世邦魏理仕工程手册

1、物业管理处 工程手册Property Management OfficeTechnical Operation Manual物业管理处 工程手册目录第一章 工程部职责范围1 工程部职责 42 范围 4第二章 工程部岗位职责1 工程部组织架构 52 工程经理岗位职责 63 工程主管岗位职责 7-104 各系统岗位职责 11-14第三章 工程部各系统管理制度1 强电管理制度 142 弱电系统管理制度 153 空调系统管理制度 154 电梯系统管理制度 165 给排水系统管理制度 17第四章 工程部各系统交接班制度1 电梯运行人员交接班制度 182 变电室交接班制度 183 锅炉房交接班制度 194

2、 给排水交接班制度 20第五章 工程部系统设备运行管理规程1 空调设备运行管理规程 21-222 空调运行巡视制度 23 3 制冷机组开停程序 24 4 给排水设备运行管理规程 24-27 5 给排水设备、设施操作规程 27-286 给排水设备巡查规程及线路图 297 水泵房运行管理制度 308 二次供水操作制度 30-329 变、配电运行管理规范 32-3410 变电室巡视制度 3411 高压配电室巡视检查制度 3512 倒闸操作制度 3513 发电机试车规范 3614 电梯设备运行管理规范 37-3815 电梯安全操作制度 38-3916 电梯巡检制度 4017 电梯设备巡检规程 40-4

3、118 弱电设备运行管理规范 41-4219 锅炉设备运行管理规程 42-4420 司炉工巡回检查制度 45第六章 工程部各系统设备维修保养规范1 空调设备维修保养规范 45-482 给排水设备维修保养规范 48-493 强电设备维修保养规范 49-524 配电室检修工作程序 525 锅炉维修保养规程 53-54第七章 工程部事故处理办法及相应预防措施1 配电室紧急停电处理规程 54-55 2 空调专业设备应设施 55-563 电梯故障困人救援法 56-57第八章 各种工程表格1 表 1 事故报告（ 工 程 部 ） 58-592 表 2 电力使用状况表 60-613 表 3 电气设备计划检修表

4、 624 表 4 空调设备巡检表 635 表 5 电梯检查表 646 表 6 年度保养计划表 65-697 表 7 地下污水井巡视检查表 708 表 8 消防泵、喷淋泵日检查表 719 表 9 月水表记录报表 7210 表 10 发电机日常巡视表 7311 表 11 电梯机房巡视检查表 7512 表 12 燃气锅炉运行记录表 76第九章 工程人员管理手册 77-109第十章工程应急预案和解决流程108-117第一章工程部职责范围1 工程部职责：1） 负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。2） 负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。3） 负责公司物业、设备维护、保养管理工作

5、。4） 负责各管理处有偿维修管理工作。5） 负责公司日常设备、系统检验和物业验收。6） 负责做好公司检验、测量设备的管理工作。2 范围：1） 负责大厦强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。2） 负责大厦电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。3） 负责大厦空调系统的运行管理，设备维修保养和故障。4） 负责大厦给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。5） 负责联系处理大厦土建结构方面的渗漏水。6） 负责大厦各动力系统的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。7） 确保工程所有设备的正常8） 运转，维修保养好大厦的硬件。第二章工程部岗位职责1 工程部组织架构2 工程经理岗位职责部 门

6、：工程部直接上级：总物业经理技术咨询与汇报： CBRE总部工程监管人员直接下级：工程专业主管工作地点：物业办公室工作职责：1） 招募、培训、安排和评估工程部成员的工作。2） 审核和指导部门的工作。3） 完善维修、变更和设备需求的特殊要求。4） 筹划、协助和完善大厦自动控制系统。5） 新的或是改进的建筑装修项目与设计师和项目经理接洽。6） 与当地有关政府机构接洽，以确保大楼符合有关的建筑条例和各项规定。7） 完善、指导和评估服务工作安排，使你方的工作符合租户的要求，并达到最佳的满意程度。8） 建立自动控制系统。9） 对日常维修合约包括工程、水处理等监管，协助总经理制定，选择合约承包商。10） 建

