福建省首届优秀土地估价报告之一

1、福建省首届优秀土地估价报告之一土地估价报告项目名称：项目部分土地使用权抵押价格评估受托估价单位：福州中盈房地产评估有限公司土地估价报告编号：榕中盈（200）（估）字第号提交估价报告日期：2004年9月9日土地估价报告第一部分 摘 要 一、 估价项目名称项目部分土地使用权抵押价格评估二、委托估价方福州房地产开发有限公司三、估价目的为委托方拟以估价对象宗地使用权向金融机构申请抵押贷款，提供估价基准日价格参考依据。四、估价基准日：2004年9月4日五、估价日期：2004年9月4日至9月9日六、地价定义估价对象宗地现实际用途为商业、住宅用地，实际开发程度为宗地红线外六通（通路、通电、通给水、通排水、通

2、气、通讯）和宗地红线内平整。本次估价设定的宗地用途为商业、住宅用地，设定开发程度为宗地外六通（通路、通电、通给水、通排水、通气、通讯）和宗地红线内平整。本次评估的宗地价格是指土地用途为商业、住宅用地，土地使用权为出让方式取得，在估价基准日（2004年9月4日）规划利用条件下，设定的六通一平开发程度下，宗地法定最高使用年限内剩余年限分别为：商业28.5年（截止2033年4月21日）、住宅58.5年（截止2063年4月21日）的土地使用权价格。七、估价结果座落于福州市路西侧的估价对象宗地，土地使用权面积62723平方米，在估价基准日满足地价定义及本报告的前提条件、假设条件、使用方向及限制条件下的估

3、价结果为：单位面积地价1612.92元/平方米（折合107.53万元/亩）；总地价RMB：101,167,000元，大写人民币壹亿零壹佰壹拾陆万柒仟元。附土地估价结果一览表。八、土地估价师签字估价师姓名 (略) 土地估价师证书号(略) 签字(略)九、土地估价机构估价机构法人代表签字：(略)福州中盈房地产评估有限公司2004年9月9日土地估价结果一览表 估价机构：福州中盈房地产评估有限公司 估价报告编号：榕中盈（ 200 ）（估）字第 号 估价期日： 2004 年 9 月 4 日 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期日的土地使用者 宗地编号 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 估价期日的实际用

4、途 估价设定的用途 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 土地使用权年限 / 年 面积 平方米 单位面积地价元 / 平方米 总地价 万元 备注 福州 房地产开发有限公司 “ ”项目部分用地 榕国用（ 200 ）第 号 路西侧 商业、住宅 商业 住宅 “六通一平” “六通一平” 商业 4 0 年、住宅 70 年 62723 1612.92 10116.7 合计 62723 10116.7 上述土地估价结果的条件 1 、土地权利限制：委估宗地系通过出让方式取得，土地尚可使用年限为分别为商业 28.5 年、住宅 58.5 年，估价期日该宗地未设定他项权利。 2 、基础设施条件：委估宗地

5、已达“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通给水、通排水、通气及通讯和宗地红线内场地平整），内部已建有围墙。 3 、规划限制条件：容积率： 1.85 ，绿地率 45.6% 。 福州中盈房地产评估有限公司 2004 年 9 月 9 日 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方本次委托估价方与估价对象土地使用者均为福州房地产开发有限公司主营业务范围：房地产综合开发、出售、出租商品房等。单位地址：福州市号法人代表：二、估价对象坐落于福州市路西侧的估价对象宗地使用权面积为62723平方米（折合94.08亩），土地使用者为：福州房地产开发有限公司,土地用途为：商业、住宅用地。三、估价对象概况1、 土地登记状

6、况土地使用权人：福州房地产开发有限公司座 落：路西侧图 号：0035、0036、0185等地类（用途）：商业、住宅使用权类型：出让终止日期：商业：至2033-4-21；住宅：至2063-4-21使用权面积：62723平方米国有土地使用证编号：榕国用（200）第号填证机关，日期：福州市国土资源局，200年月日2、土地权利状况土地使用者于1993年取得出让方式使用权类型的国有土地使用证，估价对象土地使用权批准使用分别为商业40年、住宅70年，截止估价基准日已使用11.5年，剩余使用年限分别为：商业28.5年、住宅58.5年。截止估价基准日估价对象土地使用权未存在抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上

