地铁院物业管理方案

1、第一章地铁设计研究院办公楼概况及人员配备根据现代物业管理理念和科学的管理模式，我公司专门在第二钢铁医院办公区设立了物业管理办公室。本着资源共享、降低管理成本的原则，结合“一岗多工、一岗多能”的原则，引进高素质的物业管理从业人员，提高服务水平，减少人员编制，我们在二铁医院办公区实施了全面的开放式和封闭式物业管理模式，并为办公区人员编制设置了岗位。第二章铁耳园物业管理项目的服务内容、质量、目标和承诺第一节物业管理服务的范围和内容根据铁路二院办公区物业项目的实际情况，根据全国物业管理示范大厦创优达标细则的选择(详见附件5)，结合酒店的一站式服务元素，为业主提供高标准的现代礼仪和超值的客户服务。物业及

2、其附属配套设施和设备的管理全面实施质量控制，确保其使用功能的正常发挥。物业管理服务的具体范围和内容如下：一.公共服务(即日常服务)为了维护物业的正常使用，保证正常的公共秩序和整洁的办公环境，并提供必要的、定期的服务项目。1、清洁卫生管理(1)公共区域每天清扫6次以上，地面整洁无垃圾、口香糖；(2)前台每天抹4次灰尘，公共区域风口每周抹一次灰尘；(3)每周在公共区域擦拭和清洗玻璃一次(每天玻璃正面清洁2.5m)，每天6次清除一层大厅玻璃门上的指纹；(4)高层墙面每周除尘一次，低层墙面每天除尘一次(每日标高清扫2.5m)；定期擦拭并掸去灰尘，不得有浮尘；(5)地面水晶硬质处理(或按3M硬质地面护理

3、系统保养)和石材抛光蜡保养每三月一次，均匀见光，无污迹，无脚印；(6)公共区域：天花板每周除尘一次，死角每天除尘一次，踢脚线每天除尘一次，开关箱每天除尘一次，防火门每天除尘一次，不锈钢护栏每天除尘一次，每周加油一次；(7)公共区域地面推尘每日4次，二月打磨打蜡保养一次；(8)每月对公共区域地板和公共卫生间地板实施3M硬地板清洁系统清洁一次；(9)公共走廊、地板和爬梯应拖洗，爬梯扶手和踢脚线应每天清洗一次，不得有污渍；(10)电梯轿厢门和内壁的油污应每天擦拭一次，不得有污迹或指纹。汽车地毯应每天抽6次真空，每周干洗2次。(11)公共卫生间：每天清洗镜面6次以上，无指纹，桌面无积水，不锈钢表面无水

4、渍，地漏干净，整体清洁无异味；及时更换调味球；每周擦洗一次地面，每周清扫一次风口；(12)公共区域灯具的灰尘涂抹：高级灯具每六个月清洗一次并亮一次，低级灯具每周清洗一次并亮一次。(13)公共区域内墙清洁：每年一次，清洁无浮土；(14)公共区域垃圾：垃圾每天统一清理一次，进行装载和处理，并处理垃圾桶。桶体和盖子清洁无污渍。(15)擦拭公共场所的各种植物：每周一次，叶子干净而有活力；植物花盆和底座托盘应每天清洁一次，不得有泥水。(16)公共区域的煤烟桶：每天清洗擦拭两次，内桶内的垃圾小于等于3/4，无污渍和垃圾暴露，石米白桶体光亮无污渍；(17)公共区域消防设备：每周擦拭一次灰尘，清洁无灰尘；(1

5、8)公共区域的安全标志、水标志和房间号：每周一次清洁明亮；20F地板每月擦洗一次，天窗玻璃每周刮擦一次，天窗明亮，没有垃圾和灰尘。-1F、2F、日常清洁(二)出入境货物登记；(三)突发公共安全事件的应急处理；(4)公共区域巡逻；(5)智能设施和设备的运行和管理；(6)监控报警信息的处理；(7)夜间接受顾客的投诉和帮助。4、消防协调管理(一)协助有关部门调查处理火灾和火灾；(二)消防设施的使用和管理；(3)消防设施设备正常状态的正常管理；(4)及时处理监测信息。5、消防安全检查工作(1)定期对管理区域进行消防安全检查；(2)提出消防整改措施和方案；(3)开展防火宣传教育。6.停车场管理(一)停车

