第1章--资产评估：总论

1、郭化第1章总论,方法,1基本内容及结构,疯狂的石头,专业基础课：系统了解资产评估学的基本知识，初步掌握资产评估学的基本方法和基本评估技能，为进一步学习相关课程和将来从事资产评估工作打下坚实的基础。,本课程的具体目标是：1、学习资产评估学的基本原理，了解资产评估的概念、目的、价值类型、假设和原则，掌握资产评估的基本方法，熟悉资产评估的工作程序。2、掌握机器设备、房屋建筑物、土地使用权、无形资产、等专项资产和企业整体价值的评估技能。为后期的课程学习奠定基础。3、熟悉资产评估报告的基本概念及基本制度，掌握资产评估报告书的制作技能，并能熟练应用。4、熟练掌握相关资产评估案例。

2、,2教学目标和预期效果,3课程衔接问题,本门课程的先修课程是经济学、会计学、财务管理、管理会计、成本会计、审计等课。,资产评估学，杭州：浙江人民出版社，2012年版。或者：资产评估，北京：经济科学出版社，2012年版。,4使用教材,1.中国资产评估协会网站。2.中国资产评估期刊，中评协3.中国注册会计师协会。4.国际评估准则委员会网站。5.中华人民共和国财政部：6.中国资产评估准则阐释与应用，立信会计出版社，2009年。7.中外资产评估准则比较研究，立信会计出版社，2012年。8.浙江财经学院网络课堂9.图书馆相关资源,5参考资源,6教学方法,本课程主要采用讲授、讨论交

3、流相结合的教学方式。具体包括：讲授；案例分析；分组讨论及辩论；课外阅读；6-9位同学创办一家资产评估事务所（情景教学平台、运营、竞争、PK）；其他（专项资产评估、作业等）。,7考核方法,课堂纪律和出勤情况20%课堂问答与讨论20%课外练习20%期中考查40%平时40%期末考查60%合计100%,第1章总论,1.1资产评估及其特点1.2价值类型和评估目的1.3资产评估与会计和审计的关系,一、委托方及资产占有方简介二、评估目的三、评估范围和对象四、评估基准日五、价值类型六、评估原则七、评估依据：法律依据、准则依据及取价依据等。八、评估程序实施过程和情况：现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容

4、。（评估线路、技术方法）,九、评估假设十、评估结论。以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。十一、特别事项说明：如产权瑕疵、重大期后事项等。十二、评估报告使用限制说明：如不得被披露于公开媒体，使用有效期等。十三、评估报告日：形成最终专业意见的日期。十四、注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。,盲人摸象与管窥一豹：一份简略的资产评估报告,（一）资产评估1.定义（P2）资产评估是专业机构和人员，按照国家的法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学的方

5、法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,一、资产评估的定义,1.1资产评估及其特点,资产评估在不同国家或地区英文表述？资产评估：valuation和appraisal表示。欧洲valuation，重在量的评估，着眼于价值被计量、估计或预测的技术或方法，即估价。北美以及国际评估准则appraisal，重在质的评估，美国专业评估统一准则对appraisal解释是形成价值的行为或过程。我国：valuation、assetappraisal或assetvaluation。国外的评估对象通常表述为property（也能评估负债、损失和服务），范围要大于asset。,2.剖析（P1-2）

6、（基本资产评估要素）2242282341（1）评估主体（2）：法人和自然人机构和人员。,谁来评估：国外：综合评估机构；专业性评估机构；兼营机构我国：资产评估公司；会计师事务所（不相容业务）,（2）评估客体（评估对象）（2）：客体和内容被评估单位（经济主体）的经济资源或者被评估的资产。（3）评估依据（4）：经济行为依据（合同、董事会决议等）、准则依据、产权依据、取价依据。,评估谁：企业资产有形资产：固定资产；机器设备；房地产流动资产；长期资产。无形资产：可确指无形资产（专利权、商标权、版权、土地使用权、租赁权、许可证、专营权）；不可确指无形资产（商誉）。,评估的标准是什么：法律、法规、经济行为文

