资产评估4-5章

1、第四章资产评估基本方法第一节成本法,一、成本法的基本原理（一）成本法的概念成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后从重置成本中扣除各种贬损因素，从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。（二）成本法的理论基础成本法的理论基础是生产费用价值论。该理论认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费。,（三）成本法的评估思路先计算被评估资产的重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能完全相同的处于全新状态下的资产所需要的成本，然后再减去各种损耗。资产评估价值=重置成本各项损耗重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗=重置成本成新率功能性损耗经济性损耗=重置成本综合成新率,二、成本法的基本前提购买

2、者对拟购买的资产不改变其原有用途评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。评估对象必须是可以再生的，可以复制的评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。形成资产价值的耗费是必须的、有效地、平均的。被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。,二、成本法的使用范围可以重新建造或购买、具有有形损耗和无形损耗特殊的单项资产；如房屋、建筑物、机器设备、专利权等可重建或购买的整体资产；如企业、饭店、剧院等。,5,成本法的基本要素,重置成本,现行价格水平全新资产

3、,6,成本法的基本要素,重置成本,有形损耗,复原重置成本更新重置成本,7,成本法的基本要素,重置成本,有形损耗,资产使用自然力作用,8,成本法的基本要素,重置成本,有形损耗,功能性贬值,科学技术进步建造成本降低运营成本降低,9,成本法的基本要素,重置成本,有形损耗,功能性贬值,经济性贬值,外界因素影响经济状况市场供求经济政策环境因素心里因素,四、成本法中各项要素的具体评估方法（1）重置成本的估算方法1重置核算法它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。具体划分为购买型和自建型。,间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、设计等项支出。人工成本

4、比例法：间接成本=人工成本总额成本分配率单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）单位价格工日或工时直接成本百分率法：间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而既可以计算复原重置成本也可估算更新重置成本。,例.重置购建设备一台，该设备的现行买价为230000元，运杂费2400元，直接安装费1800元（其中，原材料费1000元，人员工资800元），间接成本为直接成本的0.9%。请计算该设备的重置成本。解：重置成本（购买型）直接成本间接成本（23000024001800）（10.9%）236307.8（元）,2价格指数法

5、价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本=资产的账面原值价格变动指数,价格变动指数,评估基准日价格指数资产购建时价格指数,（1a1）（1a2）（1a3）（1an）100%,（其中an表示第n年环比价格指数）,某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本,例题,重置成本计算表,3功能价值法通过寻找一个与被

6、评估资产功能相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量参照物重置成本运用的前提条件是资产的成本与其生产能力成线性关系。,4规模经济效益指数法许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，这是由于规模经济效益作用的结果。被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本（被评估资产的产量/参照物资产的产量）xx为规模经济效益指数。,4.统计分析法在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。第一，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。第二，

7、在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产估算其重置成本。第三，计算出分类资产的调整系数。K=RR第四，根据调整系数K估算被评估资产重置成本的公式为：被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本K,（二）实体性贬值的测算方法1观测法观测法也称成新率法。资产实体性贬值=重置成本（1实体性成新率）实体性成新率=1实体性贬值率,2使用年限法利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值。资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）总使用年限实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=资产累计实际利用时间资

8、产累计法定利用时间100,2、使用年限法,（二）实体性贬值的估算,（1）残值为报废时收回的净残值；（2）分母为资产总使用年限；总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限；（3）“实际使用年限”是指资产从购建以来的实际使用年限（表示使用效率：超负荷、正常、开工不足）；区别于“名义使用年限”（资产购建起至估价时点的自然年限）；实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率；,对“（3）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率”理解；,注意：正确理解资产利用率的经济含义（p40）；即资产利用效率（1，超负荷、；=1，正常：1开工不足；）,A.名义使用年限：取得资产开始日至评估基准日之间期限（自然年限）（与实

9、际利用与否、利用效率无关）,C.实际已使用年限是考虑资产实际使用情况的使用期限；,例题：某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（）A66.7%B50.0%C33.3%D25.0%,例题：设备的实体性贬值率等于（）A1-成新率B成新率-1C1+成新率D1成新率,例题：某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作12小时(一年按360天计算)，由此可确定该资产实际已使用年限约为()A、8.8年B、7.5年C、9.6年D、10.0年,实际已使用年限=（10*12*360/10

