2011第二届中国房地产业高峰论坛速记

1、时间：2011年9月17日地点：深圳华侨城洲际酒店中欧国际工商学院2011第二届中国房地产业高峰论坛中国房地产市场发展破局上午实录内容：主持人：各位来宾，各位朋友，早上好！欢迎大家参加2011第二届中国房地产业高峰论坛，在论坛正式开始之前，我恳请大家将手机关闭或搁置静音状态。今天我们谈房地产或者说房地产业，我想这个产业是中国目前还没有任何一个产业如此牵动着每一个国人的神经，从中央到地方、从官员到百姓、从房地产专家到普通购房者，大家最关注的一个话题无疑肯定就是房价问题。大家每天都在讨论或者在谈的话题是中国房价到底会涨还是会跌或者说到底应该涨还是应该跌，我想今天房价问题不是我们讨论的一个话题，因为

2、房价问题应该不是中国房地产产业发展的唯一话题，我们还有更多更深层次的话题需要我们去探索。这些话题也涉及到房地产产业能否健康持久发展的问题。 今天我们非常有幸请到政府的官员，产业的行业的领袖以及很多知名学者共同探讨这些话题，我想他们之间高端知名对话，一定会给我们带来新的思想。本次论坛得到了世联地产的特别支持，在此我代表中欧国际工商学院主办方特别感谢世联地产，这是我们和世联地产第二次携手主办这样的房地产高峰论坛，此外我也要特别感谢北京奔驰公司对本次论坛的赞助。 除此之外，我们还有广大的媒体他们也对本次论坛给予了一如既往的支持。在此我非常感谢各位的光临，首先邀请本次论坛主办方中欧国际工商学院副院长兼

3、中方教务长张维炯教授致辞。大家欢迎！张维炯：尊敬的宋春华副部长，尊敬的凌月明副市长，尊敬的邬满海副主席，各位来宾，各位朋友，大家早上好！首先我代表中欧国际工商学院管理委员会热烈欢迎各位嘉宾前来参与我们中欧国际工商学院和世联地产共同主办的2011第二届中国房地产业高峰论坛。为今天论坛的召开，我在这儿要特别感谢世联地产以及北京奔驰对我们本次论坛的大力支持。 房地产业是一个关系国计民生的行业，它和每一个人的生活息息相关，房地产业又是一个充满了挑战和诱惑的行业，它的发展潜力巨大，房地产行业当中的利益各方包括政府，包括开发商，包括消费者，还有中央政府和地方政府之间的目标各不相同，各种利益要取得平衡，那真

4、是一种很难的艺术。 另一方面，房地产与金融市场紧密相联。而金融市场又是一个全球化市场，这使得一个国家的房地产会受到来自世界金融市场的影响。当前的金融市场、当前的国际金融危机就使得我们整个房地产充满变数。 第三，房地产业还要受到与国民经济相关的各种因素的制约和社会因素影响，比如说房地产价格上涨会导致贫富差距拉大，这就会加剧社会的矛盾。还比如说，土地供应、房产价格它的形成机制在一个过程当中可能有一些不完善的地方，这又涉及到法律，又涉及到我们社会发展等等问题。 这些问题都远远超过了房地产行业的本身。在这样的大自由度空间里要做好房地产，要协调各方面利益，要取得发展就需要有远见，要有智慧，要把握好大的经

5、济发展方向，做好战略决策。 我们本次房地产业高峰论坛主题是中国房地产市场发展破局对话。这个破局就意味着转折，意味着拐点，意味着突破，我们国家在过去20多年当中，房地产业取得非常大的发展，改善了广大人民的生活，在下一轮经济发展当中，我们房地产应该如何发展、政策应该如何制定、各方应该如何参与，无论是强调民生的保障也好，还是颇受争议的限购、限价，无论是传统的地产还是房地产细分市场，在这个当中机会非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在这样一个基础下，我们本次论坛在深圳这样一个以创新、创业为基础的新兴城市召开，我们中欧国际工商学院和世联地产共同携手，邀请众多国际房地产业的专家和学者，以东西方对话的形式为房

6、地产业在中国的健康发展献言建策。 中欧国际工商学院是由中国政府和欧盟政府在1994年共同创办的一所国际化商学院，17年来在各级政府和各有关单位的大力支持下，我们的学院得到大力发展。被温家宝总理誉为众多优秀管理人士的摇篮，我们中欧一直以管理思想传播、管理人才输出来帆布中国城市发展。我们每年举办多个国际圆桌论坛、会议，为各界精英提供开放坦诚沟通平台，共同探讨中国发展的最迫切问题。我们希望在座各位精英、领导、学者在我们今天这个平台上畅所欲言，贡献你们的真知灼见，提供宝贵启示，会聚前瞻声音。 最后预祝我们本届论坛取得圆满成功，谢谢大家！主持人：非常感谢张院长精彩致辞。下面有请本次论坛联合主办方世联地产

7、顾问股份有限公司总经理周晓华先生致辞周晓华：尊敬的宋春华副部长、凌月明副市长，邬满海副主席和佩德罗院长，各位来宾，各位朋友，欢迎来到深圳，欢迎参加中国房地产市场发展破局对话。深圳是中国改革开放的实验室，许多具有历史意义的创新和划时代的变革都是从这里开始，深圳也是世联诞生、成长和扎根的地方，以深圳为基地，世联地产现在拥有11000名员工，通过34家分支机构在全国200多个城市服务上千个客户。为超过3000个房地产项目提供了全方位的解决方案。我们在这里敲响了上市的钟声，也在这里发出的销售金额破千亿的喜讯，今天我们与中欧国际工商学院一道邀请诸位齐聚深圳，一起就中国房地产发展破题这个话题诚恳畅谈，我们

