第二章 重庆房地产市场分析

1、第二部分是重庆房地产市场分析第二章是重庆房地产市场分析2012年，全国房地产市场上半年下跌，下半年稳定，年底反弹。房地产企业购买土地面积负增长，地价小幅上涨；房地产开发投资增速迅速下降，商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增速下降；年末商品房销售面积略有增加；房价从下跌中上涨，房价下跌的城市数量逐渐减少。在保持经济稳定增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的影响下，预计2013年整体房价将呈现平稳上升趋势。第一节。2012年房地产市场运行状况(一)房地产开发企业购买土地面积负增长，土地价格小幅上涨2012年，房地产开发企业购买土地面积负增长，全年企业购买土地面积3.5667亿平方米，同比下

2、降19.5%，增长22个百分点。第一季度后，每个月购买的土地面积继续负增长。2012年，地价持续小幅上涨，下半年小幅上涨。1-4月，全国主要监测城市综合地价环比分别上涨0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，累计环比上涨2.57%。从不同土地类型来看，商业旅游和娱乐用地的价格涨幅最高，而住宅用地的价格涨幅最低。(2)房地产开发投资增速迅速下降2012年，房地产开发投资增速迅速下降。中国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素后实际增长14.9%)，增速比2011年低11.9个百分点，比同期固定资产投资低4个百分点。从月度数据来看，前10个月房地产开发投资增速

3、逐月下降，11月增速略有回升。从不同的产权类型来看，商品房开发投资增速下降较快，而办公楼和商品房开发投资增速保持在较高水平。(3)商品房各项供应指标增速下降，新开工面积出现负增长2012年，商品房建筑面积57.3亿平方米，比上年增长13.2%，增速下降12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年下降7.3%，增速下降23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增长7.3%，下降6个百分点。从月度数据来看，4月份以后，新建商品房面积继续呈现负增长。各类房地产新开工面积增速下降，其中商品住宅新开工面积出现负增长。(4)商品房需求触底稳定。自今年下半年以来，大多数城市的二手房数量大幅反弹20

4、12年，商品房销售面积为万平方米，比上年增长1.8%，增速下降3个百分点。其中，现房销售面积26763.36万平方米，比上年增长0.1%，增速下降0.4个百分点；远期售房面积84540.29万平方米，比上年增长2.4%，下降4个百分点。根据月度数据，2012年前10个月商品房销售面积同比为负，11月略有增加。2012年，北京、天津、宁波、郑州等城市的二手房成交量同比分别增长16.1%、21.3%、62.5%和24.2%；上海、深圳、广州和南宁的二手房交易量从2012年1月到5月，新建商品房和二手房价格稳步下降。自6月以来，在70个大中城市中，拥有新商品房和二手房价格的城市数量大幅下降。12月，

5、新增商品房价格城市数量下降到8个，二手房价格城市数量下降到15个；四个一线城市的新建住宅和二手房价格都出现了环比上涨。(六)当前重庆房地产市场的特点1.新开工建设面积减少幅度缩小，为开发投资稳步增长奠定基础。新建筑面积的减少导致全市在建商品房项目建筑面积增长率下降。因此，建安项目投资增长率也大幅下降，这是上半年我市发展投资增长率下降的主要原因。2.刚性需求的集中释放。据调查，1月至11月，全市商品房销售面积3815.9万平方米，同比增长3.5%，比前三季度增长2.5个百分点。从一个月的销售面积来看，在2012年宏观政策总体保持调控基调、略有预调微调的背景下，重庆房地产销售市场在过去三个月表现良

6、好。3.资本增长率仍然低于投资增长率。国内贷款、自筹资金等资金占今年到位资金的99.5%。因此，完善房地产开发企业的主要资金来源，将为我市房地产开发行业稳定后的“前进”打下坚实基础。4.政策环境仍然由监管主导。2012年，房地产市场调控政策环境的变化趋势初步明朗，决策者、开发商和消费者形成了基本共识。宏观政策环境依然严峻，差别化贷款利率政策可能难以改变，调控方向仍将是现有目标。(七)重庆房地产市场面临的矛盾和问题投资和建设占中国国内生产总值前所未有的比重。在水泥行业，销售建筑机械(挖掘机、推土机、装载机等)。)急剧下降。中国经济存在不可持续的基础设施和房地产泡沫，钢铁和水泥行业出现亏损。(八)

