步行街营运及招商方案

1、商业街运营和投资促进计划根据大十字商业街的工程进度，全线将于6月30日竣工并投入使用。商业街建成交付后，必然会面临市场招商、开业、整体运营等诸多方面的工作。为使上述工作尽快落实和实施，取得良好的投资促进和经营成果，现对上述工作进行规划，提出本规划方案供参考。一、市场分析1.1业务概述1.商圈的构成哈密市商业主要集中在以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。就商业形态而言，时代广场是形成服装、鞋、帽、包、日用品、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等几十大类的中心。它是哈密市最繁华的商业区，零售业占哈密市场的60%以上。时代广场附近还有中、低档商品市场，包括毛峰市场、新丰市场和工人

2、广场。这三个市场依靠较低的产品价格和邻近市中心的优势，与购物中心和品牌商店形成互补效应，吸引不同的客户群体。以天马为中心的铁路商圈充分利用交通和地理优势，形成了由天马市场、温州商贸城、绿洲建材市场、丰丸家具、梅神家具、神舟家具、友谊路批发市场组成的集贸市场商业格局，主要经营小商品、建材、家具、糖酒、日用品、食品等商品。从上述哈密市商业格局来看，商业集中度相对较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平相对较低，商业趋于饱和，缺乏发展空间。然而，在商业形态方面，缺乏专业性和特色性的商业形态，商业相似性强，竞争激烈，专业市场发展潜力大。2.竞争近两年来，随着哈密市商业用地的开发，大量的商业地产被供

3、应给市场，过度的市场供给打破了市场的供需平衡。随着商业地产的大量供应，一些新建的市场也相继出现，如领先二期、一佳百货、艾嘉超市、韩国家电、皇城百货、华阳地下街、五角花购物中心(据统计面积为8万平方米)。这些新市场的开放给哈密本已低迷的商业市场带来了巨大压力。市场竞争已经白热化。微弱的差异导致了市场之间的激烈竞争，导致商家频繁换货，形成了风水轮流转的特点。过度竞争表现为对消费者和商家的竞争。在消费者的竞争中，各种商家纷纷降价，这大大降低了整个行业的利润水平。他们中的大多数只能维持他们的资本或赚取微薄的利润，而只有一些品牌商店是可以接受的。其结果是，大量商家纷纷向街上的品牌店和中高档商品靠拢，导致

4、高端市场的激烈竞争。在商家招商方面，他们往往会尽最大努力降低租金，免租金、免一次性装修费(甚至两次装修费)、折扣管理、品牌联想等形式层出不穷。尽管如此，所有市场都未能取得令人满意的投资促进效果。在新市场投资促进的强大压力下，主要的购物中心、新世纪购物中心和其他老购物中心出现了大量的商人外流，一些楼层空置。在免租金准入条件下，从去年6月开始，主导二期用了半年时间基本招徕商户。然而，面对来自市场的巨大压力，负一楼的信阳超市已经被拆除，一楼有大量的空房，二楼也有一些空房。华阳地下街在完成精装修后仍然无人问津，开业日期也推迟了。已经采取了大量的广告和促销措施，但总体投资情况仍不理想，开业后的业务前景有

5、待观察。因此，哈密商业市场的竞争简直太激烈了，不能称之为过度竞争或白热化竞争。市场供求的严重失衡和市场定位的缺乏导致了这种残酷的竞争。这些现状给我们的市场在吸引投资和经营方面带来了巨大的压力。我们必须小心处理它们。1.2。市场消费1.消费水平哈密市人口少，人均收入低，导致商业消费水平低，消费能力有限，成为哈密市商业发展的瓶颈。2.经济水平哈密市及其周边乡镇仍是经济落后地区。这个城市规模小，低收入人口占总人口的比例高。商品消费仍以中、低档商品为主。中高档消费主要集中在铁路、石油、行政机构和国外高收入群体。3.城市经济结构哈密市的工业主要依靠矿产、铁路和农业。在整个产业发展中，第一、二、三产业都不