7、件、合同、协议、取费标准、资产评估准则、会计准则、经验数据、历史成本、公允价值等。,浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目,八评估依据本次评估的依据主要包括经济行为依据、准则依据、产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：（一）经济行为依据2008年10月23日浪莎针织有限公司董事会决议。（二）准则依据1、资产评估准则基本准则；2、资产评估职业道德准则基本准则3、城镇土地估价规程；4、资产评估准则评估报告；5、资产评估准则评估程序；6、资产评估准则业务约定书；7、资产评估准则不动产；,案例,8、资产评估准则工作底稿。（三）产权依据1、浪莎针织有限公司企业法人营业执照；2、土地使用权证及其他产权

8、证明文件。（四）取价依据1、义乌市人民政府义政发200550号关于公布义乌市基准地价的通知；2、义乌市人民政府义政200376号义乌市征用土地区片综合价暂行规定；3、浙江省人民政府浙政发200838号关于做好耕地占用税征管工作的通知；4、浙江省人民政府浙政发200839号关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知；5、浙江省物价局浙价房1995384号文件浙江省征地管理费暂行办法；6、评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集的佐证资料及市场调查资料。,（五）其它参考资料1、资产占有单位提供的资产清查申报明细表；2、评估人员取得的现场勘察及其他有关资料；3、国家有关部门颁布的统计资料和技术

9、标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。,（4）评估目的（2）：一般目的和特定目的。（5）评估原则（行为规范）（2）：工作原则、经济技术原则。（6）评估程序（8）：开始准备至结束的工作顺序。包括8个基本环节。（7）评估价值类型（2）：市场价值和市场价值以外的价值（如清算价值等）。,干什么？资产评估结果的具体用途：纳税、兼并、企业出售、企业清算、抵押贷款、担保等。,（8）评估方法（3）：市场法、收益法、成本法。（9）资产评估假设（4）：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。,如何评,前提条件,（10）资产评估基准日（1）：资产评估价值对应的时点。即资产评估的时间基准。资产评估是对资产

10、某一时点的价格进行估算。这一时点通常以“日（天）”来表示，被称作评估基准日，又称估价期日。它是确定资产状况和资产价值的基准时间，也是评估结论开始成立的一个特定时日。资产的价格随时间的变化而变化，不同的评估基准日将产生不同的评估结果。,何时价值？,确定评估基准日，一般应考虑下列因素：（1）法律法规、政府相关主管部门、相关单位的有关规定。（2）评估基准日尽可能接近经济行为的实现日（或交易结算日）；尽可能减少评估基准日后的调整事项。（3）评估所需资料的可取得性、使用的方便性以及财务会计的结算制度；同时有利于合理选择评估参数。（4）评估目的及对应经济行为其他专业评估的基准日。评估基准日的表述方式为年月

11、日。,资产评估报告书摘要浙东评估2008151号,三、评估基准日：2008年10月31日本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方确定本次评估基准日为2008年10月31日。四、评估目的：部分资产转让浪莎针织有限公司拟转让部分土地资产，需聘请评估机构对拟转让的土地资产进行评估，以提供该部分资产截止评估基准日的市场价值，从而为上述行为提供价值参考依据。,案例,五、评估对象和评估范围：为浪莎针织有限公司拟转让的单项资产，具体对象为位于义乌经济开

12、发区三期杨村路208号宗地中西南角的部分土地，面积36,451.90平方米。资产帐面原值3,874,260.90元，净值3,518,803.64元。六、价值类型及其定义：本评估项目采用的资产价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。,七、评估方法本公司评估人员对委托评估的资产实施了实地察看与核对，并进行了必要的市场调查，履行了必要的评估程序，采用基准地价系数修正法和成本逼近法对委托评估的土地资产进行了评估。八、评估结论浪莎针织有限公司委托评估资产的评估值为21,980,50

