中外资产评估准则比较研究最终版

1、资产评估准则结构比较研究,2,要点,国际评估准则理事会（InternationalValuationStandardsCouncil，简称IVSC）成立于1981年，是在各国评估行业迅速发展和评估业区域化、国际化发展的基础上形成的国际性评估专业组织，其成立标志着国际评估业正式走上国际化协作发展的道路。IVSC在国际评估界发挥着主导作用，其制定和努力推广的国际评估准则是目前最具影响力的国际性评估专业准则。,国际评估准则理事会组织结构,国际评估准则理事会IVSC,国际评估主要委员会IVPB,国际评估准则委员会IVSB,管理委员会BOT,由9名委员组成，负责监督全球评估行业的培训及资格授予。,IVS

2、B是IVSC下的独立自主的准则制定机构。由9名委员组成，负责国际评估准则的制定工作。,由611名委员组成，负责IVSC战略、监管和筹资，任命其他两委员会的人选并审议新会员的申请。,国际评估准则的产生背景,1、世界范围资产评估业的迅猛发展。2、经济全球化。3、国际会计准则、财务报告准则的快速发展及国际趋同。4、资产评估理论与实务的不断发展。,6,国际评估准则的演进,初始（起步）阶段,扩张阶段,快速发展阶段,国际适当程序约束阶段,现行国际评估准则的结构体系,由框架、通用准则、资产准则和评估应用四部分组成。实现了同类别内不同标准之间布局设计的连贯性。,框架包含了国际评估准则所依据的概念、原则和定义，

3、这些概念、原则和定义已被普遍接受，且在遵循国际评估准则时需要考虑和应用。通用准则对评估作出了一般意义上的规定，所提供的解释性注释是针对准则该如何被应用而非应采取何种具体操作。资产准则对通用准则中的规定进行修改和补充，用以确定为不同的资产类别进行特定评估考虑所设的准则，以适用于特定类型的资产。评估应用包括以财务报告为目的的评估和抵押贷款的不动产权益的评估两项，每项都由准则和评估应用指导两部分内容构成。,国际评估准则基本结构,国际评估准则,框架,通用准则,评估应用,资产准则,评估报告,评估的实施,工作范围,无形资产,企业和企业权益,厂房和设备,金融工具,不动产权益,建造中的投资性资产,以财务报告为

4、目的的评估,抵押贷款的不动产权益的评估,英国评估和估价准则（TheRedBook由英国皇家特许测量学会（简称RICS）的评估和估价准则委员会制定。该学会成立于1868年，系世界上第一个资产评估专业组织和世界范围不动产事务的最大专业组织，也是得到全球评估业界最为广泛、一致认可的专业性学会。评估和估价准则包括准则的效力及其应用、职业规范，指南，英国职业规范，英国指南。,演进历程,英国评估和估价准则的结构体系,英国评估和估价准则由引论、术语表、职业规范和指南四个部分的内容组成。其结构图为：,评估和评估准则,引论,术语表,执业规范,指南,遵守标准及道德要求,约定条款的协议,价值基准,应用,调查,行业相

5、关的物业的评估,工厂与设备,对组合资产和多组物业的评估,蕴藏矿物的土地和废物管理场地,评估的不确定性,评估报告,英国红皮书的历史地位和影响,（一）奠基英国评估业在国际上有深厚影响，RICS有140多年的历史，在英国的房地产估价中占有举足轻重的地位，其评估和估价准则是世界上开山之作，对国际评估准则、欧洲评估准则等国家或地区资产评估准则的制定具有奠基意义。（二）全球一致性标准近年来，随着评估行业的发展，RICS进行改组，向着综合化方向发展，其评估准则业在不断修订和完善。红皮书描述了全球一致的标准，并被译为多种语言，在全球不同国家或地区有着广泛的应用。,欧洲评估准则（EuropeanValuatio

6、nStandards,TheBlueBook,蓝皮书）由欧洲评估师协会联合会（简称TEGOVA）制定的一部适用于欧洲地区的区域性评估准则，也是当前国际评估界具有重要影响力的评估准则之一。欧洲评估准则自1978年发布第一版后，不断修订与完善。2009年，发布了第六版。,欧洲资产评估准则2009的基本结构,EVS2009（第6版）,前言,EVS委员会成员,介绍,第一部分欧洲评估准则,第二部分欧洲评估指南,词汇表,TEGoVA成员,准则1市场价值,准则2非市场价值,准则3合格的评估师,准则4评估程序,准则5评估报告,指南1以财务报告为目的的评估,指南2以租赁为目的的评估,指南3以资产证券化为目的的物

7、业估值,指南4保险价值评估,指南5以个体投资者为目的的投资价值评估,欧洲评估准则的特点与影响,（一）特点1、撰写方式2、偏重于不动产评估的研究3、注重评估与会计的协调4、强烈的区域政治特性和非开放性（二）影响欧洲评估准则在欧洲各国有着重要影响，其本身并无强制执行力，但TEGVOA要求各会员国积极引进并将其纳入该国的评估准则体系，甚至得到该国法律的认可。欧洲评估准则要求评估师使用的评估方法必须与评估目的相一致，要求评估师披露任何利益关连和能力缺陷。,由于中国、美国、英国等国家或地区资产评估行业的发展历史、基础目的、经济体制、法律环境、文化背景等不同，两国评估准则在诸多方面存在差异。,此外，中国、

