哈尔滨南益集团哈西项目商业产品定位建议-43页

1、有详细计划地执行南益集团哈西项目产品定位建议商业定位篇广州善策形界联合机构二零零八年元月第43页共计44页广州善策形界联合机构020-目录1、哈尔滨商业市场研究31.1、城市商圈过于集中，不适合发展需要31.2、商业状态比较单一，市场创新潜力巨大31.3、商业产品的设计风格和雷电一样，没有魅力41.4、市民热衷于消费，市场高水平需求潜力大41.5、有外来经验的开发人员进入，共同扩大市场蛋糕5二、项目区域和发展前景分析52.1、项目所在地52.2、区域发展前景分析62.2.1、区域范围和发展定位62.2.2、计划分类定位62.2.3、区域发展优势72.2.4、国际企业和资本参与建设72.2.5、

2、哈尔滨西站定居哈西新区，基础设施建设迅速发展82.2.6、区域体育休闲产业计划92.2.7、区域旅游产业计划93 .商业经营主题研究93.1、经营模式研究93.2、城市商圈研究113.3、车站周边商业研究133.4、社区业务的经营研究154、本案商业终端消费群的初步研究判断17五、本案商业定位建议175.1、定位应满足的几个重要原则175.1.1、实现用地价值最大化的原则175.1.2、可持续长期发展的利益原则185.1.3、城市整体商业布局的定位原则185.1.4、特色商业定位创新原则185.1.5、符合区域发展前景的原则195.1.6、科学处理居住和商业关系的原则195.1.7、分期开发建

3、设前提下的总体配置定点原则195.2、关于定位的几点建议： 195.2.1、本件应以零售商业为方向，而不是批发市场业195.2.2、本案以建设区域型商业中心为目标205.2.3、产品定位应具有多种竞争力205.2.4、要求绝对异质化创新，应保证长期的竞争优势205.3、本案商业定位背景分析215.3.1、深圳商业市场现状的思考215.3.2、文化休闲产业在中国的发展225.3.3、哈西区文化城市发展规划255.3.4、发展哈西地区文化休闲业务的消费基础255.4、本案商业定位的“青海战略”265.4.1、商业模式的定位265.4.2、本件经济模式的构成275.4.3、文化休闲商业的内涵和对本案

4、的价值295.4.4、本案商业状态的计划315.4.5、省美术馆分馆的引进作用315.4.6、采购书中心的设置作用325.4.7、建立本案三级商业体系345.4.8、本件产品构成系统355.4.9、本件市场空间的增长系统365.4.10、本案整体价值体系的构成375.4.11、本件产品的计划配置385.4.12、本案消费者流动线路组织395.4.13、本案的商业所有和销售比率战略405.5、本案整体的商业功能定位415.5.1、对休闲商务来说： 415.5.2、对整个业务来说： 41六、结论421、哈尔滨商业市场研究1.1、城市商圈过于集中，不适合发展需求哈尔滨整体的商业零售、休闲、娱乐服务业

5、商圈主要集中在道里区中央大街附近，已成为市民消费的习惯性优先区域。 这个商业圈的形成有历史原因，虽然足以成为城市级的中心商业圈，但从整个城市向周围扩展的方向来看，随着居住和工作人口逐渐分散，其服务半径已经远远超过了距离。 消费者旅游渠道和时间成本变大，市场需求邻近型、地区型多商圈共同发展的局面。 特别是地区型中心商圈的发展潜力很大。资料链接：广州市商圈的发展现状广州市整体的城市商业零售、休闲、娱乐商圈也集中在旧市区的上下九路商业步行街、北京路商业步行街和百货店、农林下路步行街三个地方。 随着向广州市周围发展，现在划分行政区域，天河区以天河城、正佳广场为中心商圈，越秀区以北京路步行街、中华广场和

6、流行前线为中心商圈，荔湾区以上下九步街为中心商圈，海珠区以江南西路为中心商圈，各地区的中心商圈呈现成熟共同发展的局面原本只有一个城市级中心商圈的概念已经消失了。1.2、商业状态比较单一，市场创新潜力巨大从哈尔滨目前商业项目的职业状况调查情况来看，职业状况较为单一，零售业主要以服装和超市的消费为主，总体等级低，其次是各种各样的中低级餐厅，娱乐和休闲产业主要以k歌坛和浴室为主。 最近开发和经营的商业项目，提出了购物、娱乐、饮食、休闲这一一站式的概念，但只停留在业界内模仿、模仿其他成功项目的程度，学习的深度不够，经营是否成功也需要市场的考验。 找不到更好的市场突破口，市民无法满足日益提高的物质和文化

