第九讲 房地产评估

1、第五章,房地产评估,第一节 房地产评估概述,一、土地的特性： 1. 土地的自然特性： （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地资源的不可再生性 （4）土地效用的永续性,2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性 （3）土地利用的多方向性 （4）土地效益的级差性 二、土地使用权 1.城市的土地使用权属于国家，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有(宅基地和自留地、自留山)。 2.土地所有权不能转让，但土地使用权可以转让（地价指土地使用权价格）。,3.国有土地使用权出让最高年限： （1）居住70年；（2）工业50年；（3）科

2、教文体卫50年；（4）商业40年；（5）综合及其他50年。 4.土地使用权转让时，地上的建筑物所有权随之转让；土地使用者转让建筑物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。 5.土地使用权出租：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金。,6.土地使用权抵押：以土地使用权、地上附着物一同抵押。 7.土地使用有偿使用合同期满时需要继续使用土地的，应当与期满前1年提出续期申请，除根据社会公共利益需要收回外，应当予以批准。,三、房地产的特性 1.位置固定性 2.供求区域性 3.长期使用性 4.大量投资性 5.保值增值性 6.投资风险性 7.

3、不易变现性 8.政策限制性,四、房地产评估原则 1.最有效使用原则 2.合法使用原则 五、房地产价格的特征 1.房地产价格是权益价格 2.房地产价格与用途相关 3.房地产价格具有个别性 4.房地产价格具有可比性,六、影响房地产价格的因素 1.经济因素： （1）经济发展因素：经济增长速度，国民生成总值，居民收入，物价指数。 （2）财政金融因素：存款利率，贷款利率，通货膨胀率，税率，土地资本化率。 （3）产业结构因素：第三产业比重 2.社会因素 （1）人口因素：人口数量，人口密度，人口素质 （2）家庭规模因素 （3）房地产投机因素 （4）教育科研水平和治安因素,（5）社会福利因素 3.行政因素 （

4、1）土地使用制度和住房政策、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更：级别升格，管辖权变更 （5）交通管制：禁止通行，单行道，通行时间限制,4.心理因素：环境认同，趣味欣赏，时尚风气，门牌号码，风水等 5.区域因素 （）商业服务繁华因素 （）道路通达因素 （）交通便捷因素 （）城市设施状况因素： 基础设施：水、电、气、热、通讯等 生活设施：学校、医院、农贸市场、银行、邮局等 文体娱乐设施：电影院、图书馆等,（6）环境状况因素 绿地、公园、空气等。 .个别因素 土地： （）区位因素 （）面积、宽度、深度因素 （）形状因素 （

5、）地力、地质、地势、地形因素 （）容积率因素 （）用途因素 （）土地使用年限因素,建筑物： （）面积、结构、材料因素； （）设计、设备因素 （）施工质量因素 （）法律限制因素：限高、消防管制环保限制等 （5）与周围环境协调性,第二节 收益法在房地产评估中的应用,一、基本公式（收益性房地产） 二、净收益： 客观净收益客观总收益客观总费用 客观总收益（客观总费用）：正常使用下的正常收益（费用）。,二、资本化率,（一）资本化率的确定方法： .净收益与售价比率法 .无风险利率加风险调整法 .各种投资收益率排序插入法 （二）土地资本化率、建筑物资本化率与综合资本化率,三、常用计算公式 .房地产价值房地产

6、净收益综合资本化率 房地产净收益房地产总收益房地产总费用 房地产总费用管理费维修费保险费税金 2.土地价值土地净收益土地资本化率 土地净收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费维护费税金 或 土地价值房地产价值建筑物价值 建筑物价值建筑物重置成本年贬值已使用年限 年贬值建筑物重置成本（1-残值率）/耐用年限,或 土地价值（房地产净收益建筑物净收益）土地资本化率 建筑物净收益建筑物现值建筑物资本化率 .建筑物价值房地产价值土地价值 或 建筑物价值（房地产总收益土地净收益）建筑物资本化率,例： 某房地产公司与年月以有偿出让方式取得一块土地年使用权，并于年月在此地上建成一砖混结构写字楼，当时造价元

