2018我国房地产行业发展展望

1、2018我国房地产行业发展展望,中国房地产业协会 童悦仲,提 纲,房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势,提 纲,房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势,1.1 房地产的重要地位,我国国民经济的重要支柱产业 居民家庭财富的主要组成部分 地方政府财政收入的主要来源 促进城市面貌改善的强劲动力,1.2 目前房地产存在的问题,房价严重背离价值，拉大了贫富差距 高房价导致城市竞争力下降 高房价挤压了实体经济 房地产泡沫可能引发金融风险,1.3 房地产调控,“经济调节”是政府的主要职能 当房地产过热时，为

2、其降温减速 当经济快速下滑时，借助房地产进行刺激,提 纲,房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势,2.1 调控方式由全国一律到因城施策,中央决定不再出台统一的调控政策 要求各地政府根据当地房地产市场情况制定有针对性的调控措施 中央政府负责督办，对调控不力的城市领导进行约谈和问责,2.2 调控范围显著扩大,2016年3月住建部奉命约谈厦门、合肥、南京、苏州等城市的市长，这些城市随即出台政策，拉开了本轮调控序幕。 2016年9月30日晚间至10月6日，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策，之后西安、郑州、济南、福

3、州、珠海、东莞等城市迅速跟进，被业内称为2016年度的“9.30新政”。 随后限购政策扩展到热点城市周边地区和一些三、四、五线城市，包括河北省廊坊、涿州、保定、沧州、张家口、承德、三河、涞水、大厂、香河、固安、永清、怀来、崇礼，广东省佛山、东莞、中山，江苏省昆山、太仓、句容，浙江省嘉兴、嘉善、丽水，山东淄博，福建连江，安徽阜阳等地。,2.3 调控力度一再加码,本轮调控初期，各地不同程度地进一步收紧了限购、限贷、限价措施，提高了购买第二套住房的贷款首付比例。 2017年3月17日北京出台政策，规定“社保缴纳由年度考核细化为月度考核”、“离婚后一定年限内再贷款购房，仍按婚内购房对待”、“购房认房又

4、认贷”、“限购商办房”等，随后其他热点城市也对调控政策密集加码。 2017年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购楼房取得产权证后满2年方可上市交易。随后成都、福州、青岛、广州、珠海等10座城市先后跟进，出台了2年至5年不等的“限售”政策。 2017年7月17日，广州市政府印发了加快发展住房租赁市场工作方案，首次规定了“租购同权”政策。,提 纲,房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势,数据来源：国家统计局官网,两年多来，全国当年累计商品房销售面积仍保持较高水平，连创年度新高， 但增速逐渐趋缓。,数据来源：国家统计局官网,两年多来，全国

5、当年累计商品房销售额也保持较高水平，连创年度新高，但增速逐渐趋缓。,两年多来，全国当年累计商品房销售面积和销售额增速趋缓，但一直保持正增长。 销售额增速始终高于销售面积增速，表明房价在继续增长。,数据来源：国家统计局官网,数据来源：国家统计局官网,两年多来，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比总体上仍呈增长趋势。,数据来源：国家统计局官网,两年多来，全国房企当年累计到位资金也一直保持正增长，但增速趋缓。,数据来源：国家统计局官网,两年多来，全国当年累计房地产开发投资同比增速平稳，进入2018年后增幅 又有所扩大，表明多数企业仍然看好房地产市场的前景。,数据来源：国家统计局官网,两年多来，全国

6、当年累计房屋新开工面积在急速下滑后震荡趋稳，并保持较高增幅。,数据来源：国家统计局官网,两年多来，全国当年累计土地购置面积增速逐步上扬，表明企业对市场很有信心。,数据来源：国家统计局官网,两年多来国房景气指数保持着震荡上行态势，表明在严厉的调控环境下，我国 房地产业仍保持着扩张态势。,3.1 对当前调控方式的反思,我国房地产泡沫严重尽人皆知，可是，为什么在看似严厉无比的调控下，两年多来房地产业依然继续保持扩张态势呢？ 根源在于没有改革各项相关的基本制度。当前的调控政策反而增加了房价上涨的预期。 地方政府仍然高度依赖土地出让收入和来自房地产的税费。 居民和企业依然把投资房地产看做最有效的赚钱手段

7、。,3.2 房地产调控与防范金融风险,防范和化解金融风险是当前我国必须打赢的一场攻坚战。 世界历史上出现的金融危机，83%是由房地产泡沫引爆的。 为了防范化解金融风险，中央加强了金融监管，今年以来“钱荒”、“债务违约”成了业内热词。 中美贸易战、美联储加息 ，增加了未来经济形势的不确定性。 建立新的住房制度和房地产市场化调控机制刻不容缓，未来势必冲击甚至颠覆人们对房地产的理解和认知。,3.3 建立新住房制度的指导思想,2016年12月召开的中央经济工作会议公报指出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的 ” 的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的

8、基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。 2017年10月18日，习近平在党的十九大报告中指出：要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居。”,提 纲,房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势,4.1 未来房地产政策走势,为了避免引爆金融风险，上策是采用“慢撒气”的方式化解房地产泡沫。因此在新的住房制度和房地产调控长效机制建立起来之前，政府还不太可能放松“限购、限贷、限价、限售”

9、政策。 针对建立新的住房制度和房地产调控长效机制，各地会不断推出新的政策措施并开展试点，如去年9月30日北京推出共有产权住房管理暂行办法、宁夏今年5月9日出台自治区房产税实施细则、6月5日深圳出台新的住房改革计划等。,4.2 未来房地产价格走势,只要不发生大的经济动荡，以下情况仍然是今后的大概率事件： 发展快、人口净流入多的城市房价依然坚挺，在调控层层加码的政策环境下，房价还会缓慢上涨。 一些尚未实行调控政策，而且近年来商品房库存去化快的城市，将成为新的投资热点，房价可能出现较大幅度上涨。 那些经济发展放缓、人口加速外流、未来市场容量小的城市，以及那些商品房库存过多的城市，房价将表现松动，出现

10、回落。,4.3 未来房地产销售形势,如果宏观经济形势和房地产调控政策未发生颠覆性变化，商品房销售仍将缓慢增长。 一、二线城市和其他重点城市二手房市场增长速度将超过商品房。 在宏观经济形势和房地产调控政策不发生颠覆性变化的情况下 ，2018年全国房地产销售面积和销售额虽然增速下降，但数量可能再创历史新高。,4.4 企业经营变化趋势,经营范围从单纯的房地产开发，转向跨领域、跨行业，向多元化经营发展。 经营理念从重数量、重规模、重扩张，转向重品质、重效益、重品牌。 经营方式从不断重复“征地-开发-销售”循环，转向持有部分物业，通过租赁和经营获取长期收益。 经营模式逐步从自主投资的重资产经营，转向联建、代建和品牌输出等轻资产经营模式。,4.5 开发产品变化趋势,开发地域从已经趋于饱和的区域和城市，转向更有市场前景的区域和城市。 开发模式从商品房为主转向商品房和保障房并重；从单纯开发商品房，转向同时开发商品房和租赁房。 产品类型从住宅扩展至商业地产、旅游地产、园区地产、老年地产开发。 产品品质从相对低劣、粗放，转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。 产品属性从半成品的“毛坯房”、“清水房”转向全装修成品房。,4.6 项目建造和营销方式变化趋势,随着人力成本不断上升，采用产业化建造方式的开发项目所占比重将逐步增加。 BIM等数字