房地产融资模式-详解.ppt

1、房地产金融模式说明，2015年11月，xxxxx，(本报告的内容是考虑到笔者的知识广度不够，如果有错误，请联系经营管理部进行补充和修改，内部资金筹措主要包括出售固定资产、出售流动资产等。股权融资主要由IPO、买盘上市、上市再融资、私募基金、REITS、项目合作、房地产企业合并等组成。债券金融主要包括公司债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等。其他金融主要是房地产销售、金融租赁、建设企业销售等。一是房地产金融分类，二是房地产金融特定方法， 银行贷款房地产信托金融保险投资计划国内IPO海外IPO购买壳上市交易存款单(DR)上市中国存款证券上市再融资房地产项目股权合作房地产公司私募房地产项目股权合作房

2、地产公司债券房地产企业收购和合并房地产当铺委托贷款商业住宅销售(房屋贷款)融资租赁中间层贷款建设企业垫销售者信用卡房产卡合同房地产辛迪加担保书和信用证融资站抵押权其他融资方法-票据贴现1、银行贷款、银行贷款是房地产企业融资的主要途径，目前房地产开发企业的资金中至少有60%来自国内银行系统。 房地产业的银行贷款主要是土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款、销售环节住房抵押贷款。国内银行贷款：受“中央银行121号文件”的影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“史证完备”。外国银行贷款：外国商业银行的条件与国内银行相比有点宽松。目前外资银行在国内进

3、行房地产融资的种类主要是建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本上与国内银行相同(对个别保费项目可能有些松懈)，贷款期限比国内银行快。辛迪加贷款，也称为SyndicatedLoan，由一家或多家能够经营贷款业务的银行主导，由多家银行和非银行金融机构参与组成的银行集团(BankingGroup)是采用相同的贷款协议，根据约定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团、国家计划中包含的重点建设项目。1、银行贷款发展趋势、银行贷款发展趋势、中国建设银行和中国中国中国中国中国资源公社2006年3月战略合作协议签名称，建设银行将提供中国中国中国中国中国中国资源工程融资

4、配额245亿元及更全面的财政支持。业内人士认为，此次措施将标志双方业务合作关系的全面上升，促进共同发展，有助于实现银行和企业双赢。中国建设银行近期决定在金智(集团)股份有限公司中海东山股份有限公司和深圳举行战略合作协议签字仪式，进一步加强房地产金融领域的合作。此次双方的合作范围将包括项目贷款、短期融资负债、个人住房抵押贷款事业、结算网络服务、健健健咨询服务、投资银行业务、公积金事业、企业年金事业等金融服务类型。案例研究，银行信贷将进一步受到管制，房地产项目审查将更加严格。银行将重点关注高质量的客户，高质量的项目。银行与优质客户的更深层次合作。国内银行(如工商银行、中国银行)启动了类似于外国银行

5、(如东亚银行)建设贷款的房地产抵押贷款项目。1、评价银行贷款融资方式，银行贷款也将成为国内房地产企业最主要的融资方式，银行贷款将更容易向强大的开发商发放；对中小开发商来说，银行贷款将越来越困难。对于大企业，要注意与银行更深、更广领域的合作。，1，银行贷款相关法律和规定，中华人民共和国商业银行法 中华人民共和国担保法 贷款通则 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法中央银行第121号文件，2，房地产信托资金，房地产信托是信托投资公司通过资金信托集中两个或更多委托人的合法所有人的合法财产，按照委托人的意愿，为了受益者的利益或特定目的，房地产或经营据统计，2003年6月中央银行颁布

6、文件121号后，2004、2005两年间信托企业共推出了204种房地产信托产品。根据债务关系，房地产信托可以简单地分为债务型信托和权益性信托，债务型信托主要是贷款型信托，权益型信托主要分为股权型信托和收益权先售权信托(也称为财产信托)。另外，还有债型和刑柱相结合的混合型信托。2，房地产信托资金贷款类型信托框架，特征：以信托贷款的形式运营，贷款期限短，对资金安全的要求高，只依靠信托资金，开发规模可能会有所限制，金融成本高于银行贷款。2，房地产信托金融贷款类型信托案例分析，2002年，朝鲜公布了土地一级开发产品北京CBD土地开发和综合资金信托计划。通过该信托计划，北京朝阳区土地储备整理分中心在5年