8、美国、英国、国际及欧洲评估相关准则之间存在匹配（对应）关系。不同国家或地区之间的准则可以相互索引，进行比较和借鉴。,中外资产评估准则的主要异同,发展过程各国资产评估准则的发展基本上经历了“探索、建立、发展和提高”几个阶段。我国准则制定先后顺序为无形资产企业价值不动产，显著有别于国外准则的发展历史，表明我国资产评估准则的制定具有明显应急性，相关准则尚未经历实践考验和完善的过程。主要评估方法无论评估资产的市场价值还是非市场价值，中外资产评估准则均分为市场法、收益法和成本法三大基本方法，并要求评估师根据项目具体情况恰当选择评估方法。,中外资产评估准则的主要异同,重视职业道德国内外均十分重视职业道德行

9、为的规范，并将其安排在显著位置。一是将资产评估职业道德准则和资产评估业务准则并列，作为准则体系的两个组成部分。二是将职业道德准则游离余评估准则体系之外，认为其是为保护社会公众利益和维护行业形象，对评估师提出的道德要求，不属于行业技术性规范，因此不再纳入评估准则体系。从注重不动产评估到综合体系以评估师为规范对象细节有别,对我国准则制定的启示与借鉴,（一）重视对术语的解释（二）原则导向为主原则导向与规则导向的根本区别在于约束条款的细化程度不同。,（三）关注新兴评估业务国际金融危机对世界经济产生深远影响，对资产评估服务内容、评估准则建设也提出了新的要求。（四）尽快理顺评估市场多头管理、条块分割、各自

10、为政的局面多部门之间缺少沟通，标准政策不一，技术规范、操作流程、执业质量参差不齐。我国应打破资产评估准则制定及施行在不同部门的壁垒，在执业中履行统一的评估准则，维护评估行业客观、公平、公正的职业形象。（五）建立资产评估准则评价、修订机制，定期完善资产评估评估准则。评估准则体系是一个开放、动态的系统，基于实务的复杂性及理论的成熟度较低，准则需要根据理论和实践的发展不断修订和完善。,对我国准则制定的启示与借鉴,（六）民主性、广泛性、开放性美国USPAP制定过程中举行公开会议、现场口头听证会等方式值得我国借鉴。（七）背离条款美国USPAP、英国RICS中均设置了背离条款，其实质是为评估师在复杂紧迫的

11、局面下提供一个灵活机动处理评估问题的机会，使评估师在紧迫局面下，运用丰富的评估经验、良好的意识、判断力、观察力和应变力，采取不符合或不完全符合准则的行动，从而摆脱进退两难的局面。设置背离条款是一把双刃剑。（八）评估准则编号无法从准则名称上看出准则的属性，凌乱、缺乏内在逻辑性。,对我国准则制定的启示与借鉴,对我国准则制定的启示与借鉴,（九）美国USPAP生动鲜活的常见问题问答对实践中遇到问题的解答，成为评估师等沟通交流的一条渠道、（十）注重资产评估准则与会计准则关系的协调国际、英国与欧洲均十分注重资产评估准则与会计准则关系的协调，欧洲由于会计准则较早就允许以公允价值、现时价值作为计量基础，20世

12、纪70年代就发展了以财务报告为目的的评估业务。从而有助于财务会计报告的编制和修正，恰当地分列和反映财务会计报告中资产的市场价值。我国应顺应这种主流变化，强调资产评估与会计的联系，重视以财务报告为目的的评估业务。,评估报告准则研究,资产评估报告准则比较研究,中国资产评估报告准则资产评估准则评估报告2007注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表、由其所在评估机构出具的书面专业意见。旨在规范注册资产评估师编制和评价评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法利益。企业国有资产评估报告指南2008金融企业国有资产评估报告指南

13、2011所谓的金融企业是占有国有资产并取得金融业务许可证的企业、金融控股公司以及其他从事金融类业务的企业。,资产评估报告准则比较研究,国际评估准则代表了资产评估准则建设的前沿、趋势和主流。,总则,确定了评估报告准则在准则体系中的地位；明确了评估报告的定义。,基本要求,对评估报告的总体性、基本性要求，包括评估报告详细程度要求，必要披露内容的要求，签章要求，评估程序受限的处理要求，文字、币种要求，评估报告有效期要求等。,列示了评估报告应当包括的具体内容，并对各项内容提出了具体要求。,对准则生效期的规定。,评估报告内容,附则,资产评估准则评估报告基本框架,资产评估报告准则比较研究,IVS103评估报

14、告的基本结构一般原则1、沟通、清晰和可理解使评估报告所传达的信息能够得到正确的理解，避免含糊不清或者具有误导性。2、可比性、相关性和可靠性应当对评估范围、目的和预期报告使用者做出清晰准确的描述，对评估结果有直接影响的评估基本原则、一般假设、特殊假设、预期不确定性及评估中限制条件进行充分披露。3、适用范围。适用于所有评估报告4、评估目的。,资产评估报告准则比较研究,5、所有评估报告都应该包括以下事项,评估师执业机构评估委托方及其他任何利益关系使用者评估目的被评估资产或者负债的鉴定价值类型评估基准日调查范围评估信息的性质和来源一般假设和特殊假设评估报告使用限制、分发或者出版评估工作与IVS的一致性

