2012天津中粮大悦城公寓营销筹备营销策略报告

1、吴威西大王委公寓阶段性营销战略报告，2012.9.25，目录，9-12月营销目标，2012年10-12月，争取实现约7758平米面积的81套剩馀住宅销售。销售面积按套平均96.4平方米计算。1-8月有效访问交易率为26%，每月平均销售57件。为了实现2012年公寓2#层清新剂，提高合同平均价格，9-12月有效访问需要增加50%，据说是6333691人。10-12月销售时间表和存储目的，10月，11月，9月，公寓2#层剩余住宅目前销售，工程节点和推式销售速度，工程节点，12月，价格趋势，元/平方米，150 12月25日，大岳城周青，本体分析明确的可销售资源，解决现有问题，目标提案解决策略，第一部

2、分，02，公寓2#层剩余客房表现出三大特点： 1、金、银、银、铜、铁、角4个大型公寓主要：金角(90.57平方米)；银角(127.33平方米3室)；铜角(93.46平方米2室)；铁角(94.91平方米的房间)。2.郑南被掩盖，正北公寓利用不好的房间很多。北向01公寓41.73平方米；朝南09(73.31平方米的房间)。3、顶层残留住宅，主要原因领域大，总段落高。剩下的房间主要以90平方米左右的2室和127平方米左右的3室大型公寓为主，面积大、总模型高，部分公寓的方向差异成为影响脱花的主要原因。分析其余公寓特性，电话客户分析，截至2012年9月23日，项目公寓产品共1676组，共1019组访问；

3、公寓电话访问客户每间公寓33-70平方米，其次是70-80平方米的2室单位，88-100平方米和120-140平方米的2室，3室大型公寓兴趣比重明显低于其他公寓销售区域。电话客户分析，电话客户中需求面积最集中，以33-55 321和56-70 3211房间为单位，这部分现在是该项目的核心客户。90-140平方米的大型公寓医生客户比较有限。打电话的客户中，主要认识渠道是商场LED及网络，分别占32%及26%，项目周长、户外等紧随其后。以后也要利用自己的复合资源快速更新购物中心LED、液晶屏，确保最新的项目信息。又继续网络语音，在离线状态下实现密切响应。访问客户分析，南部开放地区客户最多的居住区，

4、现有车辆和海光公司地区，地理强度；这里是和平区、河西区和其他城市地区。工作区还是南开区顾客最多。市内每个地区都有一定比例的顾客，现场顾客也和北京市顾客一样占一定比例。访问客户分析，访问客户中，大公寓客户主要改善，婚姻和办公室需求，投资需求，大公寓投资优势明显减少；来访客户的主要关心是价格、地理位置(地段)、公寓方向、公寓布局区域、复合特性。交易客户分析，交易客户年龄分析：交易客户中，年龄主要为31-39岁，占45%。总体上，交易客户主要是40岁以下的客户，72%。交易客户付款方法分析：交易客户付款方法，78客户付款方法为一次性，158客户付款方法为抵押。分析了公寓客户特点，发现小公寓33-70

5、平方米，主要投资40岁以下，2室88-100平方米和120-140平方米，3室公寓明显改善，婚房需求增加，办公室和投资明显减少了下一代的投资优势；2室3室大型公寓需求大的顾客大部分以改善自我生活为主，与办公室进行了投资，因此，比起面积相近的住宅产品，顾客倾向于从多个方面衡量居住方便性、价格、公寓方向等。但是公寓产品在这一点上比住宅产品明显下降，公寓产品在节能空间及大型公寓产品的脱化速度有所减慢。，营销战略明确的营销目标，明确的行动战略，制定好详细的计划，冲击年末目标。第二部分，公寓2#层的女房主要以大型公寓为主，关键是如何在新的价格体系下推进，第一：女房大型公寓如何转换？下半年4个月的宣传、渠

6、道和活动如何才能有效地实现顾客的积累？Q3: 2012年为公寓2#收购，如何继续存款？公寓2#大厦从现在开始，年初礼宾、开盘、销售到今天为止，将以1367个小组打电话访问886个小组。这些现有客户是此项目的最宝贵的资源，现有所有者和现有客户支持大量有效的客户。Q2:如何维护现有客户？营销优先，消除剩余公寓布局战略，区域宣传，渠道扩大；北京深层发掘扩展源；老顾客深入挖掘，鼓励推荐顾客。1，公寓2#楼的新价格确定时，以特殊效果展示了“日间明星房”，突出了其余房间的价值，为便于客户接受，支持提高的价格，分别重新安置和包装了2，90多平米的2室和127平米的3室。为推广90平方米的两个房间保持居住功能

7、、投资和居住功能；127平美主要通过办公功能吸引了一些资金力量有限，但业务范围不在市中心的中型企业。3，90平方米公寓3管扩展客户，现有客户维护策略，现有客户定义：打电话但没有交易的客户；已经交易的老主人。1、建立现有客户日常维护制度：所有老客户节文字组人士；所有老顾客天气文字组人士；所有现有客户项目节点短信组通知；所有业主生日问候。实施方式：客户服务，建议在内部后台设置短信组系统。每月根据日程提前制定一定的期限和短信组计划，并按计划发送。气象短信，业界发端，营销部门及时配合发送。2，保持定期活动：周末或庆典(如中秋节、端午节)，邀请老将客户去老将特别活动、健康讲座、手工DIY、抽签等销售场所

