2009年房地产估价师《理论与方法》真题

1、2009年房地产鉴定师理论与方法考试的真正问题和答案一、个别选题(一共35题，每题1分)。 每个问题的候选答案中只有一个正确答案最多，请把正确答案括在括号内)。1 .一个评价项目的评价目的本质上由()确定。a .评价机构b .鉴定人c .评估报告用户d .评估委托人的评估需求2 .评价项目的价值类型本质上由()确定。a .评估委托人b .鉴定人c .评价目的d .评价对象3 .以下价值类型的表现中，错误的是()a .以价值为市场价值b .投资价值是非市场价值c .市场价值的前提之一是持续使用d .同一评价对象可能有不同类型的价值4、李某购买的商社交货后，检查的室内空气质量不符合国家标准。 李某

2、治理大气污染的费用预计为5000元，将推迟三个月入住。 像当地商社一样每月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。 如果月报酬率为0.5%，室内空气质量不符合国家标准，给李某造成的损失是()元。A.5000B.12574C.12650D.139115 .在以下经济活动中，不需要进行房地产评价的是()a .了解某房地产承租人的权益价值b .某企业知道企业价值，包括房地产和特许经营等c .了解某地区地震后房地产价值的变化d .知道某房地产应纳町的土地使用税额6 .任何房地产都只能当场开发、利用、消费，必须受到当地空间环境的束缚。 房地产开发利用的特征本质上取决于房地产的()特性。a

3、.容易受到限制b .相互影响c .独特的d .不可移动7 .以下房地产中，转换能力相对较强的是()a .用途专业的房地产b .高价值房地产c .独立使用的房地产d .不可分割的房地产8 .影响某房价的以下要素中，非实物要素为()a .户型b .楼层c .阶高d .装修9 .在与同一评价对象相同的评价时刻，以下的价值类型中评价值最大的是一般的。a .慎重的价值b .市场价值c .馀额d .迅速改变价值10 .一套200，单价为4000元/222222222222222653折扣率为5%的话，这个套件的实际价格为()万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.0011 .以下房地产价

4、格中，能比较好地反映地价高低的是。a .土地总价格b .土地单价c .大楼的地价d .商社价格12 .设立地役权后，通常使用()a .儿童演员的价值下降b .必要职务的价值下降c .童役和必要役的价值正在下降d .童役和必要役的价值上升13 .关于房地产价格影响的以下表述，正确的是()a .在卖方市场上，增加卖方税收往往会导致房地产价格上涨b .增加房地产持有环节的税收通常会导致房地产价格上涨c .在买方市场上，增加卖方税收往往会导致房地产价格下降d .严格控制房地产开发贷款通常会降低房地产价格14 .建设工程抵押价值评估减去拖欠的建设工程价款，符合房地产评估的一般技术原则。a .慎重的原则b

5、 .替代原则c .合法原则d .最好的最佳利用原则15 .在对最近发行的评估报告进行评估时，与评估对象情况和房地产市场情况相对应的时间都是一年前的某一天，其评估类型可能是()a .建设工程中的抵押评价b .房地产损害赔偿评估c .预期住房市场价值评估d .房地产估价的探讨评价16 .在拆除某旧市区改造的房屋时，有的房屋登记了使用面积，有的房屋登记了建筑面积，因此在确立比例标准时需要特别注意的环节是()a .统一房地产的范围b .成批支付方式c .统一价格单位d .统一市场情况17 .评价对象为没有车的住宅，选定比例的成交价格为86万元，现在价格为8万元的车，在全新的状态下包括价值为3万元的家具

6、，家具有8成是新的。 这个比例统一房地产范围的价格是()万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.0018 .某办公楼的采光受到影响，为了克服其影响，改造这座办公楼的照明系统需要30万元，每年增加电费等运营费用5万元。 这座办公楼预计剩馀经济寿命为30年，报酬率为8%，这座办公楼因采光影响而损失()万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.0019 .某房地产在2009年4月的价格为6500元/，该房地产在2009年310月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08 (均为基数108 )

7、A.5110.51B.5307.26C.5549.95D.5638.1320 .报酬率是与利率、内部收益率相同性质的比率，对其内涵的理解是()a .投资率是投资回收和投资资本的比率b .高风险投资，由于不确定因素多，报酬率低。 相反，报酬率必须高c .如果投资房地产能够获得一些额外的好处，投资者会提高所要求的报酬率d .将土地特别视为可靠投资时，其报酬率必须低于其他比较长期的投资报酬率21 .对于盈利性房地产，建筑物的经济寿命为()a .从建筑物完成之日到不能安全使用之日的时间b .正常市场和运营状态下净利润大于零的期间c .由建筑结构、工程质量、用途和维护情况等决定的时间d .剩馀经济寿命与