7、地下权等他项权利。3、土地利用状况（1）估价对象用地现已经福州市城乡规划局规划审查批准，并颁发编号榕规（200）地号中华人民共和国建设用地规划许可证，该证内容如下：用地单位：福州房地产开发有限公司用地项目名称：用地位置：镇街用地性质：居住用地面积：征地面积282.89亩；实用面积：215.73亩容 积 率：1.85绿 地 率：45.6%发证机关，日期：福州市城乡规划局，200年月日（2）估价对象用地现已经福州市城乡规划局规划审查批准，并颁发编号榕规（200）建字第号中华人民共和国建设工程规划许可证，该证内容如下：建设单位：福州房地产开发有限公司建设项目名称： 建设位置：福州市区号建设规模：总建

8、筑面积36961.3平方米建筑基底总面积：5103.2平方米机动车停车位：165车位，其中地面93车位，地下72车位非机动车停车位：631车位，其中地面400车位，地下231车位（见下表）建筑名称 D1 D10 D11 D12 D15 D7 D8 使用功能 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 层数 7 7.5 7.5 7.5 7 9 9 建筑基底面积 ( m 2 ) 1077 598.8 398.5 598.8 853.3 788.4 788.4 地上建筑面积 ( m 2 ) 6918.8 3922.1 2724.2 3922.1 5739.7 6867.2 6867.2 地下室面积 (

9、 m 2 ) 4237 配套设施面积 ( m 2 ) 建筑长度 ( m ) 81.2 47.1 37.4 47.1 69.8 55.2 55.2 建筑宽度 ( m ) 13.1 12.5 10.4 12.5 16.1 16 16 建筑高度 ( m ) 21.6 21.4 21.4 21.4 20.05 25.55 25.55 架空层面积 ( m 2 ) 598.8 398.5 598.8 阁楼层面积 ( m 2 ) 阳台面积 ( m 2 ) 268.5 234 215.8 234 332 340 340 总建筑面积(m2)：36961.3总建筑基底面积(m2)：5103.2总地上建筑面积(m2

10、)：36961.3总地下室面积(m2)：4237总配套设施面积(m2) ：总架空层面积(m2) ：1596.1总阁楼面积(m2)：总阳台面积(m2)：1964.3发证机关，日期：福州市城乡规划局，200年月日（3）委托方提供的美丽园、峰景园可行性研究报告中的有关内容：总体规划：美丽园、峰景园计划开发计划开发建筑面积95625平方米，计划建设商品房29幢，共824套商品房，建设停车位415个（其中215个可售），沿状元路设一层店面。其中：住宅建筑面积88850平方米；店面建筑面积1400平方米；可供销售的车位215个等。四、影响地价的因素说明 （一）一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、

11、共同的因素，是在自然、社会、经济和行政等方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个地块土地价格的基础。 1、 地理位置福州市地处福建东部沿海，闽江下游，介于东经110?08-120?31、北纬25?39-26?29，东濒东海，与台湾隔海相望。 2、 自然条件（1）气候条件福州位于欧亚大陆东南边缘，东临太平洋，是典型的亚热带季风气候。夏长冬短，霜冻少，除海拔较高的山地外大部分地区无霜期在300天以上。市区年平均气温19.7 ，月平均气温最低值是10.6（一月份），最高是28.8（7月份）。年平均降水量1348.8毫米，年平均日照1755.4小时。福州气候资源丰富，气温适宜、雨水充足，有利于

12、农业生产；春、夏两季雨量充沛，适合水电生产；秋、冬季沿海风力较强，气候干燥，利于风力发电和盐业生产。福州地区四季划分：3-6月为春季，7-9月为夏季，10-11月为秋季，12-2月为冬季。（2）地形地貌福州地区西枕鹫峰-戴云山脉，东濒东海，闽江自西北向东南流经中部，地貌上具有以下特征：地势西高东低，呈层状下降境内西枕鹫峰-戴云山脉（闽中大山带），地势高峻，海拔多至800米以上。自西向东，地貌类型由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而台地平原，直至于海，作有规律的排布，地势呈层状下降。沿海一带有的地方因断块隆起，也形成一些较高的山峰，如鼓山大顶峰（海拔919.1米）、旗山（755.2米）、五虎山尾