10、*16*360）*10=7.5年,（三）资产的功能性贬值测算方法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本由于采用新技术、新材料、新工艺，使得相同功能的设备的建造成本比过去减少，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。超额投资成本复原重置成本更新重置成本,（2）超额运营成本功能性贬值的估算步骤：第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产的超额运营成本折现。被评估资产功能性贬值额（年净超额运营成本折现系数）年超额

11、运营成本（1-所得税税率）折现系数,例.某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支3万元，人工成本超支1万元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用3年，同行业的资产平均收益率为10%，企业所得税税率为25%，则资产的功能性贬值为：（3000010000）（125%）（P/A，10%，3）300002.486974605.56（元）,思路：因技术落后，使资产运营成本增加，在资产剩余使用年限内，所有运营成本（税后）现值（折现）总和，即为功能性贬值；,29,2020/6/15,例题：被评估设备与同类采刚新技术生产的没备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万

12、元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25，若折现率为10，则该设备的功能性贬值最接近于()A19万元B23万元C25万元D30万元,分析：每年净超额运营成本=10*（1-25%）=7.5万元；功能性贬值=7.5*（P/A，10%，3）,30,2020/6/15,成本法,例题：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25，折现率10，则该生产线的功能性贬值约为（）（2009.7）A17万元B48万元C64万元D98万元,（四）经济性贬值,1、经济性贬值含义：因外部市场环境等变

13、化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；如，市场竞争剧烈（或萧条）产品销量下降，造成机器开工不足；如因原材料价格上升产品生产成本上升，使产品销量下降，造成机器闲置等；,2、区别经济性贬值和功能性贬值：（1）经济性贬值：因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；外部市场原因、法律政策等原因；（2）功能性贬值：因为技术进步、更新等，使本资产与先进资产在技术上相对落后，由此产生的贬值。技术原因；,（四）资产经济性贬值的估算经济性贬值率1（资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）x100方法一：经济性贬值额资产年收益损失额（1所得税率）（PA，r，n）方法二：经济性贬值额=（

14、重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率,第二节市场法,一、市场法的基本原理（一）市场法的概念市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。（二）市场法的理论基础市场法是基于替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。（三）市场法的评估思路首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；然后对两者之间的差异进行调整；计算评估值。被估资产评估值=（参照物成交价各项调整系数）n,34,2020/6/15,一、含义,指通过比较被评估资产（称为估价对象）与最近时期（一般2年内）成交类似资产

15、（称为比较案例）异同，将比较案例的市场价值进行调整（称为修正），以确定估价对象价值的一种方法；,市场法（重点）,1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例；,2、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例修正成估价对象情况下的价值；,3、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定方法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等；,市场法评估估价对象价值，其主要步骤：,二、市场法运用的前提条件1.充分发育活跃的资产市场。2.参照物具有可比性，且其指标、技术参数等资料能够搜集到。,三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择

16、参照物多个各参照物（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（三）指标对比、量化差异差异数量化、货币化（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果,三、市场法比较案例修正因素的选择,1、时间因素（比较案例、评估基准日）,比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响；,2、区域因素（区位因素）,比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例；,3、功能因素,比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如商铺价值评估！,就是比较评估

17、对象与比较案例之间差异因素，将其调整为评估对象的情况！,四、考虑的因素,（1）资产的功能（2）资产的实体特征和质量（3）市场条件（4）交易条件,五、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象评估值的方法。要求：参照物与评估对象相同或基本相同评估对象价值=参照物成交价格（评估对象A因素/参照物A因素）,1功能价值法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力/参照物生产能力）2价格指数法资产评估价值=参照物成交价格（1十物价变动指数）3成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成

18、新率/参照物成新率）,4市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格（1价格折扣率）5成本市价法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象现行合理成本/参照物现行合理成本）,6市盈率乘数法市盈率亦称本益比，是资产价格除以年盈利的比率。市盈率越小，表明投资回收期较短，投资风险就越小，资产的投资价值就越大；反之则结论相反。资产评估价值=评估对象收益额参照物市盈率此方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资（主要是股票投资）评估。,（二）类比调整法类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该方法要求找到与评估对象大体相似的参照物，通过分析调整参照物与评估对象之间的差异，从而估算评估对象的价值。资产评估价值=参照物成