6、位的使用和管理；(2)车辆段标志和设施的管理；(3)仓库内岗位的清洁卫生管理。7.道路管理(1)道路标线管理；(2)交通秩序管理；(3)交通设施设备的正常使用和维护管理。8.收发邮包、信件、报纸和杂志9.水电管理(一)设施设备的维护和维修；(2)根据需要每半年对二次供水罐进行一次清洗、消毒和检查；(3)按规定对高低压配电设施、设备进行检测，并保证24小时轮流值班。10、按规定对化粪池进行清洗和维护11、代收代缴水电费12.物业共用部位的日常维护和维修(1)代理室外幕墙的外墙清洗和维护；(2)梯子、立柱、墙壁、天花板、踢脚线、门窗、室内外地板等的装饰应进行维护和分散维护。13、物业设施设备日常维

7、护和维修的正常运行楼宇管理系统(BMS)、安全监控系统、高低压输配电系统、生活给排水系统、火灾报警及联动系统、消防喷淋及消火栓系统、消防正压送风系统、气体灭火系统、多联式热泵中央空调系统、新风系统、智能停车系统、弱电系统、照明系统、综合布线和垂直电梯日常维护及分散维护。14、代表业主制定年度物业维修、大修、更新改造计划，并组织实施和验收15、制止和处理物业管理区域内违章改变物业使用功能和违章乱建现象16、市政公共设施管理(一)保证公共设施完好无损，不得随意改变；(2)公共照明和邮政设施齐全，工作正常。17、争取全国物业管理示范楼筹建事宜18、根据需要增加其他物业管理项目第二，特殊服务特殊服务是

8、指除公共服务外，客户为满足个人需求而委托的服务。根据具体的服务情况，这类服务可分为以下两类：1.免费服务系列：客户只需打一个电话告诉物业管理公司您的姓名和要求，其余的由服务人员免费为您完成。(1)提供防火知识和消防应急相关培训；(二)代订机票、火车票和酒店住宿；(3)检查室内电气和电路安全隐患的义务；(4)临时存储物品的保管；(5)雨具借用；(6)呼叫服务；(7)客服中心消息；(8)根据需要增加的其他项目。2.付费服务系列：为了满足客户的需求，特开展以下特殊服务项目。物业管理公司本着有偿、低成本的原则提供以下服务：(1)室内清洁服务：清除家具上的灰尘；清洁和维护地板(地毯)；真空抛光打蜡，清洁

9、玻璃门窗。(2)室内绿化或代理托管服务；(3)商业服务：中英文打字、发送和接收传真、电子邮件、复印和装订、代表客户采购；(4)室内维护：客户可以联系物业管理公司维修室内机。修理室内自用部件是一种1.该建筑的完好率在90%以上，建筑外观美观整洁，使用功能无变化，无违章乱建。2.房屋零修及时率达到95%以上，水、电、电梯等设施随报告修复，房屋土建工程问题在接到报告后三天内完成，零修合格率达到98%以上。3、实行代收代缴各种公用事业费和水电费，代收率达到100%。二。设备管理设备图纸和档案完整且管理良好。他们可以随时被咨询。他们配备了所需的各种专业技术人员。维护和操作人员应持证上岗。对不同设备进行定

10、期维护、检修和维护，保持设备正常运行，对突发事件采取应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。三。供电系统1、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。2.按照规定提前通知用户限电和停电。外部线路停电时，自备发电机的输电时间不得超过15分钟。四.火控系统1.消防中心和消防系统设备齐全，状况良好，可随时使用。2.制定突发火灾应急处理程序，建立火灾疏散示意图，确保应急疏散路线畅通，确保照明设施和导向标志完好。V.电梯1.电梯轿厢和井道应保持清洁。2.运行故障发生后，维修人员应及时到达现场进行维修。六、给排水系统1.定期清洗消毒二次供水和储存设施设备，保持水箱、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染

