金领世家提案报告.ppt

1、金领世家营销策略报告,朗朗地产顾问有限公司,朗朗机构简介,朗朗地产顾问公司,金光都市名家,颐颢园,海龙山福,福华明珠,澳门花园,锦园,我们的业绩,朗朗地产顾问公司,主要代理东部高档楼盘，其中金光都市名家、颐灏园为中间接手楼盘,拥有独到的操作经验.,一直致力于青岛东部高档楼盘的操作，操盘经验丰富，其中金光都市名家、颐灏园为中间接手楼盘,拥有独到的操作经验积累了丰富的目标客户资源。,朗朗地产顾问公司,总结,百房网提供专业的网络支持不受地域限制，为外地客户提供了方便快捷的购房途径,我司所代理的项目金光都市名家项目为例，百房网为项目提供了互联网支持，积累的客户资料非常多。,金光报纸广告,朗朗地产顾问公

2、司,1、如何操作才能达到火爆开盘的效果？,2、如何在18个月内整体销售完毕？,本次报告大纲,项目分析,媒体整合策略,阶段性销售计划及销售分期,开盘策略及系列工作,朗朗地产顾问公司,颐和星苑产品类型:公寓多层、小高层公寓，单栋、双拼别墅占地面积：93万平方米建筑面积：78万平方米均价：12000元/平方米户型面积：90500平方米装修状况：精装修（标准待定）开盘时间：2007年7月,一、主要竞争个案分析,朗朗地产顾问公司,鲁能领秀城,开发商：鲁能仲盛置业有限公司建筑面积：126万平方米建筑层数：3F/6F/16F/28F/33F总套数：4334套主力面积：140-450平米销售情况：7月底开盘起

3、价：11000元/平方米交房标准：毛坯房物业类型：多层、小高层、高层、别墅,朗朗地产顾问公司,建筑面积：8万平方米楼层：28层总套数：400多套起价：7200元/平方米均价：9500元/平方米户型面积：66255平方米主力总价：80200万元/套装修状况：1500元/平米（单独核算）开盘时间：2006年9月,朗朗地产顾问公司,崂山国际花园,总建面：6.6万平米工地位置：崂山区麒麟大酒店北70米规划用途：酒店式公寓、写字楼总套数：住宅250套建筑层数：办公9F，住宅25F主力面积：66-140平米起价：8700元/平米绿化率：40%公开日期：06.8交房日期：08年初装修标准：900，1000，

4、2500元/平米（单独核算）,檀香湾,朗朗地产顾问公司,周边竞争个案虽然不多，但都是以大盘为主，产品辐射面较广，会分流本案部分客户，对本案销售造成压力。,结论,核心优势（STRENGTH）：青岛崂山中央商务区内的大型高档居住社区,其他优势：1、背山面海，上风上水；2、崂山旅游度假区，海水浴场、啤酒城等近在咫尺。,二、本项目分析：,朗朗地产顾问公司,区域特征：青岛本地为主占60外地客户群占35%外籍人士占5%年龄：3040岁占50；4050岁占40家庭结构：80三口之家；10%三代同堂；10其它购房用途：80自用；15投资；5%其它,本区域客户群特征,根据我司在金光都市名家、颐灏园以及澳门花园等

5、项目近四年来的操盘经验，统计数据显示：,朗朗地产顾问公司,本次报告大纲,项目分析,媒体整合策略,阶段性销售计划及销售分期,开盘策略及系列工作,朗朗地产顾问公司,1.前期投资及信托客户对本案开盘产生的影响,2.如何利用前期投资及信托客户，对本案开盘发挥积极的作用？,1、部分前期投资及信托客户会通过各种方法低价抛售手中房源，对市场造成冲击，影响市场客户购买力；2、据了解，本案上半年客户来访量并不是很多，同时销售压力很大，归根结底大部分是之前投资及信托客户低价抛售手中房源所造成的。,为什么前期投资及信托客户对本案开盘的影响？,如何解决前期投资及信托客户对本案开盘的影响？,开盘前举行项目推介会,时间：