19、交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能（或个别）因素调整系数交易情况调整系数或资产评估价值=参照物成交价时间因素调整值区域因素调整值功能（或个别）因素调整值交易情况调整值,市场途径举例,对某企业一台通用机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表，试估测该机床的价值。,45,市场途径举例,机床评估值=（174.43+174.77+176.26）3=175.15（万元）,第三节收益法,一、收益法的基本原理（一）收益法的概念（二）收益法的理论基础收益法的理论基础是效用价值论。该观点认为资产的价值是由其效用（即收益）决定

20、的。在风险报酬率既定的情况下，一项资产的价值决定于其未来收益，而不是其创建的成本。（三）收益法的评估思路收益法是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或本金化率折成现值，来确定该项资产的评估值。,二、收益法运用的前提条件1资产的收益可预测并可用货币计量。2资产所有者所承担的风险也能用货币计量。3被评估资产预期获利年限可以预测。,三、收益法的基本程序和基本参数基本程序：搜集并验证资料测算预期收益确定折现率现值确定评估结果基本参数：（一）收益额收益额一般指未来的投资回报。特点：未来性，客观性。,（二）折现率折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回

21、报率。折现率=无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率一般是指同期国库券利率或定期银行存款利率。风险报酬率反映与特定资产和市场相联系的风险所要求的报酬率。（三）收益期限指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。,50,收益途径的具体方法,符号含义：P：评估值（现值）i：年序号r：折现率R：预期收益A：年金t：纯收益年期n：收益年期,四、收益法中的主要技术方法收益法中的具体方法可以分为两大类，其一是有限期和无限期的评估方法；其二是等额收益评估方法、非等额收益方法。（一）纯收益不变（1）PA11/（1+r）nr=A*(P/A,r,n)有限期，r0（2）PAr无限期，r0（3）PAnr=0,年金(

22、各年相等的纯收益),年金现值系数,（二）纯收益在若干年后保持不变（1）无限年期收益公式。PRt/（1+r）tAr（1+r）n（2）有限年期收益公式。PRt/（1+r）tAr（1+r）n11/（1+r）Nn,例.某项资产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益为35万元，该类资产的报酬率为10%。试计算该项资产的价值。解：PRt/（1+r）tAr（1+r）n11/（1+r）Nn20/（110%）22/（110%）225/（110%）328/（110%）430/（110%）535/10%（

23、110%）511/（1+10%）385300.86（万元）,54,2020/6/15,例题：某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10，则该资产的评估值最接近于()A.100万元B.123万元C.175万元D.200万元,例题：某资产预计纯收益为：前5年分别为12、15、13、11、14万元，第6年及以后永续的预计收益为14万元，本金化率和折现率均为10%，采用年等值收益额资本化方法计算的评估值为（）A.49.5万元B.49.7万元C.49.8万元D.50万元,55,2020/6/15,56,2020/6/15,5、被评估资产为一条生产某产品的生产线，年产

24、量3万件。评估人员找到一条全新的同类型生产线，当前市场价格为80万元，其年产量为4万件，经分析，该类生产线的规模经济效益指数为O.68，则被评估生产线的重置成本约为（）A、40.8万元B、54.5万元C、60万元D、65.8万元D,57,2020/6/15,某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20，2004年25，2005年27，该资产的重置成本为()A.254000元B.300000元C.317500元D.381000元,58,2020/6/15,9某机组由A、B、C三台相对独立设备组成，其重置成本分别为1

25、0万元、15万元和20万元；A、B、C的投资年限分别为2年、3年和4年。该机组尚可使用5年，则该机组的成新率为（）A37.50B39.19C60.81D62.50C,第四节评估方法的选择,一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现不同的结果。,（二）资产评估方法之间的区别各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。因此又是有区别的。评估方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应选择最直接且最有效率的评估方

26、法完成评估任务。,二、资产评估方法的选择（1）评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象的状态、资产评估价值类型相适应。（2）评估对象的类型、状态等因素制约。（3）各种数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的、各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据及其评估结果在性质和逻辑上的一致。,作业,11995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。2现

27、有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B设备比A设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8，该企业的所得税税率为25，求A设备的净超额运营成本。3评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预测超额净收益分别为40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起，预测每年的超额收益为50万元。折现率为10，则该企业的评估值为多少？,题解,1重置成本201.321.0521.321.2027.34（万元）2年净超额运营成本40（125%）30（万元）A设备的超额运营成本30（P/A，8%，5）119.78（万元）3评估值Rt/（1+r）tAr（1+

