上海楼宇经济专题

1、,楼宇经济专题分享,长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析 高力国际操作的相关案例 楼宇经济相关知识分享 对南京楼宇经济发展的展望,3,宏观数据比较分析,4,长三角城市比较 宏观数据比较分析南京与长三角主要城市三产结构比较,长三角四个主要城市中，南京第三产业占比为53.4%，仅低于上海，领先于杭州与苏州。,数据来源：统计公报（2013.11）,5,长三角城市比较 宏观数据比较分析南京与长三角主要城市人口比较,长三角四个主要城市中，南京常住人口数量最少，目前常住人口数量816.1万人。,数据来源：统计公报（2013.11）,6,长三角城市比较 宏观数据比较分析南京与长三

2、角主要城市消费能力比较（1）,长三角四个主要城市中，南京社会消费品零售总额位居第三，除低于上海外，还低于同省的苏州市。,数据来源：统计公报（2013.11）,7,长三角城市比较 宏观数据比较分析南京与长三角主要城市消费能力比较（2）,三角四个主要城市中，南京虽然人均可支配收入排名最末，但人均消费性支出排名第一。,数据来源：统计公报（2013.11）,8,长三角城市比较 宏观数据比较分析南京与长三角主要城市利用外资比较,数据来源：统计公报（2013.11）,长三角四个主要城市中，南京实际利用外资水平排名最末，远低于上海与苏州。,甲级写字楼市场比较分析,10,甲级写字楼市场比较分析 南京与长三角主

3、要城市甲级写字楼租金及空置率,长三角四个主要城市中，南京甲级写字楼租金水平仅领先于苏州，但空置率最低，领先于其他三个城市。,数据来源：高力国际（2013.11）,11,甲级写字楼市场比较分析 南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率,数据来源：高力国际（2013.11）,长三角四个主要城市中，2012年南京甲级写字楼新增供给为0，新增吸纳约5万方，市场存在一定发展空间。,长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析 高力国际操作的相关案例 楼宇经济相关知识分享 对南京楼宇经济发展的展望,13,上海长宁楼宇经济 研究及重点地块项目,14,项目核心问题,Problems? 问

4、题,长宁区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及 产业发展现状如何？ 如何承接产业外溢、促进产业升级，并满足产业发展派生的办公需求？ 长宁区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？ 长宁区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？ 长宁区发展楼宇经济应该采取哪些招商推广策略？,15,主要研究方法及成果,16,主要研究方法及成果,17,区域产业发展对写字楼市场影响分析示例,18,应对措施建议示例,1） 增强基础设施竞争力近期以完善基础设施为主，增强区域商务环境的综合竞争能力； 2） 把握土地推出时间和上市体量近期适当控制商用土地推出节奏，以免土地流标，有损于区域的商务形象和土地基准地价； 3） 加强对宏观经

5、济环境和房地产市场的实时监控委托专业咨询机构定期提供宏观经济动向和房地产市场季度报告， 以及时准确了解经济环境和相关物业市场的变化； 4）认准目标产业，强势营销根据目标产业客群的研究分析结果，提供优惠的税收政策和便捷的营商环境（如提供工商注册 一站式服务；加强政府机构的服务意识以改变传统的营商环境：如成立现代服务业办公室与办公楼产税大户直接对接， 提供政府政策和行政方面的一系列咨询和后续服务）； 5）梳理区域内老旧商务楼，推动改造翻新工作经济环境不明朗的情况下不盲目推地，梳理老旧大楼的数据收集整理工作， 推动改造翻新的升级工作以此改变区域商务形象。（经典案例：Colliers独家租赁代理的高腾

6、大厦通过翻新租金提升30%）,20092011年市场上海经济增长放缓，商务需求减弱，部分行业存在发展机会 2012年左右上海及长宁整体商务市场有望好转,2008年北美金融危机蔓延,政府大力投入并推动基础设施建设,中国经济发展迅速,长宁区第三产业较为发达,各区域争相出台产业扶持激励政策,各区域争相出台产业扶持激励政策,19,商务楼宇区域功能定位示例,虹桥临空经济园区 交通枢纽为核心的企业总部、研发中心 多渠道综合物流服务中心 郊区花园式写字楼区域,虹桥涉外贸易中心 上海西部核心写字楼聚集区 标志性涉外商务区 特色展会、贸易中心,中山公园商业中心 横跨二、三产业的信息服务中心 高度专业化商务区 数