7、内筹集了6亿韩元资金。这笔资金用于朝阳区一级土地开发。信托贷款担保由朝阳区财政部提供。该产品目前运行顺利，CBD土地整理公积金子中心正在按计划偿还贷款利率。2，房地产信托资金贷款型信托动态及评价目前贷款型信托受到政策上的限制，但由于信托的创新能力强，将成为最普遍的房地产信托融资模式。译文：银监会212号门和银监会54号门陆续出台(信托公司要求房地产企业设计贷款信托计划，遵守商业银行的房地产贷款标准)，这种业务与商业银行等金融机构等这种业务有着明显的局限性，在激烈的市场竞争中无法占优势。2，房地产信托资金股权回购信托框架的特点是信托资金用于收购开发商的部分股权，到期后开发商回购，收益率固定在合同

8、中。这可以补充开发人员自己的资金，提供信用等级，有助于以后的银行融资。2，房地产信托资金股权回购型信托案例分析，2005年12月，中信信托入股至千红营业股份71%，信托计划2年，2年后，千红以约定价格回购股份。天红营业房地产公司与天红房地产开发有限公司和信元dlj房地产基金共同成立的项目公司，开发的项目是北京团结号信函中心。信托贷款担保由天虹集团担保。2、房地产信托资金股权回购型信托的动态及评价，目前股权回购型信托仅限于政策，但这种信托方式采用了股权方式，便于开发商以后再融资，因此以主要房地产信托金融方式维持。动态：2005年以后，越来越多的房地产信托金融方式是房地产开发商首选的信托方式。这种

9、信托提高了212号文件、银监会54号的发行条件，要求开发者支付自己的资金35%和完成谢证。2、房地产信托金融3354“夹层”信托金融模型，“夹层”是指股权和优先债权之间的投资形式。从资金成本的角度来看，夹层金融低于股权融资，如果可以采取债券的固定利率方式，则反映了债券对股东的好处。从权益角度来看，低于优先债券，因此优先债券可以反映股权的优点。这样传统的股权，债券的二元结构又增加了一层。在我国房地产信托事业中，最初表现为权益和债务金融相结合的方式为信托投资公司提供资金的混合融资。福建莲花信托2005年发行的“联信宝利”7号通过信托股份划分收益权，成为我国第一个夹层融资信托产品。“联合琥珀”7号信

10、托资金将投资于大连安伯湾房地产开发事业公司的股份。该事业公司由联合信托和大连百年城集团分别出资5000万韩元，持有项目公司20%的股份，并以1.5亿韩元信托资金占有事业公司60%的股份。在1.5亿韩元的信托资金中，“联合利华”7号的信托受益者首先确定为受益者和劣等受益者。信托制度终止后，首先受益人优先参与信托利益分配，其次受益人作为优先参与信托利益分配。外来资金的投资和权益的进入构成了夹层融资信托的方式。运用基金要素进行设计是我国房地产信托的主要方向之一。案例研究，2，房地产信托金融财产信托金融模式，资产受托人提供具有强大实现能力的信托财产，委托信托公司，设立财产信托。随着信托公司向投资者转让

11、信托收益权，不需要单独担保，作为财产信托，资金信托合同不超过200件的限度可以适当避免的资产证券化的有益尝试。2003年11月3日，计划了很长时间，盛宏大厦财产信托优先利益权转让项目，北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发行，8天半内完成了2.5亿元募集任务。案例研究，2，房地产信托金融房地产信托的优缺点分析，优点分析，信托可用于房地产开发项目的整个过程；费用比银行高，但低于股权融资。信托可以通过股权方式进入房地产项目，有利于项目再融资。缺点分析，信托财产登记问题。实际上，开发者没有将信托财产委托给信托企业，因此对信托公司和投资者来说，风险很大。信托流动性不好，不能上市。实现能力不足。投资门

12、槛高，受到“200份，5万韩元”的限制。2、房地产信托金融信托的最新发展和总结，银行信托模式将成为开发商的主要金融投资组合，银行的低成本和信托的灵活互补。动态：CBRC的“54号” 房地产开发项目经济评价法，54号提出了股权回购方式的门槛，要求房地产贷款严格执行212号文件。Cbrc的“65号”，中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知政策鼓励强大而务实的信托公司扩大业务。200份，限制异地经营等信托的条件有所放宽。2，房地产信托金融信托相关法律法规，“一法”关于进一步加强房地产信贷管理的通知，关于信托投资公司开展集合资金信托业务创新试点有关问题的通知，中华人民共和国信托法。中国人民