15、评估方法选择和理由评估结论和评估报告日,资产评估报告准则比较研究,美国评估准则（白皮书）美国USPAP关于评估报告是国际上最为完善的准则体系，从形式上看，美国评估报告准则是与评估业务相关联的，即有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。从类型上考察，有书面和口头评估报告（评估师在法庭上所做的证词），书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告或限制用途评估报告三种类型。从内容、风格和结构上分析，USPAP评估报告准则是最为科学合理的。,资产评估报告准则比较研究,英国评估准则（红皮书）,RICS估价报告总则：估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或者造成错误印象的方式清晰准确做出一个估价的结论。

16、,基本内容：确认客户；估价报告必须呈送客户。必须注明估价委托的来源和客户的身份估价目的、估价对象；被估价的权益；应注明每项物业中的法定权益，如果需要也应说明已经有的或者可能有的空置物业的程度。物业类型及客户对其使用方式或分类方式；,资产评估报告准则比较研究,评估基准日对任何重要参与事项的披露前没有任何重要参与事项的声明对评估师的说明适用时，已采用的货币；如果某些估价已转换成物业所在国之外的一种货币，必须注明所采用的汇率及其来源任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或者背离；当假设在不同国家不同时，估价报告必须对此清晰说明，对处置是可能发生的纳税责任是否已经做出了任何折扣以及估价是否放映了采购或

17、者变现成本会员的调查范围、会员所依据信息的性质和来源对外公布的任何同意或限制,资产评估报告准则比较研究,限制或者免除对除客户之外各方所负的责任确认估价符合本标准对估价方法的声明估价报告中必须包括一项声明，它是关于该价值得到市场证据支持的程度，或由于物业的性质、受限的交易或这些因素的任何组合而使用其他估价方法进行估价（应当予以披露）的程度以数字或者文字对价值表示的意见估价报告的签名和日期,资产评估报告准则比较研究,欧洲评估准则（蓝皮书）,欧洲评估准则5评估报告由简介、适用范围、评估报告编制、评估报告及书面证明、评估报告的内容五部分构成简介评估报告是评估业务委托方做出决策的依据性文件，评估师确定的

18、评估结果及其内容应当清晰、准确、有效可靠，并恰当地传达给评估业务的委托方。适用范围本准则论述的评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值确定建议性文件。,资产评估报告准则比较研究,评估报告编制1、欧洲理事会2006年第48号指令对市场价值和抵押贷款价值的定义：“市场价值和抵押贷款应以清晰易懂的方式予以记录和说明”。2、一份评估报告应当提供清晰、毫无模糊的评估意见，同时要足够详细。3、评估报告应该满足可靠性和可理解性，并以准备好的书面形式提交给评估业务委托方和报告使用者。评估报告及其书面证明评估报告的内容（1）评估报告应该包括以下内容：被评估资产的描述，被评估资产所处市场情况说明，评估方法和分析过

19、程的描述。,资产评估报告准则比较研究,（2）签字（取得资格的）评估师对业务委托方的评估结果负责，本准则建议所有的评估应该包括该效力的声明，并与本准则保持一致。特殊情况，也要声明任何违背本准则的程度和原因，或是评估过程中任何一个重要部分被省略的原因。（3）评估师应该确保自己对影响资产评估价值的各个事项都有关注。（4）增值税如果在评估基准日，国家对资产的增值税率有相关规定的话，应当确保评估中所用的增值税率保持一致性。除报告的评估价值之外，对于任意一项资产交易所要支付的增值税都应当予以说明。,资产评估报告准则比较研究,比较、启示与借鉴比较相同点1、评估报告的定义。我国资产评估准则评估报告指出，资产评

20、估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。EVS5评估报告强调，评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值决定的建议性文件。,资产评估报告准则比较研究,2、基本要求一致。评估师编制反映不动产评估结论的报告，应当恰当反映每项分析、意见和结论，不得误导。同时，评估师在明确客户时应当保持谨慎，确信能够清晰理解，并避免违反职业道德规则中的保密要求。3、实质重于形式。委托方等资产评估报告使用者眼中的资产评估报告冗长、八股、复杂。各国或者组织均规定了报告应包含的满足最低要求的信息，但评估报告的形式、

21、格式、风格和细节等均未作要求，具体由估价师决定。,资产评估报告准则比较研究,4、评估报告的基本要素基本相同。要素包括：评估目的，评估对象和评估范围，评估依据，评估假设，评估方法，评估结论等等。5、区间值抑或确定的数值。以文字或数字形式清晰说明评估结论是评估师执业中的重要要求之一。以确定的数值表达评估结论是评估行业中的客观要求，区间值可以作为一个特殊的表达方式。区间值的表达式评估结论表达形式的丰富化，是评估师提供更多服务需求的表现形式。6、评估基准日、评估报告与报告有效期。,资产评估报告准则比较研究,不同点1、评估报告的形式、格式与类型不同美国评估报告的书面评估报告类型又分为完整评估报告、简明评

22、估报告和限制用途评估报告，三者的显著区别在于报告所提供的内容和数据的繁简。完全评估报告没有假设和限制条件，限制评估指有假设或限定条件。评估报告中一定要解释和说明各种假设和限制条件。当预期使用者包括客户以外的其他当事方时，应采用完整评估报告或者简明评估报告类型，否则采用限制用途评估报告类型。,资产评估报告准则比较研究,USPAP书面价值评估报告分为书面报告和限制用途报告两种类型，当评估报告的使用者包括委托方之外的相关当事人时，应当采用评估报告；但评估报告的使用者仅包括委托方时，可以采用限制用途评估报告。USPAP按照资产评估工作的内容，分为正常评估、评估复核和评估咨询，相应地，资产评估报告也可以