6、拿到预售许可证的前三天地点：香格里拉或麒麟大酒店参加人：信托、投资及关系户目的：1.树立本案品牌形象；2.客户保养及树立客户购买本案的信心；内容：1.本案现阶段产品分析；2.请业内知名人士做本区域前景预测发言；,增强投资及信托客户购买率,1.推介会后第二天，采用短信通知的形式告知客户可于三天后至现场签约；2.电话确认客户是否收到短信，再次通知客户去现场签约，试探客户是否可至现场签约；3.采取挂号信的形式书面通知所有投资及信托客户本案预售许可证已经办理完毕，客户可于三天后至现场签约；,方法：,如何利用前期投资及信托客户，对本案开盘发挥积极的作用？,已购客户介绍新客户至现场成交的可享受由开发商代缴

7、一年物业管理费的优惠；（2元15012个月3600元）,方法一：,已购客户的直系亲属购买本案的可直接享受1的总房款优惠，同时免收一年物业费；,方法二：,已购客户同单位的同事在本案累计购买满10套住宅的可每人享受1的总房款优惠,方法三：,投资及信托客户的房屋的购买率，直接影响本案后续的销售，按以上策略预期可直接提高房屋购买率。,结论,开盘策略与系列工作开盘时机建议,1.拿到预售许可证；,朗朗地产顾问公司,2.处理好前期投资客户及信托客户的问题；,结合以上几个方面的综合考虑，取得预售许可证和处理好之前已订客户的时间直接决定开盘时间，约9月底10月初。,结论,开盘策略,1、开盘前预约7001000个

8、投资、信托及关系客户分批至现场签约，促动现场人气，保持来客量，造成火爆销售的场面，带动自然客户对项目的购买热情；2、同期媒体配合炒作，以实景照片，新闻报道，及软文炒作的形式出现，达到以外带内的轰动效应。,本次报告大纲,项目分析,媒体整合策略,阶段性销售计划及销售分期,开盘策略及系列工作,朗朗地产顾问公司,一、销售分期（针对剩余约700套房源）,朗朗地产顾问公司,市场酝酿期,开盘热销期,强销期,持续期,强力清盘期,07.07.01-07.09.31,07.10月初-07.10月底,07.11.01-07.11.30,08.03.01-08.06.30,08.09.01-08.10.31,07.1

9、2.01-08.02.29,08.07.01-08.08.31,08.11.01-09.01初,第二轮强销期,第三轮强销期,一、销售分期（针对剩余约700套房源）,销售率：,累计销售率：,10%,10%,10%,30%,15%,15%,8%,30%,10%,20%,60%,75%,90%,98%,持续期,本案本年度推案计划,朗朗地产顾问公司,2007年10月份，3191单元152单元0104户型开盘,2007年10月开盘，共推出120套房源，其中套二51套，套三69套，起价9800元/平米，均价10861元/平米，计划完成70套销售。,2007年11月份，152单元02.03户型181单元19

10、2单元01户型开盘,本阶段共推出71套房源，其中套二25套，套三46套，起价10059元/平米，均价11200元/平米，计划完成70套销售。,本案本年度推案计划,2007.12月2008.2月底18#2单元,本阶段共推出58套房源，其中套二20套，套三38套，起价10100元/平米，均价11433元/平米，计划完成70套销售。,本案本年度推案计划,利用推出房源的时间差保证项目各区的销售热态,由于青岛市场的消化能力有限，大多项目都会出现开盘后产生一段滞销期的现象，究其原因是前期积累客户已被消化，而重新积累新客户则需要一定的时间。因此针对项目的特征状况，可采用分期推出的方式保证项目始终有新房源销售

11、，从而维持项目的开盘热销状态。,朗朗地产顾问公司,本次报告大纲,项目分析,媒体整合策略,阶段性销售计划及销售分期,开盘策略及系列工作,朗朗地产顾问公司,媒体整合策略,建议：,朗朗地产顾问公司,二、媒体分期投放计划,市场酝酿期,SP活动.产品推介会,项目周边楼体.商业氛围的塑造,报纸广告：半岛都市报.青岛早报.青岛日报.齐鲁晚报.杂志,POP.高炮.路旗户外广告,房展会.啤酒节,作用：1.树立本案品牌效应；2.坚定客户的购买信心；3.扩大本案的认知途径；,2007.07.01-2007.09.31,高炮户外广告,青银高速,海尔路与同安路交汇处,项目目前工程进度接近封顶，建议做楼体广告，视觉效果非

