增值税2016-税法9new

1、,总结 课本上 四、几种特殊情形应纳税额的计算 1.一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货应纳税额计算 (1)销售自己使用过的物品,按照适用税率征收增值税的,按下列公式确定销售额和应纳税额: 销售额=含税销售额(1+17%) 应纳税额=销售额17% (2)销售自己使用过的物品和旧货,适用按简易计税方法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的,按下列公式确定销售额和应纳税额: 销售额=含税销售额(1+3%) 应纳税额=销售额2% 一般纳税人销售自己使用过的固定资产,选择放弃减按2%征收增值税政策的: 应纳税额=销售额3% 2.小规模纳税人销售自己使用过的物品和旧货应纳税额计算 小规模纳税人销售自己使

2、用过的固定资产和旧货,按下列公式确定销售额和应纳税额: 销售额=含税销售额(1+3%) 应纳税额=销售额2%,1.大四学生卖书 个人销售自己使用过的物品免税 2.新华书店卖从大四学生那里回收的旧书 出售旧货一般纳税人3%减按2%。 3.建筑企业卖旧挖掘机（09年前购买） 出售自己使用过的未抵扣进项的固定资产一般纳税人3%减按2%。 4.小卖部卖回收的旧期刊 出售旧货小规模纳税人3%减按2%。 5.东财卖旧试卷（认定为小规模纳税人） 出售自己使用过的物品非企业单位小规模纳税人正常规律3%。,【例题计算题】某生产企业为增值税一般纳税人： （1） 2015年10月销售购于2008年10月份的设备一台

3、，取得收入59000元，计算应缴纳的增值税。 正确答案应纳增值税59000（13%）2% （2） 2015年12月销售购于2012年12月份的设备一台，取得收入49000元，计算应缴纳的增值税。 正确答案应纳增值税49000（117%）17%,(二)转让不动产应纳税额计算 适用范围,一般转让不动产，区分新老以及自建。 小规转让不动产，不分新老只分自建。 开放商卖不动产，只分新老不分自建。 开发商是小规模，啥也不分简易计算。 营改增后计算繁，主要在于预缴款。 预缴公式差别大，自建还是非自建。 如果涉及开发商，预缴比例只有三。,实际操作： 先预缴：不动产所在地地税机关。 再申报缴纳税款：机构所在地

4、国税机关 特殊：其他个人自然人在不动产所在地的地税机关，不需要预缴。,1.一般纳税人转让不动产应纳税额计算,(1)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产 计税方法：简易或一般 应纳税额呢？ 分：预缴税额与实际应纳税额,计算公式： A 向不动产所在地主管地税机关预缴税款时,计算公式为: 应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5%,计算公式： B 清缴时： 选择适用简易计税方法计税的: 应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5%-已预缴税款（与预缴的相同） 选择适用一般计税方法计税的:

5、 实际应纳税额=全部价款和价外费用(1+11%)11%-进项税额-已预缴税款【但一般不会有企业这么选】,案例1：某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼1层，取得转让收入1000万元。纳税人2013年购买时的价格为700万元。假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税办法。该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款如何计算，回到机构所在地如何计算应纳税额？ 非自建 预缴收款=（1000-700） (1+5%)5% 应纳税额=1000 (1+11%)11%-进项税额-预缴税款 需要说明的是，该房产购于2013年，不能取得合法有效的增值税扣税凭证扣除房产的

6、税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额，或其他当期取得的所有符合规定允许扣除的进项税额。,(2)一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产 计税方法：一般 应纳税额呢？ 分：预缴税额与实际应纳税额,计算公式： A 向不动产所在地主管地税机关预缴税款时,计算公式为: 应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5%,计算公式： B 清缴时： 只能适用一般计税方法计税: 实际应纳税额=全部价款和价外费用(1+11%)11%-进项税额-已预缴税款,(3)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,计税方法

