房地产营业税重难点

1、房地产企业营业税重难点,案例1：买房赠送车库 某房地产企业与客户签订销售合同，约定客户购房面积在100平米以上（含100平米），免费赠送30平米地下车库一个。,房地产企业营业税重难点,中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为； （三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。,房地产企业营业税重难点,案例2：买房送装修 某房地产公司与客户签订销售合同，约定业主在签订购房合同的同时，必须与开发商签订装修合同，两份合

2、同不可分割，开发商收取两份合同款项。,房地产企业营业税重难点,国税函199853号：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。,房地产企业营业税重难点,案例3：买房送物业管理费 某房地产公司与客户签订销售合同，约定业主在签订购房合同的同时，开发商免费赠送三年物业管理费。,房地产企业营业税重难点,问题： 1.开发商是否有权利赠送物业管理费？

3、 2.赠送的是权利还是折扣？,房地产企业营业税重难点,案例4：以房抵工程款 某房地产企业与施工方甲企业达成协议，以开发的商品房100平米（成本价50万），抵偿甲企业80万工程款。该商品房市场价100万。,房地产企业营业税重难点,国税函1998771号： 单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。,房地产企业营业税重难点,案例5：以房抵借款 某房地产公司因资金困难，无力偿还到期银行贷款10000万元，被诉

4、至法院。经法院判决，拍卖该公司抵押给银行的50套商品房还债。该房地产公司是否缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,国税函2005869号： 一、人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。 二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。 三、税收具有优先权。中华人民共和国税收征收管理法第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收

5、应当先于抵押权、质权、留置权执行。四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据中华人民共和国税收征收管理法第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。,房地产企业营业税重难点,国税函20051103号： 企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了“以物抵贷”的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定“以房抵债”后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了“销售不动产”行为，应按照规定征收营业税。,房地产企业营业税重难点,案例6：甲供材的营业税 甲建筑公司承

6、包乙房地产公司主体建安工程，包工不包料，合同金额100万，甲方提供材料价值900万。甲公司按照100万开具发票并据此缴纳营业税。 甲公司的会计处理： 收到100万工程款时， 借：银行存款 100 贷：主营业务收入 100 借：主营业务税金及附加 3.42 贷：应交税费应交营业税等 3.42,房地产企业营业税重难点,新条例实施细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。,房地产企业营业税重难点,甲供材营业税应由施工方缴纳，由发包方承担。由于营业税是价内税，甲供材应缴纳的营

7、业税（假设成本利润率为零） =材料成本x（1+成本利润率）/（1-营业税及附加率）x营业税及附加率 =900 /（1-3.42%） =31.87万元 甲公司应向乙公司开具31.87万元建筑业发票，签订补充合同，做如下会计分录：,房地产企业营业税重难点,借：银行存款 31.87 贷：主营业务收入 31.87 另外，还要做如下分录： 借：营业税金及附加 31.87 贷：应交税费应交营业税费等 31.87 借：应交税费应交营业税费等 31.87 贷：银行存款 31.87 乙公司应作会计分录 借：开发成本建安工程费 31.87 贷：银行存款 31.87,房地产企业营业税重难点,结论：开票金额与营业额是

8、两个概念。甲供材业务的开票金额与营业额不相等。 施工企业应按合同金额开票，以营业额作为计税依据纳税。,房地产企业营业税重难点,甲供材业务的营业税的纳税主体： 1.2009年1月1日以前：财税2006177号文（财税【2009】61号文规定自2009年1月1日起作废）规定：纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人： （一）建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。 （二）纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人： 1.纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；

9、2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 2.2009年1月1日以后，施工单位是纳税人。,房地产企业营业税重难点,案例7：合作建房 甲房地产公司拥有一块开发土地使用权，因资金紧张，无力开发。乙房地产公司资金充裕。双方协商，甲方出地，乙方出钱，合作开发。约定开发完成后，双方各分50%商品房。,房地产企业营业税重难点,国税函发1995156号第十七条： 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。,房地产企业营业税重难点,国税函20051003号： 甲方提供土地使用权，乙

