第二章房地产市场及其运行规律

1、第二章房地产市场及其运行规律,【学习目标】1.房地产市场的含义及特点；2.房地产市场的供求关系；3.房地产运行规律；4.房地产泡沫及宏观调控。,第一节房地产市场概述第二节房地产市场的供求关系第三节房地产市场运行第四节房地产泡沫及其研判指标,第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念狭义的市场是指买卖双方就某种商品进行交易活动的场所。广义的市场是指某一期间内的交易关系的总和。房地产市场，可以理解为买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。,二、房地产市场的类型1按照房地产市场层次划分房地产一级市场是土地交易市场房地产二

2、级市场是增量房地产交易市场房地产三级市场即存量房地产交易市场2按照房地产交易方式划分房地产买卖市场租赁市场抵押市场3按照区域范围划分,4按照达成交易与入住时间异同划分现房市场期房市场5按照房地产用途划分住宅市场非住宅市场6按照房地产市场的功能划分,三、房地产市场的特性1权益交易市场2区域性市场3不完全竞争市场4供给的滞后性5需求的多样性、层次性和双重性6政策影响性,图2-1供给导向性的市场变化时滞性,图2-2需求导向性的市场变化时滞性,时间,四、房地产市场的功能1优化存量资源配置，提高经营效益2传递信息，引导供求变化3适用消费需求，优化住房结构4引导宏观调控、指导政府决策,房地产市场的运行,资

3、源环境,影响房地产市场发展的土地、绿地、历史生态等自然条件。,国际环境,国外发生的事情、状况以及我国在国际活动中的地位和影响。,社会文化环境re,如居民职业构成、教育程度、家庭人口规模及构成等。,经济环境,如财政、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数等。,政治法律环境,如房改政策、房地产税收政策、土地定级及地价政策等.,金融环境,金融机构所能提供的服务、金融支持的力度和状况等。,技术环境,如清水墙混凝土技术、叠合梁技术、恒温恒湿技术、地暖等。,五、房地产市场运行环境,第二节房地产市场的供求关系一、房地产需求1需求的概念有购买兴趣并有支付能力的需要2需求的特点（1）房地产需求的整体性。（2）房

4、地产需求的区域性。（3）房地产需求的层次性。,图2-3马斯洛需求理论和房地产对应关系,3影响需求的主要因素（1）经济发展水平（2）居民收入和消费结构（3）房地产价格（4）城市化水平（5）国家有关政策（6）消费者对未来的预期,图2-4中P0为预期瞬时的资产均衡价格，当需求者预期资产价格会下跌时，需求曲线向左下方移动，提前形成反映未来的价格P1P0。,图2-4房地产供求的动态均衡,4需求弹性（1）房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性是指房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。假设Q为某种房地产产品的需求，P为该房地产产品的价格，则计算需求的价格弹性Ed为：使用微积分：,由于价格与需求量反向

5、变动，所以房地产需求的价格弹性系数应为负值，但在实际运用时，为了方便起见，一般都取其绝对值，即Ed0，当01时，称这种商品需求富有价格弹性，即需求量变动对价格变动的反应大，也就是需求量变动比率大于价格变动比率。,（2）房地产需求的收入弹性在影响需求的其它因素不变的条件下，需求的收入弹性是指房地产需求量变动对收入变动的反应程度。如果利用微分方程，令I代表消费者收入，那么，收入弹性将为：,5潜在需求和有效需求（1）房地产潜在需求指有购房兴趣的消费者的集合。（2）房地产有效需求指在一定时期内，有购买欲望并且有支付能力的需求。（3）提升有效需求的途径,二、房地产供给1供给的概念房地产供给是指生产者在某

6、一特定时期内，在某一价格水平上愿意供应且能够供应的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新增的房地产商品（又称增量房产），也包括现有的存量（俗称存量房产）。2供给的特点（1）土地供应的刚性（2）一级土地供应市场的垄断性（3）房地产供给的滞后性,3影响供给的主要因素（1）房地产市场价格（2）土地数量及土地价格（3）资金供应量和利率水平（4）税收政策（5）开发商对未来的预期,4供给弹性房地产供给弹性，是指房地产供给量变动对价格变动的反应程度。用公式表示为：式中：Es房地产商品供给弹性系数；P房地产商品价格；P房地产商品的价格变动量；Q房地产商品的供给量；Q房地产商品供给的变动量,5有效供给（1）有

7、效供给的概念房地产市场的有效供给是指现实供给中符合消费者需求的、交易双方能够达成交易的房地产产品的供给量。（2）实现有效供给的途径加强供给产品调控，实现供需结构平衡强化房产价格监控，实行梯次差异化管理严格工程质量，适度超前规划,三、房地产市场的供求均衡供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点（如图2-8所示）。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。图2-8上均衡点E所对应的P0称为均衡价格，E点所对应的需求量或供给量Q0称为均衡数量。,图2-9需求供给变动对供求均衡影像图,2供求均衡的基本原理（1）价格变动对供求均衡的影响（2）需求和供给变动对供求均衡的影响,（3）供求均衡的本质3供求均衡原理的现