7、字化产业特色商务集聚区,江苏路、延安路区域（中山公园周边区域） 次级商务区，主要吸引核心商务区分流客户 以高品质写字楼为特色的商务区,普陀区商务楼宇市场发展定位研究项目,21,项目核心问题,Problems? 问题,普陀区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及产业 发展现状如何？ 如何承接市区的产业外溢，尤其是高端服务业的非中心化趋势？ 如何承接长三角城市群的商务办公需求，服务长三角区域市场？ 如何提升本地的产业发展能级，满足地区产业发展而派生的 办公需求？ 普陀区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？ 普陀区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？ 普陀区发展楼宇经济应该采取哪些招商推广策略？,22

8、,主要研究方法及成果,23,主要研究方法及成果,24,普陀区发展楼宇经济的解决途径示例,加强交通连接 吸引人气 培育商务环境,突出贸易类方向 其他产业可向 长风集聚,长三角城市群生产性服务业的商务办公需求,加强配套商业建设 提升地区形象档次,开发建设初期 长三角生产服务中心 上海西北公共活动中心,大虹桥商务发展辐射,长寿、中北提升楼盘品质，加强运营管理，吸引市区高端专业服务企业入驻 真如城市副中心应发挥核心作用，成长为上海联络长三角的商务枢纽 中环、长风的市场重点应放在总部型办公楼的开发，桃浦的重点在于服务物流、机械类企业的办公需求,解决途径,上海与长三角城市群 的物流产业发展需求,充分利用交

9、通便捷的优势 有条件的楼宇可进行翻修,产业联动,产业联动,产业联动,产业联动,核心城区服务业 产业外溢,加强楼盘品质的提升 尤其是甲级写字楼的开发,25,普陀区产业发展定位示例,26,普陀区发展楼宇经济策略建议示例,充分利用国际租赁中介公司的平台作用，增强面向外资企业的招商能力 本土企业在国际招商方面缺乏成熟的平台，而各家国际知名中介机构一般都拥有成熟的国际招商经验和良好的国际客户资源；利用这些公司作为招商平台，有助于引进更多跨国公司和国际知名企业； 以下两个同位于淮海中路商圈内的相邻项目的招商状况，充分体现了国际中介机构在面向外资企业招商方面的优势。,世纪巴士大厦,新茂大厦,27,发展楼宇经

10、济主要招商措施建议示例,针对特定产业（如软件开发、创意产业等）给予税费减免的优惠；或者针对特定企业类型（如区域总部、研发中心）给予财政的奖励和扶持 给予管理人员奖励 实行租税联动措施，根据企业的纳税额给予租金的返还或补贴,具体内容,引进银行、信托、风险投资基金和私募股权投资基金等金融机构 利用区级财政，设立产业扶持基金或创业投资基金 引进行业协会和认证协会，定期举办各种专业研讨会、行业协会论坛，促进企业间 交流，和上下游企业间的沟通 引进专业服务机构，为企业注册、申请资质认证、产品认证提供便利,建立区、街道协同合作的招商团队 根据引进项目特点，给予招商人员和社会中介机构进行奖励 解决区域招商和

11、业主招商之间可能存在的利益冲突 定期培训招商人员，提升招商团队的整体水平,建立区域楼宇信息管理系统，精确把握区域楼宇经济发展状况 定期回访企业、业主，对信息系统进行及时更新,长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析 高力国际操作的相关案例 楼宇经济相关知识分享 对南京楼宇经济发展的展望,29,楼宇经济基本概念和特点,楼宇经济概念 楼宇经济是指以商务楼宇为载体，通过开发、出售或者出租商务楼宇，招商引资，创造持续稳定的税源，并带动区域经济发展，提升商业档次和聚集度、增加就业 楼宇经济特点 占地面积少，集约度高，产值效益大 以现代服务业为主导，产业附加值高，知识含量高 产业集

12、聚能力强，具有产业集聚、人才集聚、信息集聚和资金集聚等功能，从而形成显著的财富效应 辐射和带动作用强，能带动楼宇自身及周边地区的商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮业等发展，加快核心商圈形成，提升区域价值,30,楼宇经济发展的基础条件,31,商务楼宇与产业经济发展,现代服务业是楼宇经济发展的核心驱动力 现代服务业具有专业化程度高、知识和技术含量高、产业附加值高这“三高”的特点 根据我们的经验，楼宇经济所面向的产业类型包括： 1）专业服务业、2）高新技术产业、3）服务外包产业、4）文化创意产业、5）生产性服务业这几大类型,32,楼宇经济的效益,33,楼宇经济产业发展模式（1）,产业龙头驱动型上