28、r）n40/（110%）50/（110%）252/（110%）355/（110%）450/10%（110%）4495.83（万元）,第五章机器设备评估,第一节概述,一、机器设备的定义和特点1.定义机器设备是指由金属或其它材料组成，由若干零部件装配起来，在动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能的装置。资产评估准则机器设备（2007）所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，它们是被特定主体拥有或控制的不动产以外的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置，以及附属的特殊建筑物等资产。2.典型的机器设备主要是由动力、传动、工作、控制部分组成。,3.机器设备的特点：（1）单位价值较高

29、，使用期限长，属于固定资产。（2）动产类资产。（3）有形资产，但常常兼含无形资产的价值。（4）更新换代较快。（5）机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行。评估时，不能单依靠设备价值转移确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况，通过技术检测手段来确定其损耗。（6）单台设备很难单独生产出完整的产品，通常不具有独立的收益能力。,（二）机器设备与其他资产的关系,1.机器设备与土地、房屋及构筑物的关系2.与无形资产的关系3.与流动资产的关系（三）机器设备的评估特点1.以单台、单件为对象2.以技术检测为基础确定损耗3.多种评估方法并用,机器设备的分类,2.按现行会计制度分类,生产用机器设备非生产用机器设备

30、租出机器设备未使用机器设备不需用机器设备融资租入机器设备,1.按固定资产分类,3.按组合程度分类,单台设备机组设备成套设备,4.按来源分类,自制外购,国产进口,5.按机器设备的技术性特点分类,机器设备评估的基本程序评估准备阶段现场工作阶段评定估算阶段撰写评估说明及评估报告阶段评估报告的审核和报出阶段,第二节成本法的应用,基本原理：,（一）重置成本及其估算方法,重置成本,复原重置成本,更新重置成本,采用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用,采用新型材料、现代建筑或制造标准、新设计、规格和技术等，以现行价格购建与评估对象具有同

31、等功能的全新资产所需要的费用,重置成本的两种类型,一、重置成本的估算重置成本可分为购建成本和制造成本。1.对于标准设备及自制标准设备，一般应以购建成本来估算。购建成本包括直接费用和间接费用。2.对于自制非标准设备，以制造成本估算。制造成本包括：直接费用（材料费、动力消耗费、人工费等）间接费用利润,购价运杂费安装调试费合理的税费进口设备相关税费,直接成本费用（购建成本）,管理费设计费工程监理费人员培训费利息,间接成本费用,（一）重置核算法这种方法适用于在目前市场上仍能购置的设备或成本资料完整的自制非标准设备的价值评估。国产：购置价格运杂费安装调试费外购设备进口：购置价格运杂费安装调试费进口税费自

32、制设备：直接费用间接费用利润,（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本：重置成本全新设备基准日的公开市场成交价格运杂费（2）外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本全新设备基准日的公开市场成交价格运杂费安装调试费,国产外购单台（件）设备重置成本测算例子例3-1某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置成本。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20；铁路运价近两年提高了1倍，安装费上涨幅度为40，调试费用上涨了15。分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一

33、般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估。,计算如下：机床采购重置全价5（120）6（万元）运杂费重估价0.120.2（万元）安装费重估价0.3（140）0.42（万元）调试费重估价0.1（115）0.115（万元）综合以上各项，得该机床原地续用的重置全价为：6（0.2十0.420.115）6.735（万元）,（3）外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本（FOB价格途中保险费国外运杂费）基准日外汇汇率进口关税增值税消费税银行及其他手续费国内运杂费重置成本CIF价格基准日外汇汇率进口关税增值税消费税银行及其他手续费国内运杂费FOB，英文全称是FREEONBOARD，亦称离岸价格。FOB价

34、格包含的是出口产品在越过船舷之前的所有成本与费用。CIF，即“COSTINSURANCEANDFREIGHT”，称为到岸价格。由出口商支付出口至目的港的成本、保险和运费。（4）外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本单台未安装进口设备重置成本安装调试费配套费,进口设备重置成本测算,2.进口设备从属费用具体计算：（1）海运费=FOB价海运费率（3）进口关税进口完税价格适用税率（4）消费税（关税完税价+关税）（1消费税率）消费税率（5）增值税（关税完税价+关税+消费税）增值税率（6）银行手续费=FOB价格费率（7）外贸手续费=到岸价人民币数费率（8）车辆购置税=(到岸价人民币数+关税+消费税）税率

