土地估价技术报告.ppt

1、土地评价技术报告、集团成员：吴丹、江颖、王玉梅，前言项目名称：仁和(集团)发展有限公司转让土地使用权价格评价受托评价单位：安徽安兴房地产咨询有限公司土地评价报告号码：皖安兴(2008 ) (想评价)第013号评价报告期间：二总结CONTENTS评价对象的说明和地价影响因素，分析土地评价的附件，总结土地评价技术报告书的第一部分，评价项目名仁和(集团)发展有限公司转让土地使用权价格评价二，委托评价公司名：仁和(集团)。 发展有限公司法人代表：杨文龙地址：江西省樟树市联系地址：彭秋林联系地址：，受托评价人公司名称：安徽安兴房地产咨询有限公司地址：合肥市黄山西路624号资质等

2、级：全国范围内土地评价业务(元a级) 从事的资格证明号码： a20070111法人代表：刘学贵联系电话：陈园平联系电话：四，评价目的仁和(集团)发展有限公司需转让，委托安徽安兴房地产咨询有限公司对樟树市内的土地进行评价，并提供土地使用权价格依据。 五、评价为： 1，中华人民共和国土地管理法 2，中华人民共和国城市房地产管理法 3，中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程 GB/t 18508-20014，中华人民共和城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例 5，国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 (国土资源部200144号) 6，江西省实施中华人

3、民共和国土地管理法办法，江西省城市国有土地使用权转让管理条例，土地估价结果一览表 按照江西省人民政府和有关部门公布的法规，条例、文件、通知9、樟树市土地等级和标准地价评估技术信息10、委托人提供的有关资料11、评估人实地调查、调查、收集的资料。 六、六、评价基准二八年六月三十日七、评价日二八年六月二十五日至二八年六月三十日八，地价定义是根据地价评价的技术规程和本项目的具体要求，评价对象的计划用途和最有效利用是商业用地。 根据委托人提供的资料和现场调查，各保留区划的土地注册用途、设定用途、土地剩馀使用年数、土地的实际开发程度和设定开发程度等状况请参照仁和（集团）发展有限公司土地估价结果一览表的相

4、应项目。 由于区划红外线内的基础设施开发费用被计入资产评价值中，为了避免资产的重复计算，这次评价中设定的土地开发程度指的是区划红外线外的基础设施开发程度和红外线内的用地平坦状况。 这次评价的土地价格以2008年6月30日为评价基准，在评价设计条件下市场为正常的土地使用权价格。 九、评价结果仁和(集团)发展有限公司委托评价的樟树市内的土地，土地总面积为6666.7平方米，以2008年6月30日为评价基准，在“地价定义”条件下的土地使用权价格(各评价区划的评价结果请参照中华人民共和国土地管理法 ) :总地价： 1994.01万元大写字母：壹仟玖侬先生店铺万一美元的货币种类：人民币十、评价结果和评价

5、报告的使用、一、评价的前提条件和假设条件作为设定了评价对象的用地，最有效地利用，与其他要素相结合，在设定的使用年限内产生相应的利益。 评价基准的房地产市场是公正、公开、公平的均衡市场。 评价对象的运营方式、程序符合国家法律、法规。 委托人提供的资料是事实。 2、评价结果和评价报告的使用评价必须根据仁和(集团)发展有限公司转让土地使用权的价格根据本报告完全使用，对于仅使用本报告的一部分内容引起的相关损失，受托机构不承担责任。 评价价格是评价基准，根据国家的关系政策，评价设定用途、开发程度、耐用年数等条件下的土地使用权价格。十、评价结果和评价报告的使用，三、土地评价结果的有效条件和结果对外提供的限

6、制条件本报告的评价结果为本报告设定的评价目的服务，用于其他目的时，本报告的评价结果无效。 本报告未经委托人同意不得复制转让，不得用于与本评价目的无关的任何公开文件通知报告。 本评价结果从评价基准开始一年内有效。 本报告由安徽安兴房地产咨询有限公司负责说明，需要特别说明的事项本次评价结果为满足地价定义设定条件的土地使用权价格，评价基准日、土地利用方式、土地开发状况等影响地价的因素发生变化时，本评价价应当相应调整。 11、土地鉴定师签名的土地鉴定师资格证书号为陈园平2002340055郑舒华2000340061，土地评价机构评价机构负责人签名：第二部分评价对象的描述和地价影响因素分析，1、土地登记

