泗洪房地产市场调研报告pdf 11

1、 泗洪房地产市场调研报告 城市年轮 2006-5-26 目 录 目 录 前 言 03 页 第一篇 城市洞察 04 页 第二篇 市场分析 09 页 第三篇 项目分析 20 页 第四篇 定位建议 24 页 附件一 楼盘个案 27 页 附件二 挂牌土地 31 页 前 言 前 言 2005 年，是泗洪楼市的爆发年，也是转折年。 2006 年，是泗洪楼市最为关键的一年：市场供给继续增加，供需落差同时加大，价格能否 创出新高？ 随着老城区的改造，政务区的北移，汽车站商圈的异军突起，城市版图又将如何书写？ 城市年轮认为：这是挑战，也是机遇！ 城市年轮感谢贵司给予的充分信任，经过前期多次的接触、沟通后，在相互

2、理解的基础上， 就相关问题，贵我双方达成了初步共识，城市年轮相信这将是一个良好合作的开端！ 在此报告中，城市年轮将就泗洪的城市基本概括，房地产市场运行情况作出专业、客观、深 入的分析，并结合自身情况，给出项目的定位建议，为贵公司的项目开发运营提供决策依据！ 以后的工作中，我司将视本项目的进展及市场情况，提出更详细具体的实操方案，同时忠诚 地祝愿我们愉快的合作！ 城市年轮坚信 详实的市场分析详实的市场分析+ +准确的产品定位准确的产品定位 持续的营销创新持续的营销创新+ +有效的推广执行有效的推广执行 热销典范热销典范 第一篇 城市洞察 第一篇 城市洞察 一、区位泗洪苏北平原、名酒之都 一、区位

3、泗洪苏北平原、名酒之都 泗洪地处宿迁市区南部，苏北平原过 渡地带；全县行政区域面积 2731 平方公 里，辖 14 个镇，9 个乡；人口 99 万人， 其中城镇人口 32.2 万人，是全国生态示 范县、商品粮基地县、水产百强县、平原 绿化先进县， 江苏省社会治安综合治理先 进县，著名的中国螃蟹之乡、名酒之都。 二、人文泗洪历史悠久、风俗众多 二、人文泗洪历史悠久、风俗众多 泗洪城市历史悠久， 可追朔到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。 地方语言属北方方言中的江淮 方言区，是地方戏曲泗州戏的流行区。民间艺术繁荣，旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺 术形式为群众喜闻乐见；长期以来形成的岁时、礼仪风

4、俗众多。泗洪是名酒之乡，双沟、分金亭、 双洋等系列白酒久负盛名，酒文化底蕴尤为深厚，酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。 三、经济泗洪农业为本、工商薄弱 三、经济泗洪农业为本、工商薄弱 2005 年泗洪全县地区生产总值 74.75 亿元，同比增长 14.5，地区人均 GDP 7550 元；其中 三产产值分别为 23.3 亿元、29.3 亿元、22.15 亿元，三产比为 31.2：39.2：29.6，农业经济仍然 在经济总量中占到 30以上。 全社会固定资产投资 42 亿元， 同比增长 32.1。 实现财政收入 4.42 亿元，其中地方财政收入 2.2 亿元，财政支出 6.45 亿元，地方财政支出主

5、要来源国家、地方财政地方财政支出主要来源国家、地方财政 支持。支持。 四、生活泗洪悠闲自在、观念守旧 四、生活泗洪悠闲自在、观念守旧 2005 年泗洪城镇居民人均可支配收入 5286 元，农村居民人均可支配收入 3767 元，城乡居民 储蓄余额 31.08 亿元，社会消费品零售总额 18.09 亿元。生活悠闲、安于现状是对泗洪城镇居民生 活的最好概括，多数人金融观念守旧，理财方式主要是银行储蓄，购房害怕承担风险，偏好现金理财方式主要是银行储蓄，购房害怕承担风险，偏好现金 付款，不愿意采用按竭。 付款，不愿意采用按竭。 五、教育泗洪全民重教、龙头青阳 五、教育泗洪全民重教、龙头青阳 2005 年

6、，全县共有各类学校 510 所，其中民办学校 266 所，占到一半以上。全县专业教师 11365 人，在校学生 181373 人。重视教育，关心下一代发展，是泗洪家长的普遍心理，另外，全重视教育，关心下一代发展，是泗洪家长的普遍心理，另外，全 县所有的高中都集中在泗洪县城青阳镇，一方面教育带动的人口进城，极大的推动了青阳的城市县所有的高中都集中在泗洪县城青阳镇，一方面教育带动的人口进城，极大的推动了青阳的城市 化进程，目前青阳镇城镇人口超过了 15 万人；另一方面，教育地产在青阳镇具有相当的市场号召化进程，目前青阳镇城镇人口超过了 15 万人；另一方面，教育地产在青阳镇具有相当的市场号召 力。