7、、重庆市房地产市场监管办法1.正是“限制贷款”和“限制购买”抓住了资金的“关键点”。交易量大幅下降、库存增加时的限制购买；银监会相继收紧房地产贷款和信托产品，房地产开发商的资金进一步收紧。2.是“限价”扼住了房价上涨的“咽喉”，即进一步细化了限价房政策。3.经济适用房“冷却”了房地产市场的“渴望”。在2010年建设590万套经济适用房的基础上，2011年又开工建设1000万套经济适用房，占新开工住房总面积的近50%。保障性住房建设规模的扩大改善了住房房地产市场的供给结构，有望在房价调控中发挥自下而上的作用。第二部分是重庆房地产市场的失衡与拐点房地产的模式很难改变，尤其是土地市场。那么，给行业一

8、个合理稳定的预期是合理的，而目前的政策基础只是对市场的误判。我相信2008年的情况不会在2011年重现。不管政策是否合理，市场是理性的，消费者是理性的。这就够了。(1)、重庆楼市失衡分析1.贸易战可能在不久的将来爆发。中国不愿意让人民币升值达到美国政府希望的水平。中国的出口行业利润极低，人民币对美元汇率的任何重大波动都会威胁到整个产业链的破产。2.风险在于中国的房地产泡沫可能会破裂。中国的房地产泡沫将逐渐缩小，而不是破裂，因为中国政府将继续为房地产市场提供无限的支持。从中期来看，问题在于通货膨胀。即使中国不情愿地让美国同意人民币缓慢稳步升值，美联储的大规模流动性操作和美国政府的刺激措施也会推高

9、全球大宗商品价格，导致中国经济过热。不断上升的通货膨胀对中国农村人口尤其不利，他们的食品支出在消费支出中所占比例过高。为了控制通货膨胀，中国政府可能会冒险打破之前允许其扩张的泡沫，尤其是过剩的工业产能。但是如果你不这样做，就会带来社会动荡。3.仍然存在长期问题。在中央政府仍然发号施令的中国，几乎可以肯定存在大量不当投资。一些是对房地产的投资，一些是对工业产能的投资，还有一些是对基础设施项目的投资。中国政府很可能会弥补这些损失。但这不是没有代价的。这些成本最终将由储户承担，储户将通过政府引导和人为设定的低利率来实现。中国正从一个基础薄弱的国家快速发展，政治家们似乎很务实，但这些有利因素已经被消化

10、了。(2)重庆房地产市场“拐点”分析1.交易量将略有下降，交易价格预计与前期持平。房地产价格略有上涨，但重庆的房地产市场不会迎来价格飙升。交易价格拐点的形成有两个主要原因，一是刚性需求依然存在，二是国家调控房地产市场。2.根据中国指数研究院的分析，“新中国五项规则”已经在许多地方实施。银行对个人贷款政策的控制。提出房地产市场稳定健康发展。第三节，重庆房地产开发投资情况分析重庆自1997年直辖以来，经济发展迅速，城市建设全面加快，房地产业发展迅速。近年来，重庆市房地产开发投资在固定资产投资中的比重一直稳定在25%左右，年均增长率为26.5%。自2001年以来，重庆市房地产增加值对国内生产总值的贡