7、：简易或一般 应纳税额呢？ 分：预缴税额与实际应纳税额,计算公式： A 向不动产所在地主管地税机关预缴税款时,计算公式为: 应预缴税款=（全部价款和价外费用) (1+5%) 5%,计算公式： B 清缴时： 选择适用简易计税方法计税的: 应纳税额=全部价款和价外费用(1+5%)5%-已预缴税款（与预缴的相同） 选择适用一般计税方法计税的: 应纳税额=全部价款和价外费用(1+11%)11%-进项税额-已预缴税款【但一般不会有企业这么选】,【例3-5】A市某增值税一般纳税人2016年8月30日转让其位于B市2013年自建的厂房一间,取得转让收入2 100万元。2013年厂房自建的建造成本为1 300

8、万元。该纳税人选择按简易计税方法计税,应如何计算应纳税额并申报纳税? 解:(1)向不动产所在地B市主管地税机关预缴税款: 应预缴税款=2 100(1+5%)5%=100(万元) (2)回机构所在地向A市主管国税机关申报纳税: 应纳税额=2 100(1+5%)5%-100=0(万元) 纳税人选在简易计税方法后，向不动产所在地主管税务机关预缴的税款，与向机构所在地计算申报的应纳税额，应该是一致的。,(4)一般纳税人转让其2016年4月30日后自建的不动产,计税方法：一般 应纳税额呢？ 分：预缴税额与实际应纳税额,计算公式： A 向不动产所在地主管地税机关预缴税款时,计算公式为: 应预缴税款=（全部

9、价款和价外费用) (1+5%) 5%,计算公式： B 清缴时： 只能一般计税方法计税的: 应纳税额=全部价款和价外费用(1+11%)11%-进项税额-已预缴税款,2.小规模纳税人转让不动产应纳税额计算：不区分时间,(1)其他个人以外的纳税人转让不动产（非自建）应纳税额计算 计税方法：简易 应纳税额呢？ 分：预缴税额与实际应纳税额,计算公式： A 向不动产所在地主管地税机关预缴税款时,计算公式为: (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5%,计算公式： B 清缴时，向国税机关申报纳税 应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5

10、%)5%-已预缴税款 0,（2）小规模纳税人转让自建不动产的,计算公式为: 预缴税款=应预缴税款=全部价款和价外费用(1+5%)5%（征收率） 应纳税额=全部价款和价外费用(1+5%)5%-已预缴税款 0,(3)个人转让其购买的住房应纳税额计算 个人转让其购买的住房,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 【与前面不同之处：第一，没有预缴；第二，申报地不同。】 计算公式分别为:各地执行不同 按照有关规定差额缴纳增值税的: 应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5% 按照有关规定全额缴纳增值税的: 应纳税额=全部价款和价外费用(1+5%)5%,值得注意的

11、是：个人出售住房享受优惠政策： (1)个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 (2)个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。,【案例2】张某户口所在地为北京，在深圳工作，长期在深圳居住。并且在海南三亚买了

12、一套海景房，价值80万元。2016年，张某将三亚的房产以1000万元卖出。假设张某销售该海景房可以享受差额征税政策，则应如何计算应纳税额？张某应向何地的国税机关或地税机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？ 分析： 张某销售该海景房可以享受差额征税政策，则应纳税额=（100-80）/（1+5%）*5%=0.95（万元） 张某应在不动产所在地海南三亚就该笔税款向不动产所在地地税部门申报纳税，不再回居住地申报纳税。也就是说，张某享受海南三亚的房产，向三亚地税机关申报纳税后，无须向其户口所在地（北京）或者长期居住地（深圳）税务部门申报。,总结：纳税人向地税机关预缴税款时，不需要区分

13、纳税人性质（一般or小规模），也不需要区分房产取得时间（5.1前or5.1后），只需要区分所转让的不动产，是否属于自建的不动产。 非自建：预缴税额=（全部价款+价外费用-不动产购置原值或不动产作价） (1+5%)5% 自建：预缴税款=（全部价款+价外费用） (1+5%)5%,(三)房地产开发企业销售自行开发房地产项目应纳税额计算,自行开发：在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。 本部分内容与课本体例不同。,1.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,一般纳税人销售自行开发的房地产