8、实意义4供求均衡条件及其实现（1）深化住房体制改革，积极推进住房分配货币化（2）完善房地产市场体系，搭建供需实现平台（3）加强总量调控，注重供求均衡（4）强化市场研究，调整供求结构,第三节房地产市场运行一、房地产市场结构如收入结构、城乡结构、地区结构、供求结构等二、房地产市场指标房地产市场的运行状况需要一定的指标进行量化，反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。,1.供给指标（1）存量（Stock，St）报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（2）新竣工量（NewCompletions，NCt）（3）灭失量（t）（4）空置量（VCt）（5）空置率

9、（VRt）VRt=VCtSt（6）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt）可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（7）房屋施工面积（BuildingsUnderConstruction,BUCt）（8）房屋新开工面积（ConstructionStarts,CSt）（9）平均建设周期（ConstructionPeriod,CPt）平均建设周期=房屋施工面积新竣工面积（10）竣工房屋价值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt,2.需求指标（1）国内生产总值（GDP）（2）人口数（3）城市家庭人口（4）就业人员数量（5）就业分布（6）城

10、镇登记失业率（7）城市家庭可支配收入（8）城市家庭总支出（9）房屋空间使用数量（10）商品零售价格指数,3.市场交易指标（1）销售量（HousesSold,HSt）（2）出租量（HousesRented,HRt）（3）吸纳量（AbsorptionVolume,AVt）Avt=HSt+HRt（4）吸纳率（AbsorptinRate,ARt）（5）吸纳周期（AbsorptionPeriod,APt）Apt=HSRtAvt吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数（6）预售面积（7）房地产价格指数（8）房地产价格（9）房地产租金,三、房地产市场运行机制1房地产市场运行机制的内涵2房地产市场的主要运行机制（1）

11、动力机制（2）供求机制（3）价格机制（4）竞争机制,四、房地产物业市场与房地产资本市场1房地产物业市场2.房地产资产市场3.房地产物业市场和资产市场之间的联系和均衡状态,四象限静态模型资产市场和物业市场在两个方面上存在联系：在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求物业市场的供给由资产市场所决定(1)第一象限(东北象限)D(R，Economy)SD需求量R租金Economy经济因素,(3)第三象限(西南象限),P价格C重置成本,(2)第二象限(西北象限)租金价格比率(资本化率)受四个因素的影响：长期利率长期利率升高，则资本化率提高，反之亦然租金的预期增长率长期利率升高，则资本化率提高，反之

12、亦然租金收入现金流的风险程度税法对房地产的优惠程度优惠程度越高，资本化率就越高，反之亦然,P价格R租金i资本化率,(4)第四象限(东南象限)C新建量S存量,灭失率,如果市场处于均衡状态，应有S0，所以有以下的方程,外生经济变量对房地产市场的影响1）经济增长对房地产市场的影响当经济增长时，第一象限的曲线外移，最终的均衡状态将使得存量、租金、价格和新建量均上升2）长期利率下调对房地产市场的影响第二象限的曲线就会逆时针转动，租金降低价格、存量和新建量均上升,3）短期利率上升对房地产市场的影响,第三象限的曲线向左平移价格、租金均上升存量和新建量下降,五、房地产市场的周期循环1房地产周期循环的定义2房地

13、产周期循环产生的原因3房地产周期循环的研究意义4.房地产市场的自然周期5.房地产市场的投资周期6.房地产市场自然周期和投资周期之间的关系,图2-11房地产发展的周期性,第四节房地产泡沫及其研判指标,一、经济泡沫与泡沫经济1.经济泡沫泡沫本质上是一种经济失衡现象，是一种价格运动。泡沫又可称价格泡沫、资产泡沫（AssetBubble）、投机泡沫（SpeculativeBubble）或资产价格泡沫。2.泡沫经济泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，泡沫资产已经占到宏观经济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接的联系，并且一旦泡沫破灭，将给经济运

14、行带来困难，引发金融危机或者经济危机。,3.经济泡沫与泡沫经济的联系二、房地产泡沫的内涵1房地产泡沫的含义房地产泡沫是指由房地产投机等因素引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨，也就是土地和房屋价格过高，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。,2.房地产泡沫的成因一般来说，房地产泡沫的成因，主要有四个方面。（1）土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（2）投机需要膨胀是房地产泡沫产生的诱因。（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的催化剂。（4）政府宏观调控的滞后性是房地产泡沫产生的又一因素。,图2-13泡沫生成阶段的价格机制,3房地

15、产泡沫的运行机制（1）投机价格机制,图2-14泡沫破灭阶段的价格机制,4房地产泡沫的破灭（1）房地产泡沫膨胀到一定程度，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。（2）投机者预期的逆转。（3）政府的干预会使泡沫提前破灭。,三、房地产泡沫的研判指标1房价上升幅度与GDP增幅之比2房价收入比3房地产投资总额与固定资产投资总额之比4商品房施工面积与竣工面积之比5房屋的空置面积与空置率6房屋租售比7银行信贷指标,四、房地产过热及其诱因1房地产过热的含义房地产过热通常称为“过度开发（OverSupply）”，是指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。2房地产过热的诱因开发商对市场预测的偏差开发商之间的博弈非理性行为以及开发资金的易得性。,五、房地产泡沫与过度开发的关系1房地产泡沫与过度开发的区别（1）当新增供给的增长速度超过需求的增长速度，就产生了过度开发现象；泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系。（2）房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大。（3）泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过