7、立年度操作及设备预算。11） 建立大厦维修管理系统，确保大厦仪器及系统能作最终预算。12） 举行防火演习。13） 审查租户图纸确保与大楼标准相符。14） 对总工程师作考勤及考核工作。15） 招标承投维护工程设备。16） 工程预算。17） 总经理或副总经理指派的工作。3 工程主管岗位职责部 门： 工程部直接上级： 工程各专业主任直接下级： 工程各专业员工工作地点： 物业工程部各专业办公室 工作职责：A 电梯主管岗位职责1） 负责电梯系统设备的正常运行。2） 负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测。3） 负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。4） 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。5） 负

8、责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。6） 负责培训下属员工正确操作本专业设备。7） 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。8） 协助工程主任制定本系统维修、保养计划。9） 监督外判维修保养合同的执行情况。10） 负责管理本专业之公用工具。11） 完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。B 强电（运行）主管岗位职责负责配电室及发电机房设备的正常运行。1） 负责本系统设备的日常维护、保养、检测。2） 负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。3） 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。4） 负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。5） 负责培训下属员工正

9、确操作本专业设备。6） 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7） 协助工程主任制定本系统维修、保养计划。8） 监督外判维修保养合同的执行情况。9） 协助处理其他电气设备之维修、保养工作。10） 负责管理本专业之公用工具。11） 完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。C 强电（维修）主管岗位职责1） 负责分派下属员工的日常维修、保养工作。2） 负责处理物业部签署之维修通知单，及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。3） 负责检查、监督属下员工之考勤、劳动纪律及考核。4） 负责完成工程部制定的维修计划、保养计划、节能计划。5） 负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障。6） 负责

10、填写维修通知单及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。7） 有权调配维修技工进行各种工作任务，对拒不服从安排之员工进行纪律处分。8） 每月统计维修单，并据单考核下属员工之工作量及表现。9） 负责给各专业电气系统提供帮助。10） 完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。D 锅炉主管岗位职责1） 负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证锅炉房设备正常运行。2） 负责定期锅炉设备维修、保养工作。3） 负责接油工。4） 负责设备的定期检测。5） 负责培训下属正确操作本专业设备。6） 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7） 监督外判维修保养合同的执行情况。8） 负责本系统员工之考勤、纪

11、律检查及考核。9） 负责制定合理的运行方案，以达到节能效果。10） 完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。E 空调主管岗位职责1） 负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证通风及空调系统设备正常运行。 2） 负责本系统设备维修、保养工作。3） 巡视机房设备，并监管大厦内温、湿度及新风量到合适水平。4） 负责安排设备的定期检测。5） 负责培训下属正确操作本专业设备。6） 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7） 监督外判维修保养合同的执行情况。8） 负责分派下属员工的日常维修、保养工作。9） 负责处理物业部签署之维修通知单。10） 负责本专业二次装修的审图工作。11） 负责本系统员

12、工之考勤、纪律检查及考核。12） 负责制定合理运行方案，以达到节能效果。13） 完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。 F 给排水主管岗位职责1） 负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证给排水系统设备正常运行。2） 负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常。3） 负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理，负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作。消防、喷淋用水设备、软化水设备的检查工作。4） 负责安排设备的定期检测。5） 负责培训下属正确操作本专业设备。6） 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7） 监督外判维修保养合同的执行情况。8） 负责分派下属员工的日常

13、维修、保养工作。9） 负责处理物业部签署之维修通知单。10） 负责本专业二次装修的审图工作。11） 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。12） 保证生活水的水质达到标准。13） 完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。G 弱电主管岗位职责1） 负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养及日常巡视。 2） 负责保安监控系统的维修保养及日常巡视。 3） 负责卫星电视系统的维修保养及日常巡视。4） 负责IC卡系统的维修保养及日常巡视。 5） 负责车管系统的维修保养及日常巡视。 6） 负责可视对讲系统的维修保养及日常巡视。7） 负责楼宇自控系统的维修保养及日常巡视。 8） 负责处理物业部