8、感觉意义非凡，也恰到时机。去年在北京我们谈的是房地产大破局，一年过去了，现在大家都身处这个大变局当中，我们已经在这个政策调控过程中并肩走过了16个月，跟08年完全不一样，现在我们还在路上，而且任重道远，让行业停下来思考，也给企业再出去的机会，同时也让企业更理性、更成熟。天量保障房、商业地产热和地产融资创新是当前最令人瞩目的焦点，相信每家房地产企业都在思考这些外部环境的变化带给自身的机遇和风险。陈总提出上半场结束，下半场开始，实际上从现在开始就是一个拐点。有些企业甚至已经在这些领域进行了战略部署，希望能有所作为，在未来竞争中取得先机。 我很高兴各位来到这里，与在座知名学者、行业精英就这些话题探讨

9、，我们希望在坦诚对话中诸位能有所收获，在企业短期对应和长远发展中找到新的思路。 从这里开始，不一样的精彩，这是刚刚在深圳闭幕的世界大学生运动会口号，我想用在这里，从这里开始，不一样的格局，不一样的结果，衷心希望今天在深圳的对话，分享信息、拨云见日、洞察未来，在中国充满不确定性的宏观中依然得到发展，最后再次感谢各位的光临，希望本次论坛让大家不虚此行，谢谢！主持人：非常感谢周总的致辞。对优秀企业，像世联这样的优秀企业，也许危机到来的时候，危永远跟机伴随在一起，对优秀的企业可能时刻准备者，如果时刻准备着，可能获得的是不一样的格局。下面我们第二次非常荣幸邀请原住房和城乡建设部副部长宋春华先生。提到宋部

10、长，大家都十分了解。他在这个行业长期从事管理的工作，我们今天再次非常荣幸邀请到宋春华副部长给我们作精彩演说，下面我们以热烈掌声欢迎宋部长。宋春华：很高兴再次来到中欧国际工商学院，我今天这个发言也是按照主席的要求讲一下关于保障房。 现在我们讨论保障性住房建设，我觉得至少要讲三句话。这三句话：第一，必须要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就围绕这三句话讲讲个人的观点。 解决低收入的住房问题，确实是一个世界性问题，各个国家都是一个非常艰巨的任务，就连住房达到60平米的美国，低收入住房问题仍然存在，2007年美国的住房和城市发展部第一次对全美无家可归者做了一个调查，每天晚上大概有75.4万人无

11、家可归，但是马上就有人讲远远不止这个数，有人说300万，有人说200万，香港经济很繁荣，但是也是一个居不易的城市。这种笼屋现在还没有完全杜绝。所以当局和香港的民众也是十分关注低收入住房问题。 中国住房制度改革以来，我们通过住房商品化，大部分家庭住房都得到明显改善。我们从1978年人均6.7平方米城镇，提高到目前的超过30平方米，官方的说法是超过30平方米，有的资料讲我们全国已经达到31.6平方米。这个统计上的人均恰恰反映实际占有的不均，现在我们还有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他们的住房也存在不同的困难，所以总之低收入住房问题是一个严峻的现实问题，国际组织高度重视低收入住房问

12、题。1976年在加拿大温哥华举办了世界第一届人居大会，20年以后，1996年在伊斯坦布尔召开第二届人居大会。这次大会，各国政府首脑、代表团团长考虑到20年来在低收入住房问题上的一些成功经验和做法，以及整个人居事业发展，所以这个会上，大会会长产生了两个非常重要的文件。一个是人均议程，还有一个是伊斯坦布尔宣言。在这个大会上提出两个同等全球性重要意义的目标：第一，人人享有适当的住房。第二，城市化进程中住区的可持续发展。在人居议程里面我们看到对于低收入住房问题给予高度关注，我想我就不具体念了，大家看一下就行了。另外各国政府都承认有义务去改善人居问题。特别是谈到从人权高度，各国政府都毫不例外地要在住房方

13、面承担某种形式的义务。 所以我们有两个简单的结论：第一，人人享有适当住房，这是人权的一部分。第二，保障人人享有适当的住房，这是政府的义务。 各个国家都有自己的办法，比如巴西，政府提供给最低收入者的依附基础，这个基础是组装的，人多就给你大一点的，人少就给你小一点的。当地有非常廉价的黏土，低收入者把这个黏土变成砖，政府已经给你基础了，所以房子就出来了。这就是巴西低收入者住宅解决问题。 我们再看看越南，住在河内城里大概每一户30平方米，如果住在曼谷的郊区，就可以住50、60平方米。香港我们很关注，它的低收入住房问题解决的比较好，廉租住房已经达到29%的覆盖面，整个公营住房达到47%。所以香港在这方面

14、有很多好的经验，从50年代开始这样一个历程值得我们很好地学习和借鉴。比如说像石硖尾这样一个地区，这是一个很大片低收入住房区，我们看到右上方就是新改造的，左下方是一个H型的，最早的公屋，现在已经作为历史性建筑被保护起来。还做了当时居住情景的展示，就是当年的保障屋。这是卫生间，这是厨房，厨房就是在阳台上。现在还是这个地区，经过了改造，条件就大大改善，低收入的住房问题得到了比较大的改善。我们看跟普通住房没有什么两样，只是他们的面积比较小。比如说像这样一套室内只有17.09平方米，很小的一套。两到三个人也就是30平方米左右。这个更大一点，30多。但是我们看它的一些设施现在都还是很不错的，比如水管都是铜