23、分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告。2、评估师声明不同。中美资产评估师声明的基本内容如下：,资产评估报告准则比较研究,美国USPAP、中国评估师声明对比,资产评估报告准则比较研究,中美资产评估师声明的基本要件主要有工作原则（独立、客观和公正），利害关系、评估过程和方法、评估假设和评估结论等，但美国在措辞上侧重于执行评估师个人作为及其责任的厘定，强调“我”（个体）与评估的关系，没有涉及评估对象的法律权属状况的关注及报告使用责任；而我国强调“我们”（整体）与评估的关系，并多处提及法律权属同时，我国突出了特别事项说明、法律责任等方面。总之，美国USPAP评估声明内容以职业道德守则为主，内容

24、简练清晰，可读性强，注重实质。3、关注重点各异欧洲的重点在于评估对象所在地存在潜在的污染、有毒有害材料、增值税、发展管制、所有权等问题；国际评估准则将资产区分为一般资产、仅参与或者只有使用权的资产。,资产评估报告准则比较研究,启示与借鉴（一）、简约的评估报告评判标准中外资产评估准则比较揭示，资产评估准则演进的历史为规则导向向原则导向转变、准则内容由繁杂向简约转变。比较而言，我国评估报告准则比较繁琐。（二）、完善我国评估报告类型随着我国评估业的发展，我国应该借鉴美国口头报告、书面评估报告、限制评估报告等形式，以丰富和完善我国评估报告类型。,资产评估报告准则比较研究,资产评估报告准则比较研究,（三

25、）、位于多个国家中的物业评估RICS估价报告指出，当物业位于多个国家中时，估价报告中必须单独列示出在每个国家的物业，并且与客户达成一致的一种或者多种货币来报告该估价。一个实体通常将要求按其所在国家的货币表示估价。基于我国资产评估机构“走出去”战略，RICS估价报告的做法值得我国学习或者借鉴。,不动产准则比较研究,不动产准则比较研究,不动产评估是资产评估的重要领域之一，国际资产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协会都制定了相关准则，以规范不动产评估行为。中国不动产评估准则国际评估准则IVS230不动产权美国评估准则（白皮书）准则1不动产评估,中国不动产评估准则,一、中国不动产评估准则,总则

26、,制定目的和依据；不动产的定义；不动产评估的定义和适用范围,基本要求,不动产评估准则与其他评估准则的关系；从事不动产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；对不动产权属的关注；不动产限制条件的依据；以不动产合法前提下的最优利用形式评估以及对现行相关国家技术标准的参考等。,操作要求,评估内容，评估对象，前提假设，价值类型，不动产组成部分对价值的影响；设备安装工程与不动产的关系，不动产调查，不动产相邻关系与租约限制，构筑物类不动产的主要调查要求，利用其他评估机构的专业报告等。,基本框架,中国不动产评估准则,评估方法,成本法、市场法和收益法，以及假设开发法和基准地价修正法的基本要求等,企业价值

27、评估中的不动产评估,企业不动产中的财务核算形式，企业经营方式等对不动产价值的影响，企业价值评估中的不动产限制条件，假设以及价值类型，不动产价值与企业核算的关系不动产价值与企业价值贡献的关系，企业拥有的不同用途不动产的价值差异，溢余不动产价值的判断,披露要求,主要内容包括：评估报告的披露以及总体要求,附则,主要内容：主要明确准则生效期,基本框架,国际评估准则,二、国际评估准则IVS230不动产权由准则、注释和附件三部分组成，准则部分包括准则适用范围、工作内容、实施、报告和生效日期。注释部分阐释了不动产的概念及其类型、租金（市场租金和合同租金）、评估方法、市场法、收益法、成本法。附件部分包括历史性

28、资产的概念、历史性财产的保护、历史性资产特性对评估的影响、评估方法等。IVS230不动产权的结构和核心内容：,不动产准则比较研究,国际评估准则,美国评估准则（白皮书）,现以准则1不动产评估作为比较的对象简要介绍其内容结构。,总则评估师执行不动产评估业务，应当明确需要解决的问题，确定解决该问题所需要的工作范围，恰当完成相关研究和分析工作，形成可信的评估结论。,美国评估准则（白皮书）,基本内容1、评估师执行不动产评估业务（1）熟知、理解并正确运用形成可信评估结论所必需的公认评估方法和技术。（2）不得出现影响评估的实质性疏忽或错误。（3）执行评估时不得疏忽大意。2、评估师执行不动产评估时需要明确（1

29、）明确客户和其他预期使用者（2）明确评估师意见和结论的预期用途（3）明确价值的类型和定义，如果价值类型是市场价值，评估师需要明确是否符合特定条件的最可能价格,美国评估准则（白皮书）,（4）明确评估师意见和结论的基准日（5）明确被评估资产的特征，这些特征应当与价值类型和定义、预期用途相关（6）明确业务所需的任何特定假设（7）明确业务所需要的任何非真实性条件（8）根据工作范围规则确定形成可信业务结论所必需的工作范围。3、评估师执行市场价值评估业务，为形成可信业务结论：（1)说明并分析现行土地用途的规定，对这些土地用途规定可能进行的合理修订、经济供需关系、不动产的实行可行性、市场区域趋势等用途和价值

