住宅物业消防安全管理(褚福涛).ppt

1、住宅物业消防安全管理,2020年6月23日,公安部行业标准住宅物业消防安全管理（GA 1283-2015），已于2015年12月22日公布，自2016年3月22日开始实施。,概况,背景,住宅物业 日益增多,住宅火灾 高发多发,主体责任 落实较难,背景,2017年6月14日，英国伦敦一高层公寓发生大火，造成的损失和危害令人震惊，教训极为深刻。剖析我国高层建筑现状，数量、规模远超英国，近十年全国共发生高层建筑火灾3.1万起，亡474人，直接财产损失15.6亿元。其中，特别重大火灾3起、重大火灾4起、较大火灾24起，形势严峻。,背景,截至2013年底，我国城镇化水平达53.73%，城镇居民人均住宅建

2、筑面积约33平方米，已实施物业管理的住宅物业约101.13亿平方米。,背景,据统计，2005年至2013年，全国共发生住宅火灾46.6万起、死亡8535人、受伤3999人、直接财产损失25.8亿元。,历史遗留问题突出,一是外墙采用易燃可燃保温材料。我国在建筑节能综合改造初期，使用了约30亿平方米易燃可燃的保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。二是建筑消防设施不完备。全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占到46.2%。设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率不足50%。三是老旧高层建筑隐患重重。由于高层建筑发展初期没有严格的消防安全标准，现在不

3、少高层建筑存在耐火等级低、疏散楼梯数量不足、缺少防排烟设施、建筑材料防火性能不达标等突出问题，甚至采用木质闷顶结构，火灾风险较高。,火患多、疏散不畅通，逃生难度大,一是占用堵塞消防车通道问题普遍。一些住宅小区没有环形车道，消防车通道被占用，严重影响灭火救援。二是用电用气用火管理不规范。不少高层建筑私拉乱接电线，燃气管线不符合技术标准，居民违章操作、冒险蛮干等现象屡禁不止。近年来因电气线路、电器设备等引发的高层建筑火灾占总数的38.2%。三是电动车违规停放、充电引发的问题突出。2015年以来，全国因电动车在楼道内停放、充电引发的较大亡人火灾达到27起，造成121人死亡。四是安全疏散通道不畅。不少

4、高层建筑疏散楼梯间防火门不常闭、楼道内堆放杂物等问题普遍，发生火灾后，本来用于逃生的通道充满有毒烟雾，反而成为夺命的死亡通道。,灭火救援难度大，消防装备不适应,一是灭火手段少。高层建筑火灾扑救是世界性难题。目前，我国配备的举高车大都在50米以下，多数消防水枪、水炮的喷射高度也只有50多米。可以说，50米以上特别是超过100米的楼层发生火灾，除利用建筑内部消防设施外，几乎没有有效的外攻手段。二是作业面受限。有的灭火作业面被汽车、隔离桩等占用，或者受架空电线、广告牌等影响，举高消防车无法停靠作业，影响救援。三是破拆和内攻困难。高层建筑外立面多采用钢化玻璃幕墙，而现有强臂破拆车最大工作高度仅18米，

5、超出这一高度只能靠人工，破拆难度大。内攻灭火时，消防员负重登楼超过20层，就无法有效开展救援行动。,认识不到位，责任不落实,一是一些地方领导认识上仍有偏差。不少地方把高楼大厦作为城市建设、经济发展的形象和标志，片面追求数量、规模和形象，致使越建越多、越建越高，由此产生的城市公共消防安全风险急剧攀升。二是相关部门监管合力不强。高层建筑消防安全涉及多个部门，但不少部门存在模糊认识，在推动高层建筑快速发展时，没有将消防安全一并纳入统筹考虑，建筑设防标准低，源头把关不严格，导致遗留不少“先天性”隐患。三是消防安全责任制不落实。大部分高层建筑物业服务企业主体责任不明确，缺少消防安全管理组织和人员，在消防

6、设施方面不舍得投入，日常防火巡查检查不到位，火灾隐患长期得不到整改。,范围 规范性引用文件 术语和定义 一般要求 消防安全责任 日常消防安全管理 火情处置和协助调查 消防档案,标准结构,（4.7为推荐性）,本标准适用于已实施物业管理的住宅物业（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分）的消防安全管理，未实施物业管理的住宅物业可参照执行。,主要内容,1 范围,主要内容,本标准条文引用的规范性文件共计4个 GB/T 5907 GB 25201 GA 503 GA 654,2 规范性引用文件,主要内容,3 术语和定义,3.2 业主 3.3 物业使用人 3.4 业主大会 3.5 业主委员会 3.6 物

7、业服务企业 3.7 共用消防设施 3.8 专项维修资金,3.1 住宅物业 供家庭居住使用的房屋（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分）及配套的设施设备和相关场地。,主要内容,4 一般要求,4.1 住宅物业消防安全管理,主要内容,4 一般要求,4.2 居（村）民委员会自治消防安全管理,居（村）民委员会,主要内容,4 一般要求,4.3 （前期）物业服务合同,4.4 （临时）管理规约,各方消防安全的责任和防范服务的内容,消防安全事项,主要内容,4 一般要求,4.5 房屋租赁,主要内容,4 一般要求,4.6 消防安全责任,责任,主要内容,4 一般要求,4.7 鼓励、引导住户配备灭火器、灭火毯、自救