15、管，我们大陆一些很高档的住宅都没有做到这一点。我们讲适当的住房不是说头上有一片屋顶就可以了，还有很多基础配套。我想因为时间关系，我就不照着念了。 另外是不是适当，还要取决于具体的文化、社会、经济各方面因素，因为这涉及到保障标准的问题。所以我们还可以得出两个结论，第一，适当的住宅必须综合性地满足他们的基本住房要求，不仅仅是一个平方米，还有别的。另外实现这样一个过程也是一个逐步推进的过程。不可能一蹴而就。这是我讲的第一个问题。 第二个问题，就是我们正在做的，我们在加大力度，加快保障房建设。这方面大家也比较清楚了，我也不过多讲了。因为我们国家法律就明确我们要逐步改善居民的居住条件，这是城市房地产管理

16、法载明的。中央十七大政治报告中谈到要健全廉租制度，加快解决中低收入家庭住房困难。我们在1998年国务院文件里面谈到低收入家庭是租赁由政府和单位提供的廉租住房，那个时候提的是终收入家庭购买经济适用房（23号文件），23号文件对低收入住房问题已经给予充分关注。根据23号文件执行的情况，后来中央、国务院又发了一个24号文件，这就是我们比较熟悉的。专门发了一个解决低收入家庭住房困难的若干意见，07年24号文件。这个文件是一个里程碑式的，把住房问题提到一个重要的民生问题，而且把解决低收入住房问题作为政府公共服务一项重要职责。而且在这个文件里面进一步扩大了廉租住房保障范围，作为解决低收入住宅住房问题主要渠

17、道是廉租住房，另外对廉租住房面积提出来控制在50平米以内。对经济适用房做了很大的调整，23文件的还讲中低收入购买经济适用房，现在把经济适用房作为保障性的住房，明确它的供应对象是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外对套型面积做了控制，就是60平方米左右。我们各地也在探索，一会儿我们的重庆要介绍这方面经验，大家都在探索解决的途径，十一五是我们保障性住房取得了重要成果的一个五年计划，十一五我们一共建成保障性住房1100万套，新增租赁补贴是406万户，所以到“十一五”末，实物保障一共解决近2200万户，覆盖率是9.8%如果加上租赁补贴418万户，目前保障覆盖率大概11.7%。 “十二五”这个我们就比较

18、熟悉了，我们正在做的，今年和明年计划要建设2000万套，每年1000万套，十二五一共是3600万套，十二五末估计保障覆盖面能达到20%。这就是我们正在做的。实际上我们的保障房一直没有停，这是天津的一个保障性住房，它的套型建筑面积也就是50平米左右。这也是天津的，条件更好一点，到了60多平米，它主要是为了安排拆迁户。深圳大量是为了解决一些外来务工住房问题。这是其中的，相当于公屋，筒子楼，不是单元楼。每一户就是30多平米，跟相当早期的公屋有点类似。这是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我们正在做，十二五估计有一个更大的突破。 下面讲第三个部分，也是我今天讲的重点。就是怎么把保障房做得更好？依

19、靠制度创新和科技进步，把保障分建设得更好。我觉得现在我们还有很多困难，特别是对这3600万套到底怎么做？比如说选择什么样的标准作为我们实现的目标。现在我们看到的一个标准就是13平米，实际上这个文件主要是约束设计的标准，保障对象的标准到底是多少平方米？这是一个很重要的问题。这个稍微大一点，这个户数一下子就上来了。这是很关键的问题。 第二个问题，有标准了，现在到底有多少家庭还没有达到保障的标准，属于“应保尽保”的。这个数可能有若干个版本，但是我觉得不进行房屋普查，不会有很准确的数，但是这个数又很关键，不然3600万套怎么定的？这很关键。 第三，我们近期的建设规模到底搞多大。现在抛出了十二五3600

20、万套，今年1000万套，明年1000万套，后年呢？没有说。另外远近期如何结合，我们今年1000万套，我们看大家还很努力，但是困难不少。房地产有一个建设周期，你今年这1000万套开了，明年是一个投资高峰，甚至要到后年才能完成，可是明年1000万套又出来了，这个怎么结合啊？这个要很好地研究。不能简单地今年1000万，明年1000万，我觉得要做深入的研究。就是近期，十二五我们到底要搞多大。这几年怎么分配，我觉得有一个很科学的这么一个匹配的问题。 第四，如何建立严格的进入、退出机制。现在媒体经常曝光一些所谓廉租住房、经济适用房分配中间的乱象，这说明利用保障房来寻租这种现象还是存在的。另外退出机制我们也

21、没有很好地建立起来。 第五，如何保证质量，做到经济、适用、节能、节地，关于质量问题我想总体上是没有问题的，但是个别的还是出现了一些什么楼脆脆、楼歪歪这样的情况。 第六，保障房的物业和维修如何经营管理，这是入住后的问题，怎么保障保障房持续利用的问题。物业费到底怎么定，能不能收到。 第七，要更深入研究我们这个保障到底是“补砖头”好还是“补人头”好，这也是一个老话题。在一定时期以补砖头这是无奈的，但是掌握一定的廉租住房后，应该改变补贴方式，应该转向补人口，给你发补贴就完了。现在还有一个问题，你建的廉租住房在西城，但是他有了机会，但是他的工作单位在东城，他去不去住？去住就带来很多问题。还有一个，不同层

22、级政府之间事权、责权如何划分，中央有中央的责任，地方政府有地方的责任，这个不能搞混，不能互相代替。 下面就几个主要问题谈谈观点。第一，确立保障责任，应该明确责任就在政府，因为你是公共服务，公共资源掌握在你手里。这里面，中央和省级政府我认为主要是制定政策、设计制度、编制规划、提出要求、监督检查。中央政府全国太大了，我们管不了那么细。而真正的具体实施、组织落实就是城市政府，包括镇政府。这个要明确责任。 第二明确，明确保障对象。第一，双困（住房、经济困难）户。他们在短期内走不出这个困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保户，根本无力购房，这个也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是无力

