收益性房地产贷款(ppt 107页).ppt

1、第七章收益性房地产贷款、收益性房地产(也称为营业性或商业房地产)是典型的投资项目，是通过房地产经营获得收益的经营活动。 收益性房地产融资以银行融资为方向的话，融资融资，即收益性房地产融资，本章全面介绍。 重点是贷款人的决策流程、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。 第一节收益性房地产投资和贷款决定过程第二节对贷款人贷款的评价第三节借款人的评价和决定，第一节收益性房地产投资和贷款决定，第一节收益性房地产投资二，收益可能性三，风险和个人作用四，决定过程五，房地产收益状况(一年，多年的收入清单)六，评价(房地产评价模式)，第一、第一、第二收益性房地产投资经营主体可以是

2、单一股东，组合主体的多个股东为了共同的投资利益构成了实质的经营实体，其利益分配当然也和股东的结构一致。 但是，股东通常为了使自己的资金发挥最大利益，必须要求融资。 这样在经营房地产投资活动中参加者资金的借款人(一般商业银行)增加了。 项目前的评价过程和方法，2 .投资过程，2 )发现投资机会发现机制复杂，无论是为了经营活动购买房地产，为了获得购买价格差，还是为了领取租金而购买房地产， 发现某房地产价格过低也有决定购买的情况，也有在比较自己的开发建设和市场购买的差异和风险的基础上决定购买的情况在有初步意向后，寻找市场是发现机会的基本方法，在把握了某房地产的基本信息后产生的投资意识是机会发现的总结

3、2、投资流程、初步预测(投资收益)决定面临的总是未来的环境状况、未来的风险和投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变化等。 简单的风险分析决定的开始也必须进行必要的风险分析，特别是贷款融资的投资，因为财务杠杆是双刃剑，提高了收益水平，也扩大了风险系数。 基本简单的风险分析是决策的出发点之一。 2 .投资过程，粗略的投资分析：粗略的投资分析是指财务杠杆的选择，或者说扩大是资产组合情况的决定，独资经营还是合资经营，负债经营还是合资经营，合资主体和资本结构如何，股东资本和负债比例结构如何等。 3 .预测是利用掌握的信息条件正确地判断将来的收益和市场的变化。

4、 由于房地产市场是不完全市场，供求受地方因素的影响很大，但由于市场信息通常是非对称信息，所以正确预测非常困难，特别是市场供求的时间偏差引起的供给延迟现象非常普遍，市场的周期性变化规律也很难把握。 它往往变得更加难以准确的预测，成了“遇不到，求不到”的“运气”。 个人素质、经验和信息的完整性是决定预测是否正确的重要条件。 4、可行性分析，哪个投资决策最核心的内容是可行性分析。 可行性是投资可行，也就是说它的收益足以满足投资者设定的基本条件和要求，风险也在投资者认可的可控制范围内。 这样，投资有收益、风险管理和贷款偿还。 可行性分析的基础是预测，主要内容是未来市场变化的未来收入和支出状况区域和建筑

5、物是否需要政府对该区域的计划要求及其变化的可能性和难易度。二、利润可能性、投资能否成功的唯一标准是利润量，影响利润水平的因素非常复杂变化很多，主要有购买价格、未来现金流、融资条件、税金等。 房地产购买价格确定时(这是投资决定的出发点)，现金流、融资条件、税金是有无收益和收益多少的决定因素。 1、现金流、营业性房地产投资的收益是指房地产租金收入与各种费用的差异。 一般只占房地产各种收入的微小比重，什么样的收入的增加和它带来的营业费用的微小减少对利润作出了很大的贡献。 由于任何形式的资产都具有相同的经济效果，理论上，房地产租金=相应金融资产的利率收益不增加前的房地产价格=2000/10%=2000

6、0 (元)收益增加后的房地产价格=20000/10%=200000 (元)。 随着房地产租金上升10倍，房地产价格也同时上升10倍，就是所谓的“净利润乘数”。 2、融资情况、融资情况是经营房地产投资决定的重要考虑因素，也是主要的考虑因素。 融资条件：利率水平、期限长度、担保形式。 财务结构：杠杆因子的大小对房地产投资收益有扩大效果，同样对房地产风险也有扩大效果，如何平衡两者，决策者必须充分冷静地应对。 3 .税负、税负：即税收结构和水平如何，对经营性房地产的未来收益和现金流也有很大影响，也是决策者不可忽视的重要因素。 三、风险和个人作用、一.风险投资风险一般可以分为两种：非系统风险和系统风险。