13、海浦东陆家嘴 陆家嘴在开发初期，即明确提出了金融主题的定位；而当地政府在开发初期也不遗余力的推进针对金融机构的招商工作，并且成功的引进了中国银行、太平洋保险、国家开发银行、建设银行、招商银行等多家大型金融机构在陆家嘴兴建总部大楼 这些机构的入驻提升了区域形象，并产生了巨大的聚集效应，从而也带动许多跨国企业和外资金融机构的入驻 从某种意义上说，陆家嘴自身的特殊地位使其楼宇经济发展模式具有不可复制性；但其这种通过先引进品牌龙头企业的总部，形成聚集效应之后，再进一步提升区域价值和形象的作法，却是各地区发展楼宇经济争相效仿的一种策略,建设银行大厦,国家开发大厦,汇丰银行大厦,招商银行大厦,中国银行大厦

14、,上海银行大厦,太平洋保险大厦,交通银行大厦,34,楼宇经济产业发展模式（2）,高校/人才驱动模式北京清华科技园 楼宇经济具有知识含量高，人才要求高的特点；因此，依托高校的人才优势，以及知名重点大学的品牌优势，打造区域商务楼宇经济，成为许多地区选择的一种重要模式；这种在大学城中打造的商务楼宇项目，往往对高新技术产业能够产生比较强的吸引力 位于北京海淀区的清华科技园，便是这种商务楼宇形态的典型代表,35,楼宇经济产业发展模式（3）,商贸聚集模式虹桥开发区 贸易会展、专业商贸城是我国过去几十年发展外向型经济的一种重要手段，如广州的广交会、义乌的小商品城便是这种经济模式典型代表 贸易会展中心或者商贸

15、城都能够有效的聚集大量的国内外商家，有效的带动贸易企业、物流企业、生产性服务业以及一些生产企业营销和销售中心对于商务楼宇的需求；位于上海虹桥开发区内的上海世贸商城、上海国际展览中心对于该区域楼宇经济发展的驱动作用便是一个典型的代表,36,楼宇经济载体的打造（1） 卢湾区楼宇开发特点借鉴,卢湾区在开发区域楼宇经济的过程中，非常重视开发商品质，引进了多家“长期战略投资”开发商 淮海中路商圈从1998年左右开始开发，目前已经成为上海三大核心商圈之一 在开发的初期，卢湾区政府非常注重引进品牌形象较好、且注重长期效益的港资/外资开发商；这些开发商开发的项目注重品牌形象、实行专业化物业管理，并且都是整体持

16、有出租的项目,37,楼宇经济载体的打造（2） 优质商务楼宇必须具备的基本条件,具备一定的品牌号召力,硬件设计具备一定前瞻性,产权集中 能实现统一管理,具备良好的国际招商能力,这些成功的因素对开发商的资金运作能力和项目运营能力都提出了很高的要求,38,楼宇经济载体的打造（3） 长期战略开发的重要性,提升区域形象，实现楼宇经济跨越式发展，需要当地政府与具有长期投资战略的成熟开发商的合作 开发优质商务楼宇要求开发商具有长期投资的战略，并且具备较强资金运作能力和项目运营能力；卢湾区政府正式通过引进能够长期持有运营商务楼宇项目，并且具有丰富的优质商务楼宇运营经验的港资/外资房地产开发商，实现了区域形象和

17、档次的快速提升 大多数本土开发企业受资金和经验的限制，往往做不到这一点，这也是地方政府发展楼宇经济需要注意的问题,39,楼宇经济发展策略参考 财政税收鼓励,财政税收的鼓励是地方政府鼓励某些特定产业，发展楼宇经济的一种最常见的手段，财政税收常见鼓励措施经常包含以下集中形式： 写字楼租金返还或补贴 针对特定行业（如金融、文化等）或者特定企业形态（如企业总部），给予政府财政直接补助 降低营业税或者企业所得税 给予融资便利，或者直接给与融资支持（如针对某些特定行业，以财政或者其他形式，设立产业投资基金） 给予企业管理人员奖励,40,楼宇经济发展策略参考 加强招商工作,为发展区域楼宇经济，地方政府在招商工作上实行一些积极的措施，这些措施包括： 针对招商人员和中介机构设立招商工作的奖励基金 积极争取实现入区企业税收落地工作 优先保证总部企业用地 以区政府为单位，实行区域整体推广招商,41,楼宇经济发展策略参考 其他措施,各地方政府为促进楼宇经济发展所开展的工作还包括： 制定产业发展鼓励政策 改进政府工作流程，提高政府服务水平 加大区域建设投入，完善配套服务 成立专门服务机构，如“区楼宇经济办公室” 构建区域楼宇信息系统，更有效的管理地区楼宇 制定楼宇等级认证标准体系,长三角