7、力。目前，泗洪升学体系并未划片区，仅按成绩高低录取。 六、规划泗洪“一道四区” 、东扩北移 六、规划泗洪“一道四区” 、东扩北移 1、泗洪县城青阳镇泗洪县城青阳镇 “一道四区”分布。“一道四区”分布。 “一道”“一道”是指泗洲大道，东起环城东路，西至泗洪汽车总站，全长 4.5 公里，是青阳镇交通主 干道，泗洲大道两侧分布着县政府、步行街、泗洪商城、虹洲宾馆、泗洪中学、育才中学（全县最 好的两所中学） 、汽车总站、泗洪商贸中心等，集中了泗洪县的主要配套资源。 “四区”分别为“老城区” 、 “新城区” 、 “商贸区”和“开发区” 。 “老城区”“老城区”区域范围东到环城东路，西以孙何路为界，南至团

8、结河路，北临濉河，处于青阳 镇城区的东南面。 “老城区”集中了政务、商业、教育、居住四大体系，是青阳居民活动的主要区域，是青阳镇 的中心片区。目前“老城区”既是青阳镇拆迁的重点片区，也是青阳镇的商品房开发重要片区。 “新城区”“新城区”区域范围东至环城东路，西以建设北路为界，南临濉河，北面目前发展到环城北 路，处于青阳镇城区的东北面。 “新城区”原属青阳镇的城乡结合部，片区给人的第一印象是脏、乱、荒，基础设施薄弱；但 随着县政府、法院等众多政府机构计划搬迁到环城北路北侧（多数已经在施工） ，该片区将逐步成 为青阳镇的新城区。 “商贸区”“商贸区”区域范围东以孙何路为界，西临老濉河，南至团结何路

9、，北临濉河，处于青阳镇 城区的西南面。 “商贸区”原地位略优于“新城区” ，也属青阳镇的城乡结合部；汽车站商圈的异军突起，泗 洪商贸中心的落成并开业，以及规划中的小商品市场、建材市场、大型商城，该片区在政府规划中 将向商贸区方向发展。 “开发区”“开发区”区域范围东以建设北路为界，西至宁宿徐高速公路，南临濉河，北面已扩展到环 城北路，处于青阳镇城区的西北面。 “开发区”即为泗洪经济开发区，控制面积 28 平方公里，启动区 8 平方公里。自 2002 年 3 月启动以来，截止到 2005 年底，开发区已投产项目 118 个，全区从业人数 13631 人，2005 年实 现年工业总产值 12355

10、4 万元，初步形成了丝绸织造园、服装生产园、食品加工园、机电工业园等 特色分明的产业园。 2、东扩北移是青阳镇的主要发展趋势东扩北移是青阳镇的主要发展趋势 青阳镇现有城区东面已到环城东路， 出环城东路虽为荒芜地带， 但离传统生活中心仅一尺之隔， 特别是泗洪中学、育才中学的辐射半径而言，东扩是必然之举； 南面已达团结河路，往南多河道，城市建设成本加大； 西面已到老濉河，向西不足 1 公里即为宁宿徐高速公路，已无发展空间； 北面已到环城北路，环城北路东面为新兴的政务区，县政府、法院等机关机构在不远的未来都 将坐落与此，西面为开发区预留用地。 综合城市现状，泗洪县和青阳镇虽无明确的城市规划部署，但基

11、本可以确定，青阳镇未来的综合城市现状，泗洪县和青阳镇虽无明确的城市规划部署，但基本可以确定，青阳镇未来的 城区发展方向为东扩北移。 城区发展方向为东扩北移。 3、旧城改造是青阳镇城市化的主要动力旧城改造是青阳镇城市化的主要动力 泗洪作为农业人口占城市总人口近 7 成的县级城市，县城所在地青阳镇的城市化速度和城市 自然发展速度都相对较为有限，政府主导的旧城改造自然而然的成为青阳镇发展的主要模式政府主导的旧城改造自然而然的成为青阳镇发展的主要模式。 2004 年开始，青阳镇启动旧城改造，并从 2005 年开始进入蓬勃发展期。 年份 2004 年 2005 年 2006 年 拆迁面积 1.5 万 4

12、6 万 计划拆迁 50 万，截止 5 月中旬已拆 迁 36 万，预计全年将超过 60 万。 拆迁户数 154 户 5012 户 已拆迁 3700 多户 拆迁补偿金 （按住宅标准计算） 1200 万元 36800 万元 48000 万元 可 购 商 品 住 宅 面 积 （按 1500 元/） 8000 24.5 万 32 万 拆迁补偿标准 根据地段、装修、土地年限等不同，住宅平均补偿将约 800 元/，商 业店面平均补充标准最高 2100 元/（不含装修） ，平均约 1500 元/。 按照住宅平均补偿标准，2005 年拆迁 46 万共补偿 36800 万元，2006 年全年按 60 万计 算将共