13、虎顶（611米）等。闽江自西北向东南流经本区中部，注入东海。安仁溪口以上，闽江横切鹫峰-戴云山脉，形成峡谷，江面狭窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐渐开阔，水流平缓，形成全区最大的福州平原。以山地丘陵为主，平原面积较小全区地貌类型多种多样，而以山地、丘陵为主，占全区土地总面积的72.68%。其中山地占32.41%，丘陵占40.27%。平原主要分布在闽江下游地区，福州平原是全省沿海四大平原之一。另在鳌江和龙江下游以及山区盆地内也有较多的小片平原分布。福州平原四周由鼓山（东）、旗山（西）、五虎山（南）和莲花峰（北）所环围，地貌上也是一个盆地，它和漳州盆地是福建省面积最大的两个盆地。海岸曲折，海域广

14、阔，多港湾，多岛屿境内海岸线漫长曲折，大陆海岸线自罗源的鉴江至福清的江兜，长800.3公里。而两者直线距离仅118公里，海岸曲折率为168，略高于全省海岸曲折率（157）的平均水平。海域广阔，面积约1.0573万平方公里，跨有闽东渔场的南部和闽中渔场的北部。海底地形平坦舒缓，自陆向外作和缓倾斜，坡降为1012，并有阶地、峡谷等海底地貌。水深不大，绝大部分为大陆架浅海。曲折的海岸构成众多的港湾。境内共有港湾18个，其中罗源湾是我省六大深水良港之一，可建设510万吨泊位码头。马尾港是全国十大港口之一，航线通40多个国家、地区和国内各大港口，年货物吞吐量达2425万吨。 沿海岛屿星罗棋布，福州地区辖

15、属岛屿有545个，面积520.03平方公里，岸线长1061.03公里，均为基岩岛，其岩性构造与附近大陆一致，属于大陆岛性质。其中海坛岛面积274.33平方公里，是福建省第一大岛、中国第五大岛。海坛岛海蚀地貌发育特别完美，类型多，分布广，国内罕见，为国家重点风景名胜区。 3、 城市发展历史作为一座历史文化名城，福州有着2200多年的建城史，早在公元前202年，闽越王无诸就在此筑城建都，称为冶城。唐开元十三年（725年）设福州都督府，始称福州。五代梁开平二年闽王王审知扩建罗城，将风景秀丽的于山、乌石山、屏山圈入城内，使福州形成山在城中，城在山中的独特城市，三山也就成了福州的别名。北宋治平四年（10

16、67年）郡守张伯玉，编户植榕，此后，满城绿荫蔽日，暑不张盖，所以得榕城之美称。 4、 行政区划福州简称榕城，是福建省省会城市，全省的政治、经济、科技、教育和文化中心。福州现辖五区二市六县。即：鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个区；福清、长乐两市；闽侯、罗源、连江、平潭、闽清、永泰六个县。全市总面积11968平方公里，2000年末总人口639万人，其中市区面积1043平方公里，其中城区面积120平方公里，人口212万人。 5、 城市性质福州自古以来就是著名的商贸港口城市，是我国海上丝绸之路的重要门户。它正式成为港口始于汉朝，鸦片战争后，福州被辟为五口通商口岸之一，是大宗进出口货物的集散地。福州优越

17、的地理位置也给对外贸易带来了得天独厚的优势，福州在对外经济保持平稳发展的同时，还进一步朝着全方位、宽领域、多层次的方向推进。出口商品结构调整力度进一步加大，呈现出出口市场多元化，对外贸易持续发展的良好局势。2000年全市出口总值27.03亿元，比上年增长33.4%。福州作为一座历史文化名城，素有海滨邹鲁之称，历史上出现过无数象民族英雄林侧徐、文学大师谢冰心、科学家侯德榜等出类拔萃的人物。福州还保存有大量的文物、名胜、古迹，其中列为国家级文物保护单位6处，省级文物保护单位64处，市级文物保护单位400余处。著名的文物有：建于1000年前的我国长江以南最古老的木构建筑华林寺，立于1000年前的、被