13、0元（人民币贰仟壹佰玖拾捌万零伍佰元整），与调整后账面值3,518,803.64元相比，评估增值18,461,696.36元，增值率为524.66%。本评估结果不应当被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。,（二）资产2008年，厦门大学资产评估研究中心博士生导师纪益成教授在内蒙古锡林浩特第三届全国资产评估理论与实践研讨会上专门做了“资产评估中的资产概念”专题论述。,1.资产定义横看成岭侧成峰，远近高低各不同经济学:资产是泛指特定经济主体拥有或控制的,能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。会计学:资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源,该资源预期会给企业带来经济利益。评估学:

14、资产是指特定的权利主体拥有或控制的并能给特定的权利主体带来未来经济利益的经济资源。,2.资产的基本特征在资产评估中要把握资产的三个基本特征（同时满足）:（1）必须是经济主体拥有或者控制的。如融资租入固定资产、土地使用权等。（2）能够给经济主体带来经济利益的资源。（3）必须能够以货币计量。,如何区分资产、财产、财富、资源？资产（Asset）是特定权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。广义的资产包括自然人、法人所占有或控制的一切资源，但不涉及资源的归属。财产（Property）指属于国家、企业或个人的物质财富及民事权利、义务的总和，它不仅涉及被拥有的某物

15、而且还涉及其所有权的具体归属。财富（wealth）指具有价值的东西，如自然资源、物质资源，它既可以是物质的也可以是精神的，既可以是有形的也可以是无形的。资源（Resource）指生产资料或生活资料的天然来源，资源有广义与狭义之分，狭义的资源仅指自然资源。,二、资产评估的种类和特点,（一）资产评估的种类1.按评估对象的构成和获利能力划分,建筑物评估/机器设备评估,等,若干单项资产组成的资产综合体/企业价值评估,2.按引起资产评估的经济行为划分,资产转让评估,企业兼并评估,企业出售评估,企业改制评估,股权重组评估,中外合资/合作资产评估,企业清算评估,税基评估,抵押评估,资产担保评估,债务重组评估

16、,3.按资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面划分4.按资产评估面临的条件、执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求划分,作业实务,（二）资产评估的特点（4）,（1）市场性：模拟市场条件评定估算并报告。（2）公正性：程序正义。按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础；等腰直角三角形。评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，超然独立、不偏不倚、中庸之道。（3）专业性：专门机构、专业人员（胜任能力）。（4）咨询性：资产评估结论是一种专业化的评估意见（权威人士、权威性），无强制效力；是一种决策参考。,专业中介服务活动,资产评估关系人,

17、正常：等腰直角三角型讨论：在合理假设的条件下，辩论资产评估关系人之间的关系。,三、资产评估的功能和作用,（一）资产评估的功能评价评值管理（二）基本作用咨询作用管理作用鉴证作用,固有功能,辅助性和过渡性功能,专业化估价意见，无强制执行的效力,国有资产管理；弱化趋势,价值的鉴别和举证,CPA：财务报告的事实判断。CPV：标的资产的价值判断。,1.2价值类型和评估目的,（一）价值类型的分类不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。1.以资产评估的估价标准形式表述的价值类型重置成本、收益现值、现行市价和清算价值此种划分标准基本上是沿袭了

18、现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。,一、价值类型,2.从资产评估假设的角度:继续使用价值、公开市场价值和清算价值。此种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。3.从资产业务的性质划分:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、交易价值、拍卖价值、租赁价值等。此种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。,4.以所依据的市场条件,以及被评估资产的使用状态划分:市场价值市场价值以外的价值价值类型说明评估价值的含义，是评估价值质的规

19、定。价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终。,（二）资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值,资产评估准则资产评估价值类型指导意见：包括市场价值和市场价值以外的价值1市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。,国际评估准则市场价值定义如下：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。市场价值所依据的公开市场可能存在着区域、级次等的区分，也就是说资产评估