30、的影响。（2）形成不动产最佳用途的意见。,美国评估准则（白皮书）,4、评估师执行不动产评估业务，应当收集、查证和分析形成可信业务结论必须的所有信息。（1）、为形成可信业务结论，评估师采用市场途径进行评估时，应当对能够获得的与评估结论有关的可比交易数据进行分析。（2）、为形成可信业务结论，评估师采用成本途径进行评估时：采用适当评估方法或者技术形成土地的价值意见分析能够获得的可比成本数据，确定改良物（如果有）的全新成本分析能够获得的可比数据，确定全新成本与改良物现行价值之间的差额（应计折旧）。,美国评估准则（白皮书）,（3）、为形成可信业务结论，评估师采用收益法进行评估时：分析能够获得的可比租金数

31、据或资产盈利潜力等数据，估计资产的总收益能力分析能够获得的可比运营费用数据，估计资产的营运费用分析能够获得相关可比数据，确定资本化率或折现率确信未来租金、收益能力和费用的预测建立在合理清晰并具有恰当证据的基础上（4)、评估师评估租出资产和租入资产价值时，应当分析相关租约条款对价值可能具有的影响,美国评估准则（白皮书）,（5）、评估师对各种资产的组合或者资产各部分的组合进行评估时，应该分析组合因素对价值可能具有的影响。评估师不能通过简单加总各资产或者资产各部分价值的方式估计资产整体的价值。（6）、分析宗地之上和宗地之外预计进行的公共或私营改良计划时，评估师应该根据市场所反映的观点分析这些预计改良

32、对价值的影响（如果有）（7）、评估中包括动产、装修设施或无形资产时，评估师应当分析这些非不动产项目对价值的影响。5、在根据执业方式能够获得相关信息的情况下，评估师评估市场价值时应当：,美国评估准则（白皮书）,（1）、对评估对象在评估基准日的所有交易协议、期权和挂牌信息进行分析（2）、对评估对象在评估基准日前三年内所有的交易情况进行分析6、评估师在执行评估业务时，还应当：（1）、综合分析各种评估途径中获得和所使用数据的质量和数量（2）、综合分析所使用各种评估途径、方法和技术的可行性和相关性，形成最终评估结论。,结论（相同点）,结论主要相同点：1、目标一致机器设备评估是资产评估的一个重要领域，中外

33、机器设备评估准则制定的目的按逻辑层次通常分成三层：第一、规范和约束资产评估师的执业行为第二、保证机器设备评估业务质量第三、维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益,结论（相同点）,2、评估方法及其考量的参数基本相同我国资产评估准则不动产规定：注册资产评估师执行不动产评估业务应该根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。美国USPAP准则1不动产评估提出，为形成可信业务结论，评估师应该采用市场途径、成本途径、收益途径进行评估，并分别确定了具体收集的数据。IVS230不

34、动产权认为市场法、收益法和成本法三种基本的评估方法都适用于不动产的评估。,结论（相同点）,3、不动产利用方式的条款相同我国资产评估准则不动产规定：当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。最优利用方式是指法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，能使不动产产生最高价值的使用方式。美国USPAP准则1不动产评估规定：评估师应当对相关法律、实体和经济因素进行充分分析，以形成对不动产最佳用途的结论。国际评估准则讲最高最佳途径定义为：某项不动产实体形态上切实可行、正当合理、法律允许、财务可行并能够实现该被评估财产最大价值的最可能用途。可见，中外不动产评估准则均将最佳最高

35、用途原则作为不动产利用方式的基本要求。这是土地的唯一性决定的。,结论（区别）,主要区别1、不动产的定义不同2、不动产评估的定义和准则不同3、突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求4、撰写体例不同5、历史性不动产评估,结论（区别）,1、不动产定义不同我国资产评估准则不动产指出：不动产是指土地、建筑物及其他附着在土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。这一定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一。IVS230不动产权注释认为：不动产是一项拥有、控制、使用或者占领土地和建筑物的权利。为了将不动产的实物形态与其法律属性区分开来，不动产的所有权被称为不动产权。需要

36、指出：与英美土地使用权与所有权相统一的制度不同，我国实行国有土地使用权与所有权相分离的制度，国有土地所有权不能在房产市场上流转，但国有土地使用权可以转让，因此，地价一般是土地使用权的价格。,结论（区别）,2、不动产评估的定义和准则不同我国资产评估准则不动产第三条指出：本准则所称不动产评估是对不动产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。该定义诠释了不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。美国USPAP不动产评估的相关准则远远宽泛于我国，除准则1不动产评估，准则2不动产评估报告外，还包括准则4不动产咨询，准则5不

37、动产咨询报告等等。,结论（区别）,3、突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求我国对资产评估业务中涉及的不动产评估业务特点进行了揭示，例如隐藏不动产的现场调查关注要求、利用其他评估机构报告应关注的事项等；这些规定是对多年资产评估业务的总结，是体现资产评估特点的部分，也是准则的重大创新。,结论（区别）,4、撰写体例不同（企业资产评估中的不动产评估）与中国其他评估准则的“总则、基本要求、操作要求、评估方法、披露要求、附则”不同。资产评估准则不动产专门特定的形式对企业价值评估中的不动产评估进行了规定。这些都是评估实践的总结和理论创新。5、历史性不动产评估IVS230不动产对历史性不动产评估问题