18、誉为天下四大名碑之一的恩赐瑯瑘王德政碑，距今1200多年、被称为书法艺术世宝的唐篆书名家李阳冰亲书的乌石山摩崖石刻和至今仍保留完好的唐宋古街巷组群三坊七巷。福州是中国优秀旅游城市，也是一座独具特色的旅游城市。风景名胜无数。福州第一胜景鼓山，国家级重点佛教寺院、旅游名胜西禅寺早已蜚声海内外。福州现有公园33座，其中最古老的古典园林西湖，已有1700多年历史，近年来新开辟的金牛山公园是全国一流的现代化公园之一；闽江公园（北园）有七大景园，全长5.6公里，集景点和人文景观为一体。还有郊县平潭海坛国家级重点风景名胜区，永泰的青云山、方广岩，福清的石竹山，连江的青芝山，闽侯的十八重溪等等。这些名山秀水，

19、风景如画，与悠久的历史、多彩的文化相映生辉，吸引着无数的中外游客。福州旅游设施齐全，一批高水准的宾馆、酒店拔地而起，至今星级及旅游定点单位酒店有64家，其中星级饭店47家，五星级酒店3家。 福州是一座现代化城市，城市建设日新月异，福州市政府推行东扩南进西拓战略，将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅歧经济区全部纳入中心城市规划区，预计在未来10年里，将建成区面积扩至163平方公里。近年来，福州市区新建、扩建50多条主干道和上百条次干道。进行大规模的棚屋区改造。新区开发，房地产业迅猛发展。江滨大道是福州市跨世纪的形象工程，全长26.2公里，是一条集观光、旅游、休闲、防洪于一体的滨江景观长廊。

20、闽江上近几年先后建成鳌峰大桥、乌龙江特大桥、三县洲大桥、金山大桥、青洲闽江大桥、尤溪洲大桥。6、 社会经济状况经过解放后50多年的发展，福州经济和社会各项事业都取得了令人瞩目的成就，尤其是改革开放20多年，更是福州城市发展史上最辉煌的一页。1984年成为全国第二批国家历史文化名城和全国对外开放的14个沿海港口城市之一；1985年列为全国经济体制改革综合试点城市；1990年成为全国35个国内生产总值超百亿元的城市之一，1991年进入首批中国城市综合实力50强和城市投资硬环境40优城市行列；1997年城市综合实力在全国219个市地级以上城市中居第24位。2000年，全市综合经济实力名列全国26个省

21、会城市前列。社会事业蓬勃发展，先后荣获全国创建文明城市工作先进城市和全国城乡绿化先进集体称号，三次被评为全国科技兴市先进城市，连续四次获得全国双拥模范城称号，荣膺国家卫生城市、中国优秀旅游城市称号。近年来福州市国民经济综合实力显著增强，2002年国内生产总值和财政总收入分别突破千亿元和百亿元大关，达1174亿元和111亿元。在经济保持快速增长的同时，福州市的经济结构调整也取得了阶段性进展，产业结构日趋合理，第一产业比重逐年下降，第二产业比重稳步上升，第三产业比重基本稳定，2002年三大产业比例为11.6:48:40.4。农业经济适应市场需求变化，大力调整生产结构，发展多种经营，改善农产品品种和

22、质量，农业结构进一步调整。工业经济竞争力明显提高，以汽车制造为主的机械、电子信息、轻纺和建筑建材等支柱产业粗具规模，支柱产业的产值占规模以上工业总产值的比重达67%。软件等高新技术产业和旅游、会展、金融、中介等现代服务业发展较快。同时，开发区的不断完善，使福州越来越受到海内外商家的青睐，福州国际招商月海峡两岸科技成果交易会等大型招商经贸活动，更是吸引了众多外资来榕投资兴业。投资软环境的进一步改善，使福州利用外资质量和结构不断完善，投资领域由塑胶、食品等传统行业向机械、化工、建材等行业以及高新技术产业发展。九五期间，福州实际利用外资额48.33亿元。2002年全市出口总值33亿元，至2002年底

23、，全市累计批准外商投资企业7000多家。外经贸的飞速发展，促进了福州综合经济实力的增强，福州已经成为对外经贸发达，外商投资最具吸引力的地方之一。人民生活向宽裕型小康迈进。2002年全市城镇居民人均可支配收入达8890元，城市居民居住条件继续改善，2002年，城市居民人均居住面积达11.6平方米，农民人均住房面积达34.3平方米。（二）区域因素区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。 1、位置委托估价宗地座落于福州市区路西侧，路南北两侧，西南方向与相邻，南与相邻，西北方向与相近，估价对象附近有市场、学校等。该区域