13、补偿 48000 万元，两年的补偿金分别可以购买商品房面积 24.5 万和 32 万（不考虑补 偿个体不均、个人储蓄金、按竭等因素） 。无疑，拆迁户的购房需求是商品房市场的主要需求，而无疑，拆迁户的购房需求是商品房市场的主要需求，而 旧城改造则是青阳镇的主要发展模式。 旧城改造则是青阳镇的主要发展模式。 总结：总结： A、泗洪县城青阳镇以泗洲大道和“老城区”为核心，向西北辐射：向北扩展“新城区” 、向西扩、泗洪县城青阳镇以泗洲大道和“老城区”为核心，向西北辐射：向北扩展“新城区” 、向西扩 展“商贸区” 、西北则发展为“开发区” ；展“商贸区” 、西北则发展为“开发区” ； B、东扩北移是青阳

14、镇发展的主要方向；但生活配套的缺乏将会影响城市的扩张速度，同样受此影、东扩北移是青阳镇发展的主要方向；但生活配套的缺乏将会影响城市的扩张速度，同样受此影 响，未来几年内商品房开发的热点仍将是老城区；响，未来几年内商品房开发的热点仍将是老城区； C、本案所在片区有望发展成为商贸区，成为泗洪县的商贸中心，但受到配套缺乏影响，本片区的、本案所在片区有望发展成为商贸区，成为泗洪县的商贸中心，但受到配套缺乏影响，本片区的 居住价值有待进一步提升。居住价值有待进一步提升。 D、旧城改造是城市的主要发展模式，随着旧城改造的深入，城市面貌将日新月异，城市板块格局、旧城改造是城市的主要发展模式，随着旧城改造的深

15、入，城市面貌将日新月异，城市板块格局 和配套情况也将时刻变迁。和配套情况也将时刻变迁。 第二篇 市场分析 第二篇 市场分析 一、泗洪县房地产发展历程 一、泗洪县房地产发展历程 A、20 世纪世纪 90 年代；年代；泗洪作为县级城市，房地产起步较晚，上世纪 90 年代全县基本没有成规 模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主，多数不对市场公开销售，即使 部分面向市场销售的，也不成规模。 B、2000 年年-2004 年；年；国家房改之后及货币分房政策之后，泗洪房地产市场才开始逐步发展起 来，二里坝住宅小区、商业步行街等的建设，标志着泗洪房地产市场的正式起步。但该阶段，房地 产市

16、场需求较小决定了市场规模有限。 C、2005 年以来；年以来；2005 年泗洪县政府实行旧城改造，带动了大量的拆迁户购房，推进了泗洪 房地产市场的快速发展，泗洪房地产市场步入了一个以改善置业、拆迁置业为主导的时期。这一时 期，无论是建筑规划还是景观规划，商品房项目都获得了质的飞跃。 二、泗洪县 2005 年房地产运营情况 二、泗洪县 2005 年房地产运营情况 2005 年全县商品房销售面积 31.29 万，完成销售额 48009 万元，商品房销售均价 1534 元/ 。现房销售额为 32170 万元，期房销售额 15839 万元，现房销售额约为期房销售额的两倍左右。 全县商品住宅空置面积仅为

17、 1.3 万，空置量较低。全县二手房销售面积约 9 万。 商品房销售面积 31.29 万 商品房施工面积 48.35 万 商品房销售额 48009 万元 商品住宅施工面积 40.82 万 其中 现房销售额 32170 万元 商品房竣工面积 21.40 万 期房销售额 15839 万元 商品住宅竣工面积 16.57 万 住宅销售额 36311 万元 商品住宅空置面积 1.3 万 商品房销售单价 1534 元/ 二手房销售面积 约 9 万 三、产品特征分析 三、产品特征分析 A、板楼为主；A、板楼为主；市场上在售项目基本上是纯板楼设计、一梯两户、南北通透； B、多层建筑为主；B、多层建筑为主；市场

18、上大部分项目是 5 层或 6 层，仅有御景天成、百星花园等在售项目有 小高层； C、户型面积；C、户型面积；二房 75-95 、小三房 95-110 、大三房 125-135 、楼中楼较为少见； D、框架结构为主；D、框架结构为主；市场已经基本完成从砖混结构向框架结构的转变； E、 建筑层高 2.8 米为主；E、 建筑层高 2.8 米为主； 商业项目层高基本在 3.6m 到 4.2m， 挑高 7m 产品按两次面积出售。 F、楼盘规模：F、楼盘规模：早起开发楼盘规模多在 3 万以下，进入 2005 年以来楼盘主流规划变大，多 在 4-8 万，但也存在少数 10 万以上的大盘，如已开发完毕的颖都家园 21 万、阳光世纪花 城 16 万，正在开发的锦绣华庭 17 万、学府文苑 25 万。 G、低