经纬光大上江组团裙楼商业策划方案

光大上江组团裙楼商业项目方案市场篇环岛路概述道路宽40米连通滨江路及鹤洞桥较大车流,人流略为提升有机会带来外区消费人群……革新路榕景路金沙路南田路宝业路工业大道北珠江环岛路光大花园光大花园富力现代广场凤安花园富泽园金沙花园金碧湾天鹅湾租价：约80-150元/㎡售价：约28,000-30,000元/㎡革新路榕景路金沙路南田路宝业路工业大道北珠江环岛路光大花园光大花园富力现代广场凤安花园富泽园金沙花园金碧湾天鹅湾租价：约80-120元/㎡售价：约23,000-28,000元/㎡(暂未有成交记录)革新路榕景路金沙路南田路宝业路工业大道北珠江环岛路光大花园光大花园富力现代广场凤安花园富泽园金沙花园金碧湾天鹅湾租价：约90-180元/㎡售价：约15,000-20,000元/㎡革新路榕景路金沙路南田路宝业路工业大道北珠江环岛路光大花园光大花园富力现代广场凤安花园富泽园金沙花园金碧湾天鹅湾售价：约40,000-45,000元/㎡临街租价：约250-300元/㎡内铺租价：约160-250元/㎡临街售价：约54,000-58,000元/㎡内铺售价：约30,000-40,000元/㎡(目前经营状况较不理想)革新路榕景路金沙路南田路宝业路工业大道北珠江环岛路光大花园光大花园富力现代广场凤安花园富泽园金沙花园金碧湾天鹅湾租价：约80-150元/㎡售价：约28,000-30,000元/㎡租价：约80-120元/㎡售价：约18,000-23,000元/㎡租价：约90-180元/㎡售价：约15,000-20,000元/㎡

临街租价：约250-300元/㎡内铺租价：约160-250元/㎡临街售价：约54,000-58,000元/㎡内铺售价：约30,000-40,000元/㎡售价：约35,000-40,000元/㎡启示：新居民区,可供应的商铺大多为社区配套片区商业氛围暂未成熟，购铺多为长线投资片区内小面积商铺较受欢迎片区内短期没有新推商铺发展商的口碑及实力对市场有一定号召力富力现代广场经营状况不理想……定位篇项目理解革新路榕景路金沙路南田路宝业路工业大道北珠江环岛路光大花园光大花园富力现代广场凤安花园富泽园金沙花园金碧湾天鹅湾本项目光大鸟瞰图位置分析人流较少定向性消费三面单边商业（欠缺人流互动,最后一期商铺）光大区内人流非常稀（人流分析论述）临近江边有较好景观商业建筑面积：约12,358㎡首层：约6,264㎡二层：约6,094㎡项目面临的定位及推广难点人流较少周边环境及交通条件有待完善项目周边商业气氛差（三面单边商业）所处区域的商业辐射力偏弱项目自身规模对商业业态有局限业态种类需配合住宅形象,考虑产品定位项目的平面布局对商业功能的分布造成影响

……目标客户群定位经纬投资客户资源库经纬曾代理海珠区域项目的客户资源关注该区域投资物业的客户具有购买及投资意欲的用家光大及周边的居住群体……目标客户群定位——项目各项市场定位光大花园——上江组团裙楼商业项目可行性业态探讨光大花园——上江组团裙楼商业项目一般社区配套商业光大花园——上江组团裙楼商业项目可行性业态探讨冲印店家政服务健身美容美发干洗店便利店五金店中介公司鲜花店康乐棋牌书吧小食店便利快餐店宠物店面包店书报亭……特色业态建议一：中高档次消费场所红酒专卖店特色茶艺坊运动精品店特色业态建议二：主题餐饮雅致咖啡馆风情酒吧特色业态建议三：WORKSHOP创意工作室自由SOHO间项目集中光大住宅组团中最高端客户群打造为海珠区另类购物铺王新焦点成为区域内最具使用价值及投资价值的商用物业必须与众不同,具有独特性、唯一性，区隔竞争对手定位理念——城市走廊,光大精品商铺升级版形象定位项目名称建议光大尚都“尚”－－时尚高尚上等．．．“都”－－重要地域之含义光大尚都铺王新生代光大·星光汇