24、人口相对集中，交通较便捷，有一定的物业聚集规模，按福州市人民政府2004年公布的2004年度城市土地级别和基准地价，该宗地为三级住宅用地和三级二类商服用地。估价对象具体位置详见附件（一）估价对象宗地区域位置示意图。 2、交通条件福州交通发达，民航、铁路、陆路、水路交通与全国各大城市联成网络。铁路：外福铁路贯穿市区，省内与厦门、龙岩、三明、南平、武夷山等市相通，省外可与北京、南京、上海、合肥、青岛、武汉、长沙、重庆、南昌、贵阳、广州、深圳等城市直接相通。公路：福州市公路四通八达，316、104两条国道在市辖区交汇。福、厦、漳高速公路已通车，罗长高速公司于2002年底通车后，福州至宁德的高速公路就

25、全线贯通。京福高速公路已于2001年底动工兴建，建成通车后福州市通往全国各地的高速公路将连接成网。航空：福州长乐国际机场是全国十大空港之一，拥有世界最先进的民航设备，是中国净空条件最好的大型国际机场之一，开辟有国内外航线50条，年客运吞吐量达106.54万人次。航海：福州港是全国十大港口之一，航线直达欧美、日本、菲律宾、新加坡、香港、台湾、泰国等40多个国家、地区和国内各大港口，年货物吞吐量达2425万吨。市内公共交通：福州市内公交方便，拥有公共汽车营运车1469辆，日客流量73.8万人次，出租车4761辆。 3、公用设施及基础设施水平近几年福州市城市基础设施建设取得了显著的成绩。城市交通、邮

26、电、供水、供电、供气明显改善。2000年全年净水供水量2.72亿立方米，城市气化率达93%，城市用电量达45.81亿千瓦时，城乡电话用户122.84万户，无线寻呼和移动电话用户分别达85.10万户和109.32万户；城乡公用电话普及率5.86部/千人；市话普及率20.96部/百人；全市共有7721部IC卡电话投用，其中市区4935部。全市因特网用户达20.02万户。 4、环境条件环境条件主要指人文环境和自然环境。（1）人文环境福州市是我国东南沿海较早开放的福建省的省会城市，又是历史文化名城。居民受教育程度高，居民中侨属占有一定比例，居民收入水平相对较高。（2）自然环境福州市森林覆盖率达42.0

27、2%；水资源丰富，地下水日开采量可达4.59万吨，福州为国内三大温泉区之一，地热资源丰富。福州市除鼓山风景区外，现有公园33座，近年新开辟的金牛山公园是全国一流的现代化公园之一，闽江公园（北园）有七大景园，全长5.6公里。福州市的自然环境更加优美。 5、商服繁华程度福州市最繁华的商服用地（一级商服用地）集中于：树兜河与树汤路之间华林路的南侧；华林路与永安街之间五四路的两侧；南后街至仙塔路之间杨桥东路和东街的两侧；鼓东路与津泰路之间八一七北路的两侧；台江路的两侧；八一七南路（中亭街）的两侧。近年又出现了世界著名零售商经营的麦得龙、沃尔玛大型超市以及好又多、永辉等超市，使商圈分布更趋多元化。估价对

28、象宗地所在区域商服繁华程度一般，该区域属福州市近年来开发程度和规模较高的地区，发展潜力较大。（三）个别因素个别因素指宗地自身的地价影响因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。宗地临街状况：委估宗地座落于福州市区路西侧，位于路南北两侧。该宗地沿路分为南、北二个地块，二个地块均为一侧临路，即一侧临街。宗地面积、形状：估价对象宗地面积62723平方米，该宗地沿路分为南、北二个地块，其中南侧地块形状接近较规则的四边形，北侧为不规则的条形。 地形坡度：较平坦供 水：由福州自来水网供给，保证率较高。供 电：由福州市电网供应，保证率较高。污染状况：一般土地使用