7、状况此次评价的土地在樟木市内，其位置、号码、用途、 2、土地权利状况评价对象土地所有权为国有，仁和(集团)发展有限公司以转让方式取得。 推测地块的来源合法，权利明确。 在评价基准之前，区划被评价为没有抵押、担保等权利限制。 3、土地利用情况是区划的计划用途和最有效利用的商业用地，实际用途是从事生产经营的商业用地。 二、地价影响因素分析一、一般因素(一)城市资源状况樟树市位于江西省中西部，北距省会南昌89公里，总面积1290.99平方公里，人口53.65万，其中农业人口39.58万。 管辖四乡、十町、五条街。 (2)房地产制度和房地产市场情况自1998年以来，贯彻中发199711号文件的规定，完

8、成非农建设用地的整理整顿，非农建设用地占有耕地，挖掘城市储备土地潜力。 2000年底，进一步深化用地制度改革，实施土地收购、储备、交易制度，采用土地招标、拍卖方式，规范土地市场。 这些政府控制土地市场措施的执行，加上新的城镇土地估价规程实施，稳步增加了城市地价水平。 “取消福利分房、住宅金钱化”政策实施后，开发量和住房价格出现了上涨的趋势，引起了城市地价的上涨。 但是，根据城市发展趋势，住宅施工面积、居民消费水平等因素，在县住宅开发、投资计划、房价逐步上升后，今后一段时间内会稳定发展。 产业政策樟树药业发达，拥有“樟树药送不到，樟树药无效”的美称，是国内外药界同事公认的“国药之都”。 目前，国

9、家级中药材专业市场是一个，每年举办一次全国中药材药品交易会，中药材种植面积达10万亩，制药和药品流通企业集聚效果不断增强，药品生产和流通基地的地位越来越突出。 (4)城市社会经济发展情况2007年，樟树市国民经济快速增长。 全市总产值连续跃进到30亿、40亿、50亿、60亿元的4个阶段，达到63.96亿元，是2002年26亿元的2.46倍，年平均增长率为25.3%，两年前实现50亿元目标的财政收入从2002年的2.7亿元提高到3亿、4亿、5亿全社会固定资产投资总额达到26.5亿元，社会消费品零售总额平均增长42.6%，达到15.6000万元，金融机构存款、贷款馀额平均增长7.35%，分别达到6

10、8亿元和25.4亿元，分别为2002年的2.1倍和1.18倍。 工业主导地位进一步突出，三次产业结构从2002年的31.1:40.6:28.3调整到2006年的19.83336552.5愚人节027.7，二次产业比重首次突破50%。 2、地区因素，(1)估计的地块位于樟树市，具体位置参照附表，地理条件优越。(2)交通条件樟树位于江西省东南部西北部，自古以来是“四会要冲、八省通卫”的水陆交通要津。 国内浙江省铁路纵贯东西，京九铁路连接南北，两条铁路在国内有9站，铁路支线有11条。 清宜、清廉道路、105国道、昌樟高速道路相互连接，粤高速和上海瑞高速道路在国内的昌傅镇相交。 市区从昌北机场开车不到

11、一个小时。 在千里金水路赣江分樟树，樟树港是江西三个港口之一。 (3)基础设施条件a，供电樟树市有220KV变电站一个，110KV变电站4个，35KV变电站8个，其中，经过大楼35KV变电站、工业园区35KV变电站，新基山蓝恒达110KV变电站、清江220KV变电站的主要变电容量是b、供水樟树市地表水水质优异，目前形成日产6万吨的供水能力，能充分满足城市生产、生活用水的需要，与工业开发区配套的第二水厂正在加紧建设。 c、通信樟树通信发达，京九、中国移动、中国联通等光缆干线通过市区。 程控电话交换机总容量达到7万闸门，实现了村村通可编程电话和传输数字化、交换可编程化。 广播电视的光缆已经延伸到农

12、村的千家。 3、个别要素应估计区划的个别要素，见表2-2。 第三部分土地评价、第一、评价原则基于评价目的，这次评价主要遵循以下原则： (1)替代原则基于市场运营规则，在同一商品市场上商品和服务的效用相同或大致相似时，价格低的人会吸引需求，即相互替代的商品和服务有两个土地价格也同样遵循替代原则，一个土地的价格被具有相同使用价值的其他地块，即同一类型的可替代的地块价格所牵制。 换句话说，在具有相同使用价值的可替代区域之间，相互影响和竞争，价格趋于互相牵制和一致。 (2)供应和需求原则在完全市场竞争中，一般商品的价格取决于供求均衡点。 供给低于需求的话，价格就会上升。 不然的话，价格会下降。 因为土