38、给出了附加指导意见，我国资产评估准则不动产没有针对历史性不动产的具体条款。,启示与借鉴,尽快统一我国的不动产评估准则部门之间的利益之争及市场割据严重阻碍了我国资产评估行业的规范与发展，对此，我国应尽快统一资产评估按照行业形成的市场分割局面，由财政部及中国资产评估协会统筹资产评估行业的发展及准则制定。或者借鉴美英的做法，执行统一的评估准则，以规范不动产评估行为及其结果。借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定,启示与借鉴,历史性不动产的评估问题（资产评估时是一个难点）历史性财产的保护历史性资产特性对评估的影响评估方法不动产评估相关业务及其评估咨询业务美国评估师协会（ASA)将资产评估分为评

39、估执业和估价服务，评估执业中又分为评估、评估咨询和评估复核。我国未对不动产评估相关业务及评估咨询业务进行定义和规范，也为涉及批量评估问题，根据资产评估行业的发展和为征收房产税提供技术支持的客观需要，我国应该加强批量评估、评估咨询等问题的理论研究，为今后制定相应的评估准则奠定基础。,无形资产评估准则比较研究,中国无形资产评估准则,国际无形资产评估准则,美国评估准则（白皮书）,1,2,3,英国评估准则（红皮书）,4,欧洲评估准则（蓝皮书）,5,6,比较、启示与借鉴,中国无形资产评估准则,2001年，我国制定了第一部资产评估准则资产评估准则无形资产，这充分反映了我国对无形资产评估执业准则和规范的重视

40、。基于我国公司法、商标法破产法、物权法、企业会计准则等法律法规的修订或发布。我国先后修订和发布了资产评估准则-无形资产（2008年）专利资产评估指导意见（2008年）著作权资产评估指导意见（2010年）商标资产评估指导意见（2011年）同时，依规划还将出台相关的无形资产评估准则。,中国无形资产评估准则体系,无形资产评估准则,资产评估准则无形资产,.,专利资产评估指导意见,著作权资产评估指导意见,商标资产评估指导意见,中国无形资产评估准则,资产评估准则-无形资产（2008）,本准则适用范围包括：注册资产评估师执行无形资产评估业务，应当遵守本准则。注册资产评估师执行与无形资产价值估算相关的其他业务

41、，可以参照本准则。本准则不适用于注册资产评估师执行土地使用权、矿业权、水域使用权、森林权益等的评估。其中土地使用权评估已在资产评估准则-不动产中予以规范；矿业权、水域使用权森林权益等无形资产的评估，将在未来评估准则（或评估指导意见）中予以规范。,中国无形资产评估准则,资产评估准则-无形资产,总则,主要内容包括：制定目的和依据；无形资产的定义；无形资产评估的定义；适用范围,基本要求,评估对象,操作要求,主要内容包括：评估对象的明确；无形资产分类；无形资产分离或合并；评估相关因素。,主要内容包括：无形资产评估准则和其他准则的关系；从事无形资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；评估原则；

42、价值类型；评估信息；评估假设与限定条件；评价与利用专家工作。,主要内容包括：明确评估事项；评估目的评估关注的事项。,基本框架,资产评估准则-无形资产,评估方法,披露要求,附则,主要内容包括：主要明确准则生效日期。,主要内容包括：评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容；价值类型；有关评估方法的说明。,主要内容包括：方法选；收益法、市场法及成本法的应用；评估结论分析。,基本框架,专利资产评估指导意见基本框架,引言,基本要求,评估对象,操作要求,披露要求,附则,主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资产评估的定义；适用范围。,主要内容包括：专利资产评估时专利资产的权利及权利范围的界定

43、；明确评估对象的基本要求；以及相关专利在特定目的下的界定。,主要内容包括：专利资产评估指导意见和其他准则的关系；从事专利资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；某一专业领域不足时的补救措施；如何利用专家工作；以及评估限定。,主要内容包括：对专利资产评估程序、价值影响因素分析、资料与信息的收集、评估方法及参数选取的要求。,主要内容包括：主要明确准则生效日期。,主要内容包括：评估报告出具的基本要求；反映专利资产特点的披露和具体要求。,著作权资产评估指导意见基本框架,引言,基本要求,评估对象,操作要求,披露要求,附则,主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资产评估的定义；适用范

44、围。,主要内容包括：著作权相关的财产权益；著作权资产的财产权利形式；著作权使用权；著作权财产权利种类；关注评估对象；著作权评估对象的组成形式；著作权的法律状态；质押目的著作权资产评估业务。,主要内容包括：资质；遵守法律法规和评估准则；从事著作权资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；恰当选择价值类型；合理确定评估假设以及限定条件；应当勤勉尽责，保持应有的谨慎。,主要内容包括：调查；了解与著作权资产共同发挥作用的其他因素；恰当选择评估方法；估计预期收益；衍生收益；演绎作品尚未形成；剩余经济寿命；折现率；交易案例；重置成本；贬值；多种方法。,主要内容包括：主要明确准则生效日期。,主要内容

