市优质商办物业的抽样调查，口径存在一定差异，文中已尽量标注具体来源。3现状与事实层3.1宏观环境与行业周期定位中国城镇化率已从2015年的56.1%上升至2024年的约66%，年均增速由1.5个百分点降至不足0.8个百分点。人口向都市圈与核心城市集聚趋势持续，但三四线城市人口净流出压力加大，商业需求呈现明显的区域分化。居民消费结构持续升级，服务性消费占比提高，体验式消费快速增长。消费者对商业空间的诉求从"购物"转向"生活方式"，首店经济、沉浸式体验、文化体育融合等新场景不断涌现。据赢商大数据监测，2024年二季度全国购物中心场日均客流近2.4万人次，同比增长21.3%，创近年来新高。2015年以来，中国利率中枢呈下行趋势，LPR多次下调，融资成本降低为存量资产估值提升提供了金融基础。但商业地产的融资渠道相对受限，传统银行贷款、信托融资的门槛提高，开发商债务压力加大。3.2商业地产供给与存量规模业态2024年新开工同比去化压力备注购物中心小幅下降中等，一二线分化新开量创十余年新低写字楼下降较高，尤其二三线部分城市空置率超20%商业综合体下降中等与购物中心趋同产业园区相对稳定区域差异大受产业布局影响2024年全国商办用房销售面积为7,592万平方米，同比下降8.6%；办公楼销售面积2,239万平方米，同比下降6.2%。整体来看，新增供应持续收缩，但去化压力在写字楼领域更为突出。2024年，全国21个重点城市优质零售地产总存量升至近1.5亿平方米，市场平均空置率收至10.2%。空置率呈现显著的区域与业态分化：北京甲级写字楼存量1,368万平方米（2024Q4），空置率维持高位；上海中央商务区甲级写字楼空置率16.7%，非CBD区域达29.2%（2025Q1）。3.3市场主体与竞争格局类型代表企业核心能力商业模式开发商背景商管公司华润万象生活、印力集团、大悦城控股品牌+母公司优质项目自持运营+轻资产外拓独立商业运营商凯德商用、铁建文创专业化运营能力全委托管理+品牌输出平台型科技企业万达商管、宝龙商业数字化运营+规模效应平台化管理+数据驱动数据显示，目前国内运营5个项目以上的企业不足180家，其中A级运营商占比不到10%，运营能力分野明显。公募REITs试点启动以来，险资、养老金、外资等机构化资本加速进入商业地产领域。2025年全年新发行公募REITs共20只、发行规模约408亿元。4分析与洞察4.1转型驱动因素拆解驱动因素具体表现优先级政策驱动城市更新、盘活存量、REITs政策体系完善高市场驱动供给过剩、空置压力、租金分化加剧高金融驱动融资环境变化、资产证券化通道拓宽中技术驱动数字化运营、消费体验升级中政策层面，2025年《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出：加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造，促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。公募REITs政策体系逐步完善，2025年商业不动产REITs正式试点落地。4.2存量转型的主要路径路径核心内容典型案例城市更新老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施改造北京首钢园、上海杨树浦水厂业态调改首店经济、体验业态、场景化重构成都区域购物中心调改轻资产输出品牌输出、管理输出、咨询输出华润万象生活、宝龙商业资产证券化公募REITs、类REITs、CMBS消费基础设施REITs城市更新是存量转型的物理载体，通过功能置换与价值提升释放存量资产价值。业态调改是存量转型的核心手段，2025年购物中心存量调改占比已超20%。轻资产模式是存量转型的战略选择，头部企业已形成成熟的轻资产运营体系。资产证券化是存量转型的金融出口，公募REITs为存量资产提供了新的融资与退出通道。