小区业主委员会管理制度与议事规则

小区业主委员会管理制度与议事规则（范本·通用版）lly二〇二六年十一月目

录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总则 PAGEREFsection-1\h1第二章业主委员会的设立与换届 PAGEREFsection-2\h1第一节成立条件与选举 PAGEREFsection-2-1\h1第二节任期、组成与职责 PAGEREFsection-2-2\h2第三章业主大会制度与议事规则 PAGEREFsection-3\h3第一节会议形式与召集 PAGEREFsection-3-1\h3第二节表决规则 PAGEREFsection-3-2\h3第三节决定的执行 PAGEREFsection-3-3\h4第四章业主委员会工作制度 PAGEREFsection-4\h5第一节委员会议事规则 PAGEREFsection-4-1\h5第二节财务与公共收益管理 PAGEREFsection-4-2\h5第三节印章、档案与信息公开 PAGEREFsection-4-3\h6第五章监督、换届与委员的退出补选 PAGEREFsection-5\h6第六章附则 PAGEREFsection-6\h7附表 PAGEREFsection-7\h7第1页第一章总则第一条目的与依据为规范业主大会、业主委员会的组织和活动，维护全体业主合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条至第二百八十四条、《物业管理条例》及本地物业管理相关规定，制定本制度和议事规则。第二条法律地位业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表全体业主行使共同管理权的自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项，就日常事务作出决定，并接受业主监督。业主大会、业主委员会的决定对业主具有法律约束力；决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以依法请求人民法院予以撤销。第三条指导监督街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主委员会应自觉接受其指导监督，重大事项及时报告。第二章业主委员会的设立与换届第一节成立条件与选举第四条成立条件符合下列条件之一的，可以成立业主委员会筹备组：交付使用的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上；交付使用的户数达到总户数百分之五十以上；首套房屋交付使用满两年且交付使用户数达到总户数百分之二十五以上。具体以地方规定为准。第五条筹备组筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表、居民委员会代表组成，其中业主代表不少于筹备组成员总数的百分之五十。筹备组负责拟订管理规约、业主大会议事规则草案，确认业主身份及投票权数，组织推荐委员候选人。第六条候选人资格委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，热心公益事业、责任心强、有一定组织能力，遵守法律法规和管理规约，按时交纳物业费与专项维修资金，无违反法律法规不宜担任委员的情形。第七条选举程序委员经业主大会以双过半规则选举产生（参与表决的专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意）。选举应公布候选人名单及基本情况，采取书面或网络等可核查的投票方式，投票结果当场或在规定期限内公示，公示期不少于七日。第八条备案业主委员会自选举产生之日起三十日内，持选举结果、委员名单、议事规则、管理规约等材料，向所在地的区（县）物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。备案事项变更的，应在三十日内办理变更备案。第二节任期、组成与职责第九条组成与任期业主委员会由五至十一人单数委员组成，设主任一名、副主任一至二名。任期由业主大会议事规则约定，一般为三至五年，可以连选连任。主任、副主任由全体委员推选产生。第十条委员会职责业主委员会履行下列职责：执行业主大会的决定和决议，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为予以劝阻、制止；监督专项维修资金的使用，组织续筹方案的实施；拟订共用部位、共用设施设备经营方案并报业主大会决定，监督公共收益的管理和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；配合街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会做好社区管理工作；法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。第十一条委员分工委员实行分工负责制，可设物业服务监督、财务监督、档案信息、纠纷调解等分工岗位，分工方案经全体委员会议确定并在小区公示。