14、老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。一经选择简易计税方法，36个月内不得变更。 实际操作中： 预缴税款 纳税申报,(1)税款预缴。 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。【不是次月】 适用简易计税方法的：应预缴税款=预收款(1+征收率5%）预征率3% 一般纳税人在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。预缴税款时，填报增值税预缴税款表。,解释：关于预收款 预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 房地产开发企业收到预收款时，

15、未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表。 真正的纳税义务发生时间：不动产权属变更的当天。,(2)纳税申报。计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款，可以结转下期继续抵减。 应纳税额=销售额(不含税)征收率5% 计算应纳税额时，注意以下问题： 房地产开发企业代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。 适用简易计税方法的房地产项目，在计算增值税时，不得从销售额中扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。,2.一般纳税人销售自行开发的房地产新项目,一般纳税人销售自行开发的房地产新项目，适用一般计税方法计算缴纳增值税。 当

16、期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 若当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 实际操作中： 预缴税款 纳税申报,(1)税款预缴。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。【同前，不是次月】 应预缴税款=预收款(1+税率11%）预征率3% 一般纳税人在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。预缴税款时，填报增值税预缴税款表。,(2)纳税申报。 计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款，可以结转下期继续抵减。 应纳税额=销项税额-进项税额 计算销项税额时，注意以

17、下问题： 房地产开发企业代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。 适用一般计税方法的房地产项目，在计算增值税时，可以凭合法有效凭证，从销售额中扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款【按比例】。,怎么扣除？ 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)(1+11%) 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款,注意： 一般纳税人向消费者销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，

18、不得开具增值税专用发票。（因为营业税的纳税义务发生时间是：收到预收款当天。而增值税纳税义务发生时间是产权变更当天。所以专用发票开具的时候不能包含缴纳营业税的预收款金额，只能包含缴纳增值税的售房款金额。）,案例分析1 某房地产企业（增值税一般纳税人）自行开发了一房地产项目（适用简易计税办法），建筑工程施工许可证注明的开工日期为2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产。截至2016年4月30日，共取得预售款4 250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。该房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5 250万元。2016年6月共开具增值税普通

19、发票9 500万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款4 250万元，以及2016年5月收到的5 250万元），同时办理房产产权转移手续。该纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？,分析： 该房地产企业销售的是房地产老项目，可以选择简易计税办法按照5%征收率征税。 6月份开具的普通发票9500万元合规，其中4250万元属于预收款已经缴纳营业税但是还未开具发票的情景，允许在营改增后开具增值税普通发票。但是这部分不能开具专用发票。 本企业应在6月份【收到预收款时预缴】预缴税款： 5250/（1+5%）*3%=150万元 本企业在7月份【由于办理房屋产权转移手续，纳税义务发生】申报缴纳增值税

20、税款： 5250/（1+5%） *5%-150=100万元,案例分析2： 某房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同案例分析1。2016年6月取得了建筑服务增值税专用发票合计1100万元（其中注明的增值税税额为110万元），纳税人选择放弃简易计税办法，按照适用税率计算缴纳增值税。该纳税人在7月份申报期内应申报多少增值税税款？,分析： 6月份预缴税款： 5250/（1+11%） *3%=141.9万元 7月份申报期应纳税额：【老项目不使用土地价款扣除】 销项税额=5250/（1+11%） *11%=520.3万元 进项税额=110万元 应纳税额=520.3-110-141.9=268.4万元 所以七月份申报期申报增值税268.4万元,3.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，不区分老项目与新项目，一律适用简易计税方法计算缴纳增值税。征收率为5%。 实际操作中： 预缴税款 纳税申报,(1)税款预缴。 应预缴税款=