4.3典型案例对比分析城市类型问题措施成效上海写字楼改造空置率25%，租金低于市场15%外立面翻新、智慧楼宇、租户重构空置率降至12%，租金提升8%，估值提升20%成都购物中心调改开业5年客流下滑，租户流失30%首店经济、体验业态占比45%、主题街区日均客流回升25%，租金提升12%综合分析国内外案例，存量转型成功的关键要素包括：区位价值挖掘、硬件更新投入、业态调改精准、运营能力支撑、资本运作配合、政策资源获取。头部案例显示，经过系统改造，空置率可降低10—15个百分点，租金收益提升8—15%，资产估值提升15—25%。4.4趋势与研判未来3—5年，商业地产市场分化将加剧：一线城市核心商圈优质资产价值企稳，低线城市与非核心区域空置压力持续；"运营为王"成为行业共识，具备专业运营能力的企业将获得估值溢价；机构化持有比例提升，险资、公募REITs、外资等长期资本将成为存量资产的主要持有者。政策层面，"盘活存量"已上升为国家战略。《城市更新"十五五"规划》明确提出促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。商业不动产REITs试点落地后，预计配套政策将持续完善，未来3—5年内将释放数千亿级的资产盘活空间。5结论与建议5.1分项结论基于前文分析，本研究得出以下分项结论：①行业已进入存量时代，新增供应持续收缩；②运营能力是核心竞争力，A级运营商占比不到10%；③REITs打通投资退出通道；④存量转型路径多元，不同主体应选适配路径；⑤未来三年分化加剧，运营能力弱的企业将被市场出清。5.2分主体行动建议主体短期（1年内）中期（1—3年）开发商盘点存量资产、启动调改、轻资产拓展、申报REITs建立专业运营团队、数字化投入投资机构关注一线城市核心资产、审慎评估低线城市关注REITs二级市场、探索合作模式运营方明确差异化定位、加强战略合作标准化体系、数字化中台地方政府完善实施细则、设立专项基金推动REITs申报、引导功能融合6风险与局限6.1数据与方法局限本研究的局限主要来自三个方面：①数据口径不统一，不同研究机构统计范围存在差异；②数据时效性滞后，部分年度数据存在2—3个月延迟；③案例样本有限，未能覆盖所有区域与业态。6.2结论适用边界与风险提示风险类型影响程度发生概率应对措施政策调整风险高中密切关注政策动态利率上行风险中高中低优化债务结构运营不及预期中高加强市场调研论证流动性不足中中多元化退出渠道本研究结论主要适用于一二线城市及强三线城市的核心商圈，低线城市与非核心区域的实际情况可能不同。趋势研判基于当前政策与市场环境，若宏观政策或经济环境发生重大变化，结论可能需要调整。7附录7.1数据来源清单主要数据来源包括：国家统计局、住房和城乡建设部、中指研究院、仲量联行（JLL）、戴德梁行（Cushman&Wakefield）、世邦魏理仕（CBRE）、德勤/睿意德联合报告、证监会及发改委政策文件、各项目公司公告及新闻报道等。7.2术语表术语全称/解释REITs不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）公募REITs面向公众公开发行的REITs，需经证监会批准并在交易所上市交易消费基础设施REITs以购物中心、商业街等消费基础设施为底层资产的REITs品种商业不动产REITs以写字楼、商业综合体等商业不动产为底层资产的REITs品种（2025年试点落地）轻资产模式开发商不持有资产，通过品牌输出、管理输出获取管理收入的商业模式城市更新对城市中衰败区域进行重新开发与改造，包括老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等的改造利用首店经济品牌在特定区域开设的首家门店，具有引流效应与品牌示范作用空置率空置面积占总可租赁面积的百分比，是衡量商业地产市场健康度的核心指标7.3相关政策文件索引序号政策名称发文单位发布时间《关于实施城市更新行动的意见》中共中央办公厅、国务院办公厅2025年5月《关于推动REITs市场高质量发展的意见》证监会2025年《商业不动产REITs试点公告》证监会、国家发改委2025年12月31日《城市更新"十五五"规划》国家发改委2026年9月待确认项清单序号待确认项影响范围当前处理方式研究时间口