23、购买商品房，市场价受不了。政府怎么样给予必要的扶持，让他们能够得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是这么三种。也不要搞得过于复杂。 对应着三种保障的对象，我想我们应该简化我们的保障类型，对于双困户来讲，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用权，没有产权。对于支付能力弱，根本无力购房的，可以租赁公共租赁房，这都是政府提供的。除了我们讲租赁房和公共租赁房，这都是政府提供的租赁房，另外有一定支付能力，买不起市场化商品房的，我觉得可以设立政策性的安居住房，我不太主张经济适用房和限价房，我们可以借鉴欧洲的方式，合作建房，我给你政策、办法，你们组织低收入的房子困难的用户合作建房，这就体现在补人头，而

24、不是补砖头，这些都是属于实物保障。还有一个就补贴保障。总的原则是要简化。一类就是实物，一类就是补贴，实物一种是政府提供的，政府提供的一种廉租房，一种公共租赁房，政府还可以扶持的就是安居住房。当然补贴保障就是发钱了。 第四，动态准入机制问题。我的观点必须进行全国，或者尽快进行全国的房屋普查，我们把房屋产权、产籍管理相结合，与个人信息系统相结合，以身份证号为主建立个人终身住房档案，必须建立起来，不然的话，你这个管理缺口太多。会出现漏洞。 第五，关于保障标准，保障标准我想我们应该以中国目前的核心家庭，三口之家作为基础来设计我们的保障标准，关于廉租住房我想核心家庭就是40平方米，国务院也多次讲，廉租住

25、房以40平方米为主。小于三个人的30平米。大于三口人的可以稍微大一点，总的来讲，不超过50平米，以40平米为主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以适当放宽一点，因为他们获得部分产权的，是购买，相对来讲政府在这块负担不是那么重，他也有购房意愿，公办民住，这个适当放宽一点，比如60、70、80，这个标准很重要。你无限扩大，政府也背不动，另外也有一个公平、效率关系问题。把保障房做得那么舒适，不现实，发达国家也做不到。 第六，精心规划设计。我们面积这么小，又要做到比较舒适，就要有精密设计理念，搞好保障房设计，提高适应性。理念就是在较小空间内创造比较高的居住舒适度。 住房和城乡建设部这几

26、年针对保障房搞了若干次方案竞赛，这是其中一个50平米的住房，这50平米包括公摊，这个开间5.4米，进深8米，不到48平米。加上公摊50平米，这样的住宅可以做到两室一厅，甚至三个居室，有一个厅。三代人可以在50平米套型里面基本解决它的居住功能问题。所以这些设计竞赛有一些非常好的理念。另外一个模块，不超过50平米，两居室，同样也可以做到三居室，很勉强的话，三代人也是可以解决的。这样有一个非常好的组合，可以做到一梯四户、一梯六户、一梯八户、一梯十四户。适应城市安居问题。 第七，确保工程质量。低收入住房对这样一些工程的质量，应该格外小心、格外给予关注。使他们的基本品质不受到损失，做到安全耐用、节能、环

27、保，目的是减少他们的维护和运行费用，减轻他们的居住负担。所以一定要改变一个观念，好像廉租房是低标准、低质量这种住房，我觉得这个不对，如果说低标准它仅仅是面积比较小，设备档次不是那么高，但是它的工程质量、抗震、节能都应该和普通住宅都是不逊色。这方面我觉得在南京召开第四届世界城市大会的时候，联合国人居署署长安娜女士参观南京江汉人家一个经济适用房，他开始以为是一个不错的住宅区，最后告诉她是一个有保障性质的住房，她很惊讶。这是户型、这是住宅、这是商业、这是学校，配套都很不错，这是球场、这是幼儿园。它的质量品质都是得到保障的。在维护节能技术方面都是达到国家要求标准，有中水回用，这是中水泵房。它有太阳能热

28、水技术，洗澡用太阳能热水器。也包括一部分照明用光伏发电，特别是路灯系统，另外它采用了先进的、小型的变压器。生活垃圾、厨余垃圾进行有机处理。这跟普通住宅没有什么两样，环境是很不错的。所以它的工程质量不应该是我们一个传统的观念，就是这个房子很差。 最后一个问题，全面配套问题。面积小，更小注重配套。就是说我们理念是小户型，大配套，这样才能保证廉租房有一个更适宜居住的环境，为低收入家庭创造方便的环境。这方面我们应该学香港，我们看一个葵涌住宅区，面积不是很大，但是配套非常全，幼儿园、小学、中学、老人院，甚至还有妇女中心，我还没有见到我们这里专门有妇女中心的，另外它的体育设施、商业设施都非常好。这是公屋，

29、它的配套都很完善。家里面积虽然很小，但是居住在这个社区里面，配套比较齐全，生活质量提高。它的垃圾用真空输送的。这些做法都是值得我们学习和借鉴的。谢谢各位！主持人：非常感谢第一位主题演讲嘉宾，宋春华部长，他从保障房三个层面，要做、正在做、应该做得更好这三个层面给我们提供了很多新的思路、见解。非常感谢。第二位主题演讲嘉宾来自重庆，重庆副市长凌月明先生，重庆有很多方面正在成为全国的表率，尤其是公租房方面做得特别成功，我们邀请重庆副市长凌月明先生谈谈重庆市公租房建设方面。凌月明：首先非常感谢中欧跟世联邀请我有这个机会来讲一讲重庆公租房建设管理的做法跟我们在这个过程当中的思考。非常感谢有这么一个机会。

