2011年兖州海情康城营销策划方案

1、2011年1、2、2是新房地产政策的影响从一线和二线城市蔓延到三线和四线城市的一年。这也是兖州许多房地产项目竞相抢占市场的一年。对于海清康城项目来说，在当前的市场环境下，如何将劣势转化为差异化的竞争力？如何提高品牌高度和市场影响力？如何顺利推进工作，完成营销任务？此案解决的关键在于海清康成项目如何具体化解总行的任务压力，树立独特的产品和品牌高度，并快速抽回资金。1.市场分析2。兖州房地产市场分析3。关键竞争项目分析4。总结2。产品分析1。项目描述2。项目卖点排序3。SWOT分析4。总结3。定位解释1。产品定位2。客户群定位3。形象推广基调和价值体系。4.营销推广1。整体营销原则2。总体营销目标

2、3。销售任务分解4。促销策略5。晋升原则6。促销订单7。价格计划8。订阅方法9。创新计划焦点10。推广周期和阶段主题11。推广渠道和媒体12。成本预算。虚拟仪器和平面性能5。业务定位的初步描述。海清办公楼及综合楼4、1初步定位描述。市场透析。1.新房地产政策对市场的影响2。兖州房地产市场分析3。关键竞争产品分析4。市场概述5。2010年，全国房地产市场在商品房投资、销售量和销售价格等方面呈现出快速增长的趋势。然而，随着国家宏观调控政策的颁布和实施，全国房地产市场已从一线城市逐步进入调整期，主要表现为开发企业减少或推迟商品房开发、商品房成交量快速下降、销售价格松动。在此背景下，预计2011年全国

3、商品房市场将继续调整。对商品房销售的影响主要在于，投资型客户将在短时间内放弃购买，二次购房者(住宅升级)将推迟购房，刚性需求的客户比例将逐步增加。1.新政策对房地产市场的影响。兖州房地产市场简要分析2.1商品房市场的供应量在集中交易阶段出现大幅增长。2011年兖州市住宅市场的整体潜在供应量预计将达到203万平方米。预计今年上半年市场潜在供应量的50%将达到预售条件，2011年上半年市场将售出近100万平方米的住房。兖州市整体住宅市场需求分析整体需求快速下降，客户群逐渐分化。兖州市辖区人口约60万，其中城市人口约20万，城镇人口约40万。从住宅需求来看，兖州市城镇人口购房比例相对较小，城市商品房

4、客户主要是城市地理客户。兖州市住房消费群体按职业划分，主要分为四类，政府公务员、事业单位职工、大型企业职工、个体工商户。但是，随着城市的发展，这四个群体中的大部分都已经买了房子，解决问题的方法主要分为三类。1.兖州市大规模的城中村改造(过去三年近300万平方米)大多采取了安置的形式来解决原住民的住房问题。2.太阳纸业的大型公司华勤集团建造了自己的住宅，并以成本价出售给员工。3.购买商品房。2010年前，兖州市商品房供应主要集中在老城区，共开发销售商品房约150万平方米。8、从建筑形式上看，每个项目的产品都是高度同质的，主要是高层和小型高层板式建筑，主要区别在于建筑风格和户型。这座11层的建筑主

5、要由一个街道上的两户人家组成2010年第四季度，兖州大型项目的平均预期销售价格为4200元/平方米。从短期来看，市场供应的急剧增加和国家监管政策的逐步实施，加剧了市场用钱观望的趋势，导致市场成交量下降。截至2011年2月，兖州煤业大型项目的平均预期销售价格已降至3820元/平方米，整体平均价格下降约10%。10，3。分析重点竞争项目，市场竞争分为三个部分。从市场竞争模式来看，市场竞争已经形成，竞争模式分为三个部分。惠民建设投资有限公司、华勤集团和亚星集团已实现总开发量170万平方米，占潜在市场供应总量的83%。预计2011年上半年这六个项目40%的潜在供应量将达到预售条件，预计2011年上半年

6、市场容量将达到68万平方米。占现阶段市场总供应量的68%。备注：附件包括对主要比赛项目的分析和比较。11.市场概述目前，兖州市商品住宅市场需求已经分阶段饱和，住宅市场严重供过于求。在售商品住宅项目产品同质化程度过高，各种项目的竞争主要是价格竞争。市场竞相降价，正在打价格战，导致市场形成更加混乱的格局。在这种背景下，本案要想在市场上赢得第一次机会并稳步发展，就必须避免价格竞争。在此基础上，必须建立项目产品和品牌形象，形成差异化的市场竞争，使项目能够长期稳定发展。1.项目分析2。整理项目卖点3。SWOT分析4。摘要13。浅析海清康城一号规划。项目分析。规划亮点：建筑分散布局，确保建筑采光，增加建筑