35、,（2）,自制非标准设备重置成本：非标准设备是指不定型，不成系列，并需先进行单体设备设计再进行单台或小批量制造的设备。重置成本费用总额（1设备制造行业的平均利润率）,（二）物价指数法设备重置成本设备账面原值评估基准日定基物价指数/设备购建时定基物价指数设备重置成本设备账面原值（1a1）（1a2）（1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,例3-2被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购

36、买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）,例3-3某企业一台机器设备

37、需评估其重置全价。已知自制设备成本为30万元（其中，钢材占40，铸铁占20，人工费占30，管理费为人工费的1/3）。按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20，人工节省10。通过调查市场得知，自制设备自制造以来，钢材价格上升80，铸铁价格上升50，工时成本上涨100，管理费按工时分摊的额度增加40，制造该种设备的平均利润率为20%。分析：按现行技术条件，该自制设备的结构大有改进的必要，改进以后能节约用料，而其功能仍能保持，根据这种情况，可按更新重置成本的途径来评估。,材料成本17.28722448（万元）其中，钢材3040（120）（180）17.28（万元）铸铁3020（120）（l

38、50）7.2（万元）人工成本3030（110）（1100）16.2（万元）管理费用3010（110）（140）3.78（万元）费用总额44.46（万元）重置成本44.46（120%）53.35（万元）,例3-4被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在

39、技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.931。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。根据前述分析及数据资料，计算被评估设备的重置成本。,FOB价格3580%70%19.6万英镑FOB价格19.611.93233.83万元人民币境外运杂费233.835%11

40、.69万元人民币保险费233.830.5%1.17万元人民币CIF价格233.8311.691.17246.69万元人民币银行手续费246.690.8%1.97万元人民币国内运杂费(246.691.97)3%7.46万元人民币被评估设备重置成本233.8311.691.171.977.46256.12万元人民币,例3-5某进口设备的FOB价为1000万美元，海外运费费率为5%，国外运输保险费率为0.4%，关税税率为16%，增值税税率为17%，银行财务费费率为0.4%，公司代理费率为1%，国内运杂费费率为1%，安装调试费费率为5%。设备从定货到安装完毕投入使用需要2年，第一年投入的资金比例为40

41、%，第二年投入的资金比例为60%，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为6%，美圆对人民币的汇率为8，试计算该设备的重置成本。分析：该进口设备的重置成本构成包括：设备货价、海外运费、海运保险费、关税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、国内运杂费、安装调试费、资金成本。只要把各构成要素计算出来，然后累加就可得到设备处于在用状态的重置成本。计算过程见表：,（三）功能价值类比法被评估资产的重置成本参照物的重置成本（被评估资产的生产能力/参照物资产的生产能力）x公式中的x称为成本规模指数，其取值范围一般为0.60.7。当成本与生产能力之间呈线性关系时，x1，即：被评估资产的重置成本参照物的重置成

42、本被评估资产的生产能力/参照物资产的生产能力,二、机器设备的贬值（一）实体性贬值及其估算实体性贬值（有形损耗）是指机器设备因使用磨损和自然损耗造成的贬值。实体性贬值率被评估资产实体性贬值额/资产重置成本实体性贬值资产重置成本实体性贬值率成新率1实体性贬值率,1观察分析法2工作量法实体性贬值率已完成工作量/（已完成工作量尚可完成工作量）100%3使用年限法实体性贬值率有效已使用年限/总使用年限100总使用年限有效已使用年限尚可使用年限,（1）设备的总使用年限物理寿命、技术寿命、经济寿命。经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。（2）设备的已使用年限注意：已使用

43、年限是对设备工作量的一种计量，计量的前提条件：设备在正常使用时间和正常使用强度条件下的运行时间。因此，存在设备的名义使用时间与实际使用时间的区别。已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。,（3）设备的尚可使用年限综合年限法（适用于经过技改的设备）*加权投资成本已使用年限复原或更新重置成本,例3-7某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。第一步，调整计算现时成