11、和隐患。2、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。3.所有排水系统都畅通无阻。汛期道路上没有积水。建筑物、地下室和车库里没有积水或积水。4、如遇事故，维修人员能及时维修，无大面积跑水、水淹。5.无长期停水事故。七、空调系统定期维护空调，落实节能措施，消除故障，保证系统正常运行。八、市政公共设施管理1.公共配套服务设施状况良好，不会随意改变。2.公共照明、通讯和网络设施齐全，工作正常。3.交通车辆应当有序管理和运营，不得随意停放。九、绿色管理定期维护绿地、花草树木、建筑小品等。在物业管理区域内，不得损坏、践踏和随意占用。十、环境卫生管理1、按ISO14000质量标准清扫，垃圾日产日清，公共走道、地

12、下室、屋顶等公共场所保持清洁，不准随意堆放杂物和占用。2.公共部分管理有序，没有摊位、广告牌、贴纸或涂鸦。Xi。公共安全管理1、实行24小时保安制度。2、无重大火灾、刑事和交通事故。十二、业主满意率管理处没有重大投诉和意见，满意度达到95%以上。第三节物业管理服务的总体和分项目标一、总体管理和服务目标1.全年不会发生重大安全事故。重大安全事故是指：(1)因失职或渎职造成的员工死亡事故；(2)因失职或渎职造成的公司重要财产报废和损坏事故；(3)因失职或渎职造成的火灾事故；(四)因失职、渎职造成的洪灾事故；(五)玩忽职守或失职造成的恶性治安事件；(6)玩忽职守或玩忽职守造成客户严重伤亡的。2.被管

13、理物业设施设备的完好率达到98%以上。3、员工培训合格达到上岗率9.服务规范(以检查和投诉记录为准)的错误率为3%；10.工作操作规程的内部审核严重不合格至零，轻微不合格至少于3项，观察项至少于10项。11、工序抽检合格率95%。四、防护管、消防管理子指标1、消防设施设备完好率100%的使用情况；2、普通治安案件的有效办案率为100%；3.其他突发事件的有效处理率为100%。4.员工对干部的满意度在75%以上。5、消防预案演练达标率100%；6、治安预案演练成功率100%；7、培训考核成功率100%；8、车辆停放率为5%；9.操作规程抽查合格率为95%。10.内部审计严重不合格为零，轻微不合格

14、少于3项，观察项目少于10项；11.服务标准的失败率为3%。五、维修工作项目管理目标1、设备维修计划完好率100%；2、设备开机率为100%；3、设施、设备大、中、小修理计划完成率100%；4、设备运行成本降至最低；5、设备临时故障排除的及时率为95%；6.员工工伤事故发生率2%；7.值班记录的准确通过率为98%。8、房间卫生达标率100%；9.操作规程抽查合格率为95%。10、内部审核严重不合格为零，轻微不合格小于3项，观察项目小于10项；11、服务标准失败率3%；12.客户对维修工作的满意度为90%。六、绿化分项管理指标1.造林保存成活率98%，黄土裸露面积0平方米。2.种苗繁殖成活率为9

15、5%。3.植物生长的95%符合率；4、绿色环境评价满意率95%；5、操作规程抽检合格率95%；6、内部审核严重不合格为零，轻微不合格小于3项，观察项目小于10项；7.服务标准符合率为95%。七、清洁、绿色分项管理指标1、垃圾在地面停留不超过半小时；2、工作标准抽样率为95%；3、工序抽检合格率95%；4、内部审核严重不合格为零，轻微不合格小于3项，观察项目小于10项。第四节物业管理服务的总体承诺和关键承诺总体承诺：限时工作制：我们将对客户服务实施有时限的制度。也就是说，公司承诺所有外部服务工作将在公开承诺的时间内完成或处理。公共服务系统：所有服务都向顾客开放。员工不得向顾客索要任何报酬。首问责任制：任何员工在接受顾客的咨