8、呼吸器和家用火灾探测器和家用火灾安全系统等。,主要内容,5 消防安全责任,5.1 业主、物业使用人职责 a)遵守消防法律法规，遵守临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的有关消防安全管理工作的决定； b)配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作； c)按规定承担消防设施的维修、更新、添置的相关费用； d)做好自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作，及时排查整改火灾隐患。,5.2 业主大会、业主委员会职责 a)组织、督促业主、物业使用人遵守消防法律法规，监督临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项的实施； b)与居（村）民委员会相互协作，共同做好住宅

9、物业的消防安全工作； c)配合居（村）民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居（村）民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督； d)监督物业服务企业落实消防安全防范服务工作； e)依据消防法律法规、消防技术标准及住宅专项维修资金管理的相关法律法规，根据物业服务企业申请，按程序批准使用住宅专项维修资金，维修更新消防设施。,主要内容,5 消防安全责任,5.3 物业服务企业职责 a)制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，确定各级、各岗位消防安全责任人员，成立志愿消防队伍，制定并落实管理区域的消防安全制度和操作规程； b)配合公安派出所、居（村）民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中

10、约定的消防安全防范服务事项； c)组织对物业服务企业员工消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业主、物业使用人遵守消防安全管理规定； d)开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障消防车作业场地不被占用； e)对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效； f)制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练； g) 落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。,主要内容,6 日常消防安全管理,6.1 通则 6.2 防火检查和火灾隐患整改 6.3 消防设施维护管理 6.4 消防安全宣传教育和

11、培训,主要内容,6.1 通则,6.1.1 消防交接,物业服务 企业,主要内容,6.1 通则,6.1.2 消防器材装备配备,物业服务 企业,主要内容,6.1 通则,6.1.3 业主、物业使用人应按照规划主管部门批准或房地产权证书载明的用途使用物业，不应违法改变使用性质。封闭的住宅物业管理区域内的住宅、架空层、设备层、车库等，不应改变使用性质。 6.1.8 住宅物业设置集体宿舍、合租居住用房或集体活动场所使用的，应依法办理相关手续，其场地、设施应符合消防安全要求。,主要内容,6.1 通则,6.1.4 七类禁止性行为,禁止,主要内容,6.1 通则,6.1.5 消防车道、疏散通道改变,办理相关手续,主

12、要内容,6.1 通则,6.1.6 车辆停放及防火,停车区域,物业服务 企业,业 主 物业使用人,主要内容,6.1 通则,6.1.7 生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不应设置在住宅物业管理区域内。物业服务企业、业主、物业使用人应按照公安机关的规定，在规定区域、路段和规定时间内安全燃放烟花爆竹。 物业服务企业应设置明显的禁止燃放烟花爆竹标志，禁止在采用外保温材料的建筑60 m范围内燃放烟花爆竹。,主要内容,6.1 通则,6.1.9 装饰装修,业 主 物业使用人,物业服务 企业,业 主 物业使用人,主要内容,6.1 通则,6.1.10 装修、装饰、节能改造,外立面 装修装饰节能改造,建筑材料,易

13、燃材料,主要内容,6.2 防火检查和火灾隐患整改,6.2.1 防火巡查检查 6.2.4 巡查检查记录 6.2.5 装饰装修检查,物业服务 企业,住宅物业管理区域内的共用部位,装饰装修现场,主要内容,6.2 防火检查和火灾隐患整改,6.2.2 防火巡查,巡查内容,主要内容,6.2 防火检查和火灾隐患整改,6.2.3 防火检查,检查内容,主要内容,6.3 消防设施维护管理,劝阻、制止并告知整改,公告,报告,6.2.6 违章处理 6.2.7 隐患整改,业 主 物业使用人,处罚,火灾隐患,主要内容,6.3 消防设施维护管理,6.3.1 责任区分 6.3.2 设施维保 6.3.3 全面检测 6.3.4

14、值班制度,消防设施,技术服务机构,双 岗 24小时 专人值班,物业服务 企业,业 主 物业使用人,主要内容,6.3 消防设施维护管理,6.3.5 消防设施维护费用承担,消防设施 维修更新 改造费用,建设单位,责任人,专项维修资金,业主,主要内容,6.3 消防设施维护管理,6.3.6 消防设施维修更新改造,物业服务 企业,主要内容,6.3 消防设施维护管理,6.3.7 建筑消防设施的检查、检测和维护管理，应符合GB 25201、GA 503的有关规定。,主要内容,6.4 消防安全宣传教育和培训,6.4.1 消防安全培训,主要内容,6.4 消防安全宣传教育和培训,6.4.2 物业服务企业员工培训,物业服务 企业员工,消防安全培训,消防安全培训,主要内容,6.4 消防安全宣传教育和培训,6.4.3 经常性消防安全宣传教育,主要内容,6.4 消防安全宣传教育和培训,6.4.4 训练演练,物业服务 企业,主要内容,6.4 消防安全宣传教育和培训,6.4.5 特殊人群教育培训,孤寡老人 残 疾 人 瘫痪病人 未成年人,物业服务 企业,业 主 物业使用人,主要内容,6.4 消防安全宣传教育和培训,6.4.6 消防安全标志标识,物业服务 企业,禁止占用 遮挡标识,明显标志 警示标语,主要内容,7 火情处置和协助调查,物业