44、本（复原重置成本）。,第二步，计算加权投资成本。第三步，计算加权投资年限第四步，计算成新率成新率7(9.57)100%42%,4修复费用法该方法是利用恢复机器设备功能所支出的金额来直接估算设备实体性贬值的一种方法。机器设备的实体性损耗可分为可修复和不可修复两种。,支付的修理费,观察法估算使用年限法估算,（二）功能性贬值及其估算机器设备功能性贬值主要是由于技术进步导致设备的价值降低。功能性贬值主要有两种表现形式。1功能性贬值的估算（1）超额投资成本形成的功能性贬值的估算。设备超额投资成本设备复原重置成本设备更新重置成本,（2）超额运营成本形成的功能性贬值的估算。选择参照物，计算年超额运营成本额；

45、估测被评估设备的剩余使用年限或工作量；计算年超额运营成本净额；选择适当的折现率进行折现。功能性贬值额（年超额运营成本净额各年折现系数）,例3-8某一生产控制装置拟作为评估对象，其正常运行需8名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为5名。假设该被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年收入为12000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25，适用的折现率为10。试测算被评估控制装置的功能性贬值额。,解：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额：（85）1200036000（元）（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额：36000（125）2

46、7000（元）（3）将年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额：27000（PA，10，3）270002.486967145（元）,（三）经济性贬值及其估算经济性贬值是指因外部环境变化引起的机器设备价值贬值。1因外部因素引起的生产能力降低造成的经济性贬值的估算经济性贬值率1（实际使用生产能力/额定生产能力）x100%其中x为规模效益指数，通常取0.6O.7。当呈线性关系时x1。,例3-9某生产线的设计生产能力为10000吨，由于市场不景气，企业竞争力下降，预计现实生产能力为8000吨。经评估，生产线的重置成本为1500万元，有形损耗为300万元，功能性损耗（假定受生产能力影响）为150万

47、元，规模效益指数为0.7，求该生产线的经济性损耗。解：（1）扣除有形损耗和功能性损耗以后的价值为：15003001501050（万元）（2）计算经济性贬值率；经济性贬值率1（8000/10000）x1001（8000/10000）0.710015（3）计算经济贬值额：105015157.5（万元）。,2因收益减少造成的经济性贬值的估算经济性贬值额设备年收益损失额（1所得税税率）（P/A，r，n）,运用成本法测算机器设备评估值例子例3-11被评估设备购建于1996年，账面价值为100000元，2001年进行了技术改造，追加技改投资50000元。2006年对该设备进行了评估，根据评估人员的调查、检

48、查、对比分析，得到以下数据：（1）1996至2006年每年的设备价格上升率为10；（2）该设备的月人工成本比其替代设备多1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模效益指数为0.7，所得税税率为33；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据前述条件，估测该设备的加权投资使用年限、重置成本、功能性贬值、评估值。,解：1.计算该设备的重置成本：100000（110）1050000（110）5339899.746（元）加权重置成本：100000（110）101050000（110）

49、552996369.96（元）2.计算加权投资名义年限：2996369.96339899.7468.82（年）3.计算加权投资实际年限：8.82504.41（年）4.计算成新率：5（4.415）10053.14,5.计算功能性贬值：100012（125）（PA，10，5）34117.2（元）6.该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性贬值率为0。7.计算评估值：评估值339899.74653.1434117.2146505.53（元）,第三节机器设备评估的其它方法,市场法的应用运用市场法评估机器设备需具备一定的条件:交易活跃的设备市场,尤其是二手设备;被估设备本身通用性，即较容易找

50、到参照物（一）运用市场法评估机器设备的技术路线1.根据评估目的选择使用的价值类型1.鉴定被评估对象，获取基本资料2.选择参照物3.调整参照物价格及估算被评设备的评估值,（二）比较的技术1.直接比较技术这种技术是把被评设备和相同的设备比较。被估设备评估值=参照物成交价格（被估设备A因素/参照物A因素）2.类比调整法,第三节机器设备评估的其它方法,收益法（1）PA11/（1+r）nr=A*(P/A,r,n)PRt/（1+r）tAr（1+r）n11/（1+r）Nn,第五章机器设备评估,第一节概述,一、机器设备的定义和特点1.定义机器设备是指由金属或其它材料组成，由若干零部件装配起来，在动力驱动下，能