7、 非体系风险的主要因素是租金和收入变动太大，建筑物和邻居现场的营业环境恶化，工资和费用上升，竞争更激烈。 2 .个人因素决策者个人因素对决策的影响非常重要，其中也包括理性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判断力、对信息的处理能力等，投资偏好、地区偏好、感情因素、风险偏好等不合理因素。 四、从决策过程和融资的角度看，经营房地产投资决策包括股东(融资主体)的决策和贷款人(商业银行、资金融资方)的决策这两个主要主体的决策过程。 决策的基本过程如图6-1所示。 在此，首先探讨决策的前三个环节，以及贷款人和借款人的相互关系。 收益性房地产投资决定流程图，收入和支出融资形式和股票结构，现金建

8、筑物和土地，收入预测清单营业结束纯营业收入纯销售价格税前收入税后收入税后盈馀，借款人决定，融资，1 .融资结构，融资结构是经营性房地产投资项目决定的中心之一，投资主体(股东)的收益和融资结构是房地产资产中股东资本与贷款(债权)比率的关系。 因为V=M E，投资成功的关键技术是建立适当的融资结构，房地产的价值使股东和贷款人的总和大于自己的价值。 2、收入清单、收入清单是经营房地产投资决策的重要财务计划，在决策评价中极为重要，是项目预测的主要成果，是可行性分析的依据。 收入=净营业收入融资结束税后收入=收入-偿还债务-税，3 .借款人和借款人的评价，借款人和借款人的项目的评价分别独立进行，希望共同

9、目标能够控制融资成功、收益稳定、风险。 在具体评价过程中，借款人评价先行，借款人评价后，通常双方合作，交换信息，互相进行必要的信用调查和评价，保证自己的利益不被恶意侵害。4、借款人与借款人的关系，与任何融资一样，收益性房地产融资也是租赁双方合作共赢的过程，相互信赖和互助是重要合作的基础。 但是，盈利性房地产项目具有独特性：贷款期限不一定，贷款金额可以小，贷款条件灵活多样，涉及复合投资的利害关系复杂。 因此，贷款双方需要更好的沟通，更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，达成共同的目标利益，五、房地产收益状况的收入清单编制，收益状况是投资主体决定的主要依据，是贷款决定的重要指标，也是贷款决定的重要

10、指标1 .预测财务清单(年收入清单、多年收入清单)2.预测抵押终止收入(1)年收入清单纯营业收入NOI纯营业收入是营业收入减去营业成本，这是项目收入水平的基础，贷款人特别重视。 是判断债务偿还能力的标准之一。 税前收入BTCF税前收入是缴纳所得税前的收入额，其公式是税前收入=纯营业收入-债务-公积金=纯营业收入- (利息年偿还额) -公积金，1 .预测财务报表，1 .预测财务报表，应纳税收入是所得税法企业应缴纳所得税的收入，按法定标准应税收入=净营业收入-折旧-利息=税前收入当年累计折旧-折旧折旧是资产的使用年数折旧，一般用平均法、递减法等不同的会计方法处理，由于财务基准是成本，因此应扣除税额

11、的偿还额是总资产的负债和股东资本的转换， 无论企业纯利润如何都不能从征税收入中排除的储备金是企业保证未来某个无法预见的突发事件的应急准备，不是经营成本，当然应该是征税收入内的项目，不能排除。 1 .预测财务清单，纳税额：纳税额应缴纳的所得税额：纳税额=纳税所得税率税后收入ATCF税前收入减去纳税额的税后收入：税后收入=税前收入- (纳税所得税率)纳税收入为负时，房地产经营者不需要收入为负缴纳所得税，因此形成“避税” 多年收入清单，表6-2是简化的多年收入分析清单。 多年的收入分析的中心目标是正确预测未来的收益和营业费用，为了使预测更客观，多年的预测清单一般要求中介机构参加，特别是一些机密数据应

