东台时代豪庭项目价格建议报告201010122648560.ppt

1、报告框架,第一部分项目市场定位第二部分项目价格建议,第一部分项目市场定位,区位环境理解竞争市场理解产品平台理解项目自身定位,区位环境理解,4,区位理解1经济支撑不足，高端客源外溢,2009年东台GDP总量313.63亿元，排名江苏66个县市第23，人均GDP仅为33名，排名江苏中游水平；2009年东台人均GDP26752元，排名远落后于海门、靖江等地，经济基础差距较大；,经济基础相对落后，高端客源外溢导致房地产走势平稳，受政策影响较小。,城市交通体系不发达，目前始发到外地的铁路班次仅为7班，到南京仅1班，受省会等中心城市的交通辐射不足；由于城市位于江苏北段，距离南京、上海等地较远，同时区域公路

2、交通体系不发达导致公路交通时间需4个小时左右，导致城市间往来稀疏。,城市理解2客源封闭，外来客源导入不足,经济支撑不足，对外交通体系缺乏，导致城市客源封闭，外来客源导入不足。,城市总体布局：为“东进北扩，南延西补”，未来城市主要向北、向东发展。市区商业金融中心：进一步优化望海路传统商业街、鼓楼路步行街，加强北海路、海陵路商业街的建设。城市南部生活区：利用南部丰富的水资源，打造为以居住、生态休闲、娱乐为主的休闲居住区。经济开发区城北区：现状基础设施齐全，以布置一、二类工业为主，主要发展轻工、电子、精密机械等产业。经济开发区城东区：交通便利，以二类工业为主，优先发展高新技术产业。河西新区：依托新2

3、04国道的迁移扩建，建设人居环境示范区、文化、教育、科技产业发展区。,区位理解3市区核心价值,项目所处主城区范围内，代表市区核心价值，享受核心区商业配套带来的价值辐射。,区位理解4景观支撑、配套齐全,项目距离东台火车站为3公里，距离汽车站仅为800米；富腾路：城市东西核心道路，东接海丰、六灶等镇，同时联通沿海高速；西接望海路，是东台传统商业街之一，项目距离核心商圈仅为1.6公里；通榆河：沿河两边建设景观带，目前西面滨河公园以投入使用；滨河新天地：位于项目西北角，总建面4万方，建成后将成为东台最高端的宴请、餐饮聚集地。,项目距离核心商圈较近，生活配套设施健全；沿河生态带建设使项目更具景观价值。,

4、区位理解5周边外部环境支撑不足,项目地块东面和北面均临天然河道，东面还有东进公园分布，景观价值明显；项目东面有多处化工厂分布，对周边居民的生活品质产生了一定的影响。,河东面有化工厂分布，对外部景观造成一定影响，项目前期运作具有一定抗性。,区位环境理解总结,1.,2.,3.,4.,城市基础产业落后，对外交通不足，导致客源封闭，高端客源外溢。,项目位于主城区范围，代表了主城区的核心价值，为项目打造高端个案提供基础。,项目距离核心商圈较近，受到生活配套的辐射，同时外部具有沿河景观支撑。,项目东面外部环境存在不足，对项目前期运作产生一定抗性。,竞争市场理解,11,市场理解1概况,城市主要竞争个案集中在

5、城中心及城南区域，其中以东方一品和汇仙湖金水湾最为代表；汇仙湖金水湾：城南第一大盘，总建面56万方，以多层、洋房、小高层、联排产品为主，产品总类丰富，未来供应以小高层及洋房产品为主;东方一品：城中心大盘，总建面34万方，目前在售为一期多处产品。,项目代表了未来距离城市核心区最近的个案之一。,市场理解2后续供应,城市在售楼盘较少，购房选择存在局限性，未来竞争以金水湾及东方一品为代表的区域大盘为主。,市场理解3去化表现,整体市场去化表现在20-130套之间，年去化表现在170-330套之间；新开个案市场表现好于早期个案，市场需求旺盛。,市场理解4价格表现,城中心整体运作价格在4500-5000元；

6、2房主力总价在30-45万、3方主力总价在45-65万。,市场理解5户型段表现,当地居民追求居住舒适度，市场供应以三房类产品居多，其中大三房比例最大；小两房及大小三房去化表现较好，四房及复式产品市场支持不足。,市场理解6客源表现,客源地域局限性较强、跨区域购房较少，周边乡镇购房比例较多；购房目的以自住型占主导，改善型需求居多。,竞争市场理解结论,1.,2.,3.,4.,市场供应稀缺，以区域大盘为主，项目代表了未来距离城市核心区最近的个案。,市场需求旺盛，新开个案市场表现好于早期个案。,客源购房地区局限性较强，购房目的以自住型需求为主，投资比例较少。,居民购房追求舒适度，三房类产品市场表现较好，