星光–

璀璨的商业之星汇

–

聚集多元化特色经营商户光大城市走廊星光汇尚·坊其他后选命名建议初步形象建议光大尚都光大尚都新生代铺王光大尚都光大·星光汇光大·星光汇铺王新生代光大尚都光大·星光汇商业新焦点·领秀新海珠上江组团裙楼商业上江组团上江组团裙楼商业项目立面优化及亮点设计建议上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业建筑及装修风格建议构建绿色和谐社区商业配合住宅形象,提升商铺档次通透富有现代感的橱窗展示动感时尚的商业包装二楼外飘阳台及特色柱面设计注：有关外飘阳台建议,再与建筑规划部再探讨其可行性特色外飘设计万科小区型配套商业风格内部间隔设计建议首层商铺748㎡268㎡2,740㎡2,230㎡首层：约6,264㎡276㎡以小面积为主,约70-90㎡二层商铺二层：约6,094㎡1,352㎡2,740㎡2,002㎡都有垂直梯至首层功能规划布局建议冲印店面包店建议小区配套业态——书报亭休闲书吧鲜花店注：以上几类相关小区配套商业图片仅供参考经纬经营手法——一般传统小区配套商业——专铺专营打造特色、另类小区配套商业租金回报保证行业回报保证特色雅致餐饮风情酒吧城市精英社独一无二,无敌江景——WORKSHOP8小时商铺——24小时营运中高档次消费品——红酒专卖店中高档次消费品——茶艺坊艺术精品专卖项目亮点设计建议码头前布置,增强凝聚力精品休闲娱乐设施特色标识,引导人流特色标志景观,成就又一观赏热点注：可放置在东西两边商业街主入口临江边设立特色景观,吸引人流聚集万科小区商业配套风格统一门面招牌规格特色灯箱、飘旗,增强商业气氛统一形象标识,增强商业氛围临江商铺休闲绿化广场码头前或临江边商铺主入口设绿化广场,聚集人气营销篇销售策略—经纬之销售理念游击营销——特定群体,集中推广直击抢滩——事件营销，引发热销逆向推广——否决法定位，主打目标客户群借力打力——善用利好借势，迅速消化……1011122007年7月2008年1月推货节奏公开发售期销售延续期销售进程预热期二层商铺首层尾货营销中心开放二层单位意向登记铺皇单位接受竞标首层商铺铺皇单位开标宣传活动98情景包装商铺展示时间：2007年7月中旬-9月底推广重点：通过环岛路的通车及交楼利好,强势力输出项目形象软硬件配合：取得预售证、商业示范区整体包装工程完成推广主题——商业新焦点,领秀新海珠阶段一：市场预热期软性渗透：大型综合型商用物业密锣紧鼓筹备中双地铁交汇处即将启动光大全新组团即将入住全新概念投资物业即将面市…3）区域渗透宣传

——户外广告、候车亭广告、区域夹报主要工作事项：2）销售资料准备

——落实有关收费标准、合同、价目表等1）示范区包装设计

——9月前完成商业示范区的整体包装4）销售工作配合

——销售人员培训及销讲,客户意向登记及储备时间：2007年10月-11月推广主题——海珠商业新焦点,地域投资新机会阶段二：公开发售软性渗透：大型综合性商用物业密锣紧鼓筹备中双地铁交汇处即将启动

50万常住人口高尚社区的消费商圈全新概念之投资物业全面发售…推出单位：首层商铺活动推广：营销中心启用业主推介会铺皇单位接受竞标营销推进：消化首层单位,为二层WORKSHOP累积客户时间：2007年11月-2008年1月推广主题——全新商务理念,无敌江景WORKSHOP阶段三：销售延续期软性渗透：百变商务,魔方空间－－Workshop

开启24小时商住新模式…推出单位：二层商铺活动推广：铺皇单位开标情景装修铺位开放营销推进：一二手联动销售，运用经纬客户资源，促进销售使业绩节节攀升相关活动建议活动一业主开放日（产品推介会）暂定时间：2007年10月上旬,商铺营销中心启用当天地