2011年广州新塘项目策划定位报告

1、1,新塘项目项目定位分析报告,2,第一部分 项目STOW分析,3,优势,邻近地铁13号线新塘站、广园东快线，东部交通枢纽,项目邻近规划中的广州东部交通枢纽，能在30分钟内迅速到达天河中心区域、10分钟到达东莞核心区,项目所在,交通枢纽,本项目所处位置和交通枢纽的关系,本项目,交通枢纽中心,碧桂园凤凰城,广深铁路,10万平米的金海岸城市广场（大润发）,6,1,3,5,优势,区域辐射力强，随着轨道交通的完善将成为新塘新的城市中心,广园东路,广深铁路,107国道,新塘中心区,项目,东 洲 大 道,荔新公路,新新公路,东门,凤凰城,港口大道,东莞,广 州,优势,区内少有的体育公园配套，提升项目品味及价

2、值,规划中的体育公园位于地块的西南角，住宅中的南向单位均可受到此规划的利好，有利于提升项目高端单位的价值。,体育公园,7,优势,区域已经形成以凤凰城为核心的全新区域性城镇中心，居住气氛浓厚，配套较完善,凤凰城,大润发,8,劣势,地块规模有限，除体育公园配套外，为配合商业用途所需，无法增加更多可提升住宅价值的景观、配套等内容。 港口大道南端有大量平房、厂房影响区域居住形象 较于碧桂园等大型发展商，我司在当地品牌知名度不足,9,机会,区域内的住宅以毛坯装修的中档住宅为主，缺乏带精装修的高端住宅项目 2012年13号线新塘站通车，与项目推盘时间正好匹配，可营造较好的市场氛围 凭借东部交通枢纽的辐射力

3、，带来更多消费力更高的外区客源 随着该区域的城市化发展脚步的加快，区内的居住氛围将更为浓厚，商业配套更为完善，对于项目的价值拉升更为有利,10,威胁,凤凰城内尚有3、400亩发展用地，未来有大量住宅供应 港口大道沿线及广园大道北面的未发展用地规划中亦为适建用地，区域内未来将有大量楼盘推出市场,11,第二部分 项目定位,12,我们主要从以下三个方面思考项目的定位,项目核心价值,市场情况,客户需求,项目定位,这是项目定位的基础 挖掘出项目最核心的竞争力,要与竞争对手形成差异化竞争，建立鲜明的市场形象,根据客户的特征和需求，才能真正吸引目标客户群,13,一、客户定位,14,15,本项目的目标客户群,

4、核心客户群,重点客户群,游离客户群,偶得客户群,新塘当地个体经营者，私营企业主 高收入企业白领：周边大型企业白领、 酒店服务业白领,企业中高层管理者 政府机关事业单位人员：政府、公安局、 供电局、税局、 学校、医院等,投资客户,新塘大型民营企业企业家,16,企业白领,各类目标客户群特性扫描,与本项目契合度,17,个体经营者,各类目标客户群特性扫描,与本项目契合度,18,政府及机关单位人员,与本项目契合度,各类目标客户群特性扫描,19,投资者,与本项目契合度,各类目标客户群特性扫描,20,本地或外地老板,各类目标客户群特性扫描,与本项目契合度,21,二、项目定位,22,项目核心价值,市场情况,客

5、户需求,便捷的交通、大型市政体育公园、渐趋成型的城市核心地位、高起点的项目定位,周边项目以满足居住需求为主导，高端市场存在空白,满足其不断 增长的生活品质追求,项目定位提炼,23,本案需要打造高端的市场形象 打开市场局面，提升项目价值,本案需要作为增城高端项目的代表 奠定项目及集团在区域内的领先地位,24,项目定位:,“现代都市中心高端景观大宅” 新塘朱美拉,25,三、产品规划,26,地块布局,规划布局建议与设计院提供方案相一致； 使得南向景观以及园林景观最优化； 充分利用立体的空间最大限度制做景观资源；,27,景观布局,28,景观布局,29,景观布局,30,四、产品类型组合,31,市场依据,

6、产品类型组合建议的依据,新塘广园东片区在价格和市场承接力方面领先于新塘整体市场,竞争区域楼盘以大面积户型为主，并获得良好的销售业绩,项目自身条件,区位优势，使项目具有辐射至整个新塘乃至增城的条件,客户依据,私营业主、政府官员和个体经营成为购房主力，他们的消费 力高，能够承受起大面积、高总价的住宅,新塘镇中心区域的客户对大面积户型的承接力较强，并保持强劲 的需求,32,周边竞争对手户型及面积情况,广园东板块项目,新塘镇中心项目,33,周边竞争对手分布情况,34,竞争对手户型综述,新塘广园东路沿线的楼盘以凤凰城为代表，凭借广园路与天河相接的交通、区位优势以及自身的规模效应，以吸纳广州市区的首次置业

7、或度假休闲的客户为主，故此户型方面无论间隔开间还是面积区间均与市中心较为相近，以紧凑型的100平方米左右的三房单位为主，80平方米左右的两房单位为副。 新塘镇镇中心的楼盘以锦绣新世界为代表，依托镇中心成熟的生活配套和交通网络，以吸纳镇的原居民及在此营商、投资的客户为主，故此户型方面以符合并满足其喜好的大开间舒适型三房、四房为主，三房面积在120140平方米之间，四房面积在140150平方米之间。,35,项目产品类型组合的原则,产品必须符合市场和客户的需求，最大限度发挥项目优势； 以发展的眼光去定位项目的产品，以未来2、3年区域的发展前景作为项目产品定位的标准； 尽量控制项目的建筑密度，使更多的户型都能享受到体育公园的景观资源； 在现有基础上加以创新,提高项目价值;,36,产品类型组合的建议,37,