12、该由中介评价服务机构推算。 多年的收入清单，收入等于租赁毛收入和非租赁毛收入的总和，必须进行市场发展情况和租户实际需要的鲁棒性预测，对每年的空闲率确定适当的控制水平。 营业费用的范围很广，所以应该以详细情况为基本标准，进行保守的报价，尽量在经营中控制。 多年收入清单、税前收入影响税前收入的因素很多，最重要的是毛收入、经营费用、财务费用(贷款利息)、管理费用等，提高毛收入、降低各费用是增加税前收入的主要方法，其中财务费用取决于经营中剩馀本金的数量和利率水平的高低毛收入=出租毛收入的非出租收入的有效毛收入=毛收入-空房租金的纯营业收入=有效毛收入-营业费用税前收入=纯营业收入-利息-还款-公积金，

13、多年的收入列表，税后收入税后收入是征税后的剩馀部分，房地产尤其形成“隐税”应税收入=纯营业收入-利息-折旧税前收入还原本积金-折旧=应税所得税前收入=应税所得折旧-还原本-积金税后收入=税前收入- (应税所得税率)，2 .预测抵押终止收入。 营业性房地产投资除了可以在拥有不动产的阶段产生收益外，投资结束时处理房地产还可能产生更大的收益。 房地产一般与市场房价一致上涨。 这样，即使拥有房地产时收益不充分，结束时通过获得超过房屋购买价格的销售收入也可以得到充分的补偿，可以使这个投资收益符合原来的计划要求。 结束清单、营业性房地产投资在经营结束时结算，产生的各种收益用结束清单表示，包括净销售价格、交

14、易费用、税后销售收入等。 净销售价格：净销售价格是不动产销售价格减去剩馀价值(也就是折旧剩馀值)和各销售费用后的收益。 交易税：交易税是房地产交易必须缴纳的各种关税项目和费用。 税后销售价格：税前销售价格是房地产交易中产生的收益不缴纳所得税前的总额；税后销售价格是房地产交易中产生的最终收益，即缴纳所得税后的所有收益。 前提条件，上述终止清单是根据现有市场资料的分析进行的推算，销售价格基于当年的预测收入和去年的资本化率。 六、用评估、资本化率估计房地产销售价格是一种评估方法，对现实市场评估有几种有效方法。 1、评价的基本模型是收益性房地产评价最常用的基本模型是折扣模型： V=I/R V预测销售价

15、I-预测净利润r-资本化率，6、评价、收益阶段性实现的V0是房地产现值，In是第n年净利润r是基准折扣率(房地产价值等于购买价折扣率仍为：其他方法。静态收入模式如果假定净营业收入、税前收入、税后收入为一定的固定值，房地产估价模式为静态收入模式。 动态收入模型上述三者发生变化时，需要动态分析，具体的动态因素选择都可以。 第二节贷款人对贷款的评价，银行为了自己的利益，保证贷款的利益性、安全性和流动性，进行必要的审查、评价工作，向贷款人收益性房地产的投资主体(经营者)贷款一定的金额。 贷款者的评价内容很广泛，但重要的是保证金钱的利益性、安全性和流动性。 借款人的工作开始于审查借款人的申请书。 其次，

16、对有关房地产本身进行一定的评价，判断收益性和风险的大小。 最后，根据上述工作，确定贷款条件和标准。 第二节贷款人对贷款的评价、一、申请书文件内容二、房地产评价(重点)三、贷款标准(重点)、一、申请书文件内容1 .申请书文件清单(P147) 贷款申请书(非标准形式)房地产和建设项目的基本情况(地区等)房地产资产状况(需要详细信息) 市场分析；借款人的基本情况；预测的财务清单和可行性分析报告；评估书(中介机构完成)；房地产项目的未来前景；汇总担保物的产权证明和保证人的承诺等；申请书的主要内容，申请书的基本要求：内容丰富，表现简洁，重点突出，信息充分； 强烈表达借款人的借款愿望，并向借款人提供充分的信息作为决策的依据，最终目的是合作成功，实现融资。 一般来说，贷款人审查的重点内容有： (1)贷款及其安全性、贷款申请书一般从贷款人和贷款的基本情况来叙述。包括借款人的名称、法人代表等基本情况、贷款数、期限、利息要求、还款计划、融资结构、法规和限制、项目房地产的基本情况(越详细越有利于贷款人的评价)等。 应高度重视贷款安全性，对贷款价格比、单位面积贷款额、贷款回收期、保险点(损益平衡点)和灵敏度分析等作出详细分析和说明。 区位、房地产和市场行情