13、地和普通商品相比。 由于具有独特的人文和自然特性，所以在进行土地评价时，必须考虑设想的公平市场和土地供给的垄断特征。 (3)变动原则一般商品的价格会随着构成价格的因素的变化而变动。 土地价格也一样，是各种地价形成因素相互作用的结果，由于这些价格形成因素经常变动，土地价格是在这些因素相互作用及其组合变动的过程中形成的。 因此，在评估土地时，必须分析该土地的效用、稀少性、个别性和有效需求，以及使这些因素变动的一般因素、地区因素和个别因素。 这些要素都在变动，所以必须掌握各要素间的因果关系及其变动规则，根据现在的地价水平预测未来的土地价格。 第三部分土地评价是： (4)协调原则土地始终处于一定的自然

14、和社会环境中，必须与周围环境相协调。 如果土地能适应周围的环境，就能最大限度地发挥当地的收益和效用，所以分析土地是否与环境协调。 因此，在评价土地时，必须认真分析土地与周围环境的关系，判断它是否协调，它与土地的收益量和价格直接相关。 (5)最有效的使用原则是土地具有用途的多样性，不同的利用方式能给权利者带来不同的收益量，土地权利者希望从其占有的土地中获得更多的收益，以满足这个目的作为土地利用方式的依据。 因此，土地价格是以该区划的效用最有效为前提的。(6)对预计收益原则价格的评价，未来而非过去很重要。 过去收益的重要意义是为推测未来收益变化的动向提供依据。 因此，商品的价格由反映该商品未来的总

15、收益决定。 土地也是如此，其价格也受预期的收益形成因素的变动影响。 因此，土地投资家预测该土地给将来带来的收益和效用并进行投资。 这需要评价者理解过去的收益情况，周密分析和预测土地市场的现状、发展趋势、政治经济形势和政策规定对土地市场的影响，正确预测该土地给现在和将来权利者带来的利益的合计，即收益价格。 第三部分土地评价法，(7)几种方法组合的原则随着我国土地评价业的发展，现在比较实用的分区评价法有收益还原法、市场比较法、成本近似法、剩馀法和基准地价系数修正法。 因为不恰当的评价方法可能会使评价结果产生很大的偏差，所以在进行地价评价时，根据要评价的区划的实际情况，充分考虑用地的类型和掌握的资料

16、，选择最佳的方法进行评价，并且为了使评价结果客观、更准确，在评价中有两种合适的方法也就是说，在评价过程中，必须按照国家和地方的有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则，评价过程合理，评价方法科学，评价结果正确，严格遵守秘密。 二、评价方法和评价过程，(一)评价方法根据规程 (以下规程 )，通行的土地评价方法主要有假设开发法、市场比较法、剩馀法(也称为假设开发法)、成本近似法、基准地价系数修正法等。 评价方法的选择必须按照地价评价技术樟树市城区土地级别及基准地价表，结合当地土地市场的发育情况和评价对象的具体特征、评价目的等，选择合适的评价方法。 因为估计地块在樟树市城区基准地价更新成果的范围内

17、，所以可以使用基准地价系数修正法评价的预期地块作为商业用地，是具有收益或潜在收益的开发项目，可以用收益还原法进行评价。 1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法在求出一个推定区划价格时，根据当地的基准地价水平，参照与推定区划相同的土地水平或均质地区内的该用地的地价基准和各种修正要因说明表，并参照两者的地区条件、个别条件、土地使用年数、市场行情、容积率、 根据微观地区条件以及土地开发程度等的差异，确定修正系数，修正基准地价，得到评价对象地价的方法的基本公式是：区划地价=有区划地区的等级基准地价K1K2K3(1 K ) 公式中：K1日期修正系数k2-土地耐用年数修正系数k3-容积率修正系数k-影响

18、地价地区的要素和个别要素修正系数之和2，收益还原法收益还原法在估计土地未来的年净利润(正常年净利润)的基础上，以一定的土地返还率，将评价对象的未来的年净利润作为评价天数收益的总和(其基本公式为，总地价=土地年净利润r1-1/(1 r)n中：n应估算区划土地剩馀使用年数r的土地还原率2、评价方法和评价过程、(2)评价过程1、基准地价系数修正法(1)樟树市基准地价介绍和樟树市在2004年1月1日被评价为基准和时间点的现状的平均土地开发水平的基础上，城市不同土地水平(均质地区)内不同土地利用类型的土地使用权单位面积的最高使用年数的平均价格。表3-1樟树市城区基准地价表单位：元/平方米，二，评价方法和评