7、需求和品味，市场创新潜力巨大。1.3、商业产品的设计风格和雷电一样，没有魅力哈尔滨旧商业项目的建筑设计风格受到城市特殊性的限制，欧式、特别是俄罗斯式的建筑风格的影响很大，其本身在以欧式为主体的城市旧建筑群中形成市场隔离性。 新开发的商业项目尝试补偿现代建筑风格的路线，但从已经建设的情况来看，思想保守，产品现代感不强，缺乏商业场所要求的时尚感、色彩鲜艳感，没有特色。 其中做得最好的只有爱建商圈的商业房地产，从现在来看走在哈尔滨市场的高端。作为商业房地产的建筑样式和室内空间计划，也是构成商业房地产本身经营力的重要因素。 优秀的商业房地产规划和建筑设计，特别是商业室内空间的科学合理分割，可以有效地提

8、高店铺的价值。 这是本案商业房地产产品定位应重视的重点。1.4、市民热衷于消费，市场高水平需求潜力大哈尔滨市民热衷于高级商品的消费，从高级品在哈尔滨市场的销售额的提高和价值高的毛皮的销售状况中反映出市场的消费能力。 而且，东北人在国外工作做生意的人很多，这个集团确实有很高的消费能力。 而且，由于频繁来往南方地区，消费观念和品味也提高了。 另外，由于东北地区与韩国毗邻，在哈尔滨做国境贸易的韩国人也很多，同样在哈尔滨做日常消费。 这两个集团本身构成了市场消费潜力的重要基础之后，还拉动了当地消费风气和消费习惯。1.5、外来有经验的开发者进入，共同扩大市场蛋糕哈尔滨商业市场的消费潜力已经吸引了很多地方

9、有经验的商业房地产开发商和国际国内各大品牌商家的关注和市场开发经营。 2007年，随着大商集团收购哈尔滨新百和福顺上市国际商业街区动土建设，大型投资者逐渐接近哈尔滨的商业市场。 爱建滨江大规模社区的发展和成熟，给想开发哈市商业房地产的开发商上了现实的示范课。随着哈西新区计划的完成，韩国投资者也被哈西新区包围，将来大陆的大开发商、香港资本开发商、海外投资者像哈哈市一样大量蜂拥而至，继续开发哈哈市的商业市场。 外来有经验的商业开发商和国际国内成熟的商业品牌的加入，在提高城市整体的商业形象的同时，给市场带来新的消费观念，哈尔滨商业市场的蛋糕越大，其前景越有希望。2、项目区域和发展前景分析2.1、项目

10、所在地区本项目位于哈尔滨市西南角的哈希新区，是城市规划重点发展的新区域。 项目区划的具体位置是西临哈西路、北临学府四道路、东临尤家街、南临保健路，都是哈西地区都市级的主要交通干线道路，都位于哈西新区整体规划中心。 商业临街很长，商业价值极高。2.2、区域发展前景分析2.2.1、区域范围和发展定位哈西新区规划范围为北起康宁路、南至四环路、东起学府路、西至京哈线，规划面积43.18平方公里，规划面积8至10年，是基础教育、商贸、生态居住、新兴工业和高新技术“五位一体”哈尔滨城市规划的四个城市子中心之一计划目标是把哈希地区建设成以世界先进水平、可持续发展、新经济为特色、包含多区域文化、生活与就业平衡

11、、环境与自然和谐的城市地区。 地区人口控制在20万人以内。2.2.2、计划分类的定位麻疹新区内主要分为南区、北区两个大区域。 其中哈西北部地区占地面积18.45平方公里，重点建设行政事务、商贸服务、体育休闲和文化教育有机融合的综合功能区的北部地区规划形成三个焦点。 一个是冬季奥林匹克中心和公园，两个是具有商业、文化娱乐和市民休闲活动功能的活跃商业中心，三个是哈希街这一信息、金融、商务、办公室的发展轴。南部地区重点建设在高新技术产业和劳动密集型环保产业聚集发展的加工产业区。哈西北部地区的改造建设，主要以两个发展主轴为中心展开布局，以学府四道街为东西主轴，建设以地区为中心的景观街道，形成以购物、休