6、发达，缺乏强劲的经济增长点。经济发展缓慢进一步制约了商业的发展。4.消费发展趋势哈密市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强有力的产业支撑，存在大量新的商业市场。预计未来几年，哈密市商业经营形势将难以改变，商业竞争将更加激烈。专业化和细分化的市场运作是不可避免的。二、swot分析2.1优势和机会1.规模优势为成为商圈提供了硬件条件；2.商业形态的优势，商业步行街，最具潜力的商业形态；3.购物环境的优势，独特的建筑风格和一流的休闲环境；4.政府支持为市场的投资和运作带来了政策机遇；5.旧城改造为该地区的发展创造了条件。6.餐饮业合理的利润水平和良好的发展空间，为商业街餐饮娱乐的商业吸引力和经营管理奠定了

7、基础。2.2弱点和威胁1.位置劣势，远离商业中心；2.文化劣势和少数民族地区对汉族有一定的抵抗。3、规划不利，双步行街，不能形成人流规模；前室的入口深度太小，不适合大规模购买。商业街两侧的商店都是砖混结构，这给大型餐厅的商业空间连接带来了困难。4.商业市场的过度竞争对投资促进和管理构成巨大威胁。5.低消费水平和有限的消费增长限制了商业市场的发展。6.缺乏商业信心和消费者信心导致商业前景暗淡。三。市场定位1.第一目标主商店第一目标主要商店是我们的市场运作和投资促进的主体。该目标商户招商运作的成功将从根本上决定商业街招商运作的成败。第一个目标主要是餐饮、休闲娱乐、超市、百货、小商品、美容院、服装加

8、工店和特殊商品(包括地毯、手工艺品、药材等)。)作为主要经营实体；2.第二目标主要商店第二个主要目标是提升商业街的知名度，改善商品结构，推动商业街从单一的以餐饮娱乐和日常消费为主的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街转型，这是哈密新商业区崛起的关键。第二个主要目标商店主要经营服装、鞋、帽、包、织物(艺术品)、针纺织品、化学装饰品、电影制片厂、药品、文化和办公用品、五金杂品、家用电器、音像制品等。3.3#、6#、9#、12#楼的采购商户主要从事餐饮，在此基础上可以定位和改进。建议以餐饮、娱乐、休闲、美容美发和特殊商品为主，形成餐饮娱乐街。11#和14#楼靠近蔬菜市场，可

9、以互补运营。适合经营土特产、日用百货、副食品加工零售、五金杂品和小商品，形成土特产和杂品街。5号楼和8号楼靠近大十字车站，可以吸引中国人的食物消费。建议以大型餐厅、品牌连锁餐厅和音乐茶座为主体，形成商务餐厅娱乐街。4#、7#、10#、13#建筑均为全框架结构，适用于超市、服装、鞋帽、箱包、布(艺)、针纺织品、化学装饰品、照相馆、医药、文化办公用品、家用电器、音像制品，形成一条日常使用的街道。1号楼和2号楼的商铺面积大，适合金融机构、电信、邮政、移动通信等集团客户的存在和运营，以改善商业街的商品和服务。4.2楼层功能布局商业街人行道两侧，一楼可用作商务大厅，二楼可规划为阳台或包间；在中间的商业街

10、，一楼以商店经营和综合商店为主，二楼可规划为市场。楼层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的运行模式。4.3操作布局遵循原则1.符合整条商业街的战略定位原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体。商品的布局必须以满足上述功能要求为基础。2.餐饮、娱乐等不同商品经营形式的模式相适应的原则适用于二楼经营，因此主要规划两侧的店铺。超市、服装等。适合单层及分区经营，可在中间店铺规划，形成上下楼层及同一楼层分区的经营模式。3.尊重市场需求和选择的原则。商业布局规划必须为投资促进服务。最终模式取决于投资促进的结果。4.合理有效利用空间的原则，无论是两层的组合还是两层的拆分经营，都必须以商品经