14、签署之日常维修单。 9） 负责安排、监督、检查下属的日常工作。10） 监督维护保养外判合同执行情况。11） 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。 12） 完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。H 综合维修主管岗位职责1） 负责安排、监督、检查下属的日常工作。2） 负责对下属分派维修单工作。3） 监管外判工程情况。4） 定期巡视大厦，负责制定计划性工作方案。5） 负责申请维修用料。6） 检查入户维修工作。负责本专业的二次装修审图工作。 7） 负责对下属进行专业培训。 8） 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。 9） 完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。4 各系统岗位职责

15、部 门： 工程部直接上级： 工程各专业主管工作地点： 物业工程部各专业办公室或设备机房工作职责：A电梯工岗位职责1） 做好电梯机房正常运行值班工作。2） 做好值班日记及工作日报表。3） 做好电梯的巡查工作。4） 检查电梯电动机的声音是否正常。5） 检查电机温度是否过高，润滑油是否足够。6） 检查控制电梯的电压、电流是否正常，各大电流继电器接点是否有烧现象，大电流导线是否有松动现象。7） 检查直流电机整流子是否正常。8） 检查电梯门的装置是否运行正常。9） 检查电梯乘坐舒适感是否良好。10） 配合及监督菱电的电梯保养工作。11） 电梯紧急/故障情况下的处理，重大问题及时向领导汇报并通知菱电处理。

16、B电工运行班岗位职责1） 负责配电室及发电机房设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。2） 观察各分路用电负荷的变化，按时填写电力使用状况表。3） 根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平。4） 每天填写运行记录于交接班记录本上。5） 检查配电室及发电机房消防设备情况并保持完好状态。6） 巡查设备运行情况，并填写巡查表。7） 严格按照设备的操作规程操作运行。8） 定期做好设备的维护保养工作。9） 发现设备故障及时排除，重大问题及时向领导汇报。C 电工维修班岗位职责1） 负责电气设备、设施的保养、维护，执行电气设备计划检修表所列检修项目。 2） 配合

17、其他专业的电气设备检修。3） 及时处理维修单上的报修任务。 4） 发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。D 锅炉工岗位职责1） 巡查设备情况。2） 做好值班日记及工作日报表。3） 按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4） 接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5） 发现设备故障及时排除，并汇报上级。E 空调工岗位职责1） 巡查设备情况，并填写空调设备巡检表。2） 做好值班日记及工作日报表。3） 按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4） 接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5） 发现设备故障及时排除，并汇报上级。6） 制冷空调设备运行员负责制冷机

18、的操作、监视和记录。7） 空调设备维修员负责设备检修、日常清洁维护。 8） 每天定时检测客户区的温湿度并调整到合适水平。F 水工岗位职责1） 巡查设备情况。2） 做好值班日记及工作日报表。3） 按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4） 接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5） 发现设备故障及时排除，并汇报上级。6） 值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。7） 维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维修工作。G 弱电工岗位职责1） 巡查设备情况。2） 做好值班日记及工作日报表。3） 按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记

19、录。4） 接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5） 发现设备故障及时排除，并汇报上级。6） 查看BAS监控系统，并记录。H 综合维修工岗位职责1） 及时处理物业签署的维修单。2） 定期巡楼检查并记录。3） 完成领导分派的其他任务。4） 监管外判维修的工作情况。I 水处理化验员岗位职责1） 认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2） 认真执行低压锅炉水质标准的规定及操作规程，保证锅炉的给水和炉水质量。3） 了解所操作锅炉的结构、性能，了解燃料燃烧的一般常识，掌握锅炉水处理设备和水质化验的原理，操作方法及知识，并能指导停炉后的保养工作。4） 作好水处理设备，各种仪器及用具的维护保养，