20、中的市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值等。,教材：市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。具有的要件：自愿的买方；自愿的卖方；评估基准日；以货币为单位表示；公平交易；资产在市场上有足够的展示时间；当事双方各自精明，谨慎行事。,关于公允价值的定义：买入价还是卖出价？熟悉情况的交易双方是谁？市场定价还是企业特定价值？公允价值信息披露不够透明：市场参与者：相互独立？数据通畅性及基础设施支持程度,2市场价值以外的价值类型也称非市场价值、其他价值，国际评估准则并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值

21、类型都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。如在用价值、投资价值、保险价值、课税价值、拆迁补偿价值、清算价值、残余价值等。,2市场价值以外的价值类型划分标准有以下几个方面：资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用；评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场的信息数据还是非公开市场的信息数据。,2市场价值以外的价值类型资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型主要有：（1）投资价值。指评估对象对于具有明确投资目标的

22、特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（2）在用价值。指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（3）清算价值。指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（4）残余价值。指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。,3特定评估业务评估结论的价值类型（5）以税收为目的的资产评估：税法等课税价值。以保险为目的的资产评估：保险法等保险价值。以财务报告为目的的评估：会计准则等公允价值、现值、可变现净值、重置成本等。以抵（质）押为目的的资产评估：担保法等抵押价值。以拆迁补偿

23、为目的的资产评估：相关法律法规拆迁补偿价值。,4价值类型选择的要求某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型。相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。,（三）价值类型的选择和使用,（1）市场价值。当CPV所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，CPV通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。CPV在确定市场价值时，应当知晓同一资产在不同市场的价值可能存在差异。,（2）投资价值。CPV执行资

24、产评估业务，当评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者，并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数时，CPV通常应当选择投资价值作为评估结论的价值类型。,（3）在用价值。CPV执行资产评估业务，评估对象是企业或者整体资产中的要素资产，并在评估业务执行过程中只考虑了该要素资产正在使用的方式和贡献程度，没有考虑该资产作为独立资产所具有的效用及在公开市场上交易等对评估结论的影响，CPV通常应当选择在用价值作为评估结论的价值类型。,（4）清算价值。CPV执行资产评估业务，当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等

25、情况时，CPV通常应当选择清算价值作为评估结论的价值类型。,（5）残余价值。CPV执行资产评估业务，当评估对象无法或者不宜整体使用时，CPV通常应当考虑评估对象的拆零变现，并选择残余价值作为评估结论的价值类型。,二、评估目的,1、资产评估的一般目的资产在评估时点的公允价值公允市价、公允价格。,国际会计准则委员会（IASB）“公允价值为交易双方在公平交易中可接受的资产或债权价值”。公允价值的计量有四个层次：第一层是直接使用可获得的市场价格；第二层，如不能获得市场价格，则应使用公认的模型估算市场价格；第三层是实际支付价格（无依据证明其不具有代表性）；第四层允许使用企业特定数据，该数据应能被合理估算

26、，并且与市场预期不冲突。,公允价值等级按照参照信息的优先秩序将用来估计公允价值的估价方法分为三个等级。1.等级一的参照信息：是市场信息，反映的是在计量日，相同资产或负债在活跃市场上的报价。活跃市场是指在该市场上资产和负债交易频率和规模都足以提供持续经营下的价格信息。活跃市场上的报价提供了最可靠的公允价值估计参考。2.等级二的参照信息：指不包括在等级一中的，对于资产或负债可观察的，直接或间接的市场信息。包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；在非活跃市场中有相同资产或负债的报价；等等。3.等级三的参照信息：是不可观察的资产或负债的信息。不可观察信息在可观察信息不能得到，在计量日资产或负债的市场活

27、动很少的情形下使用。,中国企业会计准则：公允价值计量规定了一些条件：（1）资产存在活跃市场的，应当以市场中的交易价格作为公允价值；（2）资产本身不存在活跃市场，但类似资产存在活跃市场的。应当以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；（3）对于不存在同类或类似资产可比市场交易的资产，应当采用估值技术确定其公允价值。,2、资产评估的特定目的资产业务对评估结果用途的具体要求1资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。2企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为