30、首先回顾一下，建国以来，大概前50年，我们住房制度基本上都是用政府供给的模式，受到当时经济影响，也受到当时观念，先生产、后生活的概念，当时老百姓住房是比较恶劣的。统计是6.7平方米。到1994年国务院出台住房制度改革文件后，98年停止实物分房，一下子整个住房供应全部转入到市场。当然应运而生，培育了一个非常庞大的房地产产业，今天在座很多老板都是借着这个东风成长起来的，你们是最大的受益者之一。老板们是赚钱了，房地产涨了这么多，实际上我们广大业主大家都在分享这个蛋糕。想当年买房子，假如8000元，现在涨到3万，2万多的增值是分散在每位业主手上，大家只要买了房子，包括开发商，都是受益者。 我要想说一句

31、话，我们实际上现实出现一个新的问题，就是完全靠市场这个手来调控，可能出现的问题大家都感到了。房价实际上是我们有几个因素推动了房价快速增长。第一，中国城市化浪潮对住房的刚性需求。城市的原住民迫切改善住房条件，他有刚性需求。还有一个，我们住房的功能，从城市生活消费品附加了一个投资品功能，N多元素推动着房价上涨。由此产生的问题是，有些人，刚才说了31.6平方米，这是一个平均数，但是实际上掩盖了社会各阶层住房不平衡。也就是说完全靠市场这个手要想解决全体老百姓住房，是有困难。这个时候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重庆市在这方面的考虑。 党中央国务院非常关心低收入住房，从03年开始正式推出廉租房保

32、障。但是这个保障面，各个省平均下来就是3%-5%，不解决大问题，双困用户解决了，做了一件好事，但是面不够。去年开始国务院提出加快保障房建设，特别是十一五3600万套，今年、明年各1000万套，这是党中央国务院从推动发展、解决老百姓住房问题长远的共识。 真正买得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中间出现一个夹心层，既买不起商品房，又够不上商品房，这帮人怎么办。重庆市有一个双轨制思路，市场归市场，保障归保障。正常的房地产让他沿着轨迹走，政府就把应该保障的就保障下来。我们有三句话，低端有保障、中端有市场、高端有约束。重庆到现在没有限购、也没有限外，但是我们还是比较稳定的。现在房价跟去年12月

33、份持平。如果考虑到CPI增长，实际上房价在微微下降。高端有约束，我们跟上海进行了改革试点，现在给出一个系统评价，还为时过早。但是我们愿意在这方面探索。市委市政府提出保障目标是30%。 我分三个方面报告一下，国家实际上保障房一共七大类，11个科目，我们进行了是调整，我们把经济适用房、廉租房、双限房都取消了，停了三年，全部采用公租房来覆盖。廉租房照样建，但是不再单独建小区，是建在公租房小区里面，有7.8%是廉租房。同样的房子，好品质的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物业管理费1毛，差价怎么办？政府来补。我们把廉租房、经济适用房、双限房全部合在一块了。至于城里面危旧房改造，还有农村的，我们照

34、样按照要求进行。到去年年底我们保障了63万户，175万人。 我们书记和市长非常重视这方面，提出三年建4000万方，去年建了1300万方，今年到上个月是946万方，明年还有1350万方。去年摇号，我们已经通过三次要好有5.5万老百姓拿到房子，2万多人已经搬进去，已经正式入住，两个小区已经非常热闹。 第一，公租房，这是一个政府职责，就是政府来干。从我们成立一个公租房管理局开始，包括资金筹集、规划、建设施工，一股脑全是政府承担。今天我们有一个地产集团董事长也来了，他就是承担了一半公租房建设。现在我们执行力是强的，这是第一个考虑。 第二个考虑，如果我让别的老板进来做，说实话他就是抬高成本，说实话企业是

35、逐利的，这是很正常。你让他来做，他就是加利润，3%也罢、5%也罢，所以我们是第一，政府来主导。第二，产权姓公。我们租给你，5年一个租期，5年后你想买，我卖给你，但是只能你自己住。不准出租，不准卖，你一定要卖，我们公租管理局回购，再进入公租房体系。这个防火墙非常重要。两大功能，第一大功能，防止政府永远盖不完。卖了后进市场，一进市场永远卖不完。其实大家知道经济适用房和双限房都是地方财政在减免土地费、配套费上不断补贴。如果一旦让它上市，地方政府永远补不完的窟窿。如果让他去卖，就类似我们经济适用房，这里面有获利空间的。为什么经济适用房，都在打破脑袋去抢，因为五年后可以卖。我们这里一条防火墙，你可以租、

36、也可以买，但是就是不能上市。 第二个特点，建设规模。有人问重庆为什么建4000万套，理由何在？刚才宋部长提到全国范围保障的程度到什么程度。我们重庆主城区，国家统计局城调总队对重庆3万户家庭调查，低于2000元收入的人均住房低于13平米的占我们老百姓的24%，在这种情况下，重庆未来建1000万大城市，大概就240万，考虑到原来保障过的，我们未来还有180万人要通过公租房形式予以保障，后来就提出4000万方。这180万分布在主城跟远郊两个方面，主城3600万，远郊400万，因为远郊不到一定程度，公租房没有办法运行。 第三，什么人可以住公租房？我们曾经也派人到香港、新加坡、纽约学习过。其实人家的经验

37、最明显一条，就是收入限制跟财产限制。我们最早也按照这个套路出台了文件，后来发现操作不下去。根源在什么？就是中国的征信体系跟收入申报体系缺陷。没法弄。甚至个别的在说，他要去买房，他可以说月薪2万，给银行出一个承诺，说可以保障按揭。当初说经济适用房的时候说收入就800元。我们只要你住房人均面积低于13平米，我就放你进来。中国有一个最大的消费观念，再有钱，他第一件事先是置业。重庆所有的住房，只要你超过13平米，对不起。如果即使拿5000元、8000元收入，还蜗居在13平米，说明家庭有困难，家里要赡养病人、孩子要读书等等。所以我们有一个条件，低于13平米。第二，毕业生。第三，进城务工及外地工作的无住房

