价格报告写作思路及价格表制作要点

1、2020/6/24，价格报告和价目表的制作，2，对价格的一些理解，价格报告的一般框架，价目表的制作过程，3，对价格的理解，价格是一种面向消费者的语言，没有未售出的商品，只有未售出的价格，而价格必须是实现目标的工具，而不是目标本身，4，定价可以说是营销组合的各种要素之一。定价是从用户的角度准确衡量产品价值的完整过程。了解定价，5。通常来说，房地产的平均价格代表了市场对其房地产质量的综合评价。实质上，平均价格显示了开发商对项目整体销售的预期，了解平均价格，6。对价格的一些理解，价格报告的一般框架，价目表的制作过程，7。价格报告的一般框架，1。1.项目分析；2.市场背景和竞争分析；3.客户意向调查；

2、1.影响价格分析的关键因素；2.定价策略和方法；2.定价方法和策略；1.核心平均价格的形成；2.价格分析；3.价目表的生成和验证；3.价格的市场验证；1。定价(它可以帮助开发者分析不同目标导致的不同结果，并指导他们。)量化销售金额是销售情况的最佳选择，以避免销售数量和销售区域之间的混淆。明确的目标是定价的前提价格永远只是一种手段，9，1，项目分析，2，市场背景和竞争分析，3，客户意向调查，每个分析部分都需要给出明确的结论，但结论必须是客观的描述，而不是定价的直接结论。1。定价依据、主要对产品类别进行分类和分析，描述竞争项目中分类产品的竞争程度(尽可能详细到套数)，主要侧重于分类产品的供需比较，

3、明确供应关系，以产品分类为分析环节；要点，分项，10。基于对市场供应、项目本身的产品差异化以及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可以用波士顿矩阵来表示：包装，旗帜！以利润为导向，培育、转化和提前装运；2.定价方法和定价策略；11.分类产品的定价模型分析；案例：深圳中心岳城；12.一般产品定价方法的定价方法和定价策略；对于如何根据标准普尔1000企业的平均财务状况来制定新产品价格，麦肯锡提出了以下观点：在制定新产品价格时，企业应明确产品的定价目标。根据不同的目标，一般有以下定价方法：基于成本的定价：为产品成本增加了一个标准奖金。是最基本的定价方法。利润目标定价法：企业试图确定这样一个价格，它可

4、以带来它所追求的利润。认知价值定价：作为定价的关键，它不是卖方的成本，而是买方对价值的感知。价值定价：以相对较低的价格销售高质量的产品。价值定价法认为价格应该代表向消费者提供的高价值产品。通行的价格定价方法：在通行的价格定价方法中，企业的价格主要基于竞争对手的价格，很少关注自身的成本或需求。企业的价格可能与其主要竞争对手的价格相同，也可能高于或低于竞争对手的价格。(事实上，它是市场比较法)，13，2，房地产市场的定价方法和定价策略，而市场比较法是最常用的方法，但有时一个房地产不仅是单一的定价方法，而且是两种或多种方法的组合，这主要取决于产品分类的特点。14、价格区间动态估计模型：准平均价格=(

5、静态基准价格(Pn)区域修正系数(R1)房地产质量修正系数(R2)权重)；2、平均价格衍生模型的定价方法和定价策略；15、区域修正系数(R1)，综合考虑项目“区域形象”、“城市间距离”、“交通可达性”。房地产质量修正系数(R2)，各项目的房地产质量修正系数是综合考虑和比较“小区内外环境”、“住宅规划”、“产品设计”、“配套设施”、“交通运输”、“现场包装”、“社区”等因素得出的。16，1，可比建筑的刷选，2，权重的确定，3，评分，4，基准价格的形成、3，用于价目表生成和验证的市场比较法的操作步骤，17，动态价格=基准价格的静态溢价空间，市场比较，权重的确定，加权平均，市场增长溢价，规划有利溢价

6、和显示营销溢价。或者某个内容(存在于29个项目中)，但它特别突出，所以顾客觉得整体形象得到了改善。概念溢价，18，1，各种产品的价格生成，2，价格分析，3，价格的市场验证(点对点分析)，3，价目表的生成和验证，单价=基准价格的特殊调整平面差异，变量，根据核心平均价格，确定评分因素的权重，并进行加权平均处理，以确定每个单位的平面差异值，确定同一单位的起始价格和最高价格的单位差异值。同时，考虑到跳差问题，对特别抢手的机组进行价格调整。19、价格表形成单价和总价的敏感性验证，价格分析单价和总价的敏感性验证：确定不同价格体系下客户单价和总价的敏感性区间或上限。将价目表的单价和总价的敏感度与客户的敏感度