11、献已经超过全国水平，房地产增加值占国内生产总值的比重已经连续几年接近或达到5%。其中，住宅开发是房地产开发的主体，住宅开发的主题地位日益凸显。从住宅开发投资、建设、竣工和销售的角度来看，其在同期房地产投资、建设、竣工和商品房开发销售中的比重连续10年小幅稳步上升。到2008年，尽管国家加强了对房地产市场的调控，特别是由美国次贷危机演变而来的全球金融危机，导致重庆房地产业呈现下滑趋势，但全年重庆房地产开发投资为991亿元，同比增长16。6%，占全社会固定资产投资总额的24.5%。5%.重庆房地产业已经成为重庆经济发展的支柱产业之一。一、2012年重庆房地产开发投资分析2012年，重庆市固定资产投

12、资总额为9380亿元，比上年增长22.0%。其中，基础设施建设投资2404.16亿元，增长24.8%；城镇投资8462.03亿元，增长19.2%；农村投资917.97亿元，增长56.4%。“一小时经济圈”投资6837.49亿元，比上年增长19.7%；“东北翼”投资1807.87亿元，增长30.7%；“渝东南翼”投资734.64亿元，增长24.5%。工业投资3064.18亿元，增长21.1%，占全市固定资产投资总额的32.7%；房地产开发投资从1月到12月，在鼓励“三农”政策、建设社会主义新农村、统筹城乡、支农惠农等一系列项目的带动下，农林牧渔业投资呈现高速增长态势。全市农、林、牧、渔业投资36

13、4.01亿元，占全市总投资的3.9%，同比增长30.6%，高于全市投资增长7.7个百分点。在工业投资项目带动下，第二产业投资3074.96亿元，占全市总投资的32.8%，同比增长10.4%，低于全市投资增长12.5个百分点。其中，工业投资作为拉动投资增长的主要力量，完成投资3064.18亿元，占全市总投资的32.7%，增长21.1%，低于全市投资增长1.8个百分点。在房地产开发项目和基础设施建设项目带动下，第三产业完成投资5941.03亿元，占全市总投资的63.3%，同比增长30.0%。其中，以交通、水利为主的基础设施完成投资2404.16亿元，增长24.8%，带动投资增长6.3个百分点。房地

14、产开发完成投资2508.35亿元，增长24.5%，带动投资增长6.5个百分点。此外，居民服务等服务业、文化体育娱乐、卫生、社会保障、社会福利等民生和社会事业投资也有所增加。居民服务业和其他服务业投资79.64亿元，增长140.3%；文化体育娱乐业完成投资119.19亿元，增长102.3%；卫生社会工作产业完成投资57.73亿元，增长27.0%。(3)2012年重庆房地产投资资金来源分析2012年，资本来源增速低于投资增速，资本呈现升温趋势。今年，投资资金来源一直处于低迷状态，资金来源的增长率低于投资。1-12月，全市今年投资资金来源为10954.2亿元，同比增长18.2%，比全市投资增速低4.

15、7个百分点。其中，国内贷款1865.18亿元，增长15.5%，占今年资金来源的17.0%；国家预算资金508.75亿元，下降11.8%，占今年资金来源的4.6%；债券总额23.01亿元，增长13.9%，占今年资金来源的0.2%；利用外资62.3亿元，下降43.1%，占今年资金来源的0.6%；自筹资金5861.2亿元，增长26.9%，占今年资金来源的53.5%；其他资金2633.75亿元，增长12.9%，占今年资金来源的24.0%。虽然自去年12月以来，今年的资本增长率低于全市投资增长率，但截至12月，全市投资的资本来源增长率与前三季度相比，分别提高了3.7、2.8和0.4个百分点。数据显示，资本来源经历了积极的变化，并正在逐步回升。(4)重庆、北京、广州等地区投资对比分析(5)2013年上半年重庆房地产开发投资分析。1.增速放缓，第二季度增速较第一季度大幅下降。上半年，房地产开发项目39个，同比增长2个，投资13.64亿元，同比增长27.1%，增速同比下降46.1个百分点。房地产开发投资占全部固定资产投资的比重从第一季度的43.7%下降到32.5%。从累计同比增长率来看，增长率有所波动2.商品房新开工面积和竣工面积同比下降，建筑面积增加，但增速下降。商品房建筑