10、方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。,房地产企业营业税重难点,案例8：自挂自摘 某房地产公司通过股权收购方式，取得某工业企业一宗工业用地，通过自挂自摘的方式，土地变性为开发用地，挂牌价格2亿元，其中1亿元补缴土地出让金，1亿元用于对企业的补偿费。请问营业税如何缴纳？,房地产企业营业税重难点,案例9：城中村改造的营业税 甲房地产企业通过招拍挂方式，取得某城中村改造项目，土地成交确认书约定，土地成交价格10亿元，其中2亿元用于土地补偿，支付给村集体

11、的经济实体乙经贸公司；2亿元用于拆迁，支付给乙公司，委托乙公司拆迁（另支付给乙公司拆迁管理费1000万元）；6亿元用于建设还建房。甲、乙公司分别如何纳税？,房地产企业营业税重难点,武地税发201339号 国税函2009520号,房地产企业营业税重难点,案例10：股权与股份转让 甲房地产公司投资1000万元，成立乙房地产公司，股权比例100%。三年后，乙公司成功上市，上市后甲公司占25%股权，股份1000万股。锁定期结束后，甲公司转让乙公司股权，每股转让价16元。甲公司是否缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,柳州两面针股份有限公司关于补缴税款的公告 中华人民共和国营业税暂行条例第五条第四款：外

12、汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。 关注国发20136号第十四条，外籍个人股东从中外合资公司分红免税的规定作废了。,房地产企业营业税重难点,案例11：挞订的营业税 某房地产公司2012年，因客户挞订，即因客户违约，未能签订售房合同，收取客户违约金100万元。是否缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,条例第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 实施细则第十三条：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚

13、息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费,房地产企业营业税重难点,案例12：实测面积差异的营业税 某房地产公司与客户签订一份售房合同，房屋面积100平米，单价8000元/平米。面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%

14、部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。实测面积为110平米，请问超面积部分是否缴纳营业税？如何缴纳？,房地产企业营业税重难点,案例13：拆迁还建 某房地产公司开发A项目，与被拆迁户约定，“拆一还一”面积，被拆迁人不付款，超过5%以内的面积按2000元/平米付款，超过5%以上的面积按市场价5000元/平米付款。被拆迁户甲， “拆一还一”面积100平米，实际还建面积110平米，开发商如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,鄂地税发【2005】185号文 武地税发【2009】179号文 市地方税务局关于城中村改造税收事项的通知（二一二年七月九日）,房地产企业营业税重难点,案例14：政府征用 某企业被

15、政府征用。经评估，土地价值2亿元，房屋价值3亿元。政府补偿6亿元，除土地、房屋补偿外，补偿安置费1亿元。请问该企业是否缴纳营业税？如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,武地税发201339号,房地产企业营业税重难点,案例 15：定向开发 某房地产公司通过招拍挂方式，取得一宗国有土地使用权。为甲公司定向开发职工宿舍。双方签订代建协议。项目立项审批手续，全部由房地产公司办理，房地产公司应该如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,案例16：地下车位出租或转让使用权 某房地产企业开发的A项目，有产权车位和人防车位各300个。与部分业主签订协议，出租车位20年，租金15万元，20年后车位免费使用。

16、另一部分业主强烈反对，要求转让车位70年使用权。两种情况下，房地产公司如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,案例17：收购烂尾楼 甲房地产公司收购乙房地产公司烂尾楼项目A，出资20000万元，经后续施工建设成商品房对外销售，全部销售完毕，取得销售收入120000万元，甲公司如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,财税【2003】16号文 闽地税函2011130号,房地产企业营业税重难点,案例18：土地一级开发 某房地产企业承接某区土地一级开发业务。投入资金2亿元，收回资金5亿元，该公司是否缴纳营业税？如何缴纳？,房地产企业营业税重难点,国家税务总局公告2013年第15号,房地产企业营业税