45、包括：编制评估报告；使用者能够合理理解评估结论；反映著作权资产特点。,商标资产评估指导意见基本框架,引言,基本要求,评估对象,操作要求,披露要求,附则,主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资产评估的定义；适用范围。,主要内容包括：注册商标资产权益；注册商标；商标资产的法律状态；单一商标或者商标组合；商标许可权资产评估业务；注册商标专用权质押资产评估业务。,主要内容包括：资质；遵守法律法规和评估准则；从事商标资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；恰当选择价值类型；合理确定评估假设以及限定条件；应当勤勉尽责，保持应有的谨慎。,主要内容包括：调查；获取并分析相关财务数据；商

46、标资产与相关资产；商标资产价值影响因素分析；恰当选择评估方法；收益法；合理确定预期收益；收益期限；折现率；市场法；成本法及重置成本；贬值；多种方法。,主要内容包括：主要明确准则生效日期。,主要内容包括：编制评估报告；使用者能够合理理解评估结论；反映商标资产特点。,为适应国际评估行业的发展需要，改变国际评估准则过去偏重不动产评估的状况，努力实现国际评估准则的综合化发展，国际评估准则委员会曾于2000年版的国际评估准则中首次纳入规范体系。IVS210-无形资产包括准则和注释两部分。准则部分包括工作范围、评估的实施、评估报告、生效日期等。注释部分对无形资产及其主要类型、商誉、无形资产的特征、无形资产

47、评估方法、市场法、收益法和成本法作了具体说明。,国际无形资产评估准则,IVS210-无形资产的基本结构,美国评估业比较重视无形资产评估的研究与发展，美国评估师协会早在20世纪60年代就设立了无形资产评估委员会。由于无形资产评估与企业价值评估在评估方法、程序、理念上有很大相似性，美国评估师协根据评估行业的发展需要，将无形资产评估委员会改为企业价值委员会，负责指导企业价值评估和无形资产评估。,美国评估准则（白皮书）,美国USPAP虽然在结构上没有专门的无形资产评估准则，但准则9企业价值评估、准则10企业价值评估报告中，具体规范了企业权益与无形资产两个方面的业务。同时从操作与披露两个角度规范了企业价

48、值与无形资产评估程序。美国USPAP关于无形资产评估的规定开创了制定无形资产准则的先河，对无形资产评估在国际上的发展起到了很大的促进作用。,美国评估准则（白皮书）,英国评估传统上注重不动产评估，无形资产评估无论从理论上还是实践上都未纳入到评估体系中，因此，英国在无形资产评估准则性文件制定方面是空白的。20世纪70年代以来，英国在与无形资产有关的会计政策方面有较大发展，其多数实践都与会计计价有关，即所谓“以财务报告为目的的评估”。英国无形资产评估主要是基于财务层面的。无形资产主要包括：版权、客户关系、计算机软件、商誉、人力资源、地理位置、专业技术等。英国无形资产评估方法包括成本法、收益法、市场法

49、和实物期权法。鉴于无形资产具有产权界限模糊、投资的不可逆转和沉没性、非对立性（或可扩展系性）、网络效应、对其研发企业的独特性、非流动性、高风险性等特征，科学选择评估方法是无形资产评估的难题之一。,英国评估准则（红皮书）,欧洲评估准则对无形资产评估准则的制定，经历了从无到有、从有到无的一个演变历程。无形资产评估愈发上升的地位和国际评估业综合发展的态势。与英国相同，欧洲评估准则与会计准则紧密相关。在此基础上，欧洲各国也允许在一定情况下以评估后的市场价值作为固定资产的列示价值反映在资产负债表中。在欧洲、美国，评估师被认为是企业价值评估领域的专业人士。其不动产评估师也具有无形资产评估所要求的专业知识和

50、技能。,欧洲评估准则（蓝皮书）,比较、启示与借鉴,比较主要相同点：1、无形资产评估准则的制定与应用除英国、欧盟外，美国、国际评估准则均制定了无形资产评估准则，而英国和欧盟虽然没有制定独立的无形资产评估准则，但基于与会计准则的协调以及财务报告编制的需要，无形资产评估的实践却广泛地存在于评估机构。,2、无形资产定义及其主要类型、评估目的基本相同总体而言，会计准则中的无形资产是企业资产的一种形式，它强调货币计量和带来经济利益，这里的资产是一种狭义的资产概念。而评估准则中的无形资产，更多的强调了无形资产的经济特性，是一种广义的资产的概念，因此评估中对无形资产的解释要比会计中广泛得多。,比较、启示与借鉴

51、,无形资产定义比较,无形资产可以划分为可辨认的或不可辨认的无形资产。可辨认的应满足以下条件之一：,（1）可辨认的资产或负债是可分离的，即能够从实体、销售、转让、特许、租用或者交换中分离，既能从相关合同中单独分离出来也能包含在其中，无论实体是否打算将之分离。（2）产生自合同约定和其他法定权利，无论该权利能否转让，也无论该权利能否从实体或其他权利和义务中分离出来。,不可辨认无形资产与企业整体或资产组合紧密联系，通常称为商誉。反映在商誉中的利益有：,（1）伴随企业合并产生的特殊合并效应，比如营运成本的降低、规模经济的出现，这些都不能由其他资产的价值得到体现。（2）发展机会，如不同市场的扩张。（3）组