8、组织活动。现有客户维护战略33542012年9-12月，除日常维护外，基于10-12月节，10-12月通过两个主要月份节点维护现有客户和现有所有者。9月30日，利用“中秋节”和“国庆节”双节延诗组织活动。活动主题：“迎接中秋，表示感谢，迎接温暖的大城市！”活动形式：从9月20日到10月10日，老业主可以在大沃什销售处得到价值200韩元的中秋月饼礼盒和冰棒2张；资深客户(不交易)可获得中秋节月饼礼盒150元。活动地点：销售处活动通知：短信组、电话回访，并利用当前销售资源，促进现有皮带新，9月，同时推出各种销售部分，北京外电动机先锋在北京使用中国粮食，同时接受品牌影响力和北京境外大线材城市外电展厅

9、的北京投资型客户，阶段性特价对位置不好、销售难度高的住宅和合同价格提高到底价的住宅，逐步进行特别继续宣传现有新客户：新增客户1%，总折扣新客户：购物卡(物业费)，大悦市商业客户，big yue CALL购物中心为据点发掘，周末，11禁周及年末商场宣传活动，组织访问礼貌，购物中心会员通话和“防止防护客”主题活动。竞争分析竞争产品分布，竞争价格趋势分析，第三部分，城市内6个地区公寓产品现状，。惠广场40年来，交易平均价格11500元/平美，优惠住房交易平均价格10140元/平美50-80平美两市公寓民用水电煤气无，目前城市内6个地区的公寓产品价格高的项目主要分布在南京路微层板上，该项目是第二核心地

10、区，而不是投资客户首选的地区，价格相对较低。目前市内6区酒店式公寓产品以40年或50年产权的精装中小型公寓为主，有凯德国际贸易、福瑞中心、保利黄金香槟、大埃夫市、东北角艺术公寓、泰惠广场、天津昆仑中心等。大凯悦公寓38年房地产41-142坪美精装电目前交易平均价格15033元/平美民水民电煤气无，东北角艺术公寓50年房地产居住型公寓29-113 321，目前交易平均价格14728元/平美民间水电，大部分煤气，29 民用水电煤气50-125平米空白产品目前交易平均价格12000-13000元/平米，旧城市低于目前1立方，40年产权，80-200平米正装公寓，目前交易平均价格15800元/平米(优

11、惠79%后) 价格是非核心公寓产品脱花速度的决定性因素，东北各艺术公寓和玻璃焕广场均对价格表现出更高的敏感度，7-8月均为7-8月，公寓投标价格趋势，目前营销动态：主推50-80平精装酒店式公寓小型公寓，平均价格12500元/平美，整体价格98% ，目前营销趋势：目前美房销售，其余公寓主要集中在72-112平米的2室、3室，8月大型房屋1万比20万套，8月主要交易以大型公寓为主，交易平均价格明显下降。公寓投标价格动向，昆仑中心和聚金香槟8月整体脱状况不理想，价格关系敏感度高，价格成为影响脱华的关键因素。目前动态：目前平层公寓剩余房间较少，8-9月以42-98平米的LOFT产品交易为主，单价和总

12、额高，脱花速度慢。目前市场营销动态：目前南向12F以下及其他9F以下的住宅，主推50-125平方米的1室和2室，价格平均为13000-14000元/平方米，整体3%，贷款1%折扣。8月以单价高的1室交易为主，占8月总交易量的90%，带来了8月的交易量上升。目前营销趋势：目前主要以大型公寓销售为主，春节后整体价格高，交易速度慢，降价后交易量大幅度反弹，“换价”效果为8月份整体合同平均16330韩元/坪，部分住宅销售平均只有15800韩元/坪。从第二季度开始，公寓销售价格呈下降趋势。项目周围3公里以内的竞争项目交易价将保持在11000-16500元/平美为主。大型公寓脱花速度慢。本项目公寓以本项目

13、公寓转让交易产品为主，以40多平米小型公寓为主，进行综合评价。目前，其余住房主要为90平方米以上的2室3室大型公寓，总额高的同时，由同一总住房产品严重分流，客户基数少，市场接受度有限；目前，该公寓残留物很难支持高价格，难以以15600韩元/平美要价确保理想的脱花速度。价格战略价格原则，单位差异，楼板差异，第四部分，1，楼板差异均衡调整，避免个别楼板价格大幅上涨；2、整体楼板差异为“倒三角形”。底部越高越贵，最高价格在26层，最低价格在3层；3、5-8层的视野不好，因此基准价格在9层，5-8层的价格比9层逐渐降低，4、顶层和子27-28层的公寓与标准阶层有很大的差距，将分别定价。，公寓2#楼层价

14、格调整策略楼层差异，公寓2#楼层价格调整策略单位差异，01，02，03，04，05，06，07，08，09，10，11，1115，08，02，01，09，41.73，73.31，10，90.57，94.91，127.33，93.46，价格调整策略：基准008和09个单位的大幅下调；适当地向上调整01和02单位的大小，以在部分单位向下调整后保持整体均价平衡。03-07和11-14世代差异不再调整，以现有世代差异为基准，合同平均价格以原始价格单价为基准，可以得到相应的折扣优惠。1500，01，02，03，04，05，06，07，08，09，10，11，12，13，14，15， 公寓2#层价格调整战略优惠设置，此次优惠设置采用“低工资、低价格战略”，