7、平方米，经济耐用年限为年，残值率为。目前，该类建筑重置价值为元平方米。该建筑占地面积为平方米，建筑面积为平方米。现在用于出租，每月平均实收租金万元。,补充资料： 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米元，空置率为，每年需支付管理费为年租金的.%，维修费为建筑重置价格的.，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为，建筑资本化率为。,假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 要求：计算该宗地年月的土地使用权价值。 评估过程： . 计算总收益 年总收益 （-）=（元） 2 . 计算总费用 年管理费 .,年维修费 . 年税金 年保险费

8、 . 年总费用管理费维修费保险费税金 （元） .计算房地产净收益 房地产净收益年总收益年费用 （元） .计算房屋净收益 （）年贬值额建筑物重置价值耐用年限 （） （元）,（）房屋现值 建筑物重置价值年贬值已使用年限 （元） （）房屋净收益房屋现值房屋资本化率 165000（元） .计算土地净收益： 土地净收益年房地产净收益年房屋净收益 （元）,.计算土地使用权价值,第三节 市场法在房地产评估中的应用,一、计算公式 A=100/（ ）=正常交易情况指数/可比实例交易状况指数 B=（ ）/100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 C= （ ） / 100 =待估对象房地产状况指数/可比实

9、例房地产状况指数 或100 /（）,或 容积率修正系数待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数 (容积率修正系数表) 使用年限修正系数 修正系数k(n:可比实例使用年限;m:被评估对象使用年限;r:资本化率),1.交易情况的修正: (1)有特殊利害关系的经济主体间的交易; (2)交易时有特别的动机，如急需脱手; (3)买方或卖方不了解市场行情; (4)其他特殊交易的情形，契税转为卖方负担; (5)特殊的交易方式,如拍卖、招标等。 修正系数一般需根据具体交易凭经验判断。,2.交易日期修正: (1)修正系数=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 (2)(1+k1)(1+k2)(1+kn

10、),其中,ki为房地产价格的月增长率. 3.房地产状况修正: (1)区位状况修正; (2) 实物状况修正;,例1 有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：,上表中成交价的单位为：元 /平方米。 该城市地价指数表为：,另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.5时的地价增加3%。,对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被

11、估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。,1.建立容积率地价指数表:,2.案例修正计算: A. B. C. D. E. F.,3.评估结果。案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 因此，待估宗地G的评估结果为： （620+627+623+638+633）5=628（元/平方米）,例2 估价对象概况:待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。 评估要求:评估该地块1997年10月的公平市场交易价格。 评估过程: (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行

12、评估。,(2)搜集有关的评估资料。 搜集待估土地资料。(略) 搜集交易案例资料。 本次评估选择了4个市场交易案例作为参照物，具体情况见表2-1。,(3)进行交易情况修正。 经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为: 交易实例A:0%；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:O%。,(4)进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为: 交易实例A：6；交易实例B:7%；交易实例C：12；交易实例D：10。 (

13、5)进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易案例B、C、D的区域因素修正情况可参照表22判断。,本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表22各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。,(6)进行个别因素修正。 经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%。 土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):

14、年限修正系数=1一1(1+8%)30 1-1(1+8%)35=0.90060.9324 =0.9659,(7)计算待估土地的初步价格。 交易案例A修正后的单价为: 参照物A成交价格 被评估对象交易情况指数/参照物交易情况指数 被评估对象交易时间指数/参照物交易时间指数 被评估对象区域情况指数/参照物区域情况指数 被评估对象个别因素指数/参照物个别因素指数 被评估对象使用年限指数/参照物使用年限指数： 870(100/100) (106/100) (100/100) (102/100) 0.9659909（元/平方米）,同理，交易案例B修正后的单价为: 820(100/98)(107/100)(

15、100/88)(102/100)1038（元/平方米） 交易案例C修正后的单价为: 855(100/97)(112/100)(100/108)(102/100)0.9659 901（元/平方米） 交易案例D修正后的单价为: 840(100/100)(110/100)(100/100)(102/100) 942（元/平方米),(8)采用简单算术平均法求取评估结果. 土地评估单价为: (909+1038+901+942)4 =948(元/平方米) 土地评估总价: 600948=568800(元),第四节 成本法在房地产评估中的应用,一、土地 土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费

16、+土地增值收益 1.待开发土地取得费： （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，安置补助费等； （2）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费。,2.土地开发费： (1)基础设施配套费：水、路、电、气、讯 (2)公共事业建设配套费：邮电、图书馆、学校、公园、绿地 (3)小区开发配套费。 3. 投资利息： (1)投资额=土地取得费+土地开发费 (2)投资利息=投入资金的时间价值 (3)计息期为整个开发期和销售期（若均匀投入，计息期可取开发期的一半）,4投资利润和税费： （）投资利润=投资额利润率 （）税费：土地取得和开发过程中所