13、银行信托投资公司管理办法，中国银监会信托投资公司资金信托业务管理办法，中国银监会关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知及关于进一步加强信托投资公司监管的通知，中国银监会关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知。3、保险投资计划、保险投资计划用保险资金进行房地产投资，目前保险资金进入房地产领域的主要形式有两种。通过股票投资入股土地股；通过养老产业发展养老共同体建设。2014年5月1日，保监会于2014年3日修订了关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知，允许保险资金用于房地产投资。但是，保险集团(控股)公司、保险公司从事保险资金运营的情况下，禁止投资不符合现金流收益期望值或

14、资产增值、污染度高等国家产业政策项目的企业持有股份和房地产的行为。直接从事房地产开发建设；除个人担保担保担保贷款外，将保险资金运用形成的投资山担保或贷款给其他人。截至2015年10月30日，我国的保险业总资产规模扩大到11.58万亿个，比年初增加了13.97%，保险资金在我国本来就多，投资渠道不足。，3、保险投资计划保险投资计划框架，3、保险投资计划保险投资计划案例分析和优缺点分析，根据公开数据，2012年6月，泰康生命第一养老社区在北京昌平区破坏中动工。另外，中国太平集团也宣布计划在上海驻浦投资20亿韩元，建立养老共同体。2013年8月8日，中国生命苏州土地储备中心信托投资公司房地产信托业务

15、管理暂行办法签署，在苏州阳城湖半岛的旅游度假村相关地块上成功建设了中高级养老金养老基地。人寿保险企业跨国经营养老房地产事业，在一线城市开工。优势分析，当前，政策放宽，但模式探索中，可以尝试创新；低资金成本等于银行贷款利率。资金数额大。缺点分析，阈值；房地产行业有下调的可能性时，投资风险也会增大。4，国内IPO，国内IPO上市是房地产企业设立股份有限公司，在国内主板A-Share或b-share上上市融资，目前上海和深圳两个城市都有90家房地产上市公司。以证券代码“600048”在证券交易所出售涤纶房地产a股。波利房地产这次公开发行15000万股，发行13.95韩元/股，股价收益率为18.85倍

16、，在线发行为80%，募集资金为20.925亿韩元。此次发行以来，公司总资本金为55000万股，每股净资产为5.40元，以去年业绩计算，每股收益为0.74元。在线发行股票今天可以交易，部分3000万股在线发行需要锁定3个月。4、国内IPO优点缺点，最新发展和总结，优点分析，资金大，资金能力强；长期资金使用，分散风险；提高企业价值等。不利分析，高门槛，对房地产企业的规模和运营要求高；由于股票融资，融资成本相对较高。减少原股东的控制。增加公司的相关义务。上市融资超过了融资范围，资本运营高度上升，上市融资被业界专家公认为最佳融资方式。对于我国房地产企业来说，由于缺乏多种融资渠道，上市可能成为企业做大做

17、强的唯一对策。动态：1999年下半年，房地产企业的上市被禁止，但政策上对房地产企业的上市仍持谨慎的立场。总的来说，国内房地产企业直接上市的成功案例数年来比较少，因此，选择海外上市或买盘上市的企业较多。4，国内IPO相关法律和法规，保险资金运用管理暂行办法 土地成交确认书 公司法，5，海外IPO，海外IPO，与本土企业直接在海外上市(IPO)，与国内权利相关的海外企业直接在海外上市(IPO)，国内A-SSO，上市准备阶段：从2002年开始启动香港上市计划，准备应对市场：2004年，富力集团在珠江新城设立了两个五星级酒店，两个五星级酒店，投资15亿美元，推出了好资产。连续几年在广州、天津市场取得了土地，取得了上市所需的土地储备。2005年，fuli、Morgan Stanley和Shanghai shengrong成立了合资公司，收购了北京fuli双胞胎大厦b，提高了自己的品牌价值。选定赞助人：瑞士信贷第一位波士顿和摩根士丹利是上市计划的共同全球协调员、共同帐簿经理和共同赞助人。两家著名投资银行帮助广州富利房地产股份有限公司