20、作到安全、灵敏、可靠、有效，保持水处理设备、设施、仪器的干净整洁。5） 按规定的化验项目进行水质化验，记录数据要准确，严格控制锅炉给水、炉水、补充水的水质标准，督促司炉工坚持正常排污制度，以保证锅炉安全运行，延长其使用寿命。J 库管员岗位职责1） 认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2） 库房管理员负责工程部各类物资、备件的收存、管理、发放等工作。3） 建立库房管理制度，做到料有料、存料有序、发料有据、库存有分类。4） 按物挂牌，账、卡、物相核对，账实要相符。5） 确保库房通风、照明、清洁、安全。6） 经常与工程部各专业联系，了解物资备料的需求情况，掌握各类物资日常使用和消耗状况，控制物

21、资库存量。7） 作好废料拍照、登记、报损记录、及时处理滞留积压的物资，降低存储成本。8） 经常巡检库存物品，发现问题及时解决，并向领导汇报，每月彻底盘点一次库存数量，对各项物资做月盘点表，上报财务部。9） 领用材料须由本专业主管签写材料领用单（一式三联），方可发放。K 工程值班台岗位职责1） 楼宇自控系统值机，发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。 2） 接收物业部签署的维修单并分派到各专业。 3） 对已接收的维修单及已完成返回的维修单进行统计并做好记录。 4） 记录及保存各专业的日报表及设备巡查表。5） 完成上级下达的其他任务。第三章工程部各系统管理制度1 强电管理制度1） 配电室属单位

22、动力设备部门下设机构，由主管经理负责全面技术业务工作，并接受供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力调度与使用业务。2） 配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号标注齐全正确。3） 定期进行（或委托）电气设备的预防性试验和继电保护的年度效验并认真作好记录。4） 在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，不得从事在自己不能控制范围的电气施工企业，应备齐安全绝缘工具以及工作必须的仪器仪表。5）6） 贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，

23、落实安全第一的方针，严格执行工作监护和工作许可制度，保证生活用电确保电气设备在良好状态下运行，并应具备以下规程变电站运行规程、电业安全工作规程。7） 值班员必须作到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件，并按时进行年审复试，新上岗的徒工必须有师傅带领，不能单独工作。 2 弱电系统管理制度1） 接班时应提前十分钟到达工作岗位，进行交接班工作。2） 值班人员应衣着整洁，佩带员工证。 3） 不允许与本专业无关人员进入机房。4） 不准私自离开值班室，如须外出需有人接管。5） 设备出现一般故障及时处理并作记录。重大故障做应急处理并向上级汇报。6） 监视各个系统运行情况，如要进行参数、工

24、作状态调整要有工程任务通知单。7） 严禁将设备挪做私用。8） 交班前作好清洁卫生，填写好值班记录表。9） 如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作好记录汇报。3 空调系统管理制度1） 严格遵守中心的各项规章制度。2） 坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排。3） 当班时不准做任何与工作无关的事。4） 严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查。5） 加强对本专业设备的维护与保养。6） 加强本专业的职业道德水准，增强责任心。7） 遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理。8） 接听上级指示或报修要使用文明用语并做记录。9） 保持机房内整洁，维护机房内卫生。10） 主动配合其他组别工作，团

25、结本组同事。11） 保证机房内各种防火设施齐全有效。12） 遵守交接班制度，认真填写交接班记录。4 电梯系统管理制度1） 要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳 重。2） 电梯钥匙应由专业人负责，不得转借遗失。3） 电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。4） 值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时，及时将客人救出的电梯操作规程及技巧。5） 值班人员每天应做好运行记录，检查热线电话是否畅通。6） 每日对客梯、扶梯进行巡视，并做好巡视记录。7） 电梯长期不