17、必须支付的税赋和费用。 土地增值收益： 土地增值收益=前四项之和土地增值收益率 (土地增值收益率为10%25%),二、新建房地产 新建房地产价值土地取得费开发成本管理费用投资利息销售税费正常利润 其中 开发成本勘察设计和前期工程费基础设施建设费房屋建筑安装工程费公共批配套设施建设费开发过程中的税费+其他间接费用 管理费用开办费开发过程中管理人员工资,销售税费销售费用销售税金及附加（营业税，城市维护建设税，教育费附加）其他销售税费（印花税，交易手续费，产权转移登记费） 三、旧建筑物 建筑物价值重置成本年贬值额已使用年限 或：建筑物价值重置成本成新率 贬值额的计算方法：直线法，余额递减法，偿还基金

18、法，年数合计法。,第五节 假设开发法在房地产评估中的应用待开发土地,假设开发法（剩余法，倒算法，预期开发法） 一、基本计算公式： 土地价值开发完成后的房地产价值 整个开发项目的开发成本 投资利息 开发商合理利润 正常税费 实用计算公式：,土地价值房屋的预期售价 开发建设成本利息利润税费 实用具体计算公式： 地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息利润税费 其中： 专业费用建筑设计费工程概预算费用等 利息（地价建筑费用专业费用）利息率 利润（地价建筑费用专业费用）利润率,二、操作步骤： 调查被评估对象的基本情况 确定被评估房地产最佳的开发利用方式 预测房地产售价（市场法，收益法） 估算各项成本费用

19、 （）开发建筑成本费用：当地同类建筑当前平均建造费用或建筑工程概算； （）专业费用：按建造费用的一定比例估算；,（）资本利息：根据地价款，开发费用，专业费用等的投入额，各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率进行估算； （）税金（营业税，印花税，契税）；一般按房地产总价的一定比例计算； （）开发完成后的房地产租售费用（中介代理费，广告费，手续费等）：一般按房地产总价的一定比例计算； 确定开发商的合理利润：按房地产总价或预付总资本的一定比例计算 估算房地产价值 例：p217,有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，

20、建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。,解： （1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价20002.5900045,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费300020002.515,000,000（元） 专业费建筑费1015,

21、000,000101,500,000（元）,（4）计算销售费用和税费 销售费用45,000,0002.51,125,000（元） 销售税费45,000,0006.52,925,000（元） （5）计算利润 利润（地价+建筑费+专业费）10（地价+16,500,000）10 （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）,（6）计算利息 利息地价（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）110.1236地价+990，000 （注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.） （7）求取地价

22、地价45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1地价 1,650,0000.1236地价9,900,000 地价21,810,0001.223617,824,452（元）,（8）评估结果 单位地价17,824,45220008912（元/平方米） 楼面价格89122.53565（元平方米）,第七节 基准地价修正法,一、基准地价：区片或路段的土地使用权平均价 二、基本公式 被评估宗地地价待估宗地所处区段的基准地价 使用年期修正系数 期日修正系数 容积率修正系数 其他因素修正系数,第八节 路线价法在房地产评估中的应用,一、路线价法的含义 根据土地价值高低随距街

23、道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地的地价。 路线价：与特定街道的接近距离相等、具有标准深度的若干宗地的平均价格。,二、计算公式： 宗地总价=路线价深度百分率临界宽度 其他条件修正率 或： 宗地总价=路线价深度百分率临界宽度 其他条件修正额 三、操作程序 1.路线价区段划分： 地价相等、地段相连的带状地段作为同一路线价区段，对每一路线段求取该路线段内标准宗地的平均价,2.标准宗地的确定： 标准宗地：从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的土地（如1英尺宽、100英尺深的土地）。 标准深度：标准宗地的临街深度（宗地离开街道的垂直距离）。可取为路线价区段内临街个宗地土地深度的众数。 路线价即指标准宗地的价格。,3.路线价的评估： 根据标准宗地的形状大小评估标准宗地价格（收益法，市场法），根据标准宗地价格水平及街道状况、公共设施的接近情况、土地利用情况划分地价区段，附设路线价。 4.深度百分率表的制作： 深度百分率：地价随临街深度长短变化的比率。,