38、人员。这三类人前提就是无住房，只要符合我们就放进来。原住民43%，大中转毕业生13.7%。这个收入表，我不对他数据真实性负责，我统计了一个数据，低于2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人说3000那么高还拿，这里有我们政府对劳模人群的优惠。 第四，科学规划。我们一共在一环、二环周边未来发展的21个聚集区都建设公租房。未来发展都在这个地方。而且这些地方选的点都在轨道交通附近，我们正在加速轨道建设。现在有的点没有，但是都在我们规划之内的。规划的另外一个问题，房子小，配套要好。我们不是像原来修廉租房，而是修小区、社区，所以这里配套齐全。第二，我们建设按

39、商品房对待，容积率控制在3.5-4.0，绿化率35%，户型有四种，30-80平米，平均下来52平米一套。 公租房要混建模式，不要孤零零搞出一个低收入社区，这样以后容易引发社会管理问题。 第五，土地管理充足。很多地方都说建公租房，建保障房，土地没有，我就说，我今天给大家介绍重庆的做法，重庆跟别的省市还不完全一样，不一定具有可复制性，讲出来大家参考而已。重庆有一个特点，我们所有未来建设30万亩土地，都在我们市控制范围内。我们政府是垄断了重庆市房地产开发一级土地。我们拿出土地来说干就干。 第六，资金平衡。大家都关心这个钱怎么来，要花多少钱。我们修到现在，因为政府实际上是四个不收，土地出让金不收、配套

40、费不收、规费不收、建设企业不收建设利润。一平米3000元含装修。中央政府给我们160多亿保障房补贴。我们去年公租房占全国总量40%，今年占了全国总量10%，所以中央给予了我们很大支持。第二，我们自己土地出让的11.3%拿出来作为资本金运作。另外我们其他配套，剩下的70%社会融资。社会融资大概几个方面，我们通过社保基金、通过其他保险公司、央企来投入。大家说你借这么多钱，怎么办？1200亿，70%怎么还？我们现在租金是9元到11元/平米，能覆盖现在的利息。第二，本金怎么办，700亿怎么还？我们建的时候10%-12%公摊面积，拿一部分建幼儿园、警务室等等，还有7%-8%作商业配套，这一部分是社会运作

41、，直接卖给老板，你要来开店，就来买。我们还建了车库，7、8万买了车，这个车库租金是市场租金，你住的房子是我们给你优惠，这个租金是我们同地段房价的60%。同地段、同类房子租金6成，政府给你。这部分公建按市场卖，大概可以还1/3。还有未来5年，他们要买，我们给一个成本价，但是是多少还没有说。 所以应该讲卖到1/3就可以了，1/3老百姓买走，本钱就回来了。本跟利就这个关系。 商学院一说就是谈商业模式、盈利模式。当有一天把房款还掉，还有盈利不断而来，实际上是有盈利的。这届政府就为下一届政府留下很大一笔资产。虽然你不能把穷人赶到街上去，但是你的帐面资产随着时间推移在不断增加。资金平衡四个不收。 第七，质

42、量保证。虽然是公租房，但是我们是严格按照商品房建设，包括质量体系。 第八，管理完善。三分建，七分管，管是最难的。我们分两条路走，一部分搞建设，一部分人搞制度管理。还有如何保持小区健康运营。准入刚才说是三种人，申请点初审，两审两公示。技术层面，当我凌月明要申请公租房填一个表，我底下人一敲凌月明，把我老婆、小孩名字弄出来，把这些名字再输入房屋数据库一查，一查就知道家里有没有房子，加起来超过13平米，走人。这是一个系统比较强大的。第二，要有稳定工作。如果农民工卷一个铺盖也来弄一套房子，我就很惨了。我们跟社保、民政、工商有一个联网系统，就是你交了社保也行，在工商交了注册登记也行，税务登记也行，只要我们

43、计算机查出来有一个单位有，原来我们是3个单，只要有一个单位交了税，我就等同你有稳定工作。所以这套系统既是为了准入门槛的把关，也是为了公租房管理的安全性。所以我们做了一个非常庞大的数据库。社区管理，现在两个小区已经很热闹了，管委会、派出所、房屋机构、住户代表大家一起来管理。大家可能问物管怎么弄，我们是政府统一采购招标，政府出面招标。1.03元/平米，这也是按照市场化走的。大家很担心退出，其实我也很担心，进去后出不来怎么办？所以我们有几条，第一，合同签5年，到时候走人。如果你要，要提前三个月再申请。这个不是我们政府跟他签，是以公司名义跟个人签。房子产生又是20年以前公房的感觉。第二，承租人只要承租

44、期间买了房，你要请出去。我们房地产数据库很重要就在这个地方。第三，提供虚假材料，或者进去后转租，空置，我们要请你出去。到目前为止，还没有退过一个人，但是我们做了两家人工作，有两家人在那里摆两张麻将桌，你变成盈利了，这不行。后来他们说不开了，整改。那也就算了。到目前为止还没有清退过一个人，但是在门槛以外，有好几百人被我们拒之门外的。 这个说好说，未来做很难，我很高兴告诉大家，到目前为止，搬进去三个月，我们租金收缴率是99.5%。原来我也怕集体抗租。他们认为这是政府做的一件好事，因此没有欠交。非常令我高兴满意。这是我们重庆公租房的八个特点。 做这个有什么意义？第一，符合要求，有利于解决夹心层，买不