第三章业主大会制度与议事规则第一节会议形式与召集第十二条会议形式业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，应当召开临时会议：百分之二十以上业主提议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。第十三条会议召集业主大会会议由业主委员会负责召集。会议召开十五日前，应将会议时间、地点、议题、表决事项及表决规则书面通知全体业主，同时在小区显著位置公告。会议可以采用集体讨论、书面征求意见、网络表决等形式，法律法规另有规定的从其规定。第十四条会议主持与列席会议由业主委员会主任或其委托的副主任主持。业主委员会应邀请居民委员会列席指导；涉及物业服务合同选聘解聘等重大事项的，可邀请物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）派员指导。第二节表决规则第十五条共同决定事项下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十六条表决比例业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算，业主人数按专有部分数量计算，一个专有部分按一人计算。第十七条表决权统计表决票的发放、回收、统计应由两名以上委员（或业主监督员）共同进行，统计结果形成书面记录并由经办人签字；网络表决的，保留系统后台数据备查。表决结果应在会议结束后三日内向全体业主公示，公示期不少于七日。第三节决定的执行第十八条决定效力与执行业主大会、业主委员会作出的决定应形成书面文件，注明表决情况，由参会委员签字确认；决定公布之日起对全体业主具有约束力，由业主委员会负责组织实施，执行情况应及时向业主报告。第四章业主委员会工作制度第一节委员会议事规则第十九条委员会会议委员会会议每月至少召开一次，由主任召集主持。会议应有半数以上委员出席方可举行，决定事项经全体委员过半数同意方可通过。会议实行一事一议，逐项表决，不得以传阅、暗示等方式代替会议讨论。第二十条会议记录会议应形成纪要，载明会议时间、地点、出席人员、议题、讨论意见和表决结果，由记录人及主持人签字。会议纪要自形成之日起三日内抄送全体委员，并在小区显著位置公示。第二十一条回避制度讨论事项涉及委员本人或其近亲属利益的，该委员应当回避，不得参与表决。第二节财务与公共收益管理第二十二条公共收益管理利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。公共收益应单独建账、专款专用，主要用于补充专项维修资金、共用设施设备维修更新及业主大会决定的其他用途，不得挪作他用，不得由任何个人占有。第二十三条财务公开公共收益收支、物业专项维修资金筹集使用情况至少每季度在小区显著位置公示一次，年度终了后二十日内公布全年收支明细，接受业主查询和监督。业主对账目有疑问的，业主委员会应在十日内予以说明。第二十四条财务审批公共收益支出实行分级审批：单笔支出按议事规则约定权限审批；超过约定限额的支出须经委员会会议集体审议，重大支出报业主大会决定。原始凭证、审批记录存档备查。第三节印章、档案与信息公开第二十五条印章管理业主委员会印章由专人保管，用印须填写用印登记，经主任或授权副主任签字批准；涉及合同、财务等重大事项用印须经委员会会议同意。保管人变更时应当面交接并登记。第二十六条档案管理建立档案管理制度，妥善保存业主大会、委员会会议资料，选举资料，合同协议，财务账册，公示记录等；档案可供业主依规查阅。第二十七条信息公开下列信息应在小区显著位置公示：委员会成员名单及分工、值班接待安排；经业主大会决定的事项及实施情况；公共收益收支情况；监督物业服务情况及整改结果。第五章监督、换届与委员的退出补选第二十八条业主监督业主有权查询业主大会、业主委员会的会议资料和财务账目，有权就其决定提出意见；百分之二十以上业主联名提议的事项，委员会应当列入业主大会临时会议议题。第二十九条委员资格终止委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的；丧失民事行为能力的；被依法追究刑事责任的。有下列情形之一的，经业主大会会议决定可以中止或终止其委员资格：以书面方式提出辞职的；不履行委员职责、连续三次无故缺席委员会会议的；利用委员资格谋取私利、收受财物等损害业主合法权益的；拒不履行业主义务的。第三十条补选与换届委员出现空缺影响委员会正常运作的，应按议事规则及时组织补选；任期届满前三个月，应启动换届选举筹备工作。换届期间，原委员会应继续履职至新一届委员会产生，并办理印章、档案、财务及公共收益账目的书面移交。第三十一条离任审计委员会换届或主任、副主任离任时，鼓励委托第三方机构对公共收益收支和财务情况进行审计，审计结果向全体业主公示。第六章附则第三十二条本制度和议事规则经业主大会会议表决通过后生效，修改时同样须经业主大会表决。第三十三条本制度和议事规则未尽事宜，按照法律法规和本地物业管理主管部门的有关规定执行。附表附表1业主大会（委员会）会议记录表会议名称会议时间会议地点主持人记录人应到人数实到人数列席人员会议形式会议议题讨论意见摘要表决方式与结果形成的决定签字确认附表2业主大会表决票统计表议题名称表决日期