11、营的空间利用为基础。5.经济利益原则应充分考虑商家的商业利益，实现商家与市场经营者的双赢。6.关联原则。不同的商品适合不同的商业组合。例如，餐饮、娱乐和休闲可以形成互补和相互促进的业务。服装和日用品可以形成互补和相互促进的业务。这些相关商品可以在同一街道或同一功能区经营。7.大客户和知名品牌优先的原则。大客户和知名品牌在提升市场品牌、推动中小企业进入和推动消费方面发挥着至关重要的作用。应该优先考虑这些客户。8.充分考虑企业主的意愿和要求，考虑企业主的意愿和要求的原则，可以充分吸引企业主进入，提高企业主的经营热情，促进市场的快速形成。9.便利顾客消费的原则体现在商业街的商品布局和业态布局两个方面

12、。一是充分享受一站式消费的乐趣。另一种是先去购物，然后去休闲观光，然后去餐馆和娱乐场所，这符合人们的消费习惯。10、视觉形象的原则，整个商业布局应充分考虑商品陈列的视觉影响和形象的一致性；v.商业策略商业布局规范了商业街的硬件功能，而商业模式则是完善商业街的软件功能。只有具备良好的硬件基础和强大的软件支持，大十字才能市场招商主要通过品牌合资、资本合资、招商引资和租赁等方式进行，其中大商户和品牌商户可以采用上述方式，中小商户以租赁为主。2.协助操作大十字商业街的运营形成了合作运营模式，消除了单一家庭和单一士兵运营的分散局面。运营公司将进行整体市场推广，并协助商户运营。强大的广告支持，形成强大的宣

13、传攻势，让城市的人们来这里消费。一年一度的交易会促进贸易交流，提升市场形象。一年一度的哈密民间艺术节将提升大十字商业街的文化艺术魅力。-设立表演艺术中心，在周末举行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。-与旅游公司合作，建立哈密旅游指定购物点，每年接待多达8万名游客。每年一度的哈密旅游节哈密旅游节，就是在这里举办的，目的是吸引全国各地的游客和当地居民来此观光消费。-全方位、周到的物料管理服务，为经营者提供轻松的商业环境，为购物者提供享乐的天堂。定期促销，形成滚滚人流，带来巨大消费。3.部分自我管理运营公司必须做好充分准备，在招商效果不好或一些商家不进入的行业进行自我管理，并利用一些自我管理来推动

14、商家进入和促进市场发展。自营项目开发后，如果不愿意长期经营，可以采取分步退出的方式。这些包括：市场有需求，但投资促进的初期效果并不好，如服装等。-商业项目有风险，商业家庭不敢经营，但它们在推广旅游商品等市场品牌方面发挥着重要作用。-有市场前景但需要消费引导的项目，如化学装饰品、文化办公用品、家用电器、音像制品等。人们的生活有需求，这对普及起了很大的推动作用，但利润微薄甚至没有利润，如平价超市；-适当的公共福利项目，如免费休闲区；4.与市场整合整合市场功能，整合购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能；融入市场空间，合理布局商品。由于格式不同，可以采用一对二组合操作或一对二拆分操作；-整体和投

15、资，与投资者签订信托协议，统一投资；-整合和推广，避免个人争斗，以及运营商在整个市场统一广告和推广；5.改进政策-争取政府和主管部门的免税和免费政策，以利于在这里经营的企业；改善商业地产的管理和服务功能，增强市场软环境的竞争力；加强监管和统一管理措施，提高管理水平和能力；6.合理回报-确保市场和经营者的合理收入，实现双赢；透过改善市场的整体功能，该区的土地和租金价格将会提高，使市场经营者和业主可以获得良好的回报。-通过改善市场表现，促进现有股票的销售；六.投资促进计划1、成立贸易公司市场的投资促进和运作都依赖于一个合理组织的建立，而贸易公司具有开展上述业务的职能。因此，建议尽快成立贸易公司，对经营和招商计划进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并进行运作和实施。2.建立市场运作模式经营方式决定市场经营方式。只有确定了经营方式，才能确定投资促进政策，无论是合资还是招商、租赁还是自营，还是多种方式的组合。因此，业务-投资促进目标客户的市场定位；5.对主要客户和品牌商户的投资邀请招商策略采用大区域带小区域，以品牌带动普通商户的策略，提高市场招商效果。因此，大客户和品牌商户的招商工作应提前启动，预计6月底启动。-收集主要客户和品牌商家的投资促进信息，通过发信、邮寄投资促进手册、电话谈判和投资促进顾问访问等促进程