26、使用，应将机房总电源断开。8） 维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。9） 工作前要检查所使用工具是否安全、合格。10） 工作完毕完要清点工具，整理现场。11） 机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。12） 机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过40。13） 机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。14） 井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。15） 在易燃物较多场所工作时要注意防水。16） 在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。17） 电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。不得擅自动机组设

27、备及相关控制线路等设备。5 给排水系统管理制度1） 认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2） 认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德。3） 爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高。4） 每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作。5） 严格按照操作规章制度，进行操作运行。6） 本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表。7） 认真做好交接班工作，认真完成交接班记录。8） 严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材

28、和积极配合灭火。9） 机房重地，严禁无关人员进入。10） 保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生。11） 注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。12） 维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干。13） 积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。转交下班，认真做好交接班工作。第四章工程部各系统交接班制度1 电梯运行人员交接班制度1） 交班人员应提前做好交班准备工作，接班人员提前10分钟到岗与交班人交接可下岗。2） 交接内容：(2.1) 运行记录。(2.2) 询问，检查设备、设施运行使用状态、故障的处理经过

29、及尚存问题。(2.3) 上级需转达的通知命令。3） 在排除故障的过程中，交班人员不得下岗，由接班人员协助解决，正常方可下岗。4） 交接人员酗酒或情绪不正常时，交接人员应拒绝交班，并上报。5） 接班人员因故未能按时到岗，交接人员继续坚守岗位，不得自行下岗，并立即上报。6） 运行人员未经领导允许，不得私自换班、替班。7） 完成领导交付的其它工作。8） 每班坚持清理值班室卫生，保证值班室清洁。2 变电室交接班制度1） 接班人应提前15分钟到达现场，并作好接班前的准备工作。2） 交班人应向接班人介绍系统运行方式及电气设备运行情况，包括设备的运行状态、设备的倒闸操作情况。3） 交班人应协同接班人共同巡视

30、检查电气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐全完好无丢失。4） 遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。5） 交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。6） 交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电质量及向有关单位汇报等情况。7） 以上条款交接清楚后，交接双方在交接班日记上签字，至此交接班工作结束。3 锅炉房交接班制度1） 司炉人员接班要提前15分钟至岗，如接班人员没能到岗，交班人员必须坚守岗位，并报告领导。2） 交接班工作必须严格认真，逐项交接。如发现问题应当立即解决，若事后发现问题，一切责任由接班人承担。3） 当锅炉发生事故或正在

31、处理，责任不清时禁止交接，接班人员要协助上班人员共同参加抢修工作。处理完后确认能够正常运行后，方可交接班。4） 接班人要认真查阅运行记录，询问设备运行及操作情况，检查设备等。5） 倘有接班人迟到或饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员可以拒绝交班，并及时报告主管领导。6） 交接内容：(6.1) 设备运行有无异常现象；(6.2) 验证水位表的水位是否正常；(6.3) 检查压力表、安全阀、排污阀是否完好可靠。油位计、给水泵、循环泵、软水箱水位是否正常。(6.4) 工具是否齐全，照明是否完好。(6.5) 室内卫生清洁。7） 交接人员必须按要求，项目填写交接班记录，做到认真准确，签字、书写保持干净、整齐、无缺

32、。4 给排水交接班制度1） 交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，出现的问题应与交接班人交接清楚，而且写出处理结果，遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成工作。2） 接班人应提前到岗，以便有充足的时间进行接班，如接班人员未能到岗，值班人员必须坚持岗位，并向有关领导汇报。3） 接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作。4） 值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成工作任务。5） 同事之间应团结、友爱、互帮、互学、交流经验、共同提高，努力把各项工作做好。第五章工程部各系统设备运行管理规程1 空调设备

33、运行管理规程1）目的：确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证大厦空调温、湿度处于舒适范围。2）适用范围：制冷空调设备、设施的运行管理。3）职责：（3.1） 制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。（3.2） 空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护。（3.3） 空调主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。4）制冷空调运行员工作程序：（4.1） 运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。（4.2） 按照空调机操作规程进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。（4.3） 及时调整设备，保持大厦办公区温度在适宜范围。