7、间距。东西两端的复杂建筑形成了标志性建筑。建筑布局规划，15，建筑风格设计，设计亮点：项目立面基本延续了海清丽都的建筑风格。西班牙建筑风格被添加到设计细节中，包括红色瓷砖屋顶、弧形屋檐和其他建筑元素。16.项目景观规划，规划亮点七个“点”建筑围绕着15000平方米的中央花园，形成项目景观的核心。同时，建筑间分布有6个庭院式景观点，确保每户的室外景观效果。17、配套项目、规划亮点：社区规划有6个幼儿园班和5100平方米的12个小学班，形成了无缝衔接的初始教育。目前，“海清康城”是兖州唯一一个规划有小学的商品房小区。18、项目房型分析、海清康城房型比例、海清康城房型比例建议(2010年4月)，房型

8、比例与建议基本一致，但面积范围与市场需求面积范围存在差异。在这种情况下，面积为109116平方米的两居室的比例太高了。120-130平方米与三居室住房的最大市场需求之间存在差距。面积超过144平方米的三居室占全部三居室的比例约为30%，过高。总平均面积超过市场需求面积约10%，这将导致后期总价格过高。19岁。该项目位于四个相邻地区：北九州路，西大禹路，东至青州路，南至九州方圆社区。海清丽都和海清康成位于同一区域，但海清康成距离太阳纸业厂区较近，空气污染较大。分析海清康城项目的区域位置，20个项目，2010年开始，21个公共项目；市委党校政府办公室盛德宾馆，配套教育；曲阜大学兖州一中，商业配套设

9、施；银座文化休闲百货；小面值22海清康城项目区域定位分析。地理位置：九州路附近，政府机关核心地段，发展前景：现代行政商务区，教育资源：社区幼儿园、小学、兖州一中，周边环境：在建文化体育中心23个。理清项目的卖点，23。优点，缺点，机会，风险，3。项目的SWOT分析，24。在项目规划阶段，从产品细节入手，关注产品设计的各个环节，关注户型的实用性和创新性，关注园林与建筑的融合，关注社区配套设施规划的合理性等，使项目在产品层面拥有最基本的竞争优势。在项目推广阶段，将弱化项目的不足，突出项目的特色和亮点，提升项目的品牌形象，通过各种营销手段扩大项目的影响力，并迅速形成口碑传播。在项目销售阶段，在销售阶

10、段，体验营销被用来配合相应的销售策略，以逐步提高客户的购买意愿。海清康成和海清丽都的整体营销实现了相互协调和促进，并依靠两个项目的整体实力达到了引导销售的目的。我不是豪华住宅，但我不是豪华住宅。我不只是在卖东西。我和你不同。我是“华宅”。我希望你享受“高质量的生活”。我爱大海。我在康城。1.项目的产品定位。27.该区域支持管理中心。项目区为兖州行政办公中心。它靠近兖州大型企事业单位。兖州中高级人才济济。同时，这也是这些人定居和购买自己住房的首选。随着城市的发展，城市中高端人群的工作和生活区域逐渐向西区转移，西城区的教育、医疗、商业、文化和公共项目逐步实施，西城区的居住环境逐步改善，西区的居住价

11、值实现了跨越式增长。与老城相比，整体环境更符合现代生活的要求。新城的商品住宅项目整体质量比老城好。中高端人群的迁入对老城区居民对西城区价值的认同起到了推动作用。该产品支持个花园、公寓和社区设施，15000平方米的中央花园景观，个生活主题花园和7号公寓的大型公寓，个大型房屋和设施幼儿园和小学，具有无缝教育链。兖州一中近在咫尺。目标客户群描述：经济实力雄厚的兖州本地消费群体。例如公务员、企业和中高级领导，以及具有一定经营规模的个体经营者，他们大多是第二次购房者或多次购房者，具有不断改善居住环境的理想。以兖州为中心，辐射至周边7个城镇。采矿企业的雇员和各种个人和私营企业的所有者，其中大多数是当地的富

12、人，渴望通过购买房屋和财产来增加他们的生活空间，改善他们的生活环境，并为他们的子女创造一个更好的环境。投资消费，看好该地区未来的升值空间和区位价值。本地人回家或从其他地方回来，需要买自己的房子或投资自己的房子。2.来宾组的定位，29。心理因素：对工作圈、生活圈和朋友圈的多圈归属感和认同感，强烈的个人信念和判断力，以及对圈内新闻的高度信任。产品因素：喜欢大空间和大布局的公寓，同时追求更好的景观环境，周围的教育和商业要求相对完善和方便。文化因素：脱离原来嘈杂的生活圈子，希望更多的社区文化融入生活，立志提高生活质量。个人因素：地域儒家思想影响下的家庭和谐他们是各自领域的佼佼者。他们属于自己的圈子，在