45、起商品房，又住不上廉租房的人。上次习近平来重庆说重庆搞公租房是一个善举，是一个积极探索。第二，有利于助推我们工业化、城市化。重庆担当综合配套改革任务，我们跟户籍制度改革结合起来，就非常方便。他进来后就可以有户口，真正在城里面扎根，融为市民。第三，有利于内需拉动。大概可以拉动3000亿，100万个就业岗位。更重要的是有一部分人不买房了，消费压力降下来，即期消费激活起来。第四，有利于房地产调控。我刚才跟大家说了，我们重庆三句话，低端有保障，高端有约束，如果房地产税需求是管理。就这一年到现在为止，我就5.5万套房子进入实体了，增加了有效供给。13.7%的小年轻，我们也做了非正式调查，这些大中专生大概

46、有一半人需要买房结婚，现在刚性需求得到延缓释放。还有一个很重要的，房屋租金明显被我们顶下来了。世联地产他们应该也感觉，从今年开始房租就上不去，为什么？你要实在不行，因为这个地方毕竟分流了很大一块人。我想这是非常有好处的。作为房地产调控手段之一是起到了效果。简要给大家介绍这么多，谢谢！主持人：非常感谢凌市长分享了重庆在公租房建设方面的经验，重庆市在公租房建设方面有很多值得我们其他地区值得借鉴的经验。听了他的演讲后，我想还有一个作用，很多大学生、包括外来务工人员，因为重庆不需要跟户籍挂钩起来，很多大学生会去重庆发展。 下面我们进入今天论坛第一主题，保障房的保障。这一主题主持人是由清华大学房地产法研

47、究中心副教授王洪亮教授主持。王洪亮：大家早上好！我们这一节有四位嘉宾参与，主持人有两个功能，第一，介绍嘉宾。第二，掌握时间。首先介绍各位嘉宾，第一位是凌月明市长。大家欢迎！第二位是有请前香港屋宇署署长邬满海先生。第三位有请国家发展和改革委员会投资研究所房地产研究中心主任刘琳女士。第三位是远洋地产控股有限公司副总裁陈润福。王洪亮：刚才凌市长给我们谈了重庆的经验，下面首先把视角放在香港这部分，刚才宋部长也提到了香港的经验。香港的邬署长以前在这方面有很多成功管理经验。从我们角度来看，香港公屋制度运行非常良好，有很多值得我们借鉴的经验，比如土地、规划、住房综合部门的协调，法律上层次清楚、职责分明。公共

48、财政这方面是香港公屋运行的不可缺少的条件，刚才凌市长报告的时候，我们很关心这一点，钱从哪里来。在租金政策、轮候政策、征信、监督、民众参与等等方面都有很多有益经验。尤其我们发现香港还有一个公屋资源滥用小组这样的机构，下面有请邬先生给我们介绍一下香港的经验。提醒各位，嘉宾演讲不超过10分钟，届时会有铃声提醒。邬满海：谢谢王教授。有关香港在公屋方面的发展历史是比较长，现在已经超过65年了。其中当然不断地改革、不断地改善，从1973年在香港就是有关公屋方面的发展主要的机构就是香港房屋委员会，是一个法定的机构，就是说根据香港房屋条例成立的。它的权力跟它的责任就是根据房屋条例订立的。它们的成员方面总的是有

49、30位，里面有4位所谓的官守委员，官方方面的职员。其他的都是由行政长官去委任的，是社会上，包括一些专业的人士，社会的领袖、立法局的议员。所以就是说公屋方面的发展一定有一个比较好的法律基础去厘定他们的权力、责任。另外他们的工作，执行的机构是房屋署，是一个政府机构。香港有几个独立机构监管，有审计署、廉政公署，就是监管房屋署、房屋委员会工作。 香港地少人多，在香港居住是一个最大的问题。这方面是需要政府部门配合。主要是规划署、地政署要有一个密切联系。房屋委员会透过政府房屋政策制定部门，做一个住房需求统计。这方面资料做得好一点，用这些资料厘定长远房屋政策。在未来五年、十年，香港居住房方面应该做什么的改善

50、，这方面是包括了除了公房之外，还有私房。私人开发商他们的功能是怎么样，他们可以做的，都是定下一个中期跟长期的政策。 另外一个主要考虑的就是财务安排。财务安排这方面在初期是一个大的问题，主要投放就是从政府方面。我说的初期就是50、60、70年代的时候，土地方面基本上是免费供应给房屋委员会，可是建筑的费用主要也是靠政府。到了1978年，80年代开始，房屋委员会也是开始了出售房子，透过居者有其屋计划卖房子，这样财政方面情况就比较好了。因为我们每一个屋村里面都有一个购物中心、商场，那些租金是以市场租金计算，所以那方面就会拿到一大部分的盈余。盈余就可以用来补贴在公房方面营运的规范。在租金方面除了管理费、

51、维修费之后，有一个孔雀，主要是靠商场那些租金去补贴。另外是卖房子，政府也是很低的价钱批给房屋委员会，房屋委员会卖房子后也是得到很大的盈余，盈余用于建立新的公房。2005年房屋委员会将所有商场上市，就是透过所谓的一个房地产信托基金将商场上市。在那一方面也是得到很庞大的资金。现在房屋委员会财政方面基本上是非常健康，也可以用业界方面的资源去继续兴建、发展公房。可是在政策方面有几个方面要谈谈，就是有关分配的政策，这是一个很重要的问题，我们一定要公开、公平，同时申请资格的规定一定要很清楚。在香港我们以家庭收入、家庭资产作为一个标准，超过某一个水平就没有资格了。就是透过轮候方面去编配。其他的，如果受清拆影