34、（4.4） 巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷却水量及冷冻水循环状况。（4.5） 做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括：（4.6） 制冷机组运行情况，各冷冻水泵、冷却泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。（4.7） 空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。（4.8） 巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。（4.9） 公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。（4.10） 每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。5） 制冷空调维修员工作程序：（5.1） 按年度保养计划表进行维护保养。（5.2） 每月定期

35、清扫空调机房。（5.3） 制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现问题及时处理。（5.4） 完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。（5.5） 对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交空调主管。（5.6） 制冷机、空调机设备由运行员负责操作。（5.7） 运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。（5.8） 严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。（5.9） 运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。（5.10） 保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。（5.11） 运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。2 空调运行巡视制度 接班查看交班记录，了解设备运行状况

36、。1） 接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。2） 制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。3） 各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。4） 巡视发现问题及时解决，相应调整。5） 巡视项目：（5.1）新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带。（5.2） 各栋膨胀水箱、水位。（5.3） 排风机运行状况。（5.4） 冷却塔：风扇、补水、电加热状况。（5.5） 交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字。（5.6） 当班出现问题记录，并说明原因。3 制冷机组开停程序1） 开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。2） 检查冷却塔处于运行或

37、自动状态。3） 检查制冷机主控制柜是否送电。4） 制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置。5） 油温应保持在（6064）。6） 启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。7） 油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。8） 开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。9） 启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差。10） 记录主机运行状态，油温应保持在（4348）。冷却水温应在（2732），根据室外气温调整出水温度。11） 停机程序：按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵后润滑停机，记录停机时间。相关表格表4空调设备巡检表

38、表6年度保养计划表4 给排水设备运行管理规程1） 目的：确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设施正常通畅，及时修复设备故障。2） 适用范围：适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。3） 术语：给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。4） 职责：值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。

39、5） 值班员工作程序（5.1）值班员按照设备巡查规程定时巡查设备，负责24小时运行的操作、监控、记录、水质化验检查。将设备运行状况和异常问题记录于交接班记录本（5.2）设备机房每周清扫一次卫生，设备每月清洁一次。设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。（5.3）及时完成报修单工作，日维修不压单、甩单，保证维修质量和数量的完成。（5.4）值班员、化验员按时、按期进行水质化验，将化验结果记录在交接班记录本上，并将化验单上报工程部。6） 维修员工作程序按给排水设备维修保养规程要求进行维修保养。并记录于设备维修表储水箱清洗、消毒记录表。7） 主管职责：（7.1）负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料

40、，档案收集、保管。负责设备配件材料的采购计划的编制工作。（7.2） 对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作。（7.3） 定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检。（7.4） 每年12月制定下一年度设备检修计划，编制给排水设备计划检修表，并按运行情况制定相应的大修计划。（7.5） 绘制上年度大厦用水曲线图，上报工程部。8） 工程部经理职责：（8.1）每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评。（8.2）审核水泵设备计划检修表储水箱清洗消毒记录表及大修计划。9） 设备间管理工作程序：（9.1）非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后，由本专业人员

41、陪同，方可进入。（9.2） 设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。（9.3）控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。连续运转的泵类设备每隔15天轮换使用。（9.4） 保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损。（9.5） 不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。（9.6） 使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。 10、 停水管理工作程序：因维修等原因停水，应由给排水主管报告工程部经理，经理批准后转呈大厦领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。应

42、得到大厦值班经理的调度许可再实施。对突发的故障（事故）停机应立即报告工程值班室大厦值班经理（夜间）。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程部经理，大厦值班经理和有关部门。 11、季节防护措施：（11.1）夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出入口处预备沙袋等防汛措施。（11.2）冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。5 给排水设备、设施操作规程1） 目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。2） 适用范围给排水设备、设施的操作。3） 术语指专用设备固有的特性和作用功能。4） 职责值班员负责给排