28、。3企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售的行为。,4企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。5股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。6中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。7企业清算。包括破产清算、终止清算和结业清算。,8担保。担保是指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的

29、行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。9企业租赁。企业租赁是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。10债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。11引起资产评估的其他合法经济行为。,1.3资产评估与会计和审计的关系,（一）资产评估与会计的联系资产的会计计价和财务报告利用资产评估的结论；资产评估需要参考会计数据资料。（二）资产评估与审计的联系资产评估中的资产清查阶段，会借鉴或采纳审计的方法；流动资产和负债的评估有相当部分是借鉴审计的方法；企业价值评估中，会用到经审计后的财务报告

30、及相关数据。,一、资产评估与会计和审计的联系,（一）资产评估与会计的区别（4）1.职能不同。会计：反映（核算）和监督；资产评估：评价、评值、管理2.计价基础不同。会计：历史成本；资产评估：效用和市场价值。3.计量方法不同。会计：核算；资产评估：核算、预期收益折现、市场售价类比等4.总体目标不同。会计：企业管理、会计核算和会计信息披露服务资产评估：资产交易和产权变动,二、资产评估与会计和审计的区别,（二）资产评估与审计的区别1.目的（目标）不同。审计：财务报告事实判断，真实性、公允性；资产评估：资产价值判断，参考性、咨询性。2.原则不同。审计：公正、防护和建设三大专业原则资产评估：供求、替代、贡

31、献、预期等基本经济原则3.专业知识基础不同。审计：会计学、税法及其他经济法规等；资产评估：除经济学、法律、会计学外，建筑工程、机械4.业务处理标准不同。审计：以彼之道，还施彼身。资产评估：六脉神剑、凌波微步。市场价值与历史成本,二、资产评估与会计和审计的区别,评估,资产评估,资产,有价值的经济资源,评议估价,评议估计经济资源价值的一系列活动过程。,回顾与新解,练习题,“不看节目看广告，不看内容看广告”是资产评估界的口头禅。一般而言，评估机构的业务来源主要包括：中介机构推荐；慕名而来；直接接触潜在客户；老客户；全球网络互荐。而“直接接触潜在客户”主要是依据广告、报刊和道听途说，等等，如那家公司目

32、前经营绩效不错、准备上市，那家公司准备合并、重组，等等。你是否赞成这种说法？为什么？寻找一份有大量广告的报纸，尝试寻找资产评估的“商机”。,TheEnd,ManyThanks！,阅读课后所给定的文献资料，阐释以下问题：1、价值与价格的区别与联系。2、如何理解资产评估中的资产。3、资产评估与会计、审计的关系。4、评估师应具备的职业能力框架。,案例导入：合理评估二手房自降10万元,提要房源：苹果社区地理位置：朝阳区百子湾路32号(国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东300米)建筑面积：112平方米套内面积：89.3平方米户型：2室1厅1卫楼层：6/30性质：商品房房源：苹果社区,提要地理位置：朝

33、阳区百子湾路32号(国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东300米)朝向：正南向结构：钢混建成年代：2005年装修情况：精装修物业费：2.68元/平方米/月总价：112万元,业主吴先生因家庭原因，决定把入住不久的一套商品房转让。在吴先生看来，自己这套位于苹果社区的房产，各项条件都不错，而且建成年代在2005年，还是精装修，售价122万元应该算是厚道了。但没想到，吴先生在网上张贴房源信息后，感兴趣的人寥寥无几，令他心中颇为郁闷。作为华夏时报的忠实读者，当吴先生看到安居专刊可以邀请置业专家，为读者免费评估房源的消息后，立刻与报社取得了联系。“我爱我家”的置业顾问李先生进行了现场价格评估。户型：该房屋建筑年代为2005年，房屋很新。户型为2室1厅1卫，卧室和客厅设计合理，动静分离，保证了居室功能利用的最大化。户型方正、结构紧凑，没有多余的过道设计，不存在空间浪