7、进行对比分析，最终结合短期目标确定合理的市场进入价格。点对点验证：相同类型的公寓，不同价格体系下与竞争对手的竞争对比关系，20，1，价格策略，4，价格策略和销售安排1，价格基准(提升形象或实现价值)正价格基准-促进资源贫乏的单元的销售-促进资源较好的单元的销售，市场理念，价格趋势(低开盘高走，平开盘高走，高开盘高走)，目标价格策略，21，2折扣的应用，以及它们之间的关系转换(在平均价格的严格要求下保留较大的折扣)折扣：一次性付款、抵押付款(影响总价，由明远输入)促销(不影响总价，由明远输入)、开花图和销售控制分支预计销售量公开销售控制和隐藏销售控制的结合应用，22。对价格的几点认识？价目表的制

8、作过程，23。价格表的制定，单价的形成=基准价平面差和层差的特殊调整、要素权重平面差、决定层差的分段，且供求比例差异很大。24.确定水平调节差和垂直调节差，第一步：爬楼1。在爬楼前准备3360评分表熟悉计划2。爬楼的要点。带着思考问题(亮点和难点)爬上楼梯，做好记录，比如每个方向的景观，建筑的视野被遮挡，尤其是景观的突然变化，并记录下以前未知的细节。25岁。确定水平调整差和垂直调整差，第二步是将水平调整差评分为1。考虑水平调节差异的因素：(景观公寓类型方位面积噪音照明。3.评分方法：专家评分法&头脑风暴法，评分表(明确的标准)，不同单位顾客感知价值的排名(明确的极端差异)，26。评分原则：只考

9、虑评分因素，不考虑其他因素。评分注意事项：在同一个评分因素中，最差的必须是0分，最好的必须是10分(按满分10分计算)。几种计算公式：各单位综合调整差值=综合得分*调整差值极值，得分=得分*权重，水平调整差值和垂直调整差值的确定，27。水平调节差极值的确定1。市场参考：指周边房地产水平调整差的极值2。经验值：平均价格的20% 25% 3。与价格策略相关的级差确定要点：自然级差和景观跳跃级差(价格策略需要)，技术环节：其他体验级差：10%折扣率：主干道附近1.5-2%的物业，适当的噪声权重，建筑、低层内院、中层、高层外院、15F、20F，内环逐渐变窄/外环逐渐上升，29、景观：高-中-低、高、中

10、、低、过遮挡，海景充分、中等促销优惠的计算2。付款折扣的计算。综合贴现率的计算。技术环节：促销：不影响总价折扣：直接影响总价，需要预留更高的折扣以保证均价的实现。31.价格表形成个关键词和公式。1.链接2，锁3，单变量解4，加权平均5，回合6，秩7，MINMAX 8，COUNTIF 9，SUM 10，综合贴现率32。连接低层、中层和高层楼层区域时出错：-检查区域-检查：现场交叉检查过程中的文件命名不标准。总面积和总量被发送到同一列中的阁楼和其他特殊资源单元。遗漏区域的小数点单位与检查报告不一致。价格表形成个常见错误。33.价格表形成个注意事项。1.建立“主控制表”的概念(总量、总面积、平均价格

11、)2。在“一个基础上”链接，以避免循环链接。3.调整价目表时，插入注释以解释调整原因。4.当调整单个单位的价格时，不影响整个系统的变化。(例如，添加特殊调整列)5。多套价格系统形成一个价格表，并建立一个附表，以记录每个系统的价格调整说明(原价和实收价格)。6.每次调整价目表时，都应该清楚准确地备份和命名。7.注意检查环节是否有问题，并仔细核对面积、特殊单位加价、单价、总价、总销售额等数字。(重复检查)8:尽量不要合并单元格；9:样板房和预留单元的销售控制(现场确认位置)10:避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件中(标准命名，根据时间调整文件)11:设置页眉和页脚；34、价目表的调整和审核、核对报告住户、建筑、总面积；-住户分布