12、常好。,楼体广告,佳世客POP广告,户外POP,朗朗地产顾问公司,位置选择：以售楼处为中心周边主要干道,路旗及空飘,房展会,1.在会展中心楼体上做本案广告2.在会展中心附近设接待点，引导客户至售楼处,根据工程进度和销售节点的报刊广告生活方式的形象展示,及视觉冲击力,朗朗地产顾问公司,报纸广告,朗朗地产顾问公司,报纸广告,与时尚杂志联合主办时尚专刊，详细解说金领世家的风格、表现等及其提倡的生活态度。,朗朗地产顾问公司,杂志,建议目前就商铺进行包装（如万科）提升项目的档次，塑造氛围，增加客户购房信心，推动销售。,商业氛围塑造,加强区域造势（引导旗、户外大型展板等）二.加强销控作业,总结,开盘热销期

13、,SP活动,高炮.POP（更换画面）,报纸广告：半岛都市报.青岛早报.青岛日报.齐鲁晚报.(一周两篇整版）,电视台.电梯广告.分众传媒（香港路部分高档写字楼）,楼体广告（更换画面）,2007.10月初-2007.10月底,俗话说“家近是个宝”我们建议充分利用国展财富中心的客户，采取在国展财富中心购房的客户，可享受金领世家购房优惠让利的促销措施，吸引客户购买。,朗朗地产顾问公司,活动一：与国展财富中心互动,SP活动,活动二：与搜房网互动开盘当天，请搜房网来现场直播本案火爆开盘场面；,活动三：样板间展示,建议开盘前做好样板间通过样板房的装修风格抓住目标群体的需求及品位，落实目标群体的想象，增加购买

14、项目的理由，催动购买行为。,传递给市场本案热销气氛；二.继续推广本案的认知度及知名度；三.加强现场销控，有序均衡销售。,总结：,SP活动,电视台.电梯广告.分众媒体（香港路高档写字楼）,强销期,报纸广告：半岛都市报.青岛早报.青岛日报.齐鲁晚报,高炮.POP（更换画面）,楼体广告（更换画面）,2007.11.012007.11.30,活动一.与银行互动,SP活动,1.与银行沟通在各大国有银行及商业银行持有金卡信用卡客户的每月对帐单背面印刷本案宣传广告；2.持有信用卡金卡的客户在本案购房享受1的总房款优惠。,活动二.1、与银行沟通，由银行约VIP客户至五星级酒店，做专属产品说明会2、为银行内部员

15、工做产品推荐会,1.同一单位员工累计购买本案满10套，每人可享受1%总房款优惠；2.累计满20套，每人可享受2%总房款优惠；（最高累计2%优惠）,活动三.大客户计划,目的：促动已购客户带新客户至现场成交,活动四：到外地巡展（济南.东营.淄博）,总结：,一.传递给市场本案热销气氛；二.继续推广本案的认知度及知名度；三.加强签约、收款进程；四.做好资源整合工作。,持续期,SP活动,楼体.POP.高炮（银川西路位置效果图）,报纸广告：半岛都市报.青岛日报(一月两篇整版）,电视台.电梯印刷广告.,手机短信.DM直邮.,2007.12.012008.02.29,高炮户外广告增加银川西路高炮,银川西路进出青岛的主干道，12月份档期合适。,贵公司的海怡名都项目和我司代理的颐灏园、海龙山福、福华明珠、金光都市名家等项目积累了大量的目标客源资料，DM直邮和手机短信的方式可有针对性地选择目标对象，有的放矢，减少浪费，成交率高。,DM直邮和手机短信促销,朗朗地产顾问公司,选址建议：佳世客巴黎春天阳光百货,朗朗地产顾问公司,活动一：商场巡展,商场巡展优势：1.冬季节日购物高潮，商场人气较足；2.借商场品牌提升本案品牌形象；3.对外地客户资源的收集。,SP活动,组织已购客户到香格