7、其次为小两房。,产品平台理解,19,产品理解1总规,以组团及内部岛屿式排布为主，产品总类丰富，注重内部社区环境的塑造，树立城市的标杆地位,大围合排布；双轴主题景观；超大楼间距，注重社区景观可视度及社区感的塑造,直列式排布，以多层、联排、小高层产品为主，小高层区域设立中央景观，排布较常规,项目注重景观的可视度及整体社区居住感，代表了城市最高端的居住形象。,金阳东方新城,台城华府,钱江观邸,常规个案,直列式排布为主，常规布局，以多层产品为主，内部缺乏主题景观,直列式排布为主，常规布局，多层、小高层产品为主，缺乏内部主题景观的塑造,金水湾,本案,标杆个案,ART-DECO、新古典风格，建材以面砖+底

8、部石材为主,现代、简欧风格，材料以面砖或涂料为主，品质感较差,项目ART-DECO风格，差异于区域市场，市场唯一的高端立面。,常规个案,标杆个案,金水湾,钱江观邸,滨河花园,金阳东方新城,本案,金鹰红兰名苑,ART-DECO风格，注重墙面的艺术修饰，上部以仿石面砖为主、底部以石材为主，整体品质感较强,新古典风格，注重顶部的修饰，上部以面砖为主、底部以石材为主，整体品质感较强,产品理解2立面,台城华府,岛屿式排布，做到社区的大面积临水，同时将水系导入各个组团，使各组团的景观可视度更强,设立大型双中央主题景观轴，楼栋排布沿景观轴依次排开，使社区主题景观感更强，同时两面临水、东面临东进公园，外部景观

9、价值也更高,项目通过外部景观及自身内部景观树立了城市的标杆地位。,产品理解3景观,常规个案,金水湾,红兰名苑,东方一品,金阳东方新城,台城华府,本案,标杆个案,社区入口处设立大型景观，但整体景观塑造力不足,缺乏大型主题景观，市场常规平台,单纯以沿河景观为卖点，较常规,以沿河景观和内部植被作为主要景观表现，社区景观的整体性,项目代表了市场唯一的高附加值个案，具有绝对的标杆地位。,产品理解4户型,红兰名苑,东方一品,金阳东方新城,台城华府,金水湾,泓盛大厦,常规个案,标杆个案,设立南北阳台，整体附加值在3%-4%,每个卧室设计飘窗，整体附加值5%-6%,设立南北阳台，整体附加值在3%-4%,U型阳

10、台设计，增加景观可视度，得房率较低，无附加值,设立南北阳台，整体附加值在3%-4%,户型设计常规，无附加值,市场唯一的高附加值，整体附加值在8%-15%之间；类独梯独户设计，私密性更强；1F联体地下室，出入更便捷；公共大堂设计，使项目更加豪华,产品平台理解结论,1.,2.,整体市场较常规，目前缺乏一个高品质及高附加值的明显个案。,项目在总归、景观、立面、户型等方面都完全具备跳脱市场平台，代表目前城市唯一的高端居住形象。,项目自身定位,25,项目自身理解,站在区位的角度：项目是未来主城区距离核心商圈最近的个案；站在市场的角度：未来市场主城区供应不足，项目具有绝对的稀缺价值；站在产品的角度：项目唯

11、一ART-DECO风格立面、双轴主题景观、超大楼间距、滨河生态景观、超高附加值户型、公共部分精装修等都代表了目前城市的最高居住形象；站在开发商的角度：项目希望获得更高的价值。,差异于目前市场平台，城市标杆的产品品质，同时未来供应不足，项目具备绝对的稀缺性，具有明显的价值提升空间。,项目SOWT分析,辐射东台全市中高端居住客源引领城市居住品质提升东台第一个案,项目市场定位,第二部分项目价格建议,市场比较法,市场比较法,30,客源区域：目前城市客源对本区域产生一定的抗性，认为区域具有一定的环境污染，影响生活品质，同时周边缺乏学区房概念，小孩上学有所不便；但客源也对本区域的未来升值潜力及地段表示看好

12、，普遍认为该区域未来销售价格不会便宜；客源需求：公寓市场需求面积主要以110-140的三房类产品为主，同时对小高层、高层产品比较钟情，认为居住在该类型房子是一种身份的象征；置业因素：看中项目地段的稀缺性及高层、小高层物业居住的身份感及生活品质感的提升。,客户认知度分析,个案选取标准,竞争区域典型项目选取原则,城市范围内目前销售较好项目项目区位较好，物业类型相当产品品质较高，区域内标杆地位,个案对比,项目区位略差于红兰景苑，与东方一品相当，好于钱江观邸及金水湾；由于红兰景苑与本项目直线距离最近，所以参照比重为40%；东方一品与项目区位项目，参照比重为30%；其它两个个案参照比重各为15%；,项目立面是市场上唯一的ART-DECO风格立面；项目大围合排布，双轴景观代表了高端居住形象；双临河、单临公园，代表了稀缺生态居住价值；高附加值户型、类独梯独户设计，市场唯一个案；,区位对比,产品对比,比较1区位对比,择取竞争项目，参考项目区位KPI指标，本项目静态区位加权平均价格P=4926元/平方米；,比较2产品对比,择取竞争项目，参考项目产品KPI指标，本项目静态产品加权平均价格P=5566元/平方米；,市场比较法结论,通过产品项目的区位静态价格4926元/平方米及产品静态价格5566元/平方米，选取中间价格为本项目目前静态