52、织资本，比如从组装网络中带来的好处。,可辨认无形资产的主要类别为：,（1）与市场相关的无形资产。主要用于市场营销或产品和服务的促销，比如商标权、商号、独特的交易设计、互联网域名和非竞争协议等。（2）与购买者或供应商相关的无形资产。源自两者之间的关系或他们的知识，比如服务或供应协议、特许经营或版权协议、订单、雇佣协议和客户关系等。（3）与技术相关的无形资产。源自契约性或非契约性的权利，比如专利技术、非专利技术、数据库、规则、设计、软件、工艺流程和配方秘诀等。（4）与艺术相关的无形资产。源自从艺术作品中获取版税的权利，比如戏剧、著作、电影和音乐，源自契约性的版权保护。,评估无形资产的评估目的包括并

53、购、合并、出售企业整体或部分资产、购买或出售无形资产、纳税申报、法律诉讼、破产程序和财务报告等。,3、无形资产评估方法基本相同国际评估准则、中国资产评估准则、美国、英国、欧洲无形资产评估准则的方法均包括收益法、市场法、成本法三种，并要求评估师应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。,无形资产评估方法的比较,4、收益法的具体方法基本一致国际评估准则主要有：权利金节省法、溢价利润法、超额收益法、税收摊销收益。（1）权利金节省法在权利金节省法下，无形资产的价值由未来年度因拥有该无形资产所能节省下的特许使用金的现值总和

54、，或授权该无形资产所能获得的权利金收入的现值总和确定。无形资产使用期限内的特许使用金应根据税法调整，并折现到评估基准日。在某些情况下，特许使用金包括一笔首期付款和依据收入或其他财务指标的百分比所确定的定期付款。,两种方法确定权利金：第一种是基于市场中可比的或类似的交易。这种方法的先决条件是在公平的交易条件下，存在可比的无形资产以定期的方式得到特许权。第二种方法基于收益的分离，即假设在公平交易中，因想要使用标的无形资产，特许权使用者需向特许权所有者支付的金额。若两种方法都能得出权利金，通常都使用，这样可以彼此校对。即使明显类似的资产，市场中的权利金也可能显著变化。因此通过参考营业利润对权利金参数

55、作出判断时需谨慎对待，因营业利润往往源自于销售收入，而销售收入可能源自使用该无形资产。,使用权利金节省法需考虑一下全部或部分评估参数：,（1）预测财务数据，如应用该无形资产能产生的收益及其使用年限。（2）因权利金支出而导致的纳税减少。（3）特许权使用者在利用该无形资产过程中产生的营销成本及其他各种成本。（4）恰当的折现率或资本化率，以将权利金折成现值。,（2）溢价利润法,溢价利润法是指企业若使用某无形资产相比于不使用该无形资产所能创造的额外的未来收益或现金流。当以市场为基础的权利金难以获取或不可靠时，往往使用这种方法。,根据未来产生的利润的差异，确定一个恰当的折现率将未来定期增加的收益或现金流

56、折算为现值，或确定一个恰当的资本化率将未来固定增长的收益或现金流资本化。溢价利润法既可用来评估能节约成本的无形资产，也可用来评估创造额外收益或现金流的无形资产。,（3）超额收益法,超额收益法是指一项无形资产的价值由其未来现金流的现值所确定，仅指标的无形资产带来的未来现金流，而不包括附带资产带来的未来现金流。超额收益法往往用来评估客户合同、客户关系以及正在进行中的研究和开发项目。超额收益法可以使用单一期间的未来现金流，称之为“单期超额收益法”，也可使用若干期间的未来现金，称之为“多期超额收益法”。,在评估能长期带来货币性收益的无形资产时，往往使用多期超额收益法。在未来现金流预测中，需扣除附带的有

57、形、无形和金融资产产生的部分。只要给附带资产计算出一个恰当的费用或经济价值，然后从未来现金流中扣除此部分即可。为了使标的资产的评估结论更加可靠，还应当作出一个额外的扣除，以反映持续经营假设下所有资产一同使用所带来的额外价值。这反映了资产作为一个组合使用而创造的现金流，相比之下，单项资产则不具备。,主要不同点：,1.中国无形资产评估准则的制定更加系统和全面2.中国无形资产评估方法具体操作性强3.制定的依据不同4.框架结构的比较5.撰写风格不同,1.中国无形资产评估准则的制定更加系统和全面,我国制定的知识产权评估准则框架以无形资产评估准则为统领，下设专利资产评估指导意见等针对具体知识产权资产评估的

58、指导意见。我国是国际上唯一一个在无形资产评估领域既制定资产评估准则-无形资产，又制定专利资产评估指导意见、著作权资产评估指导意见、商标资产评估指导意见等无形资产评估准则。,我国是国际上无形资产评估准则最多的国家，标志着无形资产评估准则的框架体系主体结构基本完成。其中商标资产评估指导意见填补了国际上关于商标的空白，成为国际上第一个关于商标资产的评估准则，对于国际准则的发展和趋同都提供了借鉴。,2.中国无形资产评估方法具体操作性强,如针对市场法：资产评估准则-无形资产规定，选择具有合理比较基础的可比无形资产交易案例，考虑历史交易情况，并重点分析被评估无形资产与已交易案例在资产特性、获利能力、竞争能力、技术水平、成熟程度、风险状况等方面是否具有可比性。商标资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场法进行商标资产评估时，应当对收集的可比交易案例与评估对象进行比较，分析在交易时间、权利种类或形式、交易方的关系、获利能力、竞争能力、预计收益期限、商标维护费用、风险程度等方面的差异。,著作权资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场法进行著作权资产评估时，应当对收集的交易案例与评估对象进行比较，分析在交易时间、权利种类或者形式以及限