29、年限：批准使用分别为商业40年、住宅70年，截止估价基准日已使用11.5年，剩余使用年限分别为：商业28.5年、住宅58.5年。规划参数如下：用地面积：征地面积282.89亩；实用面积：215.73亩容 积 率：1.85绿 地 率：45.6%委托方提供的美丽园、峰景园可行性研究报告中的有关内容：总体规划：美丽园、峰景园计划开发计划开发建筑面积95625平方米，计划建设商品房29幢，共824套商品房，建设停车位415个（其中215个可售），沿路设一层店面。其中：住宅建筑面积88850平方米；店面建筑面积1400平方米；可供销售的车位215个等。现场勘察，该宗地南地块目前正处于开发状态，截止估价基

30、准日，南地块正在进行试桩工作，北地块目前尚未施工。第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 1 、中华人民共和国土地管理法； 2 、中华人民共和国土地管理法实施条例； 3 、中华人民共和国城市房地产管理法； 4 、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件； 5 、 GB/T 18508-2001 中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程； 6 、福建省国有土地使用权出让和转让办法； 7 、福建省土地管理实施办法； 8 、福建省加强城市基础设施配套费征收管理的暂行规定； 9 、福建省土地管理局关于土地、地籍管理等收费标准的通知 10 、福州市国有土地使用权有偿出让和转让办法； 11

31、、福州市土地基准地价及近期有关土地交易资料； 12 、资产评估业务约定书； 13 、榕国用（ 200 ）第号国有土地使用证； 14 、 榕规（ 200 ）地 号中华人民共和国建设用地规划许可证 ； 15 、 榕规（ 200 ）建字第 号中华人民共和国建设工程规划许可证 ； 16 、 委托方提供的 美丽园、峰景园可行性研究报告； 17 、委托方提供和估价人员实地勘察及市场调查所搜集的资料。 二、土地估价 1、估价原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。 遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未

32、来客观有效的预期收益为依据。 遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。 判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。 遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 遵循贡献原则，是指土地总收

33、益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。 2 、估价方法 根据城镇土地估价规程，一般通行的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价估价的技术规程，根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。 本次估价对象用地为居住用地，根据城镇土地估价规程宜采用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法进行估价。 根据本次估价的价格类型及估价对象所处的区位条件、基础设施状况、

34、个别条件及土地用途，按照国家有关地价估价的技术规范要求，经分析比较决定采用剩余法和基准地价系数修正法分别进行估价。最后经综合分析后确定估价结果。 剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。其基本计算公式为： 地价 = 开发完成后的土地总价格或房地产总价格 - 整个开发项目的开发成本 - 开发商合理利润 = 不动产总价 - 建筑开发费 - 专业费 - 不可预见费 - 利息 - 租售费用 - 税金 - 开发商合理利润 基准地价系数修正法是利用城镇 基准地价和基准地价修正系数表等评

35、估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其基本计算公式为： P=P O （ 1 K ） Y T R S 其中： P 待估宗地地价； P O 待估宗地对应的基准地价； K 待估宗地所有地价影响因素总修正值； Y 待估宗地使用年期修正系数； T 估价期日修正系数； R 容积率修正系数； S 用地面积。 3 、估价结果 委托评估宗地采用剩余法进行评估，试算地价结果为 90,620,994 元，单位地价为 1444.78 元 / 平方米；采用基准地价系数修正法进行评估

36、，其试算地价结果为 111,712,273 元，单位地价为 1781.04 元 / 平方米。综合分析宗地的具体情况和地产市场的特点，采取两种结果的简单算术平均值为最终地价的估价结果。即： 宗地单位地价 = （ 1444.78 +1781.04 ） 2 =1612.91 （元 / 平方米），折合 107.53 万元 / 亩； 依据“榕国用（ 2003 ）第 号国有土地使用证”，委估宗地土地使用权面积为 62723 平方米 。 宗地总价 =1612.91 62723 =101,166,554 （元） 千元以下尾数四舍五入，估价取整为 RMB ： 101,167,000 元，大写人民币 壹亿零壹佰壹

37、拾陆万柒仟 元，单位地价为 1612.92 元 / 平方米（折合 107.53 万元 / 亩）。 三、估价结果和估价报告的使用 1 、估价的前提条件和假设条件 （ 1 ）委托方提供的资料均为真实、合法、有效，并且不存在任何法律上的争议或潜在争议。 （ 2 ）土地使用者合法取得土地使用权，并付清土地全部税费。 （ 3 ）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 （ 4 ）估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。估价报告有效期内，估价基准日的外部经济环境无重大变动。 （ 5 ）本报告中估价对象宗地面积以国有土地使用证 榕国用（ 200 ）第号 确定的 62723