17、重难点,案例19：代收代缴费用的营业税 某房地产公司2013年5月，代收业主供水办证费10万元，供电办证费20万元，天然气办证费30万元，房屋维修基金40万元，抵押登记费10万元，出租房屋押金10万元，无其他收入，6月份全部支付给相关公司该公司5月是否缴纳营业税？如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,案例20：集资建房的营业税 某房地产公司为某集团全资子公司，为解决集团职工住房问题，2008年向职工集资，并签订集资协议，约定将来购房的价格为6000元/平米。2012年取得预售许可，并与职工签订正式购房合同，当年度市场价为12000元/平米。2013年，该项目全部完工并交付给购房职工并开具发

18、票。请问该公司应如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,案例21：铁路房建生活单位的营业税 某铁路房地产公司，2013年开发某项目，用于解决铁路职工住房，实现销售收入10亿元，该公司是否缴纳营业税，如何缴纳？,房地产企业营业税重难点,财税201294号,房地产企业营业税重难点,案例22：小产权房的营业税 某房地产公司取得一宗集体土地使用权，并在上面开发小产权房，单价3000元/平米， 2013年五一开盘，销售火爆，开盘即抢购一空，实现销售收入3亿元，该公司是否缴纳营业税？如何缴纳？,房地产企业营业税重难点,苏地税函2007176号江苏省地方税务局关于在农村集体土地上建房转让征收营业税问题的批

19、复,房地产企业营业税重难点,案例23：户外广告的营业税 某房地产开发公司，将自己开发的A项目的楼顶租给甲广告公司做广告位，年付费20万元，该房地产公司如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,案例24：房地产公司炒股票的营业税 某房地产开发公司炒股票，2013年5月买入A公司股票1万股，支付15万元（包含手续费和佣金）；买入B上市公司股票2万股，支付15万元。6月，转让A公司股票1万股，收到25万元；转让B公司股票2万股，收到10万元。请问该房地产公司6月份是否缴纳营业税，如何缴纳？,房地产企业营业税重难点,通地税发201078号 财税200316号财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通

20、知,房地产企业营业税重难点,案例25：营改增案例 2013年，湖北省某房地产企业聘请香港某设计公司承担A项目设计，当年度支付设计费1060万元，香港设计公司如何缴税？,房地产企业营业税重难点,营改增对房地产的影响 1.直接影响：广告；设计；展销；勘察；监理；会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证；有形动产租赁；融资租赁；检测、检验、计量；提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的咨询业务活动。；审图；文印；环评等。,房地产企业营业税重难点,2.营改增预期对房地产企业影响 建安业营改增预期，房地产业营改增预期对房地产企业都将产生巨大和深远影响。

21、3.营改增对房地产企业多元化影响,房地产企业营业税重难点,案例26：个人集资建房 张某多个自然人集资建房，募集资金2亿元，与甲房地产公司合作建房，甲公司出地，张某代表全体集资人出钱。房屋建成后，以张某名义分得100套商品房，张某再分给集资人。张某是否缴纳营业税？如何缴纳？,房地产企业营业税重难点,国税函【1996】718号文,房地产企业营业税重难点,案例27：商品房典当的营业税 某房地产公司将20套商品房典当给甲公司，典当期限20年。取得甲公司资金1000万元，该房地产公司是否缴纳营业税？如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,国税函【1997】564号文,房地产企业营业税重难点,案例28：

22、产权式酒店的营业税 某房地产公司开发产权式酒店，与全体业主约定，整体租给开发商用作酒店经营，年回报率为房价的8%，开发商和业主如何缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,国税函【2006】478号文,房地产企业营业税重难点,案例29：异地销售商品房的营业税 某房地产公司开发项目在鄂州，2013年在武汉设立销售分公司，销售在鄂州的商品房，5月，在武汉销售1亿元，该公司应该在何地缴纳营业税？,房地产企业营业税重难点,条例第十四条第三款：纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。,房地产企业营业税重难点,案例30：售后回租 某房地产公司开发商业地产，与某客户签订合同，约定客户购买商铺（合同价100