10 天津武清翠金湖项目（已pass）

1、天津武清翠金湖项目,2,01,城市及地块区位,武清区房地产市场,03,项目SWOT分析,Contents 目录,02,项目简介,04,05,项目初步结论,3,1、城市区位,武清区是天津市下辖的市辖区，位于天津市西北部，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县相连，南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市比邻，东与天津市宝坻区、宁河县搭界，西与河北省廊坊市安次区接壤。 武清区位于京、津两大直辖市的中心点，素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉，是京津冀三省市的交汇点，是国家“京津冀协同发展”战略的重要核心区和桥头堡。武清是国家智慧城市试点之一。,目标地块,武清区地处天津市区西北部，位于北京、天津两大直辖市

2、的中心点，素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉。距离未来通州新行政中心68km，受到通州新行政中心辐射。,通州新行政中心,68km,4,2、项目区位,目标地块,37KM,7KM,35KM,项目位于天津武清区大黄堡乡，距离武清站约23km，距离天津站约37km，距离津滨机场约36km。,河北区,天津站,武清站,滨江道,4.9KM,西青区,武清区,北辰区,宁河区,宝坻区,津滨机场,23KM,5,3、周边配套,目标项目,尔王庄水库,津蓟高速,武清站,滨保高速,京津高速,大黄堡医院,大黄堡中学,大黄堡小学,津蓟铁路,上马台水库,项目位于大黄堡湿地自然保护区内，景观资源丰富，但周边配套设施相对匮乏，无大型

3、医疗配套及商业配套设施。,大黄堡镇政府,燕王湖湿地生态园,6,4、项目概况,1、项目占地3000亩，其中1424亩建设用地于2008年4月摘牌取得（地价款已全部交清），1576亩湖面为70年租用取得。 2、项目总建筑面积118.36万平方米,其中，地上建筑面积为93.8万平方米，地下面积约为23.4万平方米。容积率1.0；绿化率40%； 3、项目划分为11个地块，分4大期开发建设，目前，已完成总体规划，大一期（1号地2号地）完成施工图设计。大二期（3号地6号地7号地8号地）中3号地、6号地已经取得工程规划许可证，7号地已经取得方案审定通知书、8号地方案即将获批。大三期（4号地5号地9号地）已经

4、取得方案修改通知书。 4、目前项目大一期已开发建设，规模约25万，包括双拼联排约14.1万平方米、5.5万平米的独栋及大黄堡乡政府1万平米办公楼。大二期3号地块已经开发1/3，约3.4万方。,一期,二期,三期,四期,7,5、合作模式及项目财务指标,1、项目转让 预计转让价格20亿 2、翠金湖项目来源 股东注册资本 2亿元 股东及关联公司 借款 12.3亿元 销售回款：4.3亿元 银行借款余额：1.48亿元 合计20.08亿 3、翠金湖项目主要成本19.34亿 1）总地价款，20万/亩，约4.27亿；契税1260万元 2）租湖面用地价款：约6600万；（共1.1亿，尚有约4500万元未付） 3）

5、1号地建筑面积14万；2号地建筑面积5.5万；3号地完工1/3建筑主体，约3.4万；其他的1号湖、2号湖整理、2个会所建设、社区整理装饰等 合计19.34亿 4）累计银行贷款利息支出5000万（股东借款未提取利息） 4、翠金湖销售收入，签约额：4.6亿元，已经实现销售回款4.3亿 5、其他 1）支出款项主要来源：股东借款12.3亿，自有资金2亿元。 2）负债：18.44亿元，主要是杜东街口12.3亿，银行借款1.48亿，预收楼款未结转收入4.3亿，其他往来款0.36亿，定金247万，未结转房款784万。 3）应收未收款：3728万元，其他应收款3696万，预付款32完 4）应付未付款项：138

6、278万元，其他应付款138550万元，应付账款是-272万元（实际为预付性质）,8,6、地块指标,9,7、项目证件,营业执照,土地出让金售价,组织机构代码证,10,8、项目去化情况,项目在营销力度不足的情况下，累计实现回款4.3亿。根据中指数据库显示，项目共销售247套，成交金额4.5亿。,11,地块内部1号地别墅已经建成，二号地别墅另有29栋未建，三号地洋房小高在建，其余地块未开发；内湖已经整治，外湖整理中，外围野湖未整理。,9、地块现状,1号地别墅,内湖,3号地小高层,东至现状,西至现状,二号地别墅在建,12,6、武清土地市场,2015年周边成交出让的土地，基本在200万/亩，该地块预期

7、地价为220万/亩，楼面价约1650元/平。地块周边无土地成交。,数据来源：中指数据库,项目,津武挂2014-239号地块 占地面积：0.85万方 容积率：2 建筑面积：1.7万方 土地性质：住宅、商服用地 成交时间：2015-2 亩单价：235万/亩 楼面价：1766元/平 受让单位：天津龙乾,津武挂2015-29号地块 占地面积：4.69万方 容积率：1.2 建筑面积：5.9万方 土地性质：住宅、商服用地 成交时间：2015-6 亩单价：180万/亩 楼面价：2251元/平 受让单位：天津亿利金威,津武挂2014-157号地块 占地面积：9.45万方 容积率：1.6 建筑面积：15.11万

8、方 土地性质：住宅、商服用地 成交时间：2015-12 亩单价：150万/亩 楼面价：1407元/平 受让单位：天津鸿展,7、土地市场,武清土地近几年持续下滑，楼面价平稳上升，总体溢价率不高。,14,8、武清房地产市场,武清近几年成交量逐年攀升，成交价格也稳步上升。当前存量为295万方，去化周期为10个月。,数据来源：中指数据库,周边无竞品在售，武清主城区房价基本在9000元/左右。,10、竞争个案,金泰丽舍 建筑面积：48万方 容积率：1.8 在售物业：洋房、高层住宅 成交均格：精装高层10000 月均去化：100套/月,地块,鸿坤原乡郡 建筑面积：180万方 容积率：1.8 在售物业：别墅

9、、高层住宅 成交均格：高层9000 月均去化：40套/月,亚泰澜公馆 建筑面积：29万方 容积率：1.78 在售物业：洋房、高层住宅 成交均格：洋房10000 月均去化：30套/月,远洋香奈 建筑面积：16万方 容积率：2 在售物业：洋房、高层住宅 成交均格：高层12500 月均去化：150套/月,16,12、SWOT分析,SWOT分析,Threat：威胁,地块位于武清大黄堡镇，为湿地区域，周边自然环境优越； 位置较好，距离京津高速约20分钟车程 项目体量大，后续可供开发体量可观 项目债权明晰，权属干净，手续相对简单，可直接联系到项目核心领导层，有溢价空间 项目接收后，即可实现销售,项目当前销售客群主要针对北京客户，有90%的北京客户； 华北片区罕有如此优质的自然环境，客户对环境认知度高；,区位优越，自然资源丰富，项目手续简单,Strength ：优势,Opportunities ：机会,Weakness ：劣势,北京客户认知度高,三期存在环评手续尚未完成； 项目有债务问题，银行欠款1.48亿明年到期； 存在约40%的湖面租赁费用未交，约4500万 土地证超过两年，面临土地闲置风险,环评手续未办完成，或