43、水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。5） 给水设备操作规程（5.1） 检查水箱水位、电源开关、水阀位置。（5.2） 开启进水阀，关闭泄水阀。（5.3） 水泵控制开关，转到“手动”位置。（5.4） 按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。（5.5） 缓慢打开出水阀门观察压力表指旬上升位置。（5.6） 压力表指针低于0.4MPA时，将压水阀门关水，噪声将下降。（5.7） 指针上升超过0.4MPA时，再慢开泄水阀，噪声继续下降。（5.8） 指针在0.8MPA时，可将压水阀门全部打开。（5.9） 按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。（5.10）将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状

44、态。6） 排水设备（潜水泵）操作程序（6.1）手动操作控制箱转换开关拨到“手动”位置按“启动按钮水泵运转按“停止”按钮水泵停止运转（6.2）自动运行将潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。6 给排水设备巡查规程及线路图1） 目的保证给排水设备、设施的运行正常，所有设备在受控状态。2） 适用范围大厦各部位给排水设备、设施。3） 职责值班员负责按规定时间、内容对设备的运行状况进行检查、调整和记录。4） 工作程序（4.1） 巡视要求（4.1.1） 水泵运转声音，泵体温度，电机温度均处在设备说明的范围之内。（4.1.2） 水位，水压，仪表指示在控制和要求数值位置上。（4.1.

45、3） 水泵运行的控制开关，档位，选择位置处在正确和正常指示上，电源箱内电器无噪声、电流、频率，电压指示在正常位置上，指示灯显示正常。（4.1.4） 水箱、水池水位在受控范围，周围环境无滴、漏现象。（4.1.5） 生活水箱检查口锁具要完好可靠，无任何异常现象。（4.1.6） 消防、喷淋供水泵状态检查，水压是否正常，电源指示灯显示，消防水池水量充足。（4.1.7） 室外消防栓、消防喷淋水泵结合器周围环境有无改变或异常状况。（4.1.8） 热水供水温度50-60，水景池水温28以上，按摩池水温42以上，巡查时注意温度保证在上述范围之内。（4.1.9） 按时填写给排水值班巡视记录表。（4.1.10）

46、巡视时间：每天6:00，8:00，10:00，12:00，14:00，16:00 ，18:00， 20:00 22:00，24:00，2:00，4:00生活水箱每天测硬度、PH值，余氯一次。水景池每天测水温、余氯一次。（4.1.11） 以上项目需要每日进行。 7 水泵房运行管理制度1） 水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定 期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主任处理。2） 泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房。3） 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚

47、及明确。4） 生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。5） 消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。6） 水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。7） 泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。8） 技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主任审阅。8）二次供水操作制度1） 目的保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保证饮用安全、卫生。2） 适用范围自来水储水箱和热压供水装置的管理，储水箱和清洗消毒工作的监管。3） 职责（3.1）维修运行员负责储水箱

48、的清洗、消毒工作的监管，取水样送防役站进水质检测工作。（3.2）给排水主管负责制定年度储水箱清洗及消毒工作计划安排，并监督实施。（3.3）工程部经理负责审核和批准年度储水箱清洗及消毒工作计划和停水通知发布。4） 二次供水工作程序要求（4.1）二次供水由指定给排水运行维修工负责管理。（4.2）运行维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱须结构、外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实，加锁，并有二次供水卫生合格证。（4.3）二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防役站认可的“健康证”，“培训证”。5） 二次供水储水箱清洗、消毒程序。（5.1）发出停水通知在不影响营业和满足完成的时间段进行工作。（5.2）工具、

49、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。（5.3）安全事项（5.3.1）照明电源要用24V低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。（5.3.2）通风在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内选风2-3小时，从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。5.4注意事项在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩在池、箱内如感觉头晕，眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等身体不适，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。5.5 除杂物和清洗，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱顶部器壁墙