52、响，也是可以搬进公屋里，可是那是透过有关部门的推介。比如香港社会福利署。 租金的政策也是比较重要，我们是什么的租金呢？主要是根据住户负担能力的收入定下来。以前定租金平均不超过家庭收入的10%，然后每两年做一个调整，就要看整体平均收入是上涨还是下调来作一个调整。可是因为家庭住在我们的房子有些是10年、20年，有些是下一代也住在这里。如果家庭方面发生经济方面变化，我们也有一个租金援助政策。如果家庭方面出现了一些经济方面的改变，他们可以申请减免，也是可以到社会福利署申请全免租金。可是如果他们家庭经济改善、收入增加了，我们也有一个政策，要收额外的租金。如果超过某一个水平，我们就要加租金半倍、一倍甚至同

53、等租金。如果超过最高水平了，他们就需要一年之内迁出去。 物业管理方面也是重要的。刚才凌市长也说到这个问题，在香港，因为我们公屋住户占我们总人口差不多是30%，是一个比较庞大的数字。所以物业的管理是很重要。物业管理的除了清洁、保安、维修方面，我们对租户方面的管理是更加的重要。租户的管理跟一个居民的需求要做得比较好，比如说有些家庭他们的变化需要分户、调遣、租金援助，这些我们要跟其他部门保持密切联络。比如社会福利署、医院管理局、民政署等等部门都要保持密切联络。 另外对于那些居住方面有些不大有规矩的租户，比如说他们制造很多的骚扰给邻居，卫生方面做得不好，香港是一个高层建筑，从高层砸物，我们怎么办呢？我

54、们就有一个扣分制，如果满了一定的分数，他们就需要搬出去。所以这方面凌市长也可以考虑一下。 最后我想说一说跟居民方面的参与，有关的管理是很重要。我们鼓励居民成立一个组织，参与保养商、清洁商他们表现怎么样，这都有一个组织跟我们联络。我就说到这里，谢谢！王洪亮：追问一句，邬先生，香港在保障人群上主要参考收入这个标准？邬满海：对，申请的资格方面主要考虑收入跟资产。很多年前我们用过另外一个条件，就是说他们现在居住的环境，就是凌市长刚才谈的，后来觉得如果我们可以掌握收入跟资产资料比较准确一点，用这方面来定行政是比较简单一点。王洪亮：邬先生全面谈了香港的公屋制度，香港在政府职责方面有管理委员会和执行机构，在

55、房地产保障方式上来讲先是以租，后才是卖，跟大陆的发展方向正好相反，我们先是搞经济适用房，然后才转向租赁。在租金标准上更灵活，是根据收入的变化，而不是说我们先定一个公租房、廉租房，然后按照这个标准去收，我们可以看看方方面面的不同。 下面我们把视角回到大陆，请刘琳女士从宏观政策方面，简单讲的话，我们开始搞了保障性住房，但是在法律方面还没有完全定义下来，从中央角度或者宏观角度来讲，我们保障的对象是谁？保障的方式是什么？以租为主还是以售为主？保障的标准是什么？宏观方面请刘琳女士简单谈一下。刘琳：谢谢王教授。各位来宾，上午好！给我提的问题是三个问题，我简单介绍一下我们国家到现在为止它的政策的含义，首先讲

56、保障的对象，保障范围首先就是要认清楚政府的责任到底是什么，大家都在讲住房保障就是政府的责任，这个责任是什么呢？实际上就是讲它要保证通过市场解决不了住房困难的人的居住的安全的问题。在国家现在来看，07年国务院24号文强调的是低收入住房家庭困难者，到去年年底十二五规划纲要明确指出两部分群体，一部分是低收入住房困难者要由廉租住房来解决，第二部分，中低收入住房者住房问题由公租房来解决。住房保障对象有两个标准，一个是收入标准，第二，住房困难标准。实际上有些地方还采取了第三个标准，资产标准。 先从收入来讲，现在政府保障的是什么群体？是通过市场买不起基本住房的群体。我们政府都把它划到住房保障的对象里面。在这

57、里面再讲买不起基本住房的群体，在有些城市是集中在中等偏下阶层里面。但是在个别城市，他要上升到中等收入家庭里面。也就是说从收入平均水平来看，中低偏下的收入平均水平大概是平均收入的60%，中等收入偏下家庭占了40%城镇家庭人口。在某些城市上升到60%。第二个标准，住房困难的标准。这方面中央并没有给出一个基本标准，各个地方政府自己制定这个标准，原则就是根据财政能力，从住房困难做起，最初是人均8平米以下，后来人均10平米以下。有的高的到了人均16平米以下。刚才凌市长介绍重庆是人均13平米以下。 第二，保障的方式。我们在规划纲要当中写的非常简单，就是廉租房、公租房。很显然是以租为主，但是现在实际的保障房

58、建设过程中，我们看到有多种形式，有经济适用房，两限房，还有各种各样棚户区改造，我们建的大规模保障性住房有一个保障性住房安居功能概念，这是从08年金融危机延续下来的，当时中央政府决定完成成片棚户区改造，这个纳入保障房里面。对于低收入住房困难家庭，保障方式是廉租房、经济适用房，一个是产权，一个是租赁。对于终收入，一个是公租房，一个是两限房。将来按照设计逐步以租为主。这是保障的方式。 第三，保障的标准。刚才宋部长也讲过，讲得非常好。现在保障标准还是比较粗的，各地都是按照24号文规定的廉租房原则上不超过50平米，公租房不超过60平米。我们作为学者角度也再给政府建议更人性化一点，首先保障性住房要跟家庭的规模相联系，跟家庭不同人口数相联系来制定不同的面积的标准。然后我们所建议的是作为中央的层面上，应该尽快制定和公布一个基本住房和标准。基本住房标准是这样，我们在现有经济发展水平下，依靠财政能力所能保障的最低的住房表彰，各个地方政府可以根据自己的财力适当上浮这个标准，但是中央财力保障的就是最低的住房表针，而这个基本住房标准也跟住房保障范围住房困难家庭联系。我的简要回答就到这里。王洪亮：还要追问你一个问