38、 平方米 面积为准，估价对象宗地上各项建筑技术指标以委托方提供的规划部门确定的规划技术经济指标及委托方提供的 美丽园、峰景园可行性研究报告中的有关内容为准。 2 、估价结果和估价报告的使用 (1)、 估价报告和估价结果发生效力的法律依据 本次估价依据土地管理法、城市房地产管理法等法律、法规（详见“估价依据”）。估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。 (2)、 本报告和估价结果使用的方向与限制条件 本报告共分摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件四部分，每一部分均为本报告不可分割的组成部分。 在满足本报告全部前提条件及假设、限制条件下，本报告的估价结果方可使用。

39、本报告仅供委托方抵押贷款使用，不得作为其他估价目的使用。若改变估价目的或估价的前提条件和假设条件，估价结果一般会改变，须作相应的调整或重新评估后方可使用。 土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。未经本评估公司书面同意，估价报告的全部或部分内容均不得转载于任何文件、公告、声明及公开媒体上。 (3)、 土地估价结果的有效期 本报告估价结果自估价基准日起半年内有效。 (4)、 估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本估价机构对估价结果有解释权。 (5)、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任 对未在估价的前提条件及假设、限制条件下使用本估价报告或将本估价

40、报告运用本次估价目的以外的任何经济行为及由此带来的结果，均由违规使用方承担相应的法律责任，我评估公司不承担任何法律责任。 3 、需要特殊说明的事项 （ 1 ） 委托方和相关当事方对所提供估价对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。委托方对申报的材料负完全的法律责任，对所填报资产的完整性、合法性和真实性负责。委托方对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。 （ 2 ）注册土地估价师执行土地估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册土地估价师执业范围。注册土地估价师不承担验证委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整

41、性的责任。 （ 3 ）对于其他可能影响土地估价结果的瑕疵事项，在委托方进行估价委托时未作特殊说明，而估价人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，估价机构不承担责任。 （ 4 ）估价基准日后，估价报告有效期以内，若宗地设定的用途、开发程度发生变化或地价指数发生较大变化，对土地价格产生明显影响时，委托方应及时聘请估价机构重新确定估价结果。 第四部分 附 件 1 、估价对象宗地区域位置示意图； 2 、估价对象景观照片图 3 、估价对象宗地国有土地使用证（复印件）； 4 、 榕规（ 200 ）地 号中华人民共和国建设用地规划许可证 （复印件）； 5 、 榕规（ 200 ）建字第 号中华人民共和国建设工

42、程规划许可证 （复印件）； 6 、 委托方提供的 美丽园、峰景园可行性研究报告 （复印件） ； 7 、估价对象总平面图（复印件）； 8 、委托方营业执照（复印件）； 9 、估价机构营业执照（复印件）； 10 、估价机构资质证书（复印件）； 11 、签字土地估价师证书（复印件）。 附件（一） 估价对象宗地区域位置示意图 ( 略 ) 土地估价技术报告项目名称 ：“ ”项目部分土地使用权抵押价格评估 （福州市）受托估价单位 ：福州中盈房地产评估有限公司 土地估价报告编号 ： 榕中盈（ 200 ）（估）字第号 土地估价技术报告编号 ： 榕中盈（ 200 ）（技）字第号 提交估价报告日期 ： 2004

43、年 9 月 9 日 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 “ ”项目部分土地使用权抵押价格评估 二、 委托估价方 福州 房地产开发有限公司 三、受托评估方 受托估价机构：福州中盈房地产评估有限公司 工商注册号： 78 机构地址：福州市鼓楼区营迹路七海花园 8 号楼 807 单元 执业范围：可在全省范围内从事土地评估业务 有效期限：至 2005 年 6 月 30 日 止 注册号： B 法定代表人：王鹏 四、估价目的 为委托方拟以估价对象宗地使用权向金融机构申请抵押贷款，提供估价基准日价格参考依据。 五、估价依据 1 、中华人民共和国土地管理法； 2 、中华人民共和国土地管理法实施