8、实际年龄之和的时间22 .某住宅抵押的收益性房地产，年有效租金收入为500万元，年住宅折旧费为30万元，修理费、保险费、管理费等为50万元，水电费等为40万元，营业税和房地产税等为65万元，年抵押贷款偿还额为70万元，租赁合同合法、安全这个房地产的净利润是()万元。A.245B.275C.315D.34523 .某房地产年收益60万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地使用期30年，土地报酬率6%，房地产价值()万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.0024 .某房地产开发商开发建筑面积为10000的办公楼，开发完毕后，售价为3000元/瀬，获得土地时

9、的大楼地价为1000元/喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%25 .某一片荒地面积为1k“七通一平”进行开发后，分批有偿转让，开发成本和管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期间为一年。 上述费用均等投入，可转让土地面积比率为65%，该区域可转让土地的计算成本为()元/元A.310.61B.321.60C.477.87D.494.7726 .某办公楼的建筑面积4000，剩下的经济寿命为32年，因为没有电梯，租金只有80%，月租金为30元/M。 当地有电梯的办公楼的平均租赁率是90%，月租金是40元/AAAAR，报酬率是6%，修

10、复了没有电梯的功能缺陷，那座办公楼就会上升到()万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.7227 .在假设开发法的现金流折扣中，对应于评估对象开发完成后价值的时间通常是()a .取得开发房地产的时间b .开发期间的某个时间c .开发完成后的时间d .开发完成后的一段时间28 .评价目前半年前停工的建设工程的价值，完成所有工程的建设费用为1500元/65500元，其中主体工程为900元/65500元/222222222652该建设工程在建设工程的主体部分完成，未施工的安装和如果折扣率为15%，则评估时的更新费用为()元/A.486.52B.521.74C.559.50

11、D.1398.7629 .直线趋势法y=a bX中的常数a、b由()决定。a .房地产的历史价格资料b .房地产未来价格资料c .房地产的现实价格资料d .鉴定师选定的现在和未来的价格资料30 .一家商社20042008年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。 利用平均增减量法，此类商社2009年的价格为()元/A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.0031 .威廉？ 在阿郎索的任意地域的地租计算式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，iv表示()a .单位面积的土地农产品产量b .市场上每单位农产品的价格c .每单位农

12、产品的生产成本d .向市场运输单位农产品的成本32 .某工业用地总面积3000，容积率0.5，大楼地价1000元/ 目前，根据城市计划变更为商业用地，容积率为4.0，相应大楼地价为1500元/ 改变这个用途理论上应该把地价定为()万元。A.500B.525C.600D.165033 .在一份评价报告书中用收益法来评价评价对象价值，评价结果变高，原因可能是()a .空闲率小b .运营费用很大c .收益期短d .报酬率高34 .某评价报告书中的评价对象是办公楼建设工程，用假设开发法求出其价值的情况下，开发完成后的价值用市场法和收益法求出的成本法求出其价值的情况下，土地用基准地价修正法求出。 本评价

13、报告谋求办公楼建设工程的价值，实质上采用了()a .假设开发法和标准地价修正法两种方法b .假设开发法和成本法两种方法c .假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法d .假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法5种方法35 .在评价假设和限制条件的说明中，没有理由怀疑建筑物结构有安全危险时，应该：a .假定建筑结构安全b .我确信建筑物是安全的c .强调建筑结构的安全需要相关的专业鉴定d .很难说明建筑结构的安全性二、多选问题(一共15题，每题2分)。 每个问题的候补答案中有两个以上符合问题意思的答案，所以请把正确答案括在括号内。 如果选择正确的东西，即使错误地选择或多选，也分不开

14、的选择少，各选项为0.5分)1 .以下经济活动中，需要评价房地产抵押价值的是()a .增加抵押贷款b .在抵押期间动态监测抵押房地产c .抵押贷款到期后，就必须继续使用这笔房地产贷款d .处理抵押房地产e .租赁抵押房地产2 .以下法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁评价的依据：a .中华人民共和国物权法b .中华人民共和国城市房地产管理法c .城市房地产开发经营管理条例d .房地产估价标准e .城市房屋拆迁评价指导意见3 .引起以下房地产价格上涨的因素中，有属于房地产自然增值的因素。a .对房地产本身进行投资改良b .需求增加会增加稀有性c .通货膨胀d .外部经济e .提高建设成本4 .在

15、实际房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产没有设定法定优先费用时的价值减去鉴定人知道的法定优先费用后的金额。 这些法定优先费用通常包含()a .拖欠建设工程价款b .被担保的债券金额c .不动产出售处理费用d .诉讼费用e .其他法定优先费用5 .以下房地产价值类型中属于非市场价值的为()a .完全产权价值b .承租人的权益价值c .快速改变现值d .承租人的权益价值e .剩馀价值6 .以下房地产价格影响因素中，有不属于房地产区域的因素。a .建筑平面布局b .朝向、楼层c .环境景观d .土地开发的程度e .房屋破损等级7 .关于以下居民收入水平对房地产价格的影响的表达有正确之处。a .居民收入的真正增加通常导致房地产价格上涨b .如果居民收入的增加是衣食住困难的低收入者的收入增加的话，对房地产价格没有什么影响c .如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，就促进房地产的上升如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，没有房地产投资和投机行为，对房地产价格