51、够完成生产、加工、运行等功能的装置。资产评估准则机器设备（2007）所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，它们是被特定主体拥有或控制的不动产以外的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置，以及附属的特殊建筑物等资产。2.典型的机器设备主要是由动力、传动、工作、控制部分组成。,3.机器设备的特点：（1）单位价值较高，使用期限长，属于固定资产。（2）动产类资产。（3）有形资产，但常常兼含无形资产的价值。（4）更新换代较快。（5）机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行。评估时，不能单依靠设备价值转移确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况，通过技术检测手段来确定其损耗。（6）单台设

52、备很难单独生产出完整的产品，通常不具有独立的收益能力。,（二）机器设备与其他资产的关系,1.机器设备与土地、房屋及构筑物的关系2.与无形资产的关系3.与流动资产的关系（三）机器设备的评估特点1.以单台、单件为对象2.以技术检测为基础确定损耗3.多种评估方法并用,机器设备的分类,2.按现行会计制度分类,生产用机器设备非生产用机器设备租出机器设备未使用机器设备不需用机器设备融资租入机器设备,1.按固定资产分类,3.按组合程度分类,单台设备机组设备成套设备,4.按来源分类,自制外购,国产进口,5.按机器设备的技术性特点分类,机器设备评估的基本程序评估准备阶段现场工作阶段评定估算阶段撰写评估说明及评估

53、报告阶段评估报告的审核和报出阶段,第二节成本法的应用,基本原理：,（一）重置成本及其估算方法,重置成本,复原重置成本,更新重置成本,采用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用,采用新型材料、现代建筑或制造标准、新设计、规格和技术等，以现行价格购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用,重置成本的两种类型,一、重置成本的估算重置成本可分为购建成本和制造成本。1.对于标准设备及自制标准设备，一般应以购建成本来估算。购建成本包括直接费用和间接费用。2.对于自制非标准设备，以制造成本估算。制造成本包括：直接费用（材料费、动力消

54、耗费、人工费等）间接费用利润,购价运杂费安装调试费合理的税费进口设备相关税费,直接成本费用（购建成本）,管理费设计费工程监理费人员培训费利息,间接成本费用,（一）重置核算法这种方法适用于在目前市场上仍能购置的设备或成本资料完整的自制非标准设备的价值评估。国产：购置价格运杂费安装调试费外购设备进口：购置价格运杂费安装调试费进口税费自制设备：直接费用间接费用利润,（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本：重置成本全新设备基准日的公开市场成交价格运杂费（2）外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本全新设备基准日的公开市场成交价格运杂费安装调试费,国产外购单台（件）设备重置成本测算例子例3-1某台机

55、床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置成本。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20；铁路运价近两年提高了1倍，安装费上涨幅度为40，调试费用上涨了15。分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估。,计算如下：机床采购重置全价5（120）6（万元）运杂费重估价0.120.2（万元）安装费重估价0.3（140）0.42（万元）调试费重估价0.1（115）0.115（万元）综合以上各项，得该机床原地续用的重置全价为：6（

56、0.2十0.420.115）6.735（万元）,（3）外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本（FOB价格途中保险费国外运杂费）基准日外汇汇率进口关税增值税消费税银行及其他手续费国内运杂费重置成本CIF价格基准日外汇汇率进口关税增值税消费税银行及其他手续费国内运杂费FOB，英文全称是FREEONBOARD，亦称离岸价格。FOB价格包含的是出口产品在越过船舷之前的所有成本与费用。CIF，即“COSTINSURANCEANDFREIGHT”，称为到岸价格。由出口商支付出口至目的港的成本、保险和运费。（4）外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本单台未安装进口设备重置成本安装调试费配套费,进口设备

57、重置成本测算,2.进口设备从属费用具体计算：（1）海运费=FOB价海运费率（3）进口关税进口完税价格适用税率（4）消费税（关税完税价+关税）（1消费税率）消费税率（5）增值税（关税完税价+关税+消费税）增值税率（6）银行手续费=FOB价格费率（7）外贸手续费=到岸价人民币数费率（8）车辆购置税=(到岸价人民币数+关税+消费税）税率,（2）,自制非标准设备重置成本：非标准设备是指不定型，不成系列，并需先进行单体设备设计再进行单台或小批量制造的设备。重置成本费用总额（1设备制造行业的平均利润率）,（二）物价指数法设备重置成本设备账面原值评估基准日定基物价指数/设备购建时定基物价指数设备重置成本设备账面原值（1a1）（1a2）（1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,例3-2被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，