13、自己的圈子里分享梦想。他们又老又年轻，有着不可替代的地位。他们的责任既是压力也是骄傲。他们会担心孩子的学习和父母的健康。他们会尽最大努力为父母和孩子做得更好。目标客户群总结如下：31，31。多彩绿色氧园管理着优雅而丰富的生活，通过区分其他竞争项目的园林景观、欧洲风格和风格以及本项目主要大户型的特点，创造出“优雅而丰富”的生活感受。七彩绿氧公园：七彩彩虹，大自然的奇迹，它包含自由、浪漫、自然、清新、传奇、神秘、优雅七种不同元素。“五彩缤纷”和“七天七个人生主题”符合园艺理念。42.5%的绿化率就像在公园里享受一场自然盛宴。优雅而宽广的生活：大户型、大格局、大气度，私密而独特；地中海风格的花园，西

14、班牙建筑风格，专享下午茶或咖啡香气，度过了一段美好时光。享受与众不同的优雅生活，风景永远不会分开。只有极大的宽容，我们才能拥有极大的幸福和更好的生活。3.形象推广音调和价值系统32，32，3。形象推广色调与价值体系、多彩绿色氧园主宰优雅而广阔的生活、品牌、上市开发公司实力保证、海洋事务项目影响力、海洋事务业主协会、产品、舒适节能住宅建筑、西班牙建筑风格、大户型、大格局、七天七命主题园景观、配套与增值，克里斯蒂娜将提供增值服务。优质的物业服务和教育资源：社区幼儿园、小学、兖州市第一中学，对市场上销售项目质量的加权平均分析表明，市场上销售的主要商品住宅项目的加权平均得分为49.5分，君临华庭的整体

15、得分较高，紫金城和海清丽都项目在外部和内部条件上各有利弊，得分基本一致。海清康成得了52分。区域优质的基础设施和完善的外部环境配套设施在各种项目中具有很大优势。内部环境已经达到市场上主要销售项目的平均水平。价值体系所支持的硬支持和软支持表明，为了创造一个高品位项目的形象，项目和客户群体之间必须有足够的展示渠道。必须有足够的硬件支持，如特色园林景观、精致的样板房等。以及强大的软服务，如专业的礼仪服务人员、高素质的销售人员、强大的品牌财产和安全人员等。在项目交付过程中，软宣传和服务贯穿整个营销城市，这是购房者的主要感觉和判断方向。因此，建议相应增加软投资。营销推广1。一般营销原则2。一般营销目标3

16、。销售任务分解4。促销策略5。晋升原则6。促销订单7。价格计划8。订阅方法9。创新计划焦点10。推广周期和阶段主题11。推广渠道和媒体12。成本预算。虚拟仪器和图形性能36。主要营销目的是“第一布局，新包装，聪明的反应和市场攫取”。根据项目进度和当前市场情况，对项目进行包装，提升项目的高档形象质量，细化与竞争项目的核心竞争力，稳步有序推进营销进度，从而顺利完成项目营销任务。1.一般营销原则，37。销售目标：力争开业后30个月内完成90%的住宅和商业销售面积。剩余的综合楼销售面积约为3万平方米，计划销售周期为8个月。注：以上销售目标将在后期根据项目进度和预售许可证进行调整。2.营销目标，38，3

17、。销售任务分解，11，01，11，12，12，10，13，06，前期，一期，二期，三期，综合楼，住宅楼：约7万平方米，商业楼：8000平方米，住宅楼：约5万平方米，住宅楼：约4万平方米，商业楼：约6000平方米，12个月，10个月，8个月，14，02， 规划开业面积：住宅面积：5万平方米商业面积：8000平方米住宅面积：5万平方米商业面积：4.5万平方米商业面积：5000平方米规划销售面积：住宅面积：1.9亿元商业面积：7000万元住宅面积：2.1亿元商业面积：1.9亿元商业面积：6000万元规划销售面积：8个月备注：在社区和区域市场相对成熟后，综合楼和办公楼的价值可以最大化，约3.4万平方米，约3万平方米，1.4亿元，39。根据现有规划方案的初步估算，该项目的居住面积约为16万平方米。该项目一般分为三个阶段：第一阶段约7万平方米，第二阶