44、条例； 3 、中华人民共和国城市房地产管理法； 4 、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件； 5 、 GB/T 18508-2001 中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程； 6 、福建省国有土地使用权出让和转让办法； 7 、福建省土地管理实施办法； 8 、福建省加强城市基础设施配套费征收管理的暂行规定； 9 、福建省土地管理局关于土地、地籍管理等收费标准的通知 10 、福州市国有土地使用权有偿出让和转让办法； 11 、福州市土地基准地价及近期有关土地交易资料； 12 、资产评估业务约定书； 13 、榕国用（ 200 ）第 号国有土地使用证； 14 、 榕规（ 200 ）地 号中

45、华人民共和国建设用地规划许可证 ； 15 、 榕规（ 200 ）建字第 号中华人民共和国建设工程规划许可证 ； 16 、 委托方提供的 美丽园、峰景园可行性研究报告； 17 、委托方提供和估价人员实地勘察及市场调查所搜集的资料。 六、估价基准日 ： 2004 年 9 月 4 日 七、估价日期 ： 2004 年 9 月 4 日 至 9 月 9 日 八、地价定义 估价对象宗地现实际用途为商业、住宅用地，实际开发程度为宗地红线外六通（通路、通电、通给水、通排水、通气、通讯）和宗地红线内平整。本次估价设定的宗地用途为商业、住宅用地，设定开发程度为宗地外六通（通路、通电、通给水、通排水、通气、通讯）和宗

46、地红线内平整。本次评估的宗地价格是指土地用途为商业、住宅用地，土地使用权为出让方式取得，在估价基准日（ 2004 年 9 月 4 日 ）规划利用条件下，设定的六通一平开发程度下，宗地法定最高使用年限内剩余年限分别为：商业 28.5 年（截止 2033 年 4 月 21 日 ）、住宅 58.5 年（截止 2063 年 4 月 21 日 ）的土地使用权价格。 九、估价结果 座落于福州市 区 路西侧的估价对象宗地，土地使用权面积 62723 平方米 ，在估价基准日满足地价定义及本报告的前提条件、假设条件、使用方向及限制条件下的估价结果为： 单位面积地价 1612.92 元 / 平方米（折合 107.

47、53 万元 / 亩）； 总地价 RMB ： 101,167,000 元，大写人民币 壹亿零壹佰壹拾陆万柒仟 元。 十、需要特殊说明的事项 1 、 委托方和相关当事方对所提供估价对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。委托方对申报的材料负完全的法律责任，对所填报资产的完整性、合法性和真实性负责。委托方对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。 2 、注册土地估价师执行土地估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册土地估价师执业范围。注册土地估价师不承担验证委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。 3 、

48、对于其他可能影响土地估价结果的瑕疵事项，在委托方进行估价委托时未作特殊说明，而估价人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，估价机构不承担责任。 4 、估价基准日后，估价报告有效期以内，若宗地设定的用途、开发程度发生变化或地价指数发生较大变化，对土地价格产生明显影响时，委托方应及时聘请估价机构重新确定估价结果。 十一、土地估价师签字 估价师姓名 ( 略 ) 土地估价师证书号 ( 略 ) 签字 ( 略 ) 十二、土地估价机构 估价机构法人代表签字： ( 略 ) 福州中盈房地产评估有限公司 2004 年9 月9 日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析界定 一、估价对象描述 1 、土地登记状况

49、土地使用权人：福州房地产开发有限公司 座 落：区路西侧 图 号： 0035 、 0036 、 0185 等 地类（用途）：商业、住宅 使用权类型：出让 终止日期：商业：至 2033-4-21 ；住宅：至 2063-4-21 使用权面积： 62723 平方米 国有土地使用证编号：榕国用（ 200 ）第号 填证机关，日期：福州市国土资源局， 200 年月日 2 、土地权利状况 土地使用者于 1993 年取得出让方式使用权类型的国有土地使用证，估价对象 土地使用权 批准使用分别为商业 40 年、住宅 70 年，截止估价基准日已使用 11.5 年，剩余使用年限 分别为：商业 28.5 年、住宅 58.5 年。截止估价基准日估价对象土地使用权未存在抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利。 3 、土地利用状况 （ 1 ）估价对象用地现已经福州市城乡规划局规划审查批准，并颁发编号“榕规（ 200 ）