12、闲、娱乐为中心的商贸综合服务轴，并以哈西街为南北主轴，建设地区交通的主要干线道，以信息和金融为中心的比2.2.3、区域发展优势大麻古工业区形成于上世纪50年代。 按照当时的城市发展计划，哈西地区将成为哈西市重工业的集聚区。 在此基础上计划中的大麻新区有以下六个优点l地区的优势是，哈泽位于哈泽市的西南部，是哈尔滨南端的入口l科技资源丰富，有15所大学和10所省级以上的科研院所l城市基础设施完善，具有重要的城市出入口和铁路枢纽，干线道路学府路连接京哈高速公路和城市二、三、四环路，开工地铁1号线贯穿新区南北l产业基础好，建设了服装、水果、钢材批发等市场l开发建设势头强，社会很关心麻疹旧工业区的发展l

13、工业企业集群水平高，分布着机械、电子、汽车、橡胶制品、建材、制药等企业。2.2.4、国际企业和资本参与建设06年12月30日，东北最大投资项目由美国商兰集团公司投资30亿美元正式签约哈尔滨市南冈区麻疹新区建设项目。商兰集团公司总部设在美国佛罗里达州迈阿密市，商兰世界贸易公司、商兰RGITC公司等多家子公司，是在国际金融、银行、贸易和跨国项目开发方面有多年专业经验的集团公司。 国际大企业的建设和巨额资本投入，保证了哈西地区发展的质量和速度。2.2.5、哈尔滨西站定居哈西新区，基础设施建设迅速发展2007年11月9日，铁道部与黑龙江省政府签署关于哈尔滨西站建设有关问题会议纪要，计划从2008年开始

14、，按照30年不落后的标准，设计建设现代化的铁路枢纽哈尔滨西客站。 计划中的哈尔滨西客站占地位于南冈区新设的齿轮路(临道里区侧铁道线)的两侧，占地面积23平方公里。按照30年不落后的标准计划设计，哈西客站完成投入的话会成为现代化的中枢。 实现铁路、道路、地铁等多种交通方式的“零换乘”不离开车站，而是在立体化的车站内自由选择交通方式。哈尔滨城市总体规划文本决定城市用地的发展方向为“向南、西南”，哈西新区正在向这个方向发展。 哈西铁路客站的建设有利于城市向西南发展，同时，西客站附近一定会出现繁华的商业圈，促进城市经济社会的发展。 未来的西客站不仅能大幅度改善城市交通条件，还能成为城市的重要景观和象征

15、性建筑。西区区域内的干线道路学府路连接102国道、京哈高速公路和城市三环路，是哈尔滨市重要的城市出入口。 哈西新区西侧有三条铁路专线，中部有铁路编组站，能提供方便的铁路运输。 2006年启动的哈尔滨地铁1号线通过新区东侧的学府路，与城市其他中心地区联系更方便。新区北侧康宁路直通哈尔滨市城市东西主轴西大和埃德蒙顿路，可以直达商业中心和机场。2003-2005年在区域内和周边建设了工路、哈西街、学府四道路、长寿路、征仪路等主要道路，为哈西新区的调整改造创造了基础条件。2.2.6、区域体育休闲产业计划建设冬季奥林匹克中心，进一步完善体育相关设施，加快体育社会化步伐，积极促进体育产业和房地产业的有效融

16、合，强调体育人文主题颜色，推进奥林匹克公园项目实施，健身、休闲、娱乐、休闲2.2.7、区域旅游产业计划依靠哈希新地区内的生态、人文等资源优势，围绕欧亚窗口，不断完善现代化的新兴旅游基地，创新旅游形式，丰富旅游内容。 以建设项目为纽带，有机地结合旅游旅游、商贸购物、体育休闲、文化娱乐、教育会展，促进旅游购物、饮食等行业繁荣，实现旅游、经贸、文化一体化发展。3 .商业经营的主题研究3.1、经营模式的研究中国改革开放、社会主义市场经济建设以来，经过20多年的发展，国内的社会消费商业经历了以下阶段的发展第一阶段：国营百货公司的独秀第二阶段：理发店(隧道)、自由分散店式和国营百货公司共存经营第三阶段：国营商场走向没落，超市和商业步行街成为居民消费主体，批发市场行业开始繁荣第四阶段： SHOPPING MALL的概念在国内流行的瞬间，购物、饮食、娱乐、休闲一站式经营状态的结合在国内一线城市新开发商业中心开花的百货公司经过改革，更新了机制和观念后，再次迎来了发展机会，在海外闻名第五阶段：市场竞争激烈，开始出现细分化的市场经营战略，各种主题细分化的消费者、职业态商务中心在市场上共存偏离经营。 国外著名超市品牌在